Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/2669
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: N.L van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op
€ 215.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
€ 215.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , werkzaam voor gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1962. De woning, gelegen in Oeffelt, bestaat uit een hoofdbouw van 402 m³, een vrijstaande garage van 47 m³ en een vrijstaande berging van 39 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 368 m². Desgevraagd heeft de gemachtigde van eiser op zitting de objectkenmerken bevestigd.
Geschil en beoordeling
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 190.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 215.000) naar de getaxeerde waarde (€ 230.000), zoals opgenomen in de waardematrix, die op 21 juni 2020 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. Verweerder heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in Oeffelt.
De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft verweerder voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. [adres 4] is het overbuurpand van de woning. Met de aldaar aanwezige zinkput is blijkens de matrix rekening gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte referentiepanden heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019.
De rechtbank overweegt als volgt. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en dat die elementen de rechtbank ervan kunnen overtuigen dat, zoals in dit geval, voldoende rekening is gehouden met de juiste prijsindexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum.
7. Verweerder heeft toegelicht dat bij de analyse van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum de trend van de markt wordt gevolgd. Deze trend is gebaseerd op de analyse van alle verkoopcijfers van de jaren voor de peildatum en het jaar na de peildatum. Dit zijn er duizenden (rond de 550 per jaar), die afgenomen worden van het Kadaster. Verweerder heeft bij het verweer de berekeningen van de woning index calculator van Vastgoedpro, alsmede het PMA management overzicht gemeente Boxmeer 1 januari 2018 tot en met 31 december 2019 gevoegd. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser opgemerkt dat de gegevens op pagina 6 en 7 niet te herleiden zijn naar de matrix. Verweerder heeft hierop gereageerd dat dit absolute gegevens/verkoopcijfers betreffen, die geen rekening houden met specifieke gegevens zoals een hoge of lage verkoop, bijgebouwen, etc.
8. Aan het verstrekken van alle verkooptransacties, zoals verzocht door eiser, komt daarom weinig betekenis toe omdat uit die cijfers op zich bezien, anders dan eiser meent, geen inzicht is te halen omtrent de gebruikte indexering bij deze drie verkooptransacties. Het verstrekken van alle verkoopgegevens kan in zo’n geval niet leiden tot de conclusie dat de gehanteerde indexering in de waardematrix voor onjuist moet worden gehouden. Eiser heeft ook geen gegevens ingebracht waaruit volgt dat de gehanteerde indexering voor onjuist moet worden gehouden. Dat gebruik van de aan zijn gemachtigde ter beschikking staande informatiesystemen geld kost, is onvoldoende reden om geen (begin van) bewijs voor de stelling in te brengen dat de indexering niet klopt.
9. Daar komt nog bij dat verweerder heeft meegedeeld dat het niet is toegestaan alle gebruikte marktgegevens per segment in bulk te verstrekken (aan derden). De algemene leveringsvoorwaarden van het kadaster verbieden dat. Overtreding van dit voorschrift zou leiden tot een verbod tot het verder afnemen van diensten van het kadaster, waardoor verweerder niet meer in staat is haar belastingtaken uit te voeren. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat voldoende inzicht is geboden in de gehanteerde indexering en ziet geen aanleiding verweerder op te dragen, zo dat al mogelijk is, alle onderbouwende verkoopgegevens te verstrekken. Verweerder heeft met de toelichting in het verweerschrift en de daarbij verstrekte bijlagen, in voldoende mate inzicht geboden in de gehanteerde indexering van de (drie) gebruikte verkooptransacties.
De grond slaagt niet.
De grond slaagt niet.
10. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer in de woning. De woning beschikt over een badkamer, die meer dan 15 jaar oud is. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser daaraan toegevoegd dat er geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden en dat verweerder de staat van de woning en de referentieobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt.
11. Verweerder heeft hierop gereageerd dat bij een bouwjaar van 1962 een zekere mate van gedateerdheid van toilet, badkamer en interieur kan worden aangenomen. Ook is slechtere isolatie en de verwerking van verouderde materialen inherent aan de bouwperiode. Als enkel de badkamer ouder is dan 15 jaar, kan wat verweerder betreft zeer zeker niet worden gesproken over een gedateerde woning. Verweerder heeft verwezen naar de waardematrix. Met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten is rekening gehouden door correcties toe te passen vanwege de kwaliteit en de onderhoudstoestand. Het betreft een homogene groep woningen. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van eiser zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank kan verweerder, gelet op zijn toelichting, volgen in zijn standpunt. De grond slaagt niet.
12. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning (ten opzichte van de referentieobjecten). De woning is gelegen in een andere plaats dan de gebruikte referentieobjecten op het taxatieverslag. Verder is de woning gelegen nabij de drukke Dorpsstraat (N264), waar geluidsoverlast van ervaren wordt. Tevens is er sprake van stankoverlast van de nabij gelegen snackbar De Smul.
13. Verweerder heeft toegelicht dat in de beroepsfase gebruik is gemaakt van andere referentieobjecten, die zijn gelegen in dezelfde kern. Met de verschillen tussen de objecten en de woning is waar nodig rekening gehouden door correcties toe te passen vanwege de ligging van de objecten. De rechtbank kan verweerder, gelet op zijn toelichting en de stukken, volgen in zijn standpunt. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende duidelijk heeft gemaakt hoe de grondstaffel tot stand is gekomen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat aan het begin van het belastingjaar, nadat de aanslagen zijn verzonden, de grondstaffels met toelichting conform de gemaakte afspraken, per e-mail worden verzonden aan het kantoor van eisers gemachtigde. De rechtbank is van oordeel dat de stukken in combinatie met de door verweerder gegeven toelichting voldoende inzichtelijk zijn. De gegevens zijn bekend bij het kantoor van de gemachtigde van eiser. Bovendien heeft de gemachtigde van eiser deze grond pas ter zitting aangevoerd, terwijl het verweerschrift reeds op 25 juni 2021 is ontvangen. De grond slaagt niet.
15. Verweerder heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door verweerder voor de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 215.000 niet te hoog is, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 230.000.
16. Eiser heeft verwezen naar het verkoopcijfer van het object [adres 5] . Verweerder heeft toegelicht dat het object [adres 5] een object met een langere verkoopgeschiedenis betreft. Het object is reeds in januari 2015 te koop aangeboden en was ten tijde van de verkoop in een beduidend slechtere staat dan de woning. Ook betreft het een verkoop waarbij andere belangen een rol hebben gespeeld dan enkel de prijs die door de meest bediende gegadigde zou zijn besteed. Deze verkoop betreft een verkoop die niet representatief is voor het waardeniveau van soortgelijke woningen, aldus verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat de enkele verwijzing door eiser naar betreffend object een onvoldoende onderbouwing van de door eiser bepleite waarde vormt. Eiser heeft de door hem bepleite waarde ook niet anderszins (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt
De rechtbank is van oordeel dat de enkele verwijzing door eiser naar betreffend object een onvoldoende onderbouwing van de door eiser bepleite waarde vormt. Eiser heeft de door hem bepleite waarde ook niet anderszins (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van
M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 1 februari 2022.
griffier De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.