Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/350
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2022 in de zaak tussen
de erfgename van [eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 627.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij ambtshalve beschikking van 7 april 2020 is de waarde van de woning verlaagd naar
€ 615.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1926. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit de hoofdbouw van 504 m³, een aangebouwde woonruimte van 120 m³, twee garages van 55 m³ en 223 m³, een berging van 63 m³ en een vleeskalverenstal van 275m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 2800 m². Daarnaast omvat de onroerende zaak ook een weiland van 10.115 m².
Geschil en beoordeling
1. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar haar ten onrechte in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren niet tijdig voor de hoorzitting heeft toegestuurd. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift verzocht deze informatie aan haar “te verstrekken”. Door niet expliciet te vermelden hoe deze verstrekking moest plaatsvinden – ter inzagelegging of het verkrijgen van een afschrift – heeft eiseres het aan de heffingsambtenaar gelaten om deze verstrekking vorm te geven. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar de stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage heeft gelegd. Hiermee heeft de heffingsambtenaar in deze zaak voldaan aan zijn wettelijke verplichtingen om de genoemde informatie te verstrekken.
2. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ten onrechte een waarde van € 627.000 heeft genoemd als waarde die gehandhaafd wordt na bezwaar. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit in de uitspraak op bezwaar per ongeluk het bedrag uit de primaire beschikking is overgenomen. De waarde waarvan moet worden uitgegaan bij de beoordeling in beroep is € 615.000. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij begrijpt dat het een kennelijke verschrijving betreft. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 531.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 729.000) naar de getaxeerde waarde (€ 750.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 19 mei 2021 is opgesteld door taxateur ing. [naam] .
4. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
5. Eiseres heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de grondstaffel wel heeft verstrekt, maar dat deze onvoldoende inzichtelijk is. Hierin worden alleen waardegebieden genoemd en typeaanduidingen, maar geen adressen. Daardoor is de informatie niet te herleiden tot een specifiek adres. Daarnaast is ook niet inzichtelijk gemaakt hoe het extra stuk grond is betrokken in de waardering. Eiseres heeft gesteld dat het cultuurgrond betreft, omdat er in 2019 maïs op stond. In verband daarmee dient een aftrek te worden toegepast. Ter zitting heeft eiseres opgemerkt dat geen aftrek van € 7 maar € 4 per m² wordt voorgestaan.
6. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de gebruikte typeaanduidingen in de grondstaffel rechtstreeks uit de waarderingsinstructie komen en bij gemachtigde bekend zouden moeten zijn. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat gemachtigde tijdens de hoorzitting in bezwaar niet kenbaar heeft gemaakt dat de grondstaffel niet duidelijk was. Dit heeft eiseres ter zitting onbetwist gelaten. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de grond niet slaagt.
7. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de taxateur is uitgegaan van een kavel van 2.800 m² dat bij de woning behoort en een stuk grond van 11.115 m dat als weiland voor € 4 per m² in de waardering is betrokken. Daarbij is opgemerkt dat niet is aangetoond dat de grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor het onderhavige belastingjaar nader onderzoek is verricht naar de aard van de extra grond. Uit dat onderzoek is gebleken dat de grond aan een boer wordt gepacht, maar dat hij de grond vervolgens weer heeft verhuurd aan een derde. Die derde bebouwt de grond, maar hij is geen agrariër. Omdat de uiteindelijke gebruiker geen agrariër is, kan de landbouwvrijstelling niet worden toegepast. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Daarbij merkt de rechtbank op dat met deze verklaring ook inzichtelijk is geworden waarom nu een andere waardering voor de extra grond wordt gehanteerd dan de voorgaande jaren. Van de stelling van eiseres dat sprake is van landbouwgrond en dat dus de landbouwvrijstelling moet worden toegepast draagt zij de bewijslast; die last ligt namelijk op de partij die zich op een waarderingsuitzondering (zoals de landbouwvrijstelling) beroept, Daardoor is het aan eiseres om te bewijzen dat de (eind)gebruiker van de grond wel een agrariër is. Hierin is eiseres niet geslaagd, waardoor deze stelling niet tot een gegrond beroep leidt.
8. Met betrekking tot de geografische ligging van de woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de woning is gelegen tussen de oude kern van Breugel en de rand van de bebouwing van Son. Hemelsbreed betreft dit een afstand van ongeveer 500 meter. Omdat de woning zo dicht bij bebouwd gebied ligt, is er niet voor gekozen om referentiewoningen uit het buitengebied te selecteren. Met betrekking tot de ligging op zichzelf heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de woning aan het riviertje de Dommel ligt, waardoor het een dynamisch uitzicht heeft. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven uitleg voldoende inzichtelijk heeft gemaakt, waarom de ligging van de woning op niveau 3 is gesteld.
9. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar, naar aanleiding van het ter zitting door eiseres ingenomen standpunt dat er van alles aan de hand is met de woning en dat daarom de heffingsambtenaar een inpandige taxatie had moeten verrichten, opgemerkt dat de woning op 3 december 2021 door een taxateur is bezocht in het kader van een inpandige opname. Dit is gebeurd in verband met een lopende hoger beroepsprocedure over een ander belastingjaar. Van deze opname zijn ter zitting foto’s getoond. Tijdens de opname is geconstateerd dat er wel gebreken zijn, maar dat de woning er netjes uitziet en functioneert. Daarom zijn alle KOUDV-factoren op 2 gezet. Voor het aanmerken van de factoren als niveau 1, zoals door eiseres op de zitting is bepleit, werd geen aanleiding gezien. Eiseres heeft niet aan de hand van bewijs aannemelijk gemaakt dat de KOUDV-factoren ten onrechte op niveau 2 zijn gesteld.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van €615.000 niet te hoog is.
11. Eiseres heeft in beroep de door haar bepleite waarde niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens (zoals een taxatierapport) inzichtelijk gemaakt. De rechtbank overweegt dat eiseres daarom de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.C.W. Emmen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.