ECLI:NL:RBOBR:2022:2885 - Rechtbank Oost-Brabant - Verhuurder schendt rustig woongenot en veroorzaakt intimi...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer : 9226444

Rolnummer : 21-3181

Uitspraak : 30 juni 2022

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. A.M.C. Machielse,

toevoegingsnummer [nummer] ,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna worden genoemd “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.

1.Het verdere verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

- het vonnis van 29 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling (= zitting) is gelast om de zaak met partijen te bespreken;

- de akte overlegging producties ten behoeve van de mondelinge behandeling van [eiseres] ;

- de aantekeningen van de griffier van de zitting van 15 december 2022, met daaraan gehecht de door [gedaagde] overgelegde stukken;

- de antwoordakte van [eiseres] , tevens overlegging productie 28 (geluidsopname en transcripties);

- de door [gedaagde] overgelegde stukken, met toelichting (= uitlating antwoordakte) ter rolzitting van 17 maart 2022.

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten (zakelijk weergegeven)

2.1.

Met ingang van 15 juni 2018 huurt [eiseres] voor onbepaalde tijd van de heer [A] het appartement aan de [adres] te [plaats] .

2.1.

In de huurovereenkomst is in artikel 4.3 opgenomen dat per maand de huurprijs € 700,00 bedraagt en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten N.V.T., zodat de huurder in totaal heeft te voldoen een bedrag van € 700,00.

In artikel 4.5 is opgenomen dat de waarborgsom € 1.000,00 bedraagt (productie 1 van [eiseres] ).

2.2.

[A] heeft op 7 oktober 2019 en 10 december 2019 een huurverhoging medegedeeld. [A] heeft op 16 april 2020 een huurverhoging voorgesteld en op dezelfde datum ook een huurverhoging medegedeeld (producties 2, 3, 9 en 10 van [eiseres] ).

2.3.

[eiseres] heeft op 15 mei 2020 de Huurcommissie ingeschakeld met het verzoek om te bepalen dat de all-in huurprijs wordt gesplitst conform haar voorstel aan [A] van 20 februari 2020, inhoudende dat deze wordt gesplitst in € 400,00 kale huur en € 200,00 voorschot servicekosten.

2.4.

Op 17 december 2020 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan en beslist dat de huur met ingang van 1 mei 2020 wordt gesplitst naar € 400,00 kale huur en

€ 200,00 voorschot servicekosten (productie 11 van [eiseres] ).

2.5.

[eiseres] heeft [A] op 23 december 2020 bericht dat zij, vanwege de uitspraak van de huurcommissie, de over de maanden mei t/m december 2020 teveel betaalde huur en voorschot servicekosten zal verrekenen met de huur van januari en februari 2021 (productie 12 van [eiseres] ).

2.6.

Met ingang van 31 december 2020 is [gedaagde] de nieuwe eigenaar van het gehuurde geworden (productie 13 van [eiseres] ).

2.7.

Partijen hebben hierna diverse malen contact met elkaar opgenomen en hebben incidenten plaatsgevonden, waarbij door [eiseres] meerdere keren melding is gemaakt bij de politie.

2.8.

[gedaagde] heeft in zijn brief van 27 januari 2021 gemeld dat de huurovereenkomst per direct is opgezegd en in zijn brief van 16 februari 2021 gemeld dat de huurovereenkomst met een opzegtermijn van 3 maanden wordt opgezegd (producties 17 en 19 van [eiseres] ).

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert (verkort weergegeven):

1. verklaring voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] d.d. 27 januari 2021 en 16 februari 2021 onrechtmatig is;

2. de veroordeling van [gedaagde] tot het staken en gestaakt houden van het doen van onrechtmatige uitlatingen over [eiseres] richting derden, meer in het bijzonder onrechtmatige uitlatingen over wanbetaling, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per uitlating/incident, met een maximum € 15.000,00;

3. verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen primair buitengerechtelijk is ontbonden per 31 mei 2021 en subsidiair door opzegging is geëindigd per 31 mei 2021;

4. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding in de vorm van:

a. € 1.000,00 aan huurvermindering wegens gederfd huurgenot,

b. € 10.000,00 aan smartengeld,

c. € 6.334,00 aan verhuiskostenvergoeding,

d. € 10.000,00 aan tegemoetkoming hogere huur,

5. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:

a. € 1.755,00 aan voorschot terugbetalingsverplichting servicekostenafrekening,

b. € 1.000,00 aan waarborgsom,

c. € 66,25 aan kosten ketel,

6. de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

De onderbouwing van de vorderingen van [eiseres] en het verweer van [gedaagde] wordt in de beoordeling, voor zover hiervoor van belang, weergegeven.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] hierna achtereenvolgens beoordelen.

Onrechtmatige opzegging door [gedaagde]

4.2.

[eiseres] heeft een tweetal brieven van [gedaagde] in het geding gebracht, waarin deze de huurovereenkomst opzegt. Dit betreft de brieven van 27 januari 2021 en 16 februari 2021. [gedaagde] heeft hier in de procedure geen beroep op gedaan, en na de vermeende opzegging, hier ook geen gevolg meer aan heeft gegeven. In de brief van 29 maart 2021 van [gedaagde] aan [eiseres] , in reactie op de brief van [eiseres] van 8 maart 2021 waarin zij aangeeft niet akkoord te gaan met de opzegging door [gedaagde] , wordt ook niet meer over opzegging van de huurovereenkomst gesproken (productie 22 van [eiseres] ).

[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling aangegeven dat hij in eerste instantie van plan was het gehuurde te gaan bewonen, maar dat hij dit vanwege zijn gezondheid en financiële omstandigheden niet kon. [gedaagde] heeft ook aangegeven dat hij ervan op de hoogte is dat hij het gehuurde niet binnen drie jaar na de aankoop mag opzeggen met een beroep op dringend eigen gebruik.

Bovendien heeft [gedaagde] in zijn schriftelijk antwoord onder punt 3 aangegeven dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] per 31 mei 2021 goed is.

Op grond van dit alles kan er geen sprake zijn van een rechtmatige opzegging door [gedaagde] zodat de verklaring voor recht, dat de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] d.d. 27 januari 2021 en 16 februari 2021 onrechtmatig is, wordt toegewezen.

Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [eiseres] per 31 mei 2021

4.3.

[eiseres] vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 mei 2021 buitengerechtelijk is ontbonden.

4.4

In artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.

4.5.

De vraag die als eerste beantwoord dient te worden is of [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als verhuurder. [eiseres] stelt dat hier sprake van is, omdat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt, onder meer door dreigende telefoontjes en brieven, het onaangekondigd aan de deur staan en smaad/laster door uitlatingen richting derden.

De overlast is volgens [eiseres] een tekortkoming die haar het recht geeft om de huurover-eenkomst op grond van artikel 6:267 jo Pro 6:265 BW buitengerechtelijk te ontbinden.

De dagvaarding heeft volgens haar in dat kader te gelden als een ontbindingsverklaring.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] als verhuurder aan [eiseres] als huurder overlast heeft bezorgd, op grond van onder meer de volgende gestelde, en niet danwel onvoldoende door [gedaagde] weersproken, feiten:

- [gedaagde] heeft [eiseres] op 4 januari 2021 en 27 januari 2021 gebeld en daarin intimiderende opmerkingen gemaakt. [eiseres] heeft transcripties van de gevoerde telefoongesprekken tussen partijen overgelegd (productie 28 bij antwoordakte). Hieruit blijkt dat [gedaagde] onder meer het volgende heeft gezegd (citaat): “
dan betaal je mij dan heb je misschien rust” en “
Als je het niet doet, dan ben je nog niet klaar, dat kan ik je wel vertellen” en “
je hebt getekend en daar ga je mee akkoord en anders dan moet je je rotzooi maar bij elkaar pakken en dan moet je vertrekken” en “
Nou, we zijn er nog niet mee klaar, onthoud dat” en “
Ik heb niks met jouw advocaat. Ben je doof? Het schijnt van wel of niet? Maar ik zal wel eens bij jou aan de deur komen, dan kom ik praten”.

- Het telefoongesprek van 27 januari 2021 is door een collega van [eiseres] , die op dat moment bij [eiseres] aanwezig was, gehoord. [eiseres] heeft een verklaring van de collega overgelegd, over wat zij [gedaagde] heeft horen zeggen, zoals (citaat) ”
ik zal langskomen bij jou op de stoep om het gesprek aan te gaan bij je werk, je ouders” (productie 15 van [eiseres] ). [gedaagde] is vervolgens bij [eiseres] aan de deur gaan staan en in de avond heeft [gedaagde] [eiseres] weer gebeld, waarna [eiseres] met haar dochter de nacht elders heeft doorgebracht, omdat zij zich niet veilig thuis voelde. De collega waar zij heeft gelogeerd heeft een verklaring overgelegd, waarin ze onder meer aangeeft dat ze flinke spanning bemerkte bij [eiseres] en haar dochter (productie 16 van [eiseres] ).

- In de brief van [gedaagde] van 27 januari 2021 aan [eiseres] staat in de laatste zin het volgende (citaat): “
Het zou beter zijn met mij in gesprek te gaan, en niet zoals met mijn kleindochter met baby tot wanhoop te brengen met 2 hypotheken. Je gaat betalen, huur met servicekosten” (productie 17 van [eiseres] ).

- Op 28 januari 2021 heeft [gedaagde] [eiseres] weer gebeld. Op 29 januari 2021 heeft [gedaagde] (al dan niet voor de tweede keer) aan de deur gestaan bij [eiseres] en lang aangebeld. [eiseres] geeft aan dat haar dochter helemaal ontdaan was, omdat zij [gedaagde] bij thuiskomst uit school buiten aantrof, waarna zij niet naar huis durfde.

- In de brief van 16 februari 2021 aan [eiseres] heeft [gedaagde] onder meer opgenomen (citaat): “geen wonder dat je ex genoeg van je had, wel jammer voor je kinderen” en “je kan loonbeslag verwachten (..)” (productie 19 van [eiseres] ).

- Op 3 maart 2021 heeft [gedaagde] contact opgenomen met de werkgever van [eiseres] om zijn beklag over haar te doen. [eiseres] heeft een verklaring van de medewerker overgelegd. Hierin staat onder meer vermeld dat [gedaagde] heeft gezegd dat hij al een incassobureau heeft ingeschakeld, dat ze zal betalen ook en dat de werkgever een loonbeslag kan verwachten (productie 20 van [eiseres] ).

- Op 29 maart 2021 loopt [gedaagde] rondom het gehuurde en probeert naar binnen te kijken (punt 35 van de dagvaarding).

- Op 29 maart 2021 ontvangt [eiseres] wederom een brief van [gedaagde] waarin hij onder meer schrijft “
ik zou nog liever met een geit te bed gaan dan met jou, begrijp dat maar goed!! Betaal je huur maar wat je moet betalen, maar dat word je nog wel geleerd” en

“
Ga naar je huis in Italië, ben je hier weg.” (productie 22 van [eiseres] ).

- Op 10 april 2021 is [gedaagde] naar het woonadres gegaan van de vriend van de dochter van [eiseres] en heeft daar beschuldigingen geuit tegen de vader van de vriend over een achterstand van de huurbetalingen. Een verklaring van de vader van de vriend is overgelegd als productie 23 van [eiseres] .

4.7.

Bovenstaande feiten geven een opstelling van [gedaagde] jegens [eiseres] weer, die niet van een verhuurder verwacht hoeft te worden. De verhuurder heeft de taak om aan zijn huurder het rustig woongenot te verschaffen en hij heeft dit duidelijk verzaakt door zijn huurder lastig te vallen met onder meer brieven en bezoekjes aan de deur, waarbij door de verhuurder in ieder geval een opdringerige en intimiderende houding is aangenomen.

De achtergrond is kennelijk dat een all-in huur van € 600,- overeengekomen is door de kleindochter van [gedaagde] en dat de huurcommissie die heeft gesplitst. Daarmee heeft de huurster keurig de processuele weg gevolgd. Dat kan van [gedaagde] niet gezegd worden. Hij heeft kennelijk de woning overgekocht omdat zijn kleindochter in financiële problemen kwam daardoor. Door een oplossing te willen forceren heeft hij eigenrichting gepleegd in plaats van zijn rechten in rechte te laten vaststellen. Hij heeft zich kennelijk niet juridisch laten adviseren omdat hij (nog steeds) de aard en ernst van zijn misdragingen niet inziet.

4.8.

Het standpunt van [gedaagde] , waarbij hij aangeeft dat hij een bedreiging van [eiseres] heeft ontvangen, is door [eiseres] betwist en bovendien uit niets gebleken. De stelling van [gedaagde] dat hij naar het woonadres van de vriend van de dochter is gegaan omdat zijn kleindochter met haar kind in de nacht is lastiggevallen door de vriend van de dochter is eveneens betwist en niet gebleken. Bovendien staat dit los van de overlast die [gedaagde] als verhuurder aan zijn huurder heeft bezorgd.

De stelling van [gedaagde] dat hij dit alles gedaan heeft omdat hij zijn kleindochter wilde helpen, die het (financieel) erg moeilijk had vanwege de situatie met [eiseres] , doet eveneens niet af aan het feit dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt.

4.9.

Op grond van het bovenstaande is er sprake van overlast, die is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de verhuurder en een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [eiseres] heeft de huurovereenkomst door middel van een verklaring in de dagvaarding buitengerechtelijk ontbonden, zodat de vordering tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 mei 2021 buiten-gerechtelijk is ontbonden kan worden toegewezen.

Onrechtmatige uitlatingen

4.10.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] onrechtmatige uitlatingen doet over haar richting derden, meer in het bijzonder over wanbetaling, en vordert de veroordeling van [gedaagde] tot staking hiervan, op straffe van een dwangsom.

4.11.

De eerste vraag die ambtshalve beantwoord dient te worden is of de kantonrechter absoluut bevoegd is ten aanzien van de ingestelde vordering, aangezien dit een vordering betreft van onbepaalde waarde. De kantonrechter acht zich op grond van artikel 94, lid 2 Rv bevoegd om deze vordering te behandelen en hierover te beslissen, aangezien deze zaak meer vorderingen betreft en tenminste één daarvan een vordering is als bedoeld in artikel 93, onder c Rv en de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.

4.12.

De vordering tot het staken van uitlatingen door [gedaagde] over [eiseres] vormt een beper-king op het grondrecht van vrijheid van meningsuiting dat aan hem toekomt op grond van artikel 10 lid 1 EVRM Pro. Dit recht kan volgens het tweede lid van dat artikel worden beperkt als deze beperking bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is, bijvoorbeeld ter bescherming van de goede naam of de rechten van anderen. Van een beperking die bij de wet is voorzien, is sprake wanneer de uitlatingen onrechtmatig zijn in de zin van artikel 6:162 BW Pro. Bij de beantwoording van de vraag of dit zich hier voordoet, staan deze twee fundamentele rechten tegenover elkaar, te weten het recht van [eiseres] op bescherming van haar eer en goede naam en aan de andere kant het recht van [gedaagde] op vrijheid van meningsuiting. Het antwoord op de vraag welk van deze rechten zwaarder weegt, moet worden gevonden door een afweging van alle ter zake dienende omstandigheden van het geval.

4.13.

De kantonrechter is het met [eiseres] eens dat haar belang zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] om zich uit te laten over vermeende wanbetaling van de huurpenningen, omdat deze uitlating feitelijk onjuist is. Op 17 december 2020 heeft de voorzitter van de Huurcommissie in zijn uitspraak de huur met ingang van 1 mei 2020 uitgesplitst naar € 400,00 kale huur en € 200,00 voorschot servicekosten, op grond van artikel 7:258 BW Pro. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. [gedaagde] heeft op 5 januari 2021 een verzetschrift ingediend bij de Huurcommissie tegen de uitspraak van de voorzitter (productie van [gedaagde] ).

De Huurcommissie heeft in de verzetszaak geoordeeld dat het verzet van [gedaagde] ongegrond is. Partijen worden daarom geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld.

4.14.

[gedaagde] heeft op 3 juli 2020 een verzoekschrift bij de Huurcommissie ingediend wegens bezwaar van [eiseres] tegen de jaarlijkse huurverhoging ex artikel 7:253 lid 1 BW Pro. Op 22 juli 2021 heeft de Huurcommissie uitspraak in deze zaak gedaan en een huurverhoging met ingang van 1 juli 2020 met € 20,40 (5,1%) tot € 420,40 redelijk geacht (productie 25 van [eiseres] ). Tegen deze uitspraak van de Huurcommissie is geen verzoek ingediend bij de kantonrechter, zodat deze bindend is.

4.15.

Uit de brief van 23 december 2020 van de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde] volgt dat [eiseres] op grond van deze uitspraak in de periode mei t/m december 2021 € 800,00 teveel heeft betaald en dit zal verrekenen met de huur over januari en februari 2021 (productie 12 van [eiseres] ). Op grond van laatstgenoemde uitspraak dient hier een bedrag van 8 maal € 20,45 = € 163,20 in mindering te worden gebracht. Dat betekent dat [eiseres] over de periode mei t/m december 2021 een bedrag van € 636,80 aan huur teveel heeft betaald.

4.16.

Het feit dat [gedaagde] het niet met de uitspraken van de (voorzitter van de) Huurcommissie eens is betekent niet dat hij daaraan niet gebonden is en [eiseres] vervolgens op onterechte gronden kan betichten van wanbetaling. Dit heeft [gedaagde] wel gedaan. Dit blijkt in ieder geval uit de verklaring van de vader van de vriend van de dochter van [eiseres] , waar [gedaagde] op 10 april 2021 aan de deur is geweest (productie 23 van [eiseres] ). Het blijkt ook uit de als productie 21 overgelegde verklaring van de werkgever van [eiseres] over het feit dat [gedaagde] telefonisch contact met haar werkgever heeft opgenomen op 3 maart 2021. Uit de verklaring blijkt dat [gedaagde] heeft gezegd dat hij een incassobureau heeft ingeschakeld en dat de werkgever een loonbeslag kan verwachten. [gedaagde] heeft vervolgens daadwerkelijk een incassobureau ingeschakeld om de vermeende huurachterstand te vorderen.

4.17.

[eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij [gedaagde] meerdere malen heeft gesommeerd te stoppen met de onrechtmatige uitlatingen, doch dat [gedaagde] hieraan geen gehoor heeft gegeven. Op grond van het voorgaande wordt de vordering van [gedaagde] tot het staken en gestaakt houden van het doen van onrechtmatige uitlatingen richting derden over wanbetaling van [eiseres] toegewezen vanaf heden, op straffe van een dwangsom van €1.000,00 per uitlating/incident. De dwangsom wordt toegewezen met een maximum van € 15.000,00.

Schadevergoedingen

Huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot

4.18.

[eiseres] vordert een bedrag van € 200,00 per maand over de periode januari 2021 tot en met mei 2021, aan vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW Pro. Dit ziet op een percentage van 50% van de huurprijs.

4.19.

De belangrijkste verplichting van de verhuurder is de verschaffing van het rustig huurgenot: de verhuurder moet het gebruik van het gehuurde aan de huurder verschaffen en (ongehinderd) blijven verschaffen.

4.20.

[eiseres] heeft op grond van artikel 6:207 BW Pro recht op evenredige vermindering van de huurprijs indien er sprake is van een gebrek, als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro, ten gevolge waardoor [eiseres] vermindering van het huurgenot heeft gehad.

Uit de voorgaande overwegingen blijkt dat er sprake is geweest van overlast, die is veroorzaakt door de verhuurder zelf. [eiseres] heeft [gedaagde] herhaaldelijk hierop aangesproken en zelfs de politie ingeschakeld, doch dit heeft niet tot resultaat geleid dat [gedaagde] [eiseres] en haar familie met rust heeft gelaten. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zowel zij als haar dochter hier veel stress van hebben gehad. [gedaagde] had als verhuurder zelf moeten ingrijpen om zijn overlast te stoppen en nu hij dit niet heeft gedaan, is [gedaagde] te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover [eiseres] .

De uitzondering van lid 3 van artikel 207 is Pro hier niet van toepassing, aangezien het in dit geval niet gaat om een feitelijke stoornis door een derde, maar door de verhuurder zelf.

De kantonrechter acht de gevorderde huurprijsvermindering meer dan gerechtvaardigd over de periode van januari 2021 tot aan de dag der dagvaarding. Over de periode daarna niet is gesteld of gebleken dat er nog sprake is geweest van overlast.

Dat betekent dat een bedrag toegewezen wordt van € 800,00 aan huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro.

Smartengeld

4.21.

Artikel 6:106, lid 1 en onder a en b BW luidt als volgt:

Voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, heeft de benadeelde recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding:

a.indien de aansprakelijke persoon het oogmerk had zodanig nadeel toe te brengen;

b.indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast.

4.22.

[eiseres] heeft op beide onderdelen een beroep gedaan en deze worden hierna beoordeeld.

Ad a.[eiseres] stelt dat [gedaagde] het oogmerk had en heeft om aan [eiseres] schade toe te brengen.

Het oogmerk moet gericht zijn op het toebrengen van specifiek de immateriële schade. Gelet op de gedragingen en uitlatingen van [gedaagde] moet worden uitgegaan van de omstandigheid dat hij opzettelijk een situatie heeft geschapen waardoor ander nadeel dan vermogensschade is toegebracht. Hij heeft haar kennelijk angst willen aanjagen om haar zo te brengen tot het verlaten van de woning of het betalen van een huursom waarop hij geen recht had. Daaruit kan de gevolgtrekking afgeleid worden dat hij het oogmerk had zodanig nadeel toe te brengen.

Ad b.[eiseres] stelt verder dat zij op andere wijze in haar persoon is aangetast door het gedrag van [gedaagde] . Dit standpunt slaagt ook. De kantonrechter is van oordeel dat door het handelen van [gedaagde] sprake is geweest van schending van een fundamenteel recht, namelijk van de veiligheid en de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van [eiseres] . Uit de stellingen van [eiseres] blijkt voldoende dat er sprake is van meer dan alleen psychisch onbehagen. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij angst heeft gehad, waardoor collega’s haar vaak thuis hebben opgehaald en naar huis hebben gebracht, ze maandenlang alleen voor noodzakelijke zaken naar buiten is gegaan, de deur niet heeft durven open doen als de deurbel ging, omdat ze bang was dat ze door [gedaagde] werd opgewacht. [eiseres] geeft verder aan dat zij veel stress heeft ervaren, slecht heeft geslapen en in paniek een collega heeft gebeld om daar te overnachten.

De ernst van de normschendingen rechtvaardigt de toekenning van een immateriële schade-vergoeding. Het smartengeld dient ter compensatie van de gederfde levensvreugde van [eiseres] . De kantonrechter oordeelt een vergoeding van € 500,00 aan smartengeld redelijk tegen de achtergrond van de gebruikelijke maatstaf. Dit bedrag zal worden toegewezen.

Verhuiskostenregeling

4.23.

[eiseres] stelt dat zij als gevolg van de ontbinding schade heeft geleden doordat zij gedwongen heeft moeten verhuizen en als gevolg daarvan verhuiskosten heeft gemaakt.

[eiseres] vordert een verhuiskostenvergoeding gelijk aan het per 28 februari 2021 geldende wettelijke vastgestelde minimum van € 6.334,00.

[eiseres] verwijst hiermee naar de verhuiskostenvergoeding die is geregeld in artikel 7:220 BW Pro. Dit artikel is hier echter niet rechtstreeks van toepassing, omdat geen sprake is van renovatie van het gehuurde. De vordering wordt niettemin als redelijke en billijke vergoeding tot dat bedrag toegewezen, omdat als gevolg van de vastgestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] deze schade direct is toegebracht.

Tegemoetkoming hogere huur

4.24.

[eiseres] vordert een vergoeding van € 10.000,00 voor de hogere huurkosten die zij nu heeft, omdat die huurprijs van de andere huurwoning veel hoger ligt. Ook dit is een rechtstreeks gevolg van de afgedwongen verhuizing en zal in redelijkheid tot een bedrag van € 5.000,- worden toegewezen. Er is geen reden tot verdere relativering nu er voor [gedaagde] direct voordeel tegenover staat van de hogere huur die hij nu kan vragen. Hij is immers niet zelf de woning gaan bewonen zoals eerder zijn opgegeven reden of rechtvaardiging was.

Voorschot terugbetalingsverplichting servicekostenafrekening

4.25.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij teveel servicekosten heeft betaald, en baseert dit op de eerdere eindafrekening servicekosten van [gedaagde] van 10 december 2019 over de periode vanaf aanvang van de huurovereenkomst, zijnde 5 juni 2019, tot 10 december 2019 (productie 3 van [eiseres] ). Hierin staat vermeld dat de daadwerkelijke kosten € 57,65 per maand hebben bedragen. Het voorschot aan servicekosten is door de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie met ingang van 1 mei 2020 vastgesteld op € 200,00 en is door [eiseres] betaald.

[eiseres] vordert thans over de periode 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2021 een voorschot op het volgens haar teveel betaalde bedrag aan voorschot servicekosten terug en rond het bedrag ruim naar boven af naar € 65,00 per maand. In totaal bedraagt dit 13 maanden x € 135,00 is € 1.755,00.

4.26.

[gedaagde] heeft geen ander verweer gevoerd tegen deze vordering, dan dat hij het niet eens is met de hoogte van de door de Huurcommissie vastgestelde servicekosten en het hoger beroep afgewacht moet worden.

De Huurcommissie heeft in de verzetszaak geoordeeld dat het verzet van [gedaagde] tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie ongegrond is. Partijen worden daarom geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld. Dat betekent dat het voorschot aan servicekosten € 200,00 per maand bedraagt. Dit bedrag is ook door [eiseres] betaald per maand.

4.27.

[gedaagde] heeft geen afrekening van de servicekosten overgelegd over de periode vanaf 10 december 2019 tot en met 31 mei 2021, zijnde de einddatum van de huurovereenkomst, waaruit zou blijken dat de servicekosten in de voornoemde periode daadwerkelijk € 200,00 per maand bedragen. Nu op grond van de afrekening van 10 december 2019 is gebleken dat de servicekosten een bedrag van € 57,65 per maand hebben bedragen en [gedaagde] niet heeft gesteld dat de daadwerkelijke servicekosten over de periode daarna een bedrag van € 200,00 per maand bedragen, is de vordering tot betaling van een voorschot op de terugbetalings-verplichting van het voorschot aan servicekosten ter hoogte van € 1.755,00 toewijsbaar. Dit bedrag wordt toegewezen over de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2021.

Terugbetaling van de borgsom

4.28.

[eiseres] vordert de terugbetaling van de door haar betaalde borgsom ter hoogte van

€ 1.000,00. Volgens [eiseres] is er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beginopname-staat opgemaakt, zodat de staat van het gehuurde op 31 mei 2021 geacht wordt gelijk te zijn aan die bij aanvang van het gehuurde en het gehuurde in een nette staat is opgeleverd.

4.29.

[gedaagde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd. Hij heeft foto’s overgelegd, die volgens hem gemaakt zijn bij de aanvang van de huurovereenkomst.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de woning niet correct door [eiseres] is opgeleverd en deze in staat van aanvaarding moet worden opgeleverd. Volgens hem is de vloer in de woonkamer, keuken en hal niet in de staat als bij de overname. Er zat een parketlaminaatvloer in die is gesloopt en [eiseres] zou zonder deugdelijke ondervloer er iets anders in hebben gelegd. Hij stelt dat de kosten van het terugbrengen in de oude staat € 5.000,00 bedragen, reparatiekosten stucwerk € 500,00, banken aan wand woonkamer € 350,00, zodat het totaalbedrag aan schade € 6.035,00 bedraagt.

[gedaagde] zal de borgsom terugbetalen, nadat de woning weer in dezelfde staat is gebracht als bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen. [gedaagde] doet ook een beroep op verrekening van de schade met de borgsom.

[gedaagde] geeft verder aan dat de gestelde lekkage is verholpen toen [eiseres] is gaan huren en dat door [eiseres] overgelegde foto’s trucagefoto’s zijn. Ook de foto’s van de slaapkamer die door [eiseres] zijn overgelegd zouden trucagefoto’s zijn. [gedaagde] weet niet of er een opnamestaat is gemaakt, omdat hij daar niet bij is geweest.

4.30.

[eiseres] stelt dat de oude vloer die erin lag was beschadigd en dat zij mondeling toezegging had gekregen om een andere vloer in het gehuurde te mogen leggen. Die heeft ze bij oplevering laten liggen. Volgens [eiseres] is er geen beginopname gemaakt en is op grond van de wet de eindstaat de beginstaat. De door [gedaagde] overgelegde foto’s zijn volgens haar ongedateerd. Ze betwist dat ze het gehuurde in goede staat heeft betrokken. Ze had vanaf aanvang aan last van schimmel en lekkages. Het gehuurde is door haar beter opgeleverd dan het was ontvangen. De foto’s die ze heeft gemaakt zijn geen trucagefoto’s en zijn gemaakt kort na aanvang van de huur. De door [gedaagde] genoemde bedragen zijn niet onderbouwd en worden betwist, aldus [eiseres] .

4.31.

In artikel 7:224, lid 1 en 2 BW is het volgende bepaald:

1.
De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.

2. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

4.32.

[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling aangegeven dat hij niet weet of er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. Ook in zijn latere akte ter rolzitting van 17 maart 2022 heeft [gedaagde] niet gesteld of aangetoond dat er sprake is geweest van een dergelijke opnamestaat bij aanvang van de huur. Dat betekent dat op grond van lid 2 van artikel 7:224 BW Pro [eiseres] verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen, zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder tegenbewijs levert dat hier geen sprake van is.

[gedaagde] heeft voor de mondelinge behandeling kopieën van zowel kleurenfoto’s als zwart-wit foto’s overgelegd, doch niet duidelijk is wanneer deze foto’s zijn gemaakt, omdat deze ongedateerd zijn. Door middel van deze foto’s kan dan ook niet de staat van het gehuurde bij aanvang en bij einde van de huurovereenkomst worden aangetoond. [gedaagde] heeft geen andere stukken overgelegd waaruit blijkt hoe de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst. Verondersteld moet daarom worden dat [eiseres] de woning (in beginsel) heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst door haar is opgeleverd.

4.33.

Door [eiseres] is wel erkend dat zij de oude vloer heeft vervangen voor een andere vloer, doch zij stelt dat zij dit gedaan heeft omdat die beschadigd was. Volgens [eiseres] heeft zij hier mondeling toestemming van de vorige verhuurder, de heer [A] voor gekregen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres] dit niet heeft gemeld, doch onderbouwt dit verder niet. [gedaagde] heeft ook geen verklaring overgelegd van de vorige verhuurder de heer [A] , waaruit zou blijken dat [eiseres] geen toestemming van hem had gekregen om de oude vloer te vervangen voor een nieuwe vloer.

Bovendien heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat [gedaagde] de door [eiseres] gelegde vloer niet daadwerkelijk heeft (moeten) vervangen en dus geen schade heeft.

De overige gestelde reparatiekosten van het stucwerk ad € 500,00 en banken aan wand woonkamer ad € 350,00 zijn niet nader toegelicht of aangetoond.

Omdat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat [eiseres] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd dan zij deze heeft aanvaard (behoudens de vloer), wordt aan het leveren van het tegenbewijs niet toegekomen.

De waarborgsom ad € 1.000,00 moet vanwege het voorgaande dan ook worden terugbetaald.

4.34.

Voor zover [gedaagde] bedoeld heeft een tegenvordering te willen instellen waarbij [eiseres] het gehuurde weer terug in de oude staat dient te brengen, moet deze dan ook worden afge-wezen. Het beroep op verrekening van de gestelde schade met de borgsom wordt, gezien het eerder overwogene, verworpen.

Kosten ketel

4.35.

[eiseres] heeft een reparatie laten verrichten aan de ketel. Zij vordert de herstelkosten van€ 66,25 van [gedaagde] , omdat dit volgens haar onderhoudskosten zijn waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. [eiseres] heeft een verslag overgelegd van de monteur, waaruit volgens haar blijkt dat het hier niet om een kleine herstelling gaat. De factuur heeft ze eveneens overgelegd.

4.36.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen deze vordering en stelt zich op het standpunt dat de kosten voor de huurder zijn, omdat het hier gaat om een klein gebrek (vervangen van rubberen ring voor condens).

4.37.

Op grond van artikel 7:206 lid 1 is Pro de verhuurder verplicht gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder. Op grond van lid 3 mag de huurder de gebreken ook zelf verhelpen als de verhuurder in verzuim is. [eiseres] heeft echter niet gesteld dat zij de heer [A] , of later [gedaagde] , in de gelegenheid heeft gesteld het gebrek te verhelpen. Er is dan ook geen sprake van verzuim. Dit deel van de vordering wordt afgewezen.

Proceskosten en nakosten

4.38.

[gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. waarbij nu [eiseres] op toevoeging procedeert, wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de exploot-kosten niet mogelijk is. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen indien en voor zover [gedaagde] de proceskosten niet binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis zal hebben voldaan.

4.39.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

de kantonrechter:

verklaart voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] d.d. 27 januari 2021 en 16 februari 2021 onrechtmatig is;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot [adres] te [plaats] buitengerechtelijk ontbonden is per 31 mei 2021;

veroordeelt [gedaagde] tot het staken en gestaakt houden van het doen van onrechtmatige uitlatingen over [eiseres] richting derden over wanbetaling, op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 1.000,00 per uitlating/incident, met een maximum van € 15.000,00;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding, bestaande uit een bedrag van

€ 800,00 aan huurprijsvermindering, een bedrag van € 500,00 aan smartengeld, een bedrag van € 6.334,00 aan kosten van verhuizing en een bedrag van € 5.000,- aan hogere huurkosten;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.755,00 aan voorschot terug-betalingsverplichting servicekostenafrekening over de periode 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2021 en een bedrag van € 1.000,00 aan waarborgsom;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres] tot op heden vastgesteld op € 85,00 aan griffierecht, € 498,00 als bijdrage in het salaris van de gemach-tigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 124,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voor-waarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie kantonrechter, en in het openbaar uitge-sproken op 30 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.