ECLI:NL:RBOBR:2022:2961

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/381866 / KG ZA 22-239

Vonnis in kort geding van 20 juli 2022

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MPP III B.V.,

gevestigd te Someren,

2.
[eiser sub 2], en

3.
[eiser sub 3],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. P.J.L. Tacx te Someren,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HAPPY BIRD HOLDING B.V.,

gevestigd te Veldhoven,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HAPPY BIRD BREEDING & TRADING B.V.,

gevestigd te Veldhoven,

3.
[gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. P.W.H. Stassen te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde sub 3] genoemd worden. Eisers 2 en 3 worden aangeduid met [eisers sub 2 en 3] . Waar gedaagden gezamenlijk worden bedoeld worden zij aangeduid als [gedaagden]

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 mei 2022 met producties 1 t/m 19
de conclusie van antwoord van 20 juni 2022 met twee producties
de akte van de zijde van [eisers] 20 juni 2022 met producties 20 t/m 28
de mondelinge behandeling die plaats heeft gevonden op 21 juni 2022
de pleitnota van [eisers]
de pleitnota van [gedaagde sub 3]

1.2.

Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter vonnis bepaald op termijn van vier weken.

2.De feiten

2.1.

In 2013 heeft [gedaagde sub 3] de activa gekocht en geleverd gekregen van de curator in het faillissement van de Stichting Nederlandse Opvangcentrum voor Papegaaien (Stichting NOP). De activa die [gedaagde sub 3] overnam bestonden uit een onroerende zaak van ruim zestien hectare groot te Veldhoven waarop door de gefailleerde Stichting NOP een dierentuin werd geëxploiteerd benevens de in dat kader aanwezige dieren en inventaris.

Ten behoeve van de aankoop van de dierentuin heeft [gedaagde sub 3] de vennootschap Zoo Veldhoven B.V. opgericht waarvan [gedaagde sub 3] enig bestuurder is.

Zoo Veldhoven B.V. houdt het kapitaal in, en is enig bestuurder van de besloten vennootschap Happy Bird Holding B.V., welke vennootschap bij de aankoop van de dierentuin door [gedaagde sub 3] in 2013 eigenaresse is geworden van de onroerende zaken die tot de dierentuin behoren (met uitzondering van perceel [perceelnummer 1] dat eigendom is van [gedaagde sub 3] in privé).

Happy Bird Holding B.V. is op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder van Happy Birds Breeding&Trading B.V. In deze vennootschap zijn de in 2013 door [gedaagde sub 3] van de curator aangekochte inventaris en dieren ondergebracht.

2.2.

Door bovengenoemde vennootschappen exploiteert [gedaagde sub 3] dierentuin “Zoo Veldhoven” (hierna: de dierentuin, dan wel Zoo Veldhoven). Op dit moment worden in Zoo Veldhoven verschillende soorten exotische vogels en grote en kleine zoogdieren (in totaal ruim 150 verschillende diersoorten) gehouden. Verder heeft de dierentuin verschillende faciliteiten zoals speeltuinen, speelgelegenheden en horecagelegenheden.

Zoo Veldhoven heeft een vast personeelsbestand van twee bedrijfsleiders en een algemeen medewerker (in totaal drie FTE), en in het seizoen werken er tien oproepkrachten, zes vrijwilligers en tien stagiaires, en buiten het seizoen twee oproepkrachten, zes vrijwilligers en tien stagiaires.

2.3.

Bij gebrek aan bedrijfsopvolging heeft [gedaagde sub 3] in de loop van 2021 besloten Zoo Veldhoven te koop te zetten. [gedaagde sub 3] heeft [A] te [plaats] ( [A] ) ingeschakeld om hem te begeleiden in het verkoopproces. De betrokken verkoopmakelaars zijn [B] en [C] . Met het oog op de voorgenomen verkoop heeft [A] een verkoopmemorandum^[1]opgesteld ten behoeve van in aankoop geïnteresseerde partijen.

2.4.

Op 22 januari 2022 hebben [eisers sub 2 en 3] een bezoek gebracht aan de dierentuin en aan [gedaagde sub 3] laten weten dat zij geïnteresseerd waren in de koop van de dierentuin. [gedaagde sub 3] heeft hen doorverwezen naar de verkoopmakelaars.

2.5.

Op 25 januari 2022 heeft de heer [D] (hierna: [D] ), financieel adviseur van [eisers sub 2 en 3] , een e-mailbericht gestuurd aan verkoopmakelaar [C] (zie pagina 7 van de conclusie van antwoord).

Hij verzoekt daarin – kort samengevat – gegevens te sturen over Zoo Veldhoven (zoals jaarrekeningen, een overzicht van de aanwezige immateriële, materiële vaste activa en levende have, vergunningen en personeelsoverzicht) aan de hand waarvan [eisers sub 2 en 3] de mogelijkheden voor een eventuele overname van de dierentuin wensen te onderzoeken.

2.6.

In reactie op dit e-mailbericht heeft [C] op diezelfde dag 25 januari 2022 een mail verzonden aan [D] en aan [eiser sub 2] met als bijlage het zogenaamde ‘bidbook’. Het bidbook bestaat uit een ‘verkoopmemorandum’ van 50 pagina’s met bijbehorende bijlagen, waaronder de eigendomsinformatie betreffende de percelen waarop de dierentuin werd geëxploiteerd, het volledige door de gemeente Veldhoven vastgestelde bestemmingsplan voor Zoo Veldhoven alsmede diverse aan Zoo Veldhoven verstrekte vergunningen ten behoeve van de exploitatie van de dierentuin^[2].

2.7.

De inhoud van het verkoopmemorandum luidt – voor zover in het kader van deze procedure van belang – als volgt:

‘(…)

1.3.

Vraagprijs

De vraagprijs voor het vast materieel actief van het recreatiebedrijf, met de daarbij behorende bestanddelen als bedrijfsnaam en aanwezige goodwill, en voorts met inbegrip van de roerende zaken als bedrijfsmiddelen en bedrijfsinventaris, is vastgesteld op:

€ 4.900.000,- k.k.

De verkoop dient uiteindelijk plaats te vinden door de levering van de aandelen van Zoo Veldhoven B.V. waarin de deelnemingen Happy Bird Holding B.V. en Happy Bird Breeding & Trading B.V. zijn opgenomen. die eigenaar is van alle materiële vaste activa en de volledige exploitatie.

(…)

2.2.

Hoe gaat een verkoop in zijn werk?

(…)

Contracten en levering:Met de bieder waarmee de verkoop zal worden gesloten, zal een koopovereenkomst worden gesloten voor de activa en passiva of de aandelen. De koopovereenkomst zal worden opgesteld door de verkoper en zijn adviseurs. De materiële vaste activa worden verkocht en overgedragen in de staat waarin, en ter plaatse waar, zij zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevinden. (…) Tevens dienen alle contracten behorende tot de exploitatie te worden overgenomen door de koper, te denken valt aan personeel, huurcontracten, leverancierscontracten etc.

(…)

Koper krijgt de mogelijkheid tot het uitvoeren van een bouw- en installatietechnisch onderzoek en een verkennend bodemonderzoek. Indien koper deze onderzoeken niet uitvoert, dan vrijwaart hij verkoper voor mogelijke gebreken en/of verontreinigingen.

(…)

3.3.

Inventarislijst

De overdracht van het aangeboden recreatiebedrijf geschiedt ‘going concern’. Dit houdt in dat het bedrijf is voorzien van voldoende bedrijfsmiddelen en bedrijfsinventaris om het bedrijf goed mee te kunnen exploiteren. Deze zaken zijn in de prijs begrepen.

Zaken uit de privésfeer van de huidige exploitant blijven buiten de opdracht tot verkoop.

Het kan voorkomen dat sommige overige roerende zaken eveneens niet worden overgedragen. Onderstaand is een inventarislijst opgenomen van zaken welke expliciet
niet

worden overgedragen.

Arenden en Gieren Dodge Ram 1500 Atlas AR65

(…)

5.JURIDISCHE STATUS

5.1.

Kadastrale informatie

(…)

Kadastrale omschrijving vastgoedobject

Kadastrale gemeente Sectie Nummer Grootte Omschrijving

Veldhoven [perceelnummer 2] 63.685 m2

Veldhoven [perceelnummer 1] 169 m2

Veldhoven [perceelnummer 3] 80.583 m2

Veldhoven [perceelnummer 4] 9.015 m2

Veldhoven [perceelnummer 5] 12.290 m2

Totaal 165.742 m2

(…)

Eigendom (recht van) percelen [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5]

Gerechtigde Happy Bird Holding B.V.

Adres, postcode en plaats (…)

Eigendom (recht van) perceel [perceelnummer 1]

Gerechtigde Dhr. [gedaagde sub 3]

Adres, postcode en plaats (…)

(…)

Eigendom (recht van) percelen [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3]

(…)

Bijzonderheden uit de betreffende akte(n):

Betreft een akte van levering. (…). Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het registergoed kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, onder wie begrepen bouwers, (onder)aannemers, installateurs en leveranciers gaan over op koper. Gezien de leeftijd van het registergoed kunnen er asbesthoudende materialen aanwezig zijn.

Koper vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het registergoed kan voortvloeien. Verkoper verklaart niet in te staan voor eventuele rechten van derden ten aanzien van voormelde activa, dieren en de onroerende zaken die bij deze worden verkocht en geleverd aan koper.

(…)

6.VERONTREINIGING EN MILIEU

6.1

Bodemgesteldheid

Bron bijzonderheden Geen bijzonderheden

Informatie verkoper
X

Kadastrale eigendomsinformatie
X

of laatste akte(n) van levering

Website bodemloket
X

Provinciale website
X

(…)

Indien er geen melding van een (negatief) milieuaspect is gedaan, is dit geen garantie dat er geen vervuiling aanwezig is. Indien er wel melding van een (negatief) milieuaspect is gemaakt, betekent dit niet automatisch dat de genoemde vervuiling (nog) aanwezig hoeft te zijn.

6.2.

Asbest

Er heeft geen asbestinventarisatie plaats gevonden van het object. Bij het in verkoop nemen van gebouw(en) zijn
welsignalen naar voren gekomen dat er sprake is van asbesthoudende materialen. Op gebouw 7 van de plattegrond op pagina 44 is een asbesthouden dak gelegen. Bij objecten gebouwd voor 1994 bestaat altijd de mogelijkheid dat tijdens de bouw of bij latere verbouwing voor deze datum, asbesthoudende materialen zijn toegepast.

Koper aanvaardt dit en vrijwaart de koper volledig.

7.VOORBEHOUDEN

Het bidbook, bestaande uit het verkoopmemorandum en bijlagendocument, is bedoeld om geïnteresseerden een algemene indruk van het vastgoedobject te geven. (…) De genoemde aantallen, onderhoudstoestanden, capaciteiten etc. zijn, schriftelijk dan wel mondeling verstrekt. Er heeft geen exacte telling of controle plaatsgevonden. De in dit verkoopmemorandum genoemde maten zijn ter indicatie.

Dit vrijblijvende verkoopmemorandum mag niet worden beschouwd als aanbieding of offerte en wordt verstrekt onder voorbehoud van goedkeuring door de verkoper. (…)

Tijdens het verkoopproces kunnen planologische zaken, vergunningen etc. wijzigen. Of het door de potentiële koper beoogde gebruik binnen het bestemmingsplan valt dient door de koper zelf bij de bevoegde instantie te worden gecontroleerd. Dit geldt eveneens ten aanzien van de eventueel benodigde vergunningen en controles, c.q. eventueel uit te voeren bodemonderzoeken. (…).

Het verkrijgen van de benodigde toestemming(en) en/of vergunning(en) van overheidswege, dient door huurder/koper zelf en voor eigen rekening te geschieden.

(…)’

2.8.

Op 11 februari 2022 hebben [eisers sub 2 en 3] , samen met een team van [E] , waarvan zij eigenaar zijn, een tweede bezichtiging aan de dierentuin gebracht. Op 23 februari 2022 heeft een derde bezichtiging van de dierentuin plaatsgevonden waarbij ook door [eisers] ingeschakelde adviseurs, zoals een omgevingsspecialist en een makelaar/taxateur aanwezig waren.

2.9.

Op 8 maart 2022 heeft [eisers] een e-mailbericht aan Zoo Veldhoven ( [gedaagde sub 3] ) gestuurd^[3]met – voor zover van belang – de volgende inhoud:

‘(…)

We hebben de taxaties inmiddels binnen, deze vielen helaas niet mee, hier hadden we meer van verwacht.

(…)

Zoals we al aangaven moet er behoorlijk geïnvesteerd worden de eerste jaren om up to date te blijven en de bezoekersaantallen in de (nabije) toekomst te kunnen blijven garanderen.

Dit alles geresulteerd dat we een bod kunnen uitbrengen op het geheel van
€ 3.650.000,-.

Dit bod geldt voor het volgende:

 Voorbehoud van financiering

 Actuele opgestelde inventarislijst en lijst van alle dieren (ook die via een stichting onder gebracht zijn), materiaal en gebouwen met toebehoren, (de beide gebouwen, waaronder het eikengebouw en reeds in aanbouw gebouw, dienen casco te worden opgeleverd).

 Zoals je aangaf vallen de zeearenden er buiten, wij zijn wel van mening dat er tenminste een 4 paren arenden dienen te blijven.

 Alle dieren, zowel alle vogels in de binnen als buiten verblijven, zijn inclusief

 Wij nemen de activa en materieel over, dus geen bestaande bv’s van jullie, wel uitgaand dat alle benodigde vergunningen aanwezig zijn en overgedragen worden.

 Het is wenselijk dat wij met het huidige personeel in gesprek gaan voor overname.

 Wenselijke overname datum 1 november 2022, uitgaande dat het tot die tijd actief geëxplodeerd wordt.

(…).

2.10.

Bij e-mailbericht van 10 maart 2022 aan [eisers]^[4]heeft [gedaagde sub 3] – voor zover van belang – als volgt gereageerd op bovenstaand bericht:

‘(…)

Bedankt voor jouw mail en het bod, het bod is wel lager dan we in gedachte hebben.

Graag zou ik een afspraak met je willen maken om te kijken of we tot een akkoord kunnen komen.

(…)’

2.11.

Op 16 maart 2022 zijn partijen op [E] bij elkaar gekomen om te bezien of er overeenstemming kon worden bereikt.

Bij het gesprek waren naast [gedaagde sub 3] en [eisers sub 2 en 3] ook aanwezig [D] , de financieel adviseur van [eisers] . Tijdens deze bijeenkomst heeft [D] een document opgesteld met als titel ‘Overeenkomst’^[5](hierna: de Overeenkomst) en met – voor zover van belang – de volgende inhoud:

Partij A: [gedaagde sub 3] , woonachtig te [woonplaats] , hierna te noemen partij A.

Partij B: [eiser sub 2] en [eiser sub 3] , woonachtig te [woonplaats] , hierna te noemen Partij B.

Heden, 16 maart 2022, zijn Partij A en Partij B het volgende overeengekomen:

Koop van Zoo Veldhoven met een oppervlakte van 16.57.42ha voor een bedrag van

€ 3.650.000 kosten koper. Daarnaast zal een bedrag van € 100.000 contant betaald worden. € 50.000 bij tekenen koopcontact en € 50.000 bij notariële overdracht.

Partijen A en B zijn het volgende overeengekomen:

 Voorbehoud van financiering tot 1 juli 2022

 Zoals je aangaf vallen de zeearenden er buiten, wij zijn wel van mening dat er tenminste een 4 paren arenden dienen te blijven.

 Alle dieren, zowel alle vogels in de binnen als buiten verblijven, zijn inclusief

 Wij nemen de activa en materieel over, dus geen bestaande bv’s van jullie, wel uitgaand dat alle benodigde vergunningen aanwezig zijn en overgedragen worden.

 Het is wenselijk dat wij met het huidige personeel in gesprek gaan voor overname.

 Wenselijke overname datum 1 november 2022, uitgaande dat het tot die tijd actief geëxplodeerd wordt.



Partijen A en B zullen deze overeenkomst als basis gebruiken voor de uiteindelijke koopovereenkomst.

(…)’

2.12.

De Overeenkomst is ondertekend door [gedaagde sub 3] en door [eisers sub 2 en 3] .

2.13.

Bij e-mail van 17 maart 2022 van [C] aan [D]^[6]deelt [C] het volgende mede:

‘zoals vanochtend ook al aangegeven kunnen wij geen format voor de koopovereenkomst overnemen. Verkoper is ook akkoord dat u een opzet hiervoor doen. Wij zullen deze hierna kritisch doornemen en een terugkoppeling hierop doen.

Wij zien de opzet voor de koopovereenkomst met belangstelling tegemoet.’

2.14.

Bij e-mail van 21 maart 2022^[7]schrijft [gedaagde sub 3] – voor zover van belang – het volgende aan [eisers] :

‘(…)

Nog even over de voorlopige koopovereenkomst: Jij hebt gevraagd of jullie dit op kunnen stellen, (dit is normaal niet gebruikelijk, de makelaar koper regelt normaal de koopovereenkomst.)

echter jullie willen het voortouw nemen. Na ontvangst jullie samengestelde koopovereenkomst, zullen wij dit door onze makelaar en Jurist laten beoordelen.

Zoals besproken;

 Jullie kopen de activa en materialen en nemen geen BV’s over.

 Het park wordt gekocht in de huidige staat zoals het zich op dit moment bevindt. (dus koopt wat je ziet!)

 Voorbehoud van financiering voor uiterlijk 1 juli 2022

 Actuele opgestelde inventarislijst en lijst van alle dieren (ook die via een stichting onder gebracht zijn), materiaal en gebouwen met toebehoren, (de beide gebouwen, waaronder het eikengebouw (dit is casco) en reeds in aanbouw gebouw, (dak) dienen casco te worden opgeleverd).

 Zoals je aangaf vallen de zeearenden er buiten, wij zijn wel van mening dat er tenminste een 4 paren arenden dienen te blijven.

 Alle dieren, zowel alle vogels in de binnen als buiten verblijven, zijn inclusief

 Wij nemen de activa en materieel over, dus geen bestaande bv’s van jullie, wel uitgaand dat alle benodigde vergunningen aanwezig zijn en overgedragen worden.

 Het is wenselijk dat wij met het huidige personeel in gesprek gaan voor overname.

 Wenselijke overname datum 1 november 2022, uitgaande dat het tot die tijd actief geëxplodeerd wordt.

 Bedrijfsauto en loader zitten niet in de koop, zoals in brochure vermeld staat

Brochure is duidelijk, Koopovereenkomst is dus eenvoudig op te stellen.

(…)’.

2.15.

Bij e-mail van 24 maart 2022 van [D] aan [gedaagde sub 3] en [C]^[8]stuurt [D] een ‘koopovereenkomst activa’ die hij (met en/of namens [eisers] ) heeft opgesteld.

2.16.

In reactie op de e-mail met de koopovereenkomst schrijft [C] per mail van 24 maart 2022^[9]– voor zover van belang – het volgende aan [D] :

‘Dank voor de door u gedeelde koopovereenkomst. Na het doornemen van deze overeenkomst is deze overeenkomst volgens ons niet voldoende toereikend en staan hier zaken in opgenomen welke niet zijn overeengekomen.

Daarom zullen wij inhoudelijk niet reageren op deze overeenkomst maar volgens ons eigen format een koopovereenkomst opstellen (…)

(…)’.

2.17.

[eisers] reageert per e-mail van 24 maart 2022^[10]aan [C] en [gedaagde sub 3] (in cc) als volgt:

‘Wij hebben het koopcontract zo opgesteld als besproken is, jullie mogen en kunnen er jullie reactie op geven, maar dit koopcontract is en blijft de uitgangspositie.’

2.18.

In reactie op deze mail stuurt [B] op 27 maart 2022 een e-mailbericht aan [eisers] en [D]^[11]met – voor zover van belang – de volgende inhoud:

‘(…)

Ik neem de zaak even over van [C] hij is een aantal dagen afwezig en ik ben de betrokken makelaar.

U geeft aan dat uw overeenkomst de uitgangspositie blijft, ik heb daarover overleg gehad met [gedaagde sub 3] en wij delen deze mening niet.

[gedaagde sub 3] wil zijn dierentuin verkopen in een recht toe recht aan transactie zonder de interpretatie van alle garanties die u heeft ingevoerd in de overeenkomst.

U heeft recht om alles te onderzoeken zowel technisch, vergunning technisch, milieu etc. maar er worden geen garanties gegeven.

Kortom de transactie is bij overdracht “as it is”.

(…)’

2.19.

Bij e-mailbericht van 20 april 2022 aan [D]^[12]stuurt mr. Stassen (namens [gedaagde sub 3] ) de eerder (per mail van 24 maart 2022) door [D] verzonden ‘koopovereenkomst activa’ retour, met daarin door mr. Stassen aangebrachte wijzigingen.

2.20.

Bij e-mailbericht van 22 april 2022^[13]van [D] aan [gedaagde sub 3] bericht [D] – voor zover van belang het volgende:

‘(…)

Inhoudelijk zijn wij het niet eens met de aanpassingen die door jouw adviseur zijn doorgevoerd.

In de bijlage tref je de concepten aan met onze aanpassingen.

(…)’

2.21.

Op 25 april 2022 heeft mr. Stassen een e-mailbericht aan [D] gestuurd met – voor zover van belang – de volgende inhoud:

‘(…)

Bij email van 24 maart jl. hebt u aan [gedaagden] en de makelaar van [gedaagden] een concept voor een koopovereenkomst met bijbehorende garanties voorgelegd.

Op 25 maart jl. heb ik mij bij u per email geïntroduceerd en hebben wij elkaar kort telefonisch gesproken voor het maken van een afspraak voor een bespreking. De aanleiding daartoe was de voormelde door [eisers] opgestelde concept koopovereenkomst en garanties waarmee [gedaagden] zich niet konden verenigen. (…)

Op maandag 28 maart jl. voerden [eiser sub 2] en zijn echtgenote, u, de heer [gedaagde sub 3] en ondergetekende te uwer kantore een bespreking naar aanleiding van de door [eisers] opgestelde concept koopovereenkomst en garanties en de bezwaren van cliënt daarbij zoals (deels) ook al door de makelaar treffend verwoord. (…)

In de bespreking hebben wij de inhoud van de betreffende documenten doorgenomen. Aangegeven werd zijdens [gedaagden] onder andere dat [gedaagde sub 3] in privé geen overeenkomst zou willen sluiten en al helemaal geen garanties zou willen verstrekken, het moest gaan om een verkoop van activa “as is where is” zonder enige garantie van de verkoper (…).

Uitdrukkelijk is ook aan de orde geweest dat [gedaagden] geen garanties kan verstrekken voor de milieu toestand van de activa. (…).

De betreffende werkzaamheden heb ik niet meer voor mijn vakantie kunnen afronden en de aangepaste concepten zijn door mij aan u op 20 april jl. per email toegezonden, waarbij is aangegeven dat ik uw reactie met belangstelling tegemoet zie.

Vervolgens hebben [eisers] mij als advocaat van [gedaagden] volledig genegeerd en hebben [eisers] op 22 april jl. de door mij bewerkte concepten in die zin weer aangepast dat, onder andere:

(…)

Na de toezending van deze documenten is er zijdens [eisers] druk uitgeoefend op [gedaagden] om de aangepaste documenten te tekenen.

Bij deze stand van zaken staken [gedaagden] de met [eisers] gestarte onderhandelingen. De uitgangspunten van partijen zijn te verschillend om overeenstemming te kunnen bereiken. (…)

(…)’

2.22.

Op 28 april 2022 heeft er nog een gesprek plaats gevonden tussen partijen in het bijzijn van [D] aan de zijde van [eisers] en mr. Stassen aan de zijde van [gedaagden] . Partijen hebben gesproken over de overeenkomst tot (ver)koop van de dierentuin en over de onderwerpen aangaande de verkoop die tussen hen (nog) in geschil waren. Afgesproken is dat mr. Stassen de tekst voor de overeenkomst en de garanties zou aanleveren waarbij mr. Stassen heeft aangegeven dat er dan geen ruimte meer zou bestaan om nog inhoudelijk wezenlijke aanpassingen door te voeren.

2.23.

Bij e-mailbericht van 29 april 2022 van mr. Stassen aan [eisers] en [D] (productie 13 bij dagvaarding) deelt mr. Stassen – voor zover van belang – het volgende mede:

‘(…)

(…). In het gesprek heb ik het voorbehoud gemaakt dat mijn cliënten niet aan enige overeenkomst zijn gebonden zolang niet alle punten van geschil zijn beslecht en de afspraken zijn vastgelegd in een door alle partijen ondertekende door mij uitgewerkte koopovereenkomst. Door alle partijen zijn in dit verband alle rechten voorbehouden. Mijn cliënten hebben dus ook het recht voorbehouden om de onderhandelingen als beëindigd te beschouwen zoals aangegeven in mijn onderstaande email van 25 april jl.

Inmiddels heb ik de koopovereenkomst en de garanties aangepast in overeenstemming met hetgeen wij hebben besproken. (…)

Cliënten benadrukken nogmaals dat het gaat om een koop van Activa “as is where is”; behoudens een expliciet in de koopovereenkomst opgenomen garantie koopt de koper de zaken in de staat zoals deze is ten tijde van de koop en aanvaardt de koper deze zaken in die staat voetstoots.

In dit stadium zijn cliënten enkel nog
een periode van vijf dagen te rekenen vanaf de verzending van dit berichtbereid om middels ondertekening van de bijgevoegde documenten tot een koopovereenkomst te komen. Blijkt ondertekening van de koopovereenkomst binnen deze termijn uit dan achten cliënten zich zoals in mijn email van 25 april jl. aangegeven vrij om naar eigen goeddunken over hun activa te beschikken.

(…)’.

2.24.

Bij brief van 3 mei 2022 aan mr. Stassen^[14]reageert mr. Tacx namens [eisers] op bovenstaand e-mailbericht van 29 april 2022, voor zover van belang als volgt:

‘(…)

Over alle essentialia van een koopovereenkomst hebben partijen overeenstemming bereikt. Op 16 maart jl. werden alle essentialia schriftelijk vastgelegd. Dat alleen nog een nadere detailuitwerking diende plaats te vinden doet evenwel niets af aan de tot stand gebrachte koopovereenkomst1. Uw clienten kunnen zich daarvan niet onttrekken dan wel afstand daarvan doen.

(…) De uitwerking die u bij uw mail van 29 april jl. toezond voldoet niet volledig aan de overeenkomst van 16 maart jl. althans deze behoort niet bij een overeenkomst van de aard en omvang zoals de onderhavige. Overigens ontbraken bij uw mail van 29 april jl., met uitzondering van de garanties, alle overige bijlagen waarnaar de overeenkomst verwijst. (…)

Bijgaand treft u de overeenkomst met de thans beschikbare bijlagen aan. De bijlagen 4 tot en met 7 ontbreken nog.

Thans dien ik namens mijn clienten uw clienten hierbij nadrukkelijk te verzoeken om
UITERLIJK 6 MEI A.S te 18.00 uurde overeenkomst volledig geparafeerd en ondertekend inclusief alle bijlagen aan mij te hebben toegezonden. Deze brief dienen uw clienten ook als een ingebrekestelling te beschouwen. (…)

(…)’

2.25.

Bij brief van 5 mei 2022^[15]aan mr. Tacx reageert mr. Stassen namens [gedaagde sub 3] – voor zover van belang – als volgt:

‘(…)

Ik refereer aan uw schrijven d.d. 3 mei jl. In antwoord daarop bericht ik u dat cliënten de bij uw schrijven gevoegde overeenkomst niet zullen ondertekenen. Hiertoe het volgende:

De in uw brief vervatte opsomming van feiten is op een aantal punten die van wezenlijk belang zijn, onjuist en onvolledig. Zonder te pretenderen volledig te zijn in mijn opsomming wijs ik daarbij op het feit dat partijen de heer [gedaagde sub 3] en [eiser sub 2] in gesprek zijn gegaan nadat laatstgenoemde kennis had, althans had moeten hebben, van het door de makelaar van cliënt opgestelde verkoopmemorandum. (…) In het verkoopmemorandum is onder andere opgenomen dat de materiële vaste activa worden verkocht en overgedragen in de staat waarin, en ter plaatse waar, zij zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevinden. Ook is daarin opgenomen dat de koper de mogelijkheid krijgt tot het uitvoeren van een bouw- en installatietechnisch onderzoek en een verkennend bodemonderzoek, waarbij geldt dat indien koper deze onderzoeken niet uitvoert, hij verkoper vrijwaart voor mogelijke gebreken en/of verontreinigingen.

Het uitgangspunt voor een verkoop is dus altijd een verkoop geweest waarbij de risico’s voor gebreken met betrekking tot de te verkopen activa volledig bij de koper liggen. Dit is wat cliënten verstaan onder “as is where is”. Indien een koper wil afwijken van deze voorwaarde is wilsovereenstemming tussen partijen niet mogelijk.

(…)

Ik wijs erop dat de aanpassingen in de overeenkomst zoals die was gevoegd bij mijn email van 29 april jl. geheel in lijn waren met wat de heer [gedaagde sub 3] en ik in de ruim twee uur durende bespreking van 28 april jl. met de heren [eiser sub 2] en [D] punt voor punt hebben besproken en afgestemd. (…).

De door u bij uw schrijven gevoegde overeenkomst is voor mijn cliënten niet acceptabel. (…).

Indien uw cliënten daadwerkelijk de bereidheid hebben om de activa tegen de besproken prijs te kopen met inachtneming van de hiervoor geschetste voorwaarden dan zijn mijn cliënten bereid om komende week vrijblijvend te bezien of alsnog overeenstemming kan worden bereikt. Indien uw cliënten willen vasthouden aan de tekst van de door u gezonden overeenkomst is verder overleg zinloos.

(…)’.

2.26.

Bij e-mailbericht van 5 mei 2022^[16]aan mr. Stassen en [gedaagde sub 3] reageert mr. Tacx namens [eisers] met de mededeling dat indien [gedaagde sub 3] niet tot ondertekening over gaat uiterlijk 6 mei te 18.00 uur van de bij de mail van 3 mei 2022 van mr. Tacx gevoegde overeenkomst met bijlagen, hij namens [eisers] onverwijlde rechtsmaatregelen zal nemen.

2.27.

Bij exploot van 12 mei 2022 is op verzoek van MPPIII B.V. conservatoir beslag tot levering en tot verhaal van € 10.000,- gelegd ten laste van [gedaagde sub 3] op de aan hem/zijn vennootschappen toebehorende onroerende zaken te Veldhoven (welke zaken zich in de dierentuin bevinden).

3.Het geschil in conventie

3.1.

Martens vordert samengevat -:

I. [gedaagden] , althans [gedaagde sub 3] te veroordelen om op eerste verzoek van [eisers] , althans [eisers sub 2 en 3] , de koopovereenkomst van 16 maart 2022 na te (laten) komen;

II. [gedaagden] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de uitwerking van de koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 15 bij dagvaarding volledig te hebben geparafeerd en te hebben ondertekend (inclusief de door [gedaagden] aan te hechten bijlagen 1 tot en met 7) en deze daarna in het bezit van [eisers] te hebben gesteld;

althans

[gedaagden] te veroordelen om de onderhandelingen met [eisers] voor zover nog niet afgerond voortvarend en aaneengesloten te goeder trouw voort te zetten en af te ronden;

III. Een in goede justitie te bepalen voorziening te treffen;

IV. [eisers] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [eisers] in gebreke blijven aan de in dit vonnis uit te spreken veroordeling(en) te voldoen;

V. [eisers] te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Aan bovenstaande vorderingen hebben [eisers] – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.

Op de bijeenkomst van partijen op 16 maart 2022 waar gesproken is over de verkoop van Zoo Veldhoven door [gedaagde sub 3] aan [eisers sub 2 en 3] is tussen partijen volledige wilsovereenstemming bereikt. Tijdens die bijeenkomst is de bereikte overeenstemming vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst die is ondertekend door beide partijen. In deze schriftelijke overeenkomst zijn alle essentialia genoemd, namelijk het object dat wordt verkocht, tegen welke prijs en de datum van levering. De bereikte koopovereenkomst zou na 16 maart 2022 nog verder op detailniveau worden uitgewerkt.

De door [eisers] als productie 15 bij dagvaarding overgelegde concept-overeenkomst die op 3 mei jl. aan [gedaagde sub 3] is verzonden, bevat een volledige uitwerking van de op 16 maart 2022 ondertekende basis-overeenkomst. [gedaagde sub 3] weigert ten onrechte deze te ondertekenen.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagden] vorderen samengevat – veroordeling van [eisers] de op grond van het beslagverlof van 11 mei 2022 ten laste van [gedaagden] gelegde beslagen op te heffen, dan wel op te doen heffen op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [eisers] in gebreke blijven om aan de veroordeling te voldoen.

4.2.

Aan deze vordering hebben [gedaagden] – zakelijk weergegeven – ten grondslag gelegd dat het door [eisers] ingeroepen recht tot leveringsbeslag ondeugdelijk is omdat partijen geen overeenstemming over een verkoop van de dierentuin hebben bereikt. Omdat hun vorderingsrecht ondeugdelijk is moet het beslag opgeheven te worden. Opheffing is ook aan de orde op grond van een belangenafweging omdat door handhaving van de beslagen de dierentuin feitelijk onverkoopbaar is en [gedaagde sub 3] onevenredig in zijn belang, gericht op het vinden van een geschikte in overname geïnteresseerde partij, wordt geschaad.

Dit geldt eveneens voor het beslag voor zover dit is gelegd uit hoofde van de door [eisers] gestelde geldvordering van € 10.000,-.

Het conservatoir beslag op alle onroerende zaken is gelet op de hoogte van de geldvordering bovendien buitenproportioneel. Indien [gedaagden] tot betaling van een dergelijk bedrag zou worden veroordeeld zullen zij in staat zijn aan deze veroordeling te voldoen.

De vordering tot opheffing van het beslag is niet alleen gericht tegen de vennootschap van [eisers] , MPP III B.V, op wiens verzoek het beslag is gelegd, maar ook tegen [eisers sub 2 en 3] nu zij degenen zijn die als bestuurders de feitelijke zeggenschap in MPP III B.V. hebben en de vrees bestaat dat de vennootschap geen verhaal biedt voor eventueel te verbeuren dwangsommen indien de veroordeling tot opheffing van het beslag niet wordt nagekomen.

4.3.

De gronden van het verweer van [eisers] komen overeen met hetgeen zij ter onderbouwing van hun vorderingen in conventie hebben aangevoerd.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

Hoewel in het licht van de gevraagde voorziening gemakkelijk de vraag kan opkomen welk concreet spoedeisend belang van [eisers] gediend wordt bij de veroordeling van [gedaagden] tot het ondertekenen van de als productie 15 overgelegde koopovereenkomst, dit als wijze van nakoming van de Overeenkomst van 16 maart 2022, zal de voorzieningenrechter daaraan voorbijgaan, nu dit spoedeisend belang door [gedaagden] niet is betwist én het onderhavige kort geding heeft te gelden als het geding in de hoofdzaak als bedoeld in artikel 700 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. [eisers] zullen daarom in hun vorderingen worden ontvangen. Naar de voorzieningenrechter begrijpt dient de als productie 15 overgelegde en door [gedaagden] te ondertekenen koopovereenkomst er toe om de uit de Overeenkomst voortspruitende verbintenissen te operationaliseren.

5.2.

De vraag die in deze kort gedingprocedure centraal staat is, of voldoende aannemelijk is dat op 16 maart 2022 ter zake de voorgenomen verkoop van dierentuin Zoo Veldhoven een perfecte koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagden] rechtens gehouden zijn om de ter uitwerking van die Overeenkomst opgestelde en als productie 15 overgelegde koopovereenkomst te ondertekenen. Bij de beantwoording van deze vraag zal de kort geding-rechter zich dienen te richten naar wat een rechter in een eventueel tussen partijen te voeren bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zou beslissen, uitgaande van de stukken en stellingen zoals in dit kort geding gewisseld.

5.3.

De voorzieningenrechter acht het van belang om bij de beoordeling de aard van het verkoopobject goed voor ogen te houden. Het gaat, zo blijkt uit het verkoopmemorandum en de Overeenkomst, om een dierentuin die ‘going concern’ wordt verkocht en die daartoe meerdere (ongelijksoortige) vermogensbestanddelen ten dienste staan.

Dit betreffen onder meer onroerende (bebouwde en onbebouwde) zaken, roerende zaken zoals inventaris en overige inrichting, levende have en vergunningen. In de onderneming is verder personeel werkzaam, deels in vaste dienst, deels flexibel inzetbaar.

Het gaat met andere woorden dus niet om de aankoop van een eenvoudige en – bij voorbaat – duidelijk omschreven zaak. Dit besef klinkt ook reeds door in het e-mailbericht aan [gedaagde sub 3] van [D] op 25 januari 2022, na het eerste bezoek van [eisers sub 2 en 3] aan de dierentuin, waarin een groot aantal nadere gegevens over Zoo Veldhoven worden opgevraagd zoals de jaarrekeningen vanaf 2015, inzicht in de resultaten over 2021, bezoekersaantallen, vergunningen, gedetailleerd inzicht in het personeelsbestand, materiële en immateriële vaste activa, levende have etc.

De omvang van de te (ver)kopen onderneming en al hetgeen daartoe behoort blijkt eveneens uit het uitvoerige verkoopmemorandum met bijlagen dat de door [gedaagde sub 3] ingeschakelde verkoopmakelaar op 25 januari 2022 - naar aanleiding van voornoemd e-mailbericht - aan [D] en [eisers] heeft verstrekt.

5.4.

In het verkoopmemorandum is de onderneming en de daartoe behorende activa beschreven, wordt een (richt-)vraagprijs genoemd en wordt opgave gedaan van de condities die de verkoper in het verkooptraject wenst te hanteren bij de (ver)koop van de dierentuin.

In het memorandum is tot uitgangspunt genomen dat – wat de verkoper betreft - de verkoop plaats zal vinden doordat de koper de aandelen overneemt van Zoo Veldhoven, (indirect) houder van de aandelen in Happy Bird Holding B.V. en Happy Bird Breeding & Trading B.V., in welke vennootschappen de activa van Zoo Veldhoven zijn ondergebracht.

Tevens worden in het verkoopmemorandum namens de verkoper bepaalde voorbehouden gemaakt, bijvoorbeeld ten aanzien van het verstrekken dan wel wijzigen van vergunningen en er is bepaald dat koper de verkoper vrijwaart ten aanzien van de aanwezigheid van asbest in de te verkopen gebouwen. In het verkoopmemorandum wordt voorts benadrukt dat de koper een eigen onderzoeksplicht heeft ten aanzien van het gebruik van de dierentuin overeenkomstig het bestemmingsplan en ten aanzien van de eventueel benodigde vergunningen en controles en dat verkoper bij het achterwege laten van dergelijk onderzoek van iedere aansprakelijkheid gevrijwaard wenst te blijven.

5.5.

Vast staat dat [eisers sub 2 en 3] alsook hun adviseur vanaf 25 januari 2022 bekend waren met de inhoud van het in opdracht van [gedaagde sub 3] opgestelde verkoopmemorandum en de uit dit stuk blijkende voorwaarden die – wat de verkoper betreft - aan een eventuele verkoop worden verbonden. Namens [gedaagde sub 3] is gesteld dat hij (tegenover [eisers sub 2 en 3] , noch tegenover hun adviseur [D] ) op 16 maart 2022 noch op enig later tijdstip afstand heeft gedaan van de door hem in het verkoopmemorandum voor verkoop geformuleerde uitgangspunten, hetgeen op zichzelf ook niet door [eisers] is betwist. Uit de e-mail van [gedaagde sub 3] aan [eisers] en [D] van 21 maart 2022^[17]blijkt ook duidelijk dat de in het verkoopmemorandum geformuleerde voorwaarden en uitgangspunten wat [gedaagde sub 3] betreft nog onverkort op tafel lagen:
“Brochure is duidelijk, Koopovereenkomst is dus eenvoudig op te stellen”.[eisers] hebben evenmin feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zij er op 16 maart 2022 op hebben mogen vertrouwen dat [gedaagde sub 3] niet langer hechtte aan of vasthield aan de uitgangspunten bij verkoop zoals in het verkoopmemorandum opgenomen.

Nu uit de Overeenkomst evenmin blijkt dat [eisers sub 2 en 3] op 16 maart 2022 hebben ingestemd met de voorwaarden van [gedaagde sub 3] zoals blijkend uit het verkoopmemorandum is duidelijk dat partijen omtrent in ieder geval omtrent die voorwaarden (nog) geen wilsovereenstemming hadden bereikt.

5.6.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan op grond van de tekst van de Overeenkomst van 16 maart 2022 niet worden geconcludeerd dat partijen betreffende de verkoop van de lopende onderneming dierentuin Zoo Veldhoven met alle daartoe behorende activa en passiva, alsook de voorwaarden waaronder deze verkoop zou dienen te geschieden, wilsovereenstemming hebben bereikt. Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de onverkort geldende kaders van het verkoopmemorandum mochten [eisers] ook niet er op vertrouwen dat met de Overeenkomst finale en volledige overeenstemming was bereikt.

5.6.1.

Zoals hiervoor overwogen lagen de voorwaarden en uitgangspunten van [gedaagde sub 3] uit het verkoopmemorandum ook na het ondertekenen van de Overeenkomst op 16 maart 2022 nog onverkort op tafel. [gedaagde sub 3] had er geen afstand van gedaan en [eisers sub 2 en 3] hadden ze niet aanvaard en wensten die kennelijk ook niet te aanvaarden^[18]. Duidelijk is dat partijen hierover nog nader dienden te onderhandelen in het kader van de ‘uiteindelijke koopovereenkomst’ waarvoor de Overeenkomst als basis zou dienen. De uitgangspunten waarover partijen blijkens de sedertdien uitgewisselde concepten diepgaand over van mening (zijn blijven) verschillen zien onder meer op de (volgens [gedaagden] niet onderhandelbare) voorwaarde om de activa voetstoots (‘as is where is’), dat wil zeggen zonder enige garantie over te dragen (en in dat kader de toepasselijkheid van artikel 7:17 BW uit te sluiten), de door [gedaagde sub 3] nagestreefde voorbehouden met betrekking tot aantallen, vergunningen en vigerende bestemmingsplannen, de eigen onderzoeksplicht van de koper alsook de positie en rol van [gedaagde sub 3] in de verkoopovereenkomst. Terecht wijzen [gedaagden] er op dat het in het licht van de in het verkoopmemorandum geformuleerde uitgangspunten niet aan [eisers] is om eenzijdig te bepalen of en wanneer partijen omtrent alle essentialia wilsovereenstemming hebben bereikt.

5.6.2.

Vast staat dat in de Overeenkomst met zoveel woorden wordt afgestapt van het uitgangspunt in het verkoopmemorandum dat de verkoop zal plaatsvinden via een activa-overdracht (en dus niet door middel van een aandelenoverdracht van de vennootschap die de dierentuin - indirect - exploiteert)^[19]. Partijen hadden op 16 maart 2022 kennelijk (nog) niet duidelijk voor ogen tussen welke partijen deze beoogde activa-transactie zou gaan plaatsvinden. De op 16 maart 2022 contracterende partijen betreffen namelijk de natuurlijke personen die (vanuit [eisers] bezien) noch de uiteindelijk overnemende partijen zullen zijn, noch (bezien vanuit [gedaagde sub 3] ) de overdragende partijen zullen zijn. [eiser sub 2] en [eiser sub 3] beschouwen zichzelf niet als kopers van de activa maar schuiven in de nadien door hen opgestelde concept-koopovereenkomsten MPP III BV naar voren (een entiteit die niet in de Overeenkomst van 16 maart 2022 voorkomt). Verder staat ook vast dat niet [gedaagde sub 3] zelf, maar de door hem (via Zoo Veldhoven BV) beheerste vennootschappen Happy Bird Holding en Happy Birds Breeding Trading BV als eigenaren van de activa en daarmee verkopers hebben te gelden.

[gedaagde sub 3] zelf is uitsluitend betrokken als eigenaar van een uiterst klein deel van het vastgoed^[20]. Uit het verkoopmemorandum noch anderszins blijkt dat [gedaagde sub 3] op zou treden als verkopende partij, anders dan voor wat betreft hetzij de aandelen in Zoo Veldhoven BV, hetzij het door hem in eigendom gehouden perceelsgedeelte van het in het kader van de activa-overdracht te verkopen onroerend goed. De door [eisers] als productie 15 overgelegde koopovereenkomst sluit alleen al voor wat betreft de namen van partijen niet aan bij de overeenkomst van 16 maart 2022, het stuk waarvan het – volgens [eisers] - een loutere uitwerking zou zijn. Tussen partijen is weliswaar niet in geschil dat van de zijde van [eisers] MPP III BV als kopende partij zou optreden en dat aan de zijde van verkoper dit zou gelden voor Happy Bird Holding en Happy Birds Breeding Trading BV, maar [eisers] leggen niet uit waarom zij – in weerwil van het verkoopmemorandum - [gedaagde sub 3] in privé (samen met de beide door hem beheerste vennootschappen) blijven aanmerken als “verkoper” en hem daarmee willen verbinden voor alle verplichtingen uit de koopovereenkomst, ook voor zover die niet zien op de overdracht van het aan [gedaagde sub 3] toebehorende stukje grond.

5.6.3.

Blijkens de overeenkomst van 16 maart 2022 hebben partijen weliswaar overeenstemming bereikt over de koopprijs (die overigens aanzienlijk lager is dan de in het verkoopmemorandum genoemde vraagprijs), maar er worden vervolgens diverse onderdelen genoemd waarover partijen kennelijk al wel over hebben gesproken maar waarvan zij ook in de Overenkomst zelf vaststellen dat zij daarover (nog) geen overeenstemming hebben^[21].

5.6.4.

In de Overeenkomst zelf wordt voorts ook onderkend dat de summiere afspraken nadere uitwerking behoeven:
“partijen A en B zullen deze overeenkomst als basis gebruiken voor de uiteindelijke koopovereenkomst”.Dit sluit aan bij de perceptie van [gedaagde sub 3] zoals ter zitting uitgesproken dat het op 16 maart 2022 tussen partijen opgemaakte stuk slechts beschouwd kan worden als een basis voor voortgezet overleg om te komen tot definitieve afspraken over de verkoop van de dierentuin, (wat [gedaagde sub 3] betreft) uitgaande van de in het verkoopmemorandum geformuleerde uitgangspunten (zoals hij ook opmerkte in zijn onder noot 17 aangehaalde e-mail van 21 maart 2022).

5.6.5.

Tenslotte maakt ook de inhoud en omvang van de successievelijk door [eisers] opgestelde concept-koopovereenkomsten (die niet meer zouden moeten behelzen dan een simpele uitwerking van de – in hun ogen - perfecte overeenkomst van 16 maart 2022) en het daarop door [gedaagden] geleverde commentaar duidelijk dat de op 16 maart 2022 bereikte wilsovereenstemming partijen weinig tot geen houvast biedt om tot vastlegging te komen over de in die concepten aangesneden (maar in de overeenkomst van 16 maart 2022 onbesproken gebleven) onderwerpen.

5.7.

Vooralsnog is niet aannemelijk geworden dat [gedaagden] op basis van de Overeenkomst van 16 maart 2022 gehouden is om uitvoering te geven aan die Overeenkomst door de als productie 15 overgelegde koopovereenkomst geparafeerd en ondertekend aan Martens ter hand te stellen. Deze conceptovereenkomst kan niet worden beschouwd als een eenvoudige vertaling en vastlegging van de op 16 maart 2022 bereikte wilsovereenstemming. Op basis van de in dit kort geding gebleken en aannemelijk geworden feiten en omstandigheden zal naar verwachting ook de rechter in een eventueel tussen partijen te voeren bodemprocedure tot eenzelfde oordeel komen.

De voorlopige voorzieningen zoals gevorderd, voor zover die zien op de veroordeling tot het nakomen van de Overeenkomst en – in het verlengde daarvan - het ondertekenen van het door [eisers] als productie 15 overgelegd concept van een koopovereenkomst dienen reeds daarom te worden afgewezen. De overige stellingen van [gedaagde sub 3] kunnen gelet hierop onbesproken blijven.

5.8.

Aangenomen moet dus worden dat de Overeenkomst geen, althans geen volledige wilsovereenstemming behelst tussen partijen strekkende tot overdracht van dierentuin Zoo Veldhoven. Met het zetten van hun handtekening onder de Overeenkomst hebben partijen zich wel tegenover elkaar gecommitteerd, maar dit commitment gaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet verder dan een verplichting om met elkaar te onderhandelen om te komen tot een koopovereenkomst die beide partijen blijkens de Overeenkomst van 16 maart 2022 voor ogen stond, uitgaande van een koopsom van € 3.650.000,00.Dit volgt ook met zoveel woorden uit de Overeenkomst zelf, namelijk dat partijen deze ‘
als basis voor de uiteindelijke koopovereenkomst’zullen gebruiken.

Na de bespreking van 16 maart 2022 hebben partijen ook daadwerkelijk verder onderhandeld. Tussen partijen (en hun advocaten/adviseurs) hebben gesprekken plaatsgevonden en zijn (concept-) koopovereenkomsten en aanpassingen daarvan uitgewisseld (bij e-mail van 24 maart 2022 van [D] , bij e-mail van 20 april 2022 van mr. Stassen, bij e-mail van 22 april 2022 van [D] , bij e-mail van 29 april 2022 van mr. Stassen, en bij brief van 3 mei 2022 van mr. Tacx).

Naar aanleiding van deze laatste brief van mr. Tacx waarin hij namens [eisers] dringend verzoekt de daarbij gevoegde koopovereenkomst te ondertekenen, heeft mr. Stassen bij brief van 5 mei 2022 namens [gedaagde sub 3] aan mr. Tacx te kennen gegeven dat [gedaagde sub 3] niet tot ondertekening zal overgaan omdat de koopovereenkomst voor [gedaagde sub 3] niet acceptabel is. Volgens mr. Stassen wordt in de door mr. Tacx voorgelegde koopovereenkomst nog steeds volledig voorbij gegaan aan een aantal belangrijke uitgangspunten van het verkoopmemorandum. Bovendien houden [eisers] vast aan hun eis dat [gedaagde sub 3] zich in prive als verkoper committeert ten aanzien van alle verplichtingen in het kader van de te sluiten koopovereenkomst. [gedaagde sub 3] volhardt in zijn weigering om zich in privé daartoe te verbinden.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat partijen, de over en weer tussen hen gewisselde stukken overziende, er ook na 16 maart 2022 niet in zijn geslaagd tot overeenstemming te komen over een definitieve koopovereenkomst betreffende de aankoop van dierentuin Zoo Veldhoven, zodat ook daarin geen grondslag kan worden gevonden om de vordering onder II toe te wijzen.

5.9.

Voor zover [eisers] zich op het standpunt stellen dat het aan [gedaagde sub 3] te wijten is dat de onderhandelingen zijn vastgelopen en dat [gedaagde sub 3] daarom gehouden zou zijn verder te praten over het laatste door [eisers] ingediende concept van de koopovereenkomst, wordt deze stelling verworpen.

Namens [gedaagde sub 3] is toegelicht dat ook de laatste door [eisers] opgestelde concept-koopovereenkomst te zeer afwijkt van de door hem geformuleerde voorwaarden en uitgangspunten van het verkoopmemorandum en dat hij niet bereid is om aan de wensen van [eisers] tegemoet te komen. Voor [gedaagde sub 3] is daarbij van belang dat de door [eisers] geboden (en door [gedaagde sub 3] geaccepteerde) koopprijs voor de dierentuin meer dan een miljoen euro lager is dan de (in het verkoopmemorandum vermelde) vraagprijs en dat dit hem eens te meer sterkt in zijn verzet om (ook) in de sfeer van de bijkomende voorwaarden tegemoet te komen aan de wensen van [eisers] .

Dit geldt eens te meer nu deze bijkomend voorwaarden hem met meer aansprakelijkheden belasten dan hij blijkens het verkoopmemorandum op basis van een substantieel hogere koopsom bereid was te aanvaarden.

Gelet hierop en het verloop van de onderhandelingen na 16 maart 2022 in aanmerking nemende kan, bij gebreke van nadere stellingen van [eisers] die dit anders maken, van [gedaagde sub 3] in redelijkheid niet verlangd worden dat hij de onderhandelingen met [eisers] voortzet. Duidelijk is dat partijen op basis van de laatste ingenomen standpunten elkaar op een aantal door de voorzieningenrechter wezenlijk geachte onderdelen niet weten te vinden. De subsidiaire vordering onder II van het petitum van de dagvaarding die ertoe strekt [gedaagde sub 3] te veroordelen verder te onderhandelen zal dan ook worden afgewezen.

5.10.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.692,00

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

De vordering in reconventie strekt tot opheffing van de ten laste van [gedaagden] gelegde beslagen.

Op grond van artikel 705 lid 2 Rv wordt de opheffing van een conservatoir beslag onder meer uitgesproken bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. De beoordeling van de opheffingsvordering kan niet los geschieden van een afweging van de wederzijdse belangen.

6.2.

Ter zitting heeft mr. Tacx verklaard dat deze kort gedingprocedure (in conventie) moet worden beschouwd als de hoofdzaak als bedoeld in artikel 700 lid 3 Rv.

De ratio van de opheffingsgrond van artikel 705 lid 2 Rv houdt onder meer verband met het feit dat het opheffingskort geding veelal plaats heeft nog voordat er een uitspraak in de procedure in de hoofdzaak beschikbaar is, hetgeen op zichzelf aanleiding geeft een tot terughoudendheid nopende toets te hanteren. Dit komt tot uitdrukking in de maatstaf van artikel 705 lid 2 Rv (‘summierlijk van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht gebleken’) . Nu in het onderhavige geval de afwijzing van de vorderingen in conventie tevens kwalificeert als een afwijzing van de vorderingen in de hoofdzaak, impliceert deze afwijzing tevens dat dat het door [eisers] gestelde vorderingsrecht ondeugdelijk is.

Dit betekent dat de door [eisers] gelegde beslagen in beginsel – nu zulks uitdrukkelijk wordt gevorderd - dienen te worden opgeheven, tenzij een belangenafweging tot een ander oordeel leidt.

6.3.

Van de zijde van [eisers] zijn geen specifieke belangen gesteld of gebleken die – na afwijzing van zijn eisen in de hoofdzaak - aan een opheffing van de beslagen in de weg staan. Daar tegenover staat dat [gedaagde sub 3] een onverminderd voornemen heeft uitgesproken om de dierentuin (waarvan de onroerende zaken waarop thans beslag ligt deel uit maken) op zo kort mogelijke termijn te verkopen en dat hij ook om die reden belang heeft bij opheffing van de beslagen. Kortom: ook een belangenafweging staat aan de gevorderde opheffing van de beslagen niet in de weg.

6.4.

Het conservatoir beslag, voor zover dat is gelegd voor de in de beslagbeschikking van 11 mei 2022 genoemde geldvordering van € 10.000,-, is vanwege het verstrijken van de termijn voor het instellen van een eis in de hoofdzaak als bedoeld in artikel 700 lid 3 Rv komen te vervallen omdat [eisers] in deze kort gedingprocedure geen geldvordering (ook niet subsidiair) hebben ingesteld.

6.5.

Bovenstaande overwegingen leiden tot toewijzing van de vordering van [gedaagden] strekkende tot het (doen) opheffen van de gelegde beslagen. Anders dan [gedaagden] ziet de voorzieningenrechter voorshands geen aanleiding om [eisers sub 2 en 3] (naast MPP III BV) te veroordelen om de beslagen op te heffen. Het enkele feit dat zij bestuurders zijn van MPP III BV in combinatie met de – niet onderbouwde – vrees dat deze vennootschap én geen gehoor zal geven aan een veroordeling tot opheffing van de beslagen én ook geen verhaal zal bieden voor alsdan te verbeuren dwangsommen acht de voorzieningenrechter onvoldoende om [eisers sub 2 en 3] – als bestuurders van MPP III BV – naast deze vennootschap te veroordelen tot het doen opheffen van de beslagen. Dat betekent dat MPP III BV zal worden veroordeeld om de beslagen op te heffen en dat de gelijkluidende vordering ten aanzien van [eisers sub 2 en 3] wordt afgewezen. De gevorderde dwangsom wordt in gematigde vorm toegewezen.

6.6.

MPP III BV zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris advocaat € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00)

- overige kosten
0,00

Totaal € 508,00

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.692,00,

7.3.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

7.4.

veroordeelt MPP III BV om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis, de op 12 mei 2022 ten laste van [gedaagden] op de onroerende zaken te Veldhoven gelegde beslagen, zoals nader genoemd in het verzoek conservatoir beslag van [eisers] van 11 mei 2022, op te (doen) heffen,

7.5.

veroordeelt MPP III BV tot betaling van een dwangsom aan [gedaagden] van

€ 5.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft aan de in 7.4 uitgesproken veroordeling te voldoen,

7.6.

veroordeelt MPP III BV in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 508,00,

7.7.

verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad;

7.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.

ECLI:NL:RBOBR:2022:2961

Nakoming van een verkoopovereenkomst van een dierentuin met betrekking tot een perfecte koopovereenkomst of een (intentie)overeenkomst tot voortgezette onderhandelingen; opheffing van gelegde beslagen

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

1.De procedure

2.De feiten

5.JURIDISCHE STATUS

6.VERONTREINIGING EN MILIEU

7.VOORBEHOUDEN

3.Het geschil in conventie

4.Het geschil in reconventie

5.De beoordeling in conventie

6.De beoordeling in reconventie

7.De beslissing

Voetnoten