Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/381316 / KG ZA 22-206
Vonnis in kort geding van 17 juni 2022
in de zaak van
de stichting
WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
h.o.d.n. Woonbedrijf,
h.o.d.n. Woonbedrijf,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [plaats]
gedaagden,
advocaat mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven.
Partijen zullen hierna Woonbedrijf en [gedaagden] genoemd worden. Daar waar gedaagden afzonderlijk worden bedoeld, worden zij onderscheidenlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 mei 2022 met producties, genummerd 1 tot en met 13;
- de brief van mr. Van de Laar van 27 mei 2022 met producties, genummerd 1 en 2;
- de brief van mr. Van de Laar van 31 mei 2022 met producties, genummerd 3 tot en met 6;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 2 juni 2022;
- de pleitnota van mr. Poort;
- de pleitnota van mr. Van de Laar.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op uiterlijk 16 juni 2022.
2.De feiten
2.1.
Op 3 maart 2010 hebben Woonbedrijf en [gedaagde 1] een huurovereenkomst met elkaar gesloten, waarbij [gedaagde 1] van Woonbedrijf huurt, gelijk Woonbedrijf aan [gedaagde 1] verhuurt, de zelfstandige woonruimte gelegen aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) (productie 3 bij de dagvaarding).
2.2.
De huurovereenkomst bepaalt onder meer:
“(…)
De bestemming van het gehuurde
Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en leden van zijn huishouden.
(…)”
2.3.
Van de huurovereenkomst maken de “Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte” van 1 november 2004 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) onderdeel uit. In de Algemene Huurvoorwaarden (productie 4 bij de dagvaarding) staat, voor zover in dit geding van belang, het volgende vermeld.
“Gebruik
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod. Onder gemeenschappelijke ruimten worden verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.
(…)
Bescherming woonklimaat
6.7.2
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
6.7.3
Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
(…)”
2.4.
Per 16 september 2013 is [gedaagde 2] medehuurder geworden van de woning (productie 6 bij de dagvaarding).
2.5.
Op 4 januari 2022 heeft de politie naar aanleiding van een Meld Misdaad Anoniem-melding een onderzoek gestart naar een woning in de [adres 2] te [plaats] . Naar aanleiding van de bevindingen tijdens dit onderzoek heeft de politie ook de woning van [gedaagden] doorzocht. In de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage (productie 7 bij de dagvaarding) staat hierover het volgende vermeld.
“(…)
Op de actiedag is onder andere een drugsdeal geobserveerd waarna de koper is aangehouden. Deze koper legde een belastende verklaring af tegen de verdachte. Daarnaast zijn er meerdere kopers benaderd waarvan vermoed werd dat zij cocaïne afnamen bij de verdachte. Drie vermeende kopers hebben verklaard al langere tijd, variërend van 6 maanden tot 5 jaar, cocaïne af te nemen bij de verdachte. Een koper verklaarde ook weleens hennep bij de verdachte te kopen.
De verdachte was niet op woonachtig op de [adres 2] . Bij de doorzoeking van deze woning werd op zolder op een tafeltje naast een wasrek in 2 kokers, die kennelijke chips zouden bevatten, een hoeveelheid cocaïne gevonden. Deze kokers waren voorzien van een dubbele bodem waarin zogenaamde sealtjes met cocaïne waren verstopt. In de kokers werd totaal aangetroffen:
32 gram cocaïne (netto)
Naar aanleiding van deze vondst is in overleg met het OM ook een doorzoeking gedaan in de woning van de verdachte. Hierbij aangetroffen:
- 49,44 gram hennep (netto) in 3 bakjes en een gripzakje in de woonkamer en keuken
- Een weegschaaltje in het keukenkastje onder de wasbak in de keuken
- Een weegschaaltje in een lade van een kast in de woonkamer
,
Betrokken adres:
[adres 1]
[postcode] [plaats]
(…)”
2.6.
De politie heeft van hetgeen zij geconstateerd heeft tijdens de doorzoeking van de woning een zogenaamd “hennepbericht” opgemaakt en aan Woonbedrijf doen toekomen (productie 8 bij de dagvaarding). In dit hennepbericht de dato 25 maart 2022 staat onder meer het volgende vermeld.
“(…)
1.
Duiding
Duiding
Tijdens een doorzoeking werd een handelshoeveelheid hennep aangetroffen in de genoemde woning.
2.Hoeveelheid (strafbare) materie
- 49,44 gram hennep (netto) in 3 bakjes en een gripzakje in de woonkamer en keuken
- Een weegschaaltje in het keukenkastje onder de wasbak in de keuken
- Een weegschaaltje in een lade van een kast in de woonkamer
- Uit onderzoek van de taakaccenthouder hennep werd vastgesteld dat het hennep betrof.
(…)”
2.7.
Bij brief van 9 februari 2022 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] (hierna: de burgemeester) aan [gedaagden] bericht voornemens te zijn om de woning voor drie maanden te sluiten vanwege het feit dat er 49,44 gram hennep is aangetroffen in de woning. De burgemeester geeft aan dat er beleidsmatig sprake is van een ernstig geval nu er een hoeveelheid groter dan 30 gram is aangetroffen.
2.8.
Woonbedrijf heeft bij brief van 3 maart 2022 (productie 10 bij de dagvaarding) aan [gedaagden] bericht:
“(…)
Constatering hennepkwekerij en dus beëindiging huurovereenkomst
Van de gemeente ontvangen wij bericht dat de woning aan de [adres 1] voor 3 maanden gesloten gaat worden.
Reden: de politie heeft onlangs hennep in uw woning aangetroffen. Dit is voor Woonbedrijf aanleiding om er voor te zorgen dat de huurovereenkomst tussen u en Woonbedrijf wordt beëindigd.
Woonbedrijf sommeert u de overeenkomst op te zeggen voor: 10 maart 2022. (…)
(…)”
2.9.
Bij brief van 9 maart 2022 heeft de advocaat van [gedaagden] aan Woonbedrijf laten weten dat [gedaagden] niet meewerken aan de beëindiging van de huurovereenkomst (productie 11 bij de dagvaarding).
2.10.
De burgemeester heeft [gedaagden] bij brief van 24 maart 2022 bericht te hebben besloten om de woning niet te sluiten maar in plaats daarvan een éénmalig te verbeuren last onder dwangsom op te leggen van € 3.500,00 wanneer binnen twee jaar een hoeveelheid drugs wordt aangetroffen in de woning die groter is dan de hoeveelheid die in de beleidsregel Opiumwet wordt aangeduid als een “hoeveelheid voor eigen gebruik” (productie 12 bij de dagvaarding).
2.11.
Bij brief van 13 april 2022 heeft Woonbedrijf [gedaagden] verzocht om uiterlijk 19 april 2022 de huurovereenkomst op te zeggen (productie 13 bij de dagvaarding).
3.Het geschil
3.1.
Woonbedrijf vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bi voorraad:
I. [gedaagden] te veroordelen om de woning te ontruimen en ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en met de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van het exploot van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten.
3.2.
Woonbedrijf legt aan haar vordering -kort weergegeven- het volgende ten grondslag.
- [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van artikel 2 van de huurovereenkomst en/ of de artikelen 6.2.1, 6.7.2 en 6.7.3 van de Algemene Huurvoorwaarden;
- [gedaagden] handelen in strijd met het bepaalde in artikel 7:213 en/ of 7:214 BW.
Immers, er is in de woning een handelshoeveelheid softdrugs aangetroffen. Ook waren er weegschalen en verpakkingsmateriaal in de woning aanwezig. Een afnemer heeft verklaard hennep te hebben gekocht van [gedaagde 1] . Daarnaast hebben meerdere afnemers verklaard cocaïne te hebben afgenomen van [gedaagde 1] . Ook de politie heeft geconstateerd dat [gedaagde 1] betrokken is geweest bij een drugstransactie.
Een en ander duidt erop dat er handelsactiviteiten hebben plaatsgevonden in de woning.
[gedaagden] hebben de woning dan ook aangewend voor commerciële doeleinden die crimineel van aard zijn en waarbij verboden middelen aanwezig zijn geweest in de woning die een gevaar kunnen vormen voor de woonomgeving en gevolgen hebben voor de leefbaarheid van de omgeving,
[gedaagden] hebben bovendien de bestemming van de woning (deels) gewijzigd vanwege het gebruik van het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten bestaande uit de opslag van verboden middelen en/of om de handel in die verboden middelen te faciliteren.
[gedaagde 1] heeft handelingen verricht die in strijd zijn met de Opiumwet en heeft daarmee omwonenden, tevens zijnde huurders van Woonbedrijf, potentieel in gevaar gebracht hinder of overlast aangedaan. Omdat [gedaagde 2] contractueel medehuurder is, is zij hoofdelijk aansprakelijk voor het handelen van [gedaagde 1] .
Het is van belang dat de ontruiming spoedig plaatsvindt omdat op die manier een signaal wordt afgegeven richting andere huurders en omwonenden, dat het aan de orde zijnde gedrag door de betrokken sociale woningbouwvereniging niet wordt getolereerd.
Ook een afweging van de betrokken belangen behoort in het voordeel van Woonbedrijf uit te vallen.
3.3.
[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een bijzonder ingrijpende maatregel ten aanzien van het woonrecht van [gedaagden] en heeft – veelal – een definitief en onherstelbaar karakter.
Voor toewijzing is in beginsel slechts plaats indien met een voldoende mate van zekerheid mag worden verwacht dat de rechter in een bodemzaak een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het thans voorliggende feitencomplex zal toewijzen.
Tegen die achtergrond is een vordering tot ontruiming in kort geding slechts toewijsbaar indien zich aan de zijde van – in dit geval – Woonbedrijf bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid – bij afweging van de over en weer bij ontruiming betrokken belangen – niet van haar kan worden gevergd dat zij een dergelijke beslissing tot ontbinding in een bodemprocedure afwacht.
4.2.
In het onderhavige geval kan niet met voldoende mate van zekerheid de verwachting worden uitgesproken dat de bodemrechter in het licht van de in deze zaak voorshands aannemelijk te achten feiten tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Het voert daarom te ver om, vooruitlopend op die vooralsnog ongewisse uitkomst, [gedaagden] tot ontruiming van de sedert 2010 gehuurde woning te veroordelen.
4.3.
Hiertoe wordt het volgende overwogen.
[gedaagden] hebben voorshands voldoende gemotiveerd naar voren gebracht dat zij de hennep die in de woning is aangetroffen, voorhanden hadden voor eigen gebruik door [gedaagde 2] . [gedaagden] hebben daartoe in het bijzonder aangevoerd dat [gedaagde 2] al jaren kampt met forse psychische problemen die zij mede te lijf gaat door het gebruik van hennep. Ter zitting verklaarde [gedaagde 2] dat het gaat om meerdere grammen hennep per dag en dat zij doorlopend, gedurende de gehele dag, rookt. Zij verklaarde ook voorafgaand aan de zitting hennep te hebben gerookt. Om [gedaagde 2] te voorzien van voldoende hennep haalt [gedaagde 1] eens in de tien á veertien dagen 20 gram hennep voor [gedaagde 2] , aldus [gedaagden]
4.4.
Dat [gedaagde 2] kampt met serieuze psychische problemen en bekend is met (fors) hennepgebruik blijkt genoegzaam uit de door mr. Van de Laar overgelegde producties 3 tot en met 5. Vooralsnog is dan ook niet ondenkbaar dat de aangetroffen hoeveelheid hennep in de woning daadwerkelijk en louter bestemd was voor eigen gebruik door [gedaagde 2] . De enkele omstandigheid dat sprake is van het voorhanden hebben van (bijna) 50 gram hennep dwingt niet tot de conclusie dat [gedaagden] deze hoeveelheid voorhanden hebben gehad voor – kort gezegd – handelsdoeleinden. Daarbij zal mede gekeken moeten worden naar de flankerende feiten en omstandigheden ten tijde en ter plaatse van de vondst van die hennep.
4.5.
Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat gelijktijdig met en in de directe nabijheid van de hennep attributen zijn aangetroffen die, in combinatie met de hennep, onmiskenbare aanwijzingen opleveren voor de (handels-)bestemming van de 50 gram hennep. Het aantreffen van twee weegschalen in de woning (waarvan één in de keuken) acht de voorzieningenrechter daartoe niet voldoende, mede in het licht van hetgeen [gedaagde 2] daarover onweersproken heeft aangevoerd: zij stelde dat de weegschaal in de keuken bestemd was voor kookdoeleinden terwijl het exemplaar in de kast een oude weegschaal betrof zonder batterijen die zij na een eerdere inbeslagneming door de politie meer dan 10 jaar geleden had teruggekregen en die sedertdien in de kast had gelegen alwaar de politie deze aantrof. Bij gebreke van concrete aanwijzingen voor het tegendeel kan deze verklaring van [gedaagde 2] ook niet zo maar als ongeloofwaardig ter zijde worden gesteld.
4.6.
Het feit dat de hennep verdeeld over drie bakjes werd aangetroffen noopt evenmin tot de conclusie leiden dat de aangetroffen hennep dus bestemd was voor de handel. [gedaagde 2] heeft bovendien op dit punt – niet door Woonbedrijf weersproken - verklaard dat zij telkens het “gruis” van de henneptopjes en -blaadjes in aparte bakjes bewaart om die eventueel te gebruiken in geval van nood, als zij een keer geen geld heeft voor “verse” hennep. [gedaagde 2] is aangewezen op een uitkering.
4.7.
Tenslotte levert ook de aanwezigheid van een enkel gripzakje geen aanwijzing op voor de handelsbestemming van de aangetroffen hennep; naar algemeen bekend plegen gebruikershoeveelheden verdovende middelen verpakt in gripzakjes aan gebruikers verstrekt te worden; dat er bij [gedaagden] aldus een gripzakje werd aangetroffen kan dan ook geen verwondering wekken, laat staan verdenking van handelsmotieven. Dat in de woning meerdere (ongebruikte) gripzakjes zijn aangetroffen (die mogelijk wel een relevante handelsindicatie hadden kunnen opleveren) is gesteld noch gebleken.
4.8.
Aan Woonbedrijf kan op zichzelf worden toegegeven dat de bestuurlijke rapportage van de politie aanknopingspunten bevat voor de verdenking dat [gedaagde 1] ten tijde van de aktie handelde in verdovende middelen, waaronder (mogelijk) ook hennep.
Dat [gedaagde 1] die mogelijk aan hem toe te schrijven handelspraktijken echter ook uitoefende vanuit de van Woonbedrijf gehuurde woning acht de voorzieningenrechter in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden. Het enkele feit dat [gedaagde 1] mogelijk vanuit een andere woning drugs heeft verhandeld kan bezwaarlijk leiden tot het ontruimen van de thans in het geding zijnde woning, zolang althans voldoende aanknopingspunten ontbreken dat [gedaagde 1] die handelsactiviteiten (ook) vanuit de woning van Woonbedrijf heeft ontplooid. In dit verband mag evenmin onvermeld blijven dat gesteld noch gebleken is dat rondom de woning van [gedaagden] sprake is (geweest) van overlast, hinder of anderszins negatieve invloeden op de woonomgeving waarmee de handel in verdovende middelen doorgaans gepaard pleegt te gaan.
4.9.
Gezien het voorgaande is voorshands onvoldoende zeker dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. In de visie van de voorzieningenrechter bestaat gerede twijfel of het enkel voorhanden hebben van 50 gram hennep voor eigen gebruik een relevante tekortkoming oplevert in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst, althans, indien die enkele aanwezigheid al een tekortkoming oplevert, moet een beroep op de “tenzij”-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW voorshands bepaald niet als kansloos worden ingeschat. Mede gelet op de beschermde positie die [gedaagden] als huurder hebben, kan de voorzieningenrechter daarom bij deze stand van zaken een vordering tot ontruiming, anticiperend op een vooralsnog ongewisse ontbinding door de bodemrechter, niet toewijzen. Het gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
4.10.
Woonbedrijf zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.692,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.692,00.
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2022.