Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
zaaknummer / rolnummer: C/01/359731 / HA ZA 20-415
Vonnis van 13 juli 2022
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FLEXOFFICE BV,
gevestigd te Eindhoven,
verder te noemen: FlexOffice,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EAZZYPARK BV,
gevestigd te Eindhoven,
verder te noemen: EazzyPark,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. H.H.T. Beukers te Eindhoven,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder te noemen: [gedaagde sub 1] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S.E.J.A. Collard te Eindhoven,
2. de naamloze vennootschap
EINDHOVEN AIRPORT NV,
gevestigd te Eindhoven,
verder te noemen: Eindhoven Airport,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. M.M.W.H. Holtackers te Tilburg.
1.Inleiding en samenvatting
1.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde sub 1] een voorkeursrecht van koop heeft geschonden door een onroerende zaak niet te verkopen aan haar huurder FlexOffice, maar aan Eindhoven Airport. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is.
2. De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 januari 2021;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 16 november 2021 en de daarin genoemde processtukken. De zaak is gelijktijdig behandeld met de vrijwaringszaak tussen Eindhoven Airport en [gedaagde sub 1] , bij de rechtbank bekend onder zaaknummer C/01/365387 / HA ZA 20-807.
2.2.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op het buiten hun aanwezigheid opgemaakte proces-verbaal. [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt.
2.3.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank medegedeeld dat er een schriftelijke uitspraak zou volgen. De daarbij toegezegde uitspraaktermijn is helaas niet gehaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde sub 1] verhuurt bedrijfspanden waarvan zij eigenaresse is. [gedaagde sub 1] was eigenaresse van de panden aan de [adres] te Eindhoven, gelegen aan de hoofdweg naar Eindhoven Airport en op loopafstand van de aankomst/vertrekhal.
3.2.
Het pand aan de [adres] is met ingang van 1 april 2014 voor de duur van vier jaar door [gedaagde sub 1] verhuurd aan FlexOffice. De huurovereenkomst is daarna met vijf jaar verlengd, dus tot en met 31 maart 2023.
3.3.
FlexOffice richt zich op het verhuren dan wel beschikbaar stellen van kantoorruimten met daarbij behorende parkeergelegenheden.
3.4.
EazzyPark is de grootste (onder)huurder van FlexOffice en tevens haar zustervennootschap. EazzyPark drijft vanuit de locatie aan de [adres] een
valet parking dienst. De door EazzyPark ingenomen auto’s worden elders geparkeerd.
valet parking dienst. De door EazzyPark ingenomen auto’s worden elders geparkeerd.
3.5.
De (getrapt) bestuurders van EazzyPark en FlexOffice zijn de heren [A] en [B] (hierna: [A] en [B] ). Bestuurster van [gedaagde sub 1] is mevrouw [C] (hierna: [C] ).
3.6.
Eindhoven Airport exploiteert de luchthaven te Eindhoven en de daarmee verband houdende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen.
3.7.
Gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst hebben [gedaagde sub 1] en FlexOffice een allonge ondertekend, waarvan de tekst luidt als volgt:
“Verhuurder is eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats] , welk object is verhuurt aan Flexoffice B.V.
Verhuurder komt met huurder overeen dat in geval van verkoop van het verhuurde object, deze onroerende zaak eerst ten titel van koop zal worden aangeboden aan huurder. Komen verhuurder en huurder binnen een maand niet tot een voor beide partijen aanvaardbare koopovereenkomst, dan is verhuurder geheel vrij de onroerende zaak aan een ander te verkopen, zonder dat aan huurder enige vergoeding, uit welke hoofde dan ook, verschuldigd is. Dit voorkeursrecht geldt zolang huurder het onderhavige object ook daadwerkelijk huurt en huurder aan al zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens verhuurder heeft voldaan.”
3.8.
Naar aanleiding van geruchten dat [gedaagde sub 1] het pand aan de [adres] zou willen verkopen, heeft FlexOffice contact gezocht met [C] , die doorverwees naar [D] , van [E] BV (hierna: [D] ).
3.9.
Bij brief van 2 april 2019 heeft [D] namens [gedaagde sub 1] formeel aan
FlexOffice medegedeeld dat [gedaagde sub 1] voornemens was om de onroerende zaak
aan de [adres] te verkopen, met daarbij de vraag
“tegen welke voorwaarden u bereid bent de onroerende zaak te kopen”.
“tegen welke voorwaarden u bereid bent de onroerende zaak te kopen”.
3.10.
Naar aanleiding daarvan heeft FlexOffice op 5 april 2019 contact opgenomen met
[D] met een verzoek om nadere informatie. Daarbij is ook gevraagd om een vraagprijs. In reactie daarop berichtte [D] op 8 april 2019 dat [C] ervoor had gekozen om geen vraagprijzen te hanteren, maar om biedingen op zich af te laten komen.
3.11.
FlexOffice was het daarmee oneens en berichtte bij e-mail van 10 april 2019 aan [D] dat het op weg van [C] lag om met een vraagprijs te komen. [D] heeft dat niet gedaan. In diezelfde mail heeft FlexOffice medegedeeld ook interesse te hebben in het pand aan de [adres] .
3.12.
Bij e-mail van 23 april 2019 heeft [A] een bod uitgebracht op de [adres] van € 1.100.000,=. [D] reageerde daarop op 25 april 2019 met de mededeling dat dat bod te laag was.
3.13.
Op 26 april 2019 belde [D] FlexOffice met de mededeling dat als [gedaagde sub 1]
een vraagprijs moest noemen, dit € 1.700.000,= zou zijn.
3.14.
Bij e-mail van 30 april 2019 heeft [D] aan [A] bericht:
“(…)
“(…)
3). [adres] ook aan jullie verkopen is an sich mogelijk, maar alleen als [adres] ook door jullie wordt gekocht. De prijs voor beide panden is dan € 4.000.000,-- k.k. zonder verdere voorbehouden vanuit de kant van de koper.
4) Ik heb je aangegeven dat [C] ( [C] , rechtbank) bij haar standpunt blijft van € 1.700.000,-- voor [adres] , maar ik heb ook aangegeven dat wij wellicht [C] wel naar € 1.600.000,-- kk zouden kunnen krijgen. Ik heb aangegeven dat ik geen fiat van [C] heb om een koopprijs van € 1.600.000,- kk te bieden”
3.15.
In reactie daarop heeft [A] bij e-mail van 2 mei 2019 het bod met 15% verhoogd tot € 1.265.000,=.
3.16.
Bij e-mail van 3 mei 2019 heeft [D] dat bod afgewezen en daarbij medegedeeld dat hij meende dat “gezien de belangstelling uit de markt (…) een koopsom van rond de € 1,6 miljoen k.k. zonder financieringsvoorbehoud een haalbare zou moeten zijn”.
3.17.
[A] heeft daarop bij e-mail van eveneens 3 mei 2019 gereageerd. In die email is geen nieuw bod door FlexOffice gedaan.
3.18.
Bij e-mail van 6 mei 2019 heeft [D] geconstateerd dat “we er niet uitgekomen zijn”. Bij e-mail van 7 mei 2019 heeft [A] geantwoord dat dat punt wat FlexOffice betreft nog niet was bereikt.
3.19.
De (voormalige) advocaat van FlexOffice heeft [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport op 9 mei 2019 aangeschreven met als strekking dat in de ogen van FlexOffice nog geen behoorlijke uitvoering is gegeven aan het voorkeursrecht en dat zij zich verzet tegen de voorgenomen verkoop c.q. levering van de onroerende zaak aan de [adres] aan Eindhoven Airport. Daarbij is Eindhoven Airport aansprakelijk gesteld voor de schade die FlexOffice zal ondervinden door het niet respecteren van het voorkeursrecht.
3.20.
Op 21 mei 2019 hebben [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport een tussen hen
gesloten koopovereenkomst ondertekend en laten inschrijven in het Kadaster. Eindhoven Airport heeft de onroerende zaken aan de [adres] gezamenlijk gekocht voor een bedrag van € 4.000.000,=. De koopprijs is verdeeld in een bedrag van € 2.450.000,= voor [adres] en € 1.550.000,= voor [adres] .
3.21.
Eveneens op 21 mei 2019 is tussen [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport een
vrijwaringsovereenkomst gesloten. Daarmee heeft Eindhoven Airport zich gevrijwaard van eventuele schade "in verband met een aanspraak van Flexoffice jegens koper uit hoofde van onrechtmatige daad of anderszins, verband houdende met het tussen verkoper en Flexoffice overeengekomen (maar niet meer van kracht zijnde) voorkeursrecht zoals gesteld door Flexoffice bij schrijven van 9 mei 2019 aan koper."
3.22.
Bij brieven van 6 juni 2019 heeft de advocaat van FlexOffice:
- [gedaagde sub 1] gesommeerd om iedere medewerking aan de levering van de onroerende zaak te onthouden;
- Eindhoven Airport geïnformeerd over het standpunt van FlexOffice en aangezegd dat, indien de levering doorgaat, aanspraak wordt gemaakt op schadevergoeding;
- de notaris verzocht om medewerking aan de levering te onthouden.
3.23.
Op 14 juni 2019 heeft [gedaagde sub 1] de onroerende zaken aan de [adres] aan Eindhoven Airport geleverd.
3.24.
Bij brief van haar advocaat van 28 januari 2020 heeft Eindhoven Airport de
huurovereenkomst met FlexOffice opgezegd tegen 31 maart 2023.
3.25.
Voorafgaand aan deze procedure heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarbij zijn gehoord: [A] , [B] , [C] , [D] , de heer [F] (adviseur van [gedaagde sub 1] , hierna: [F] ), de heer [G] en mevrouw [H] (beiden namens Eindhoven Airport).
3.26.
Volgens de processen-verbaal van getuigenverhoor heeft de heer [G] daarbij onder meer verklaard:
“Eindhoven Airport is benaderd door de verkopend makelaar van [gedaagde sub 1]
met de mededeling dat [gedaagde sub 1] voornemens was om haar panden gelegen aan de [adres] te verkopen en of er bij Eindhoven Airport Interesse bestond in aankoop” (…)
“In februari 2019 zijn wij door die verkopend makelaar benaderd. Een week of twee weken na dit telefoongesprek met de makelaar heeft een gesprek plaatsgevonden (…)
Naar aanleiding van dat eerste gesprek hebben wij tekeningen ontvangen en de huurovereenkomsten. Dit zodat wij in staat waren om een oordeel te kunnen vormen. Vervolgens heeft een tweede gesprek plaatsgevonden. Ik geloof dat dit een maand na het eerste gesprek was, maar zeker weten doe ik dit niet(…)
Er is in het eerste gesprek niet gesproken over prijzen. Pas in het tweede gesprek heeft Eindhoven Airport aangegeven wat zij bereid was om eventueel te betalen. Tussen [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport is verder niet onderhandeld over prijzen in de zin van het doen van aanbod en bod. In het tweede gesprek heeft Eindhoven Airport aangegeven bereid te zijn een bedrag van 3,8 miljoen euro te betalen, maar vervolgens aan de combinatie [D] / [I] is gevraagd om bij de verkopende partij een mandaat op te halen voor de verkoop van 4 miljoen euro”.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
FlexOffice en EazzyPark vorderen, samengevat,
te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verbintenissen uit hoofde van het voorkeursrecht zoals vastgelegd in de allonge bij de huurovereenkomst;
[gedaagde sub 1] te veroordelen tot vergoeding van schade, op te maken bij staat;
te verklaren voor recht dat Eindhoven Airport jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de schending van het voorkeursrecht door [gedaagde sub 1] ;
Eindhoven Airport te veroordelen tot schadevergoeding,
primair: als schadevergoeding in natura (art. 6: 103 BW) door levering van de onroerende zaak aan de [adres]
primair: als schadevergoeding in natura (art. 6: 103 BW) door levering van de onroerende zaak aan de [adres]
subsidiair: als schadevergoeding in geld, op te maken bij staat
5. te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 1] jegens EazzyPark onrechtmatig heeft gehandeld door jegens FlexOffice tekort te schieten in de nakoming van haar verbintenissen uit hoofde van het voorkeursrecht;
6. [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
[gedaagde sub 1] BV c.s. voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
[gedaagde sub 1] vordert samengevat –
I. FlexOffice en EazzyPark ieder hoofdelijk, althans Flexoffice of EazzyPark te veroordelen tot betaling aan [gedaagde sub 1] van een bedrag van € 50.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met btw en de wettelijke rente;
II. FlexOffice en EazzyPark te veroordelen in de proceskosten in reconventie.
4.5.
FlexOffice en EazzyPark voeren verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
In essentie wordt [gedaagde sub 1] verweten dat zij FlexOffice geen serieuze kans heeft geboden om het pand aan de [adres] te kopen, omdat zij het pand in weerwil van het voorkeursrecht al had aangeboden aan Eindhoven Airport, daarmee al overeenstemming had bereikt en FlexOffice net zolang aan het lijntje heeft gehouden totdat de termijn van het voorkeursrecht voorbij was.
5.2.
Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 1] het voorkeursrecht heeft geschonden, komt het allereerst aan op de vraag wat de strekking van het voorkeursrecht is.
5.3.
Volgens FlexOffice moet het voorkeursrecht in redelijkheid zo worden uitgelegd dat daadwerkelijk reële pogingen worden gedaan om tot overeenstemming te komen. In deze strekking schuilt ook dat [gedaagde sub 1] in de tussentijd niet met andere partijen onderhandelt dan wel, indien dit wel gebeurt, FlexOffice daarvan in kennis stelt en altijd de mogelijkheid biedt om een eventueel door een derde gedaan bod te 'levelen' (evenaren). Volgens FlexOffice beoogde zij het voorkeursrecht namelijk als bescherming tegen potentiële derde-kopers, specifiek Eindhoven Airport, die erom bekend zou staan grond rondom de luchthaven op te kopen.
5.4.
[gedaagde sub 1] bestrijdt dit. Volgens haar staat er niet meer dan wat er staat en moet zij, als zij besluit tot verkoop, het pand eerst aanbieden aan FlexOffice, waarna zij samen een maand de tijd hebben om een voor beide partijen aanvaardbare koopovereenkomst tot stand te brengen. Als dat niet lukt, dan is [gedaagde sub 1] vrij het pand aan een ander te verkopen.
5.5.
Omdat FlexOffice in deze zaak stelt dat er bij de door haar voorgestelde lezing van het voorkeursrecht sprake is van een wanprestatie van [gedaagde sub 1] en, in het verlengde daarvan, van een onrechtmatige daad van Eindhoven Airport, draagt FlexOffice op grond van de wet de bewijslast van haar stellingen (artikel 150 Rv.).
5.6.
Hoewel bij de uitleg van een overeenkomst, gesloten tussen (in dit geval) twee professionele partijen, zeker ook gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de Haviltex-maatstaf).
5.7.
Over de allonge is onderhandeld, waarbij FlexOffice werd vertegenwoordigd door de heren [A] en [B] en [gedaagde sub 1] zich liet vertegenwoordigen door [F] . Tussen partijen is niet in geschil dat [F] degene is geweest die de (uiteindelijke) tekst van de allonge heeft opgesteld.
5.8.
[F] heeft over die onderhandelingen als getuige onder meer verklaard:
“Uit de mailcorrespondentie lees ik dat FlexOffice heeft voorgesteld om een koopoptie op te
nemen, maar daarmee ben ik namens [gedaagde sub 1] niet akkoord gegaan. Uiteindelijk
heeft dit geresulteerd in de allonge met betrekking tot het voorkeursrecht. Een koopoptie was niet in het belang van [gedaagde sub 1] . U houdt mij voor dat in de stukken wordt aangegeven dat FlexOffice het voorkeursrecht van koop wenste vanwege de dreiging die uitging van Eindhoven Airport door het kopen van onroerend goed. Ik kan mij niet herinneren dat FlexOffice een voorkeursrecht wilde in verband met dreiging die uitging van Eindhoven Airport door het kopen van onroerend goed. Ik kan mij niet herinneren dat dit zo is besproken. Zelfs met hetgeen u mij nu hierover vertelt, kan ik mij dat niet herinneren. ( .. ) Zoals ik ook uit de mailberichten afleid is toen met FlexOffice meer gesproken over de mogelijkheden van koop van het gehuurde dan over de achterliggende redenen van FlexOffice over het door hen gewenste recht van koop. Ik haal dit onder meer uit de emailberichten van 4 en 5 februari 2014."
5.9.
Wat er tijdens de onderhandelingen besproken is over de achtergronden van het voorkeursrecht - volgens FlexOffice om hun bedrijf veilig te stellen voor mogelijke kapers op de kust, waaronder specifiek Eindhoven Airport - kan in deze zaak in het midden blijven. FlexOffice heeft namelijk niet gemotiveerd betwist dat zij, zoals [F] verklaart, oorspronkelijk inzette op een koopoptie en dat – na onderhandeling – een voorkeursrecht is opgenomen, terwijl het door FlexOffice kennelijk nagestreefde doel, namelijk bescherming tegen derden, zowel met een koopoptie als een voorkeursrecht zou kunnen worden behaald.
5.10.
Over de verdere onderhandelingen over het voorkeursrecht heeft [F] het volgende verklaard:
“Het is zoals het er staat, dat wil zeggen dat indien [gedaagde sub 1] zou besluiten tot verkoop huurder als eerste de gelegenheid heeft om het gehuurde te kopen. Daarbij is een termijn van een maand opgenomen ter voorkoming dat [gedaagde sub 1] opgesloten zou worden in een langdurige onderhandelingsperiode. Ik wil benadrukken dat [gedaagde sub 1] de intentie moest hebben om te verkopen. Eerst dan zou FlexOffice de gelegenheid hebben om als eerste te kopen en daartoe overeenstemming te bereiken. U vraagt mij of er ook een daadwerkelijke intentie bij [gedaagde sub 1] zou moeten zijn om te verkopen aan FlexOffice. Dat is niet zo. Immers, [gedaagde sub 1] zou in dat geval niet vrij zijn om het gehuurde te verkopen aan anderen. Als die intentie aanwezig zou zijn geweest, dan had [gedaagde sub 1] ook geen onderhandelingspositie. In dit specifieke geval had FlexOffice bij verkoop het recht om een eerste bod te doen. Zou er enkel een intentie moeten zijn geweest om aan FlexOffice te verkopen, dan praat je van een koopoptie en dat was, zoals eerder verklaard, geen optie voor [gedaagde sub 1] .”
5.11.
[A] heeft daarover als getuige verklaard:
“U vraagt mij wie de tekst van de allonge met betrekking tot het gestelde voorkeursrecht heeft opgesteld. Die tekst is opgesteld samen met een zekere [F] die was ingehuurd door [C] . Wat de functie van meneer [F] is weet ik niet. Het concept van de allonge is samen besproken en door ons akkoord bevonden. (…)
U houdt mij voor de eerste zin uit de tekst van de allonge en vraagt mij wat daar naar mijn mening mee werd bedoeld ten aanzien van het eerste ten titel van koop aanbieden aan Flexoffice als huurder. Daarmee is naar mijn mening bedoeld: ‘het pand eerst
aan ons aanbieden voor de aankoop waarna wij kunnen kijken of er een mogelijkheid is om
het te kopen’.
U houdt mij voor dat in de tekst van de allonge wordt geschreven over een maand en vraagt
mij wat er in die maand zou moeten gebeuren. Ik meen dat partijen in die maand overleg moeten plegen omtrent de aankoop en normaal onderhandelingen daartoe moeten verrichten.”
5.12.
[B] heeft als getuige verklaard:
“Ik geloof dat wij twee tot drie keer gesprekken hebben gevoerd met [F] . [F] trad op voor [gedaagde sub 1] . In die onderhandelingen is gesproken over het voorkeursrecht omdat wij bang waren dat als wij zouden gaan bouwen aan ons bedrijf, in figuurlijke zin, er mogelijk kapers op de kust zouden zijn die het pand dat door ons werd gehuurd zouden kopen (…)
De tekst van de allonge is opgesteld door [F] . De tekst is niet door ons juridisch getoetst.”
5.13.
De rechtbank leidt hieruit af dat er aan de totstandkoming van het voorkeursrecht herhaalde onderhandelingen vooraf zijn gegaan, tussen twee professionele partijen, en dat de tekst zoals die uiteindelijk in de allonge terecht is gekomen, de instemming van beide partijen had. De getuigenverklaringen bieden geen grond om aan te nemen dat partijen hebben gesproken over de te volgen gang van zaken nadat de afgesproken maand van het voorkeursrecht zou zijn ingegaan. Het moge zo zijn dat FlexOffice daarover haar eigen opvattingen had, maar dat die besproken zijn met [gedaagde sub 1] , laat staan overeengekomen, blijkt uit niets.
5.14.
De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat FlexOffice onvoldoende heeft gesteld voor haar uitleg van het beding zoals die ten grondslag ligt aan haar vorderingen en dat uitgegaan moet worden van de door [gedaagde sub 1] verdedigde uitleg. Onder die omstandigheden blijft het feit dat partijen verder geen handen en voeten hebben gegeven aan de wijze waarop het voorkeursrecht in de praktijk moest worden ingevuld, voor rekening van de partij ten behoeve van wie het voorkeursrecht was gemaakt: FlexOffice. [gedaagde sub 1] hoefde dan ook niet meer te doen dan zij heeft gedaan: namelijk FlexOffice een maand de tijd gunnen om met haar tot een voor beide partijen aanvaardbare koopovereenkomst te komen. Het feit dat [gedaagde sub 1] in de fase voorafgaand aan haar beslissing tot verkoop via haar makelaar [D] in de markt heeft gesondeerd wat de waarde van haar panden ( [adres] ) zou zijn en in dat kader (dus) ook oriënterende gesprekken met derden zou hebben gevoerd, is bij commerciële vastgoedtransacties als waarom het hier gaat niet ongebruikelijk en, belangrijker, op grond van de tekst van het beding niet verboden. Dat [gedaagde sub 1] in dat kader eveneens met Eindhoven Airport, de “overbuurman” van de panden op [adres] spreekt (zoals blijkt uit de onder de feiten genoemde verklaring van [G] ), is haar dan ook niet kwalijk te nemen.
5.15.
Waar FlexOffice naar eigen zeggen al begin 2019 had vernomen dat [gedaagde sub 1] [adres] wilde verkopen, had zij dus al maanden de tijd om haar eigen (financiële) positie en aankoopstrategie te bepalen, voordat [gedaagde sub 1] op 2 april 2019 de in het voorkeursrecht genoemde termijn van een maand liet ingaan. Uit de hiervoor weergegeven feiten volgt dat FlexOffice daarna tijd verspilt door eerst met [D] te kibbelen over wie er als eerste een prijs moet noemen. Pas na drie weken, op 23 april 2019, brengt FlexOffice een eerste bod uit, waarvan ze bovendien kon weten dat dat te laag was.
5.16.
[D] heeft over die prijs immers verklaard als getuige:
“
[C] was gebeld door [A] en heeft mij gevraagd om met [A]
[C] was gebeld door [A] en heeft mij gevraagd om met [A]
contact op te nemen. Dat is begin februari geweest. [C] was door [A]
benaderd in verband met investeringen die gedaan zouden moeten worden in het gebouw.
[C] was niet bereid om die investeringen te doen. [A] liet weten dat zij
het pand wilden verwerven. Aanvankelijk is gesproken over [adres] . Dit nu er een
voorkeursrecht tussen partijen met betrekking tot [adres] was overeengekomen. Naar
aanleiding van het verzoek van [C] heb ik [A] en [B] bezocht. We
hebben gesproken over het verwerven van [adres] . Ik heb aangegeven hierover met
[C] te zullen praten en laten weten dat zij naar verwachting een goede prijs zou
willen ontvangen. Dat men niet met een bod zou moeten komen van tienmaal de huurprijs”.
5.17.
[gedaagde sub 1] heeft onweersproken gesteld dat het initiële bod van € 1.100.000,= ongeveer tien keer de bedoelde huurprijs bedroeg. [D] heeft dit later nog bevestigd, zo blijkt uit zijn e-mail van 6 mei 2019:
“In ons allereerste gesprek, nog ruim voordat het pand in de brief van 2 april 2019 aan jullie te koop werd aangeboden, heb ik reeds aangegeven dat [C] ( [C] , rechtbank) nooit zou verkopen voor de bedragen welke nu door jullie geboden zijn. Dat wist je dus al weken”.
5.18.
Het is ook niet zo dat [gedaagde sub 1] geen tegenbod heeft gedaan: dat heeft zij namelijk wel, door op 26 april 2019 een tegenbod te doen van € 1.700.000,=, later nog door [D] bijgesteld naar € 1.600.000,=. De enkele, kennelijke, omstandigheid dat dat bedrag hoger is dan de waarde die de door FlexOffice zelf geraadpleegde makelaars aan de [adres] toekenden, is niet relevant. FlexOffice en [gedaagde sub 1] zijn namelijk niet overeengekomen dat de verkoopprijs door die makelaars zou worden bepaald. Het stond [gedaagde sub 1] zelfs vrij zich bij haar tegenbod te baseren op de prijs die Eindhoven Airport al had gezegd te willen betalen. En dat die prijs hoger was dan een willekeurige derde, of zelfs FlexOffice wilde betalen, kan [gedaagde sub 1] niet worden verweten. Voor Eindhoven Airport geldt namelijk het aloude adagium dat buurmans grond slechts éénmaal te koop is en ook dat parkeermogelijkheden in haar directe omgeving schaars zijn. Het feit dat Eindhoven Airport zich door de beide panden te kopen mogelijk zou kunnen ontdoen van een concurrent op het gebied van parkeervoorzieningen en daarvoor mogelijk bereid was diep in de zakken te tasten, kan [gedaagde sub 1] niet worden tegengeworpen. De omstandigheid dat die zakken kennelijk aanzienlijk dieper zijn dan die van FlexOffice kan dat al evenmin.
5.19.
Het voorgaande zou allemaal anders zijn als de strekking van het voorkeursrecht zou zijn dat [gedaagde sub 1] door FlexOffice gedwongen zou kunnen worden genoegen te nemen met mindere voorwaarden zoals bijvoorbeeld een lagere prijs dan waartoe de markt (een derde) bereid is. Een dergelijke uitleg is niet gesteld en vindt ook geen steun in de tekst van het voorkeursrecht of in de afgelegde getuigenverklaringen.
5.20.
Zelfs als FlexOffice gevolgd zou moeten worden in haar visie dat het voorkeursrecht zou inhouden dat [gedaagde sub 1] haar de gelegenheid zou moeten bieden om elk bod van een derde te ‘levelen’, miskent FlexOffice dat [gedaagde sub 1] haar die gelegenheid heeft geboden: immers op 30 april 2019 heeft zij FlexOffice, dat ook interesse had in [adres] , de beide panden aangeboden voor vier miljoen euro, dezelfde prijs als Eindhoven Airport uiteindelijk heeft betaald. FlexOffice is echter niet ingegaan op dat aanbod.
5.21.
Waar FlexOffice nog veronderstelt dat de uiteindelijk door [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport in gesloten koopovereenkomst vastgestelde prijs van € 1.550.000,= slechts is geconstrueerd om voor Eindhoven Airport een eventueel causaliteitsverweer te creëren (met de stelling: 'FlexOffice zou de door ons betaalde koopprijs nimmer hebben betaald’) gaat de rechtbank daaraan voorbij, al was het maar omdat FlexOffice die stelling mede baseert op taxaties die zij heeft laten maken en die voor de beide panden uitkomen op een bedrag dat bijna een miljoen lager ligt dan de prijs die Eindhoven Airport heeft betaald. En ook als uitgegaan moet worden van een verdeling van de koopprijs over de twee panden naar rato van het bruto vloeroppervlak, betekent dit dat het (niet meer door haar verhoogde) bod van FlexOffice van €1.265.000,= niet toereikend zou zijn geweest, uitgaande van een koopprijs van vier miljoen.
5.22.
Voor zover FlexOffice nog heeft willen betogen dat er na ommekomst van de termijn van een maand voor [gedaagde sub 1] nog een verplichting tot dooronderhandelen bestond, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd en, belangrijker, daarvoor ook zelf de deuren dichtgegooid door de door [D] in zijn e-mail van 30 april 2019 genoemde prijzen af te doen als absurd en irreëel.
Slotsom
5.23.
De rechtbank komt tot de slotsom dat het voorkeursrecht niet is geschonden. Dat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de uit het voorkeursrecht voortvloeiende verbintenissen, zal worden afgewezen. Evenmin bestaat er aanleiding om [gedaagde sub 1] te veroordelen tot schadevergoeding. Alle andere stellingen over het voorkeursrecht, zoals bijvoorbeeld de stelling van [gedaagde sub 1] ter zitting dat FlexOffice zich niet kan beroepen op het voorkeursrecht omdat zij handelt in strijd met het bestemmingsplan (en daarmee niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet), kunnen daarmee verder onbesproken blijven.
Onrechtmatige daad van Eindhoven Airport?
5.24.
FlexOffice betoogt dat Eindhoven Airport onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de schending van het voorkeursrecht door [gedaagde sub 1] of door een dergelijke schending uit te lokken. Hiervoor is echter geoordeeld dat van een dergelijke schending geen sprake is. Dat betekent dat de door FlexOffice onder 3. gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. De onder 4. gevorderde schadevergoeding deelt dat lot.
Proceskosten
5.25.
FlexOffice en EazzyPark zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten van [gedaagde sub 1] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht 656,00
- salaris advocaat
1.970,50(3,5 punten × tarief € 563,00)
1.970,50(3,5 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 2.626,50
De rechtbank gaat er hierbij van uit dat FlexOffice de kosten van de getuigen (in totaal € 683,00) al in het kader van het voorlopig getuigenverhoor aan de getuigen heeft voldaan, zodat zij die hier niet afzonderlijk meeneemt.
5.26.
In randnummer 130 van de dagvaarding wordt gesteld dat EazzyPark ervoor kiest geen vordering jegens Eindhoven Airport in te stellen. In het petitum van de dagvaarding worden de vorderingen echter namens 'eisers' ingesteld. Eindhoven Airport gaat er zelf van uit dat dit een verschrijving is en zij aldus enkel door FlexOffice is gedagvaard. Daarom wordt alleen FlexOffice veroordeeld in de proceskosten van Eindhoven Airport. De kosten aan de zijde van Eindhoven Airport worden begroot op:
- griffierecht 656,00
- salaris advocaat
1.970,50(3,5 punten × tarief € 563,00)
1.970,50(3,5 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 2.626,50
in reconventie
5.27.
In reconventie maakt [gedaagde sub 1] aanspraak op vergoeding van de juridische kosten van Eindhoven Airport waarvoor [gedaagde sub 1] Eindhoven Airport moet vrijwaren.
[gedaagde sub 1] voert in dat kader het volgende aan. Eindhoven Airport heeft als direct gevolg van de aansprakelijkstelling door FlexOffice op 9 mei 2019 van haar verlangd dat zij Eindhoven Airport bij de aankoop van het pand aan de [adres] zou vrijwaren voor kosten en schade. Daarom zijn [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport de vrijwaringsovereenkomst van 21 mei 2019 aangegaan. Op grond daarvan heeft Eindhoven Airport aan [gedaagde sub 1] in het kader van de koopovereenkomst een vrijwaring gevraagd voor al hetgeen waartoe zij op vordering van FlexOffice veroordeeld zou kunnen worden inclusief de kosten van rechtsbijstand. [gedaagde sub 1] heeft wat deze kosten betreft de vrijwaring afgegeven voor een bedrag van ten hoogste € 50.000,= exclusief btw. Zonder deze vrijwaring zou er geen koopovereenkomst tot stand zijn gekomen, met grote schadelijke gevolgen voor [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] is door het onrechtmatig handelen van FlexOffice genoodzaakt is tot het afgeven van de vrijwaring die ook geldt voor de kosten van rechtsbijstand die Eindhoven Airport moet maken ter afwering van de vorderingen die FlexOffice, ten onrechte, tegen Eindhoven Airport instelt. Het gedrag van FlexOffice is des te meer verwijtbaar en onzorgvuldig omdat zij haar stellingname voor de overdracht niet duidelijk heeft gemaakt en ook niet een voorlopige voorziening heeft gevraagd om haar vermeend belang veilig te stellen en thans na de overdracht met juridisch onhaalbare en ook overigens verwerpelijke stellingen en vorderingen is gekomen tegen zowel [gedaagde sub 1] als Eindhoven Airport. Omdat het om niet realistische en juridisch onhaalbare vorderingen gaat, is de kennelijke opzet van FlexOffice om [gedaagde sub 1] en Eindhoven Airport op kosten te jagen om hen alsnog dwars te zitten na een voor hen teleurstellend afgelopen traject. [gedaagde sub 1] lijdt aldus vermogensschade als gevolg van onzorgvuldig, kwalijk en onrechtmatig handelen van Flexoffice. [gedaagde sub 1] wordt in deze procedure ook zelf op hoge kosten gejaagd. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat Flexoffice ten minste het bedrag van € 50.000,- te vermeerderen met btw (of zoveel minder als de kosten van rechtsbijstand van Eindhoven Airport hebben bedragen) vergoed. Alles aldus [gedaagde sub 1] .
5.28.
FlexOffice verzet zich tegen toewijzing. Nog afgezien van het feit dat er nog niet eens voor € 50.000,= aan declaraties is verstuurd én iedere specificatie van de (wel door [gedaagde sub 1] overgelegde) facturen ontbreekt, leidt het verzenden van een aansprakelijkstelling volgens FlexOffice niet tot aansprakelijkheid. Ook niet als aansprakelijkheid zou bestaan. Dat zou volgens haar mogelijk anders zijn als er zou worden overgegaan tot executie van een vonnis dat in een hogere instantie wordt vernietigd, maar zover is het niet gekomen.
5.29.
De rechtbank overweegt als volgt. Aan haar vordering legt [gedaagde sub 1] onrechtmatig handelen van FlexOffice ten grondslag. Het enkele feit dat er een aansprakelijkstelling is verstuurd vanwege een beweerdelijke schending van een voorkeursrecht en de kwalijke rol die Eindhoven Airport daarbij zou hebben gespeeld, betekent nog niet dat er sprake is van onrechtmatig handelen als de rechtbank oordeelt dat er van een schending van het voorkeursrecht geen sprake is. Dat zou anders kunnen zijn als FlexOffice zich zou baseren op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Die situatie doet zich niet voor.
5.30.
De conclusie is dat de vordering in reconventie wordt afgewezen.
5.31.
[gedaagde sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van FlexOffice en EazzyPark worden, nu zij zich pas op de zitting hebben verweerd tegen deze vordering, begroot op € 557,00 aan salaris advocaat
(1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 1.114,00).
6.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt FlexOffice en EazzyPark in de proceskosten van [gedaagde sub 1] , tot op heden begroot op € 2.626,50 te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
6.3.
veroordeelt FlexOffice in de proceskosten van Eindhoven Airport, tot op heden begroot op € 2.626,50,
in reconventie
6.4.
wijst de vorderingen af,
6.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van FlexOffice BV tot op heden begroot op € 557,00,
in conventie en in reconventie
6.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.