Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/874
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de samenwerking A2-gemeenten (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres 1] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld op € 625.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2021 de waarde van de woning verlaagd tot € 582.000 en heeft de onroerendezaakbelastingen verminderd met de correctieaanslag van 30 april 2021.
1.3.
Op 24 juni 2021 heeft de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaard omdat het griffierecht niet was betaald.
1.4.
Eiseres heeft tegen deze uitspraak verzet gedaan.
1.5.
Bij uitspraak van 26 november 2021 heeft de rechtbank het verzet gegrond verklaard.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.7.
De gemachtigden van eiseres en de heffingsambtenaar hebben beiden aangegeven wegens ziekte verhinderd te zijn om op de zitting van 27 september 2022 aanwezig te zijn, maar hebben niet verzocht om aanhouding. De rechtbank heeft daarom het beroep op 27 september 2022 op zitting behandeld. Partijen zijn toen niet verschenen.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een bedrijfswoning die gekoppeld is aan een bedrijfshal uit 1998 gelegen op industrieterrein de Breedvenne. De woning heeft een inhoud van 750 m³, met een aanbouw woonruimte van 189 m³, een kelder van 18 m³, een zwembad van 72 m2 en een hobbyruimte van 212 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.130 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 582.000) naar de getaxeerde waarde (€ 585.452), zoals opgenomen in de taxatiematrix, die op 12 september 2022 is opgesteld door taxateur H.J.M. Venner.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] . Dit zijn vrijstaande woonhuizen gelegen in de wijk Oosterik te Leende.
3.4.
Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar drie referentieobjecten heeft gebruikt die niet bruikbaar zijn want deze hebben de enkelbestemming wonen. Daarin mag iedere burger wonen. Dit zijn geen bedrijfswoningen zoals de woning van eiseres waar enkel de eigenaar of een medewerker van het bedrijf mag wonen, wat invloed op de waarde heeft. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar een uitspraak van de rechtbank Limburg. [1]
3.4.1.
De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het klopt dat de woning een bedrijfswoning is en dat de referentieobjecten dat niet zijn. Nu er geen verkooptransacties van bedrijfswoningen rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, zijn reguliere vrijstaande woningen genomen die gelegen zijn in een woonwijk. Hiermee is rekening gehouden door voor de woning een lagere grondstaffel te hanteren dan voor de referentieobjecten, wat een lagere waarde tot gevolg heeft gehad. Hierdoor is voldoende rekening gehouden met het door eiseres aangedragen punt.
3.4.2.
De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht een vrije bewijsleer geldt, wat betekent dat het niet aan de rechtbank is om voor te schrijven hoe de heffingsambtenaar het bewijs van zijn standpunt moet leveren. Dat bewijs als zodanig moet de rechtbank beoordelen. Dat betekent dus ook dat het de heffingsambtenaar niet verplicht is en kan worden om zijn waardestandpunt te onderbouwen op de wijze waarop eiseres dat graag zou zien. Overigens wijst de rechtbank erop dat in de door eiseres aangehaalde uitspraak ook sprake was van een bedrijfswoning die werd vergeleken met niet-bedrijfswoningen, wat de rechtbank toelaatbaar achtte. Wel moet, zoals de rechtbank ook in die uitspraak overwoog, inzichtelijk rekening worden gehouden met de verschillen tussen de betreffende objecten.
3.4.3.
De rechtbank stelt vast dat de drie vergelijkingsobjecten, anders dan de woning van eiseres geen bedrijfswoningen, maar reguliere vrijstaande woningen zijn. Anders dan eiseres heeft gesteld, zijn deze objecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar om als vergelijkingsobjecten te dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, naar de heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld, rond de waardepeildatum in de gemeente Leende geen transactiegegevens beschikbaar waren van bedrijfswoningen. Bovendien is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft onderhoudstoestand, kwaliteit, ligging, inhoud, uitstraling en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Met het aspect dat de woning een bedrijfswoning is en de referentieobjecten dat niet zijn, is rekening gehouden door voor de woning een lagere grondstaffel te hanteren dan voor de referentieobjecten, wat een verlaging van de getaxeerde waarde met bijna € 160.000 tot gevolg heeft gehad. Eiseres heeft geen feiten gesteld, laat staan met bewijs onderbouwd, op grond waarvan tot het oordeel kan worden gekomen dat in dit geval het genoemde verschil tussen de woning en de referentieobjecten hiermee onvoldoende tot uitdrukking zou zijn gebracht.
3.4.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en dat de waarde van haar woning niet wordt verlaagd. Omdat eiseres geen gelijk krijgt, bestaat er voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.