Uitspraak
beschikking
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaak- en rekestnummer: 9642613 / EJ VERZ 22-31
Beschikking van 25 maart 2022
in de zaak van
De Leigraaf Holding B.V.,
gevestigd te Oeffelt ,
verzoekster,
hierna te noemen: De Leigraaf,
gemachtigde: mr. W.B. Brusse
en
DL Agro Logistics B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
verweerster,
hierna te noemen: DL Agro,
gemachtigde: mr. G.J.G. Olijslager.
1.De procedure
1.1.
Het verzoekschrift (met 12 producties) ex art. 7:230a BW, strekkende tot verlenging termijn ontruiming van De Leigraaf, is bij de rechtbank ingekomen op 20 januari 2022. Op 15 februari 2022 heeft de rechtbank het verweerschrift met 8 producties ontvangen. Partijen hebben hierna beide nog producties overgelegd.
1.2.
Op 22 februari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden via een Skype-verbinding. Partijen hebben met hun gemachtigden aan de mondelinge behandeling deelgenomen, waarbij De Leigraaf is vertegenwoordigd door de heer [A] , gevolmachtigde (hierna: [A] ), en DL Agro door haar bestuurder [B] (hierna: [B] ). Aan de zijde van De Leigraaf is ook de heer [C] (hierna: [C] ) verschenen. Hij is verbonden aan [bedrijfsnaam 1] . Mr. Brusse heeft gebruik gemaakt van een pleitnota.
1.3.
Ten slotte is beschikking bepaald op 22 maart 2022. Door omstandigheden is deze datum niet gehaald.
2.De feiten
2.1.
[A] , zijn vrouw [D] en hun zoon [E] zijn al meerdere jaren zakelijk actief op het gebied van (agrarisch) transport.
2.2.
[B] heeft voor hen gedurende meerdere jaren de (zakelijke) boekhouding verzorgd en hen financieel geadviseerd. Hij is werkzaam vanuit de eenmanszaak MB-Advies.
2.3.
[A] en [D] hebben op 3 februari 2012 het onroerend goed gelegen aan de [adres] en [adres] te [plaats] gekocht (hierna: het onroerend goed). Zij wonen sinds dat jaar in de op dit perceel gelegen (bedrijfs)woning. Het perceel heeft een agrarische bestemming.
2.4.
DL Agro is opgericht op 1 oktober 2013. [B] is sinds de oprichting haar enig aandeelhouder en bestuurder. Volgens de registratie bij de Kamer van Koophandel heeft DL Agro als activiteiten:
“
SBI-code: 4941 – Goederenvervoer over de weg (geen verhuizingen)
SBI-code: 4941 – Goederenvervoer over de weg (geen verhuizingen)
SBI-code: 4618 – Handelsbemiddeling gespecialiseerd in overige goederen.
[…]
Het exploiteren van een agrarische transport- en handelsonderneming.”
2.5.
De vennootschap onder firma van [A] en [D] , [bedrijfsnaam 2] , is in 2014 in de financiële problemen geraakt (en in 2017 gefailleerd). ABN AMRO Bank heeft de aan hen verstrekte financiering omstreeks maart 2014 opgezegd en aangestuurd op een executieveiling van het onroerend goed. Daarvan is het uiteindelijk niet gekomen.
2.6.
Op 5 november 2014 is De Leigraaf is opgericht. Volgens de registratie bij de Kamer van Koophandel heeft zij als activiteiten:
“SBI-code: 4941 – Goederenvervoer over de weg (geen verhuizingen)
Het exploiteren van een transportonderneming, alsmede het oprichten, verkrijgen en vervreemden van vennootschappen en ondernemingen, het verkrijgen en vervreemden van belangen daarin en beheren of doen beheren, en het voeren of doen van bestuur over vennootschappen en ondernemingen en het financieren of doen financieren daarvan.”
2.7.
Het onroerend goed is voor een bedrag van € 360.000,-- gekocht door DL Agro. Ten behoeve van deze koop heeft mevrouw [F] , de moeder van [A] ,
een geldlening verstrekt aan DL Agro. Om de koop verder mogelijk te maken is een gedeelte van het onroerend goed meteen afgesplitst en doorverkocht voor € 80.000,-- aan de heer [G] .
een geldlening verstrekt aan DL Agro. Om de koop verder mogelijk te maken is een gedeelte van het onroerend goed meteen afgesplitst en doorverkocht voor € 80.000,-- aan de heer [G] .
2.8.
Op 19 maart 2015 zijn De Leigraaf Transport B.V., Agro Service Brabant B.V. en DL Agro Transport B.V. opgericht. De Leigraaf is enig aandeelhouder en bestuurder van alle vennootschappen.
Volgens de registratie bij de Kamer van Koophandel hebben de vennootschappen respectievelijk de volgende activiteiten:
(De Leigraaf Transport B.V.)
“SBI-code: 4941 – Goederenvervoer over de weg (geen verhuizingen)
SBI-code: 6420 – Financiële holdings
Het uitoefenen van een transportonderneming, alsmede vermogensbeheer”
(Agro Service Brabant B.V.)
“SBI-code: 46752 – Groothandel in bestrijdingsmiddelen en kunstmeststoffen
SBI-code: 01134 – Teelt van aardappels en overige wortel- en knolgewassen
Het uitoefenen van een mesthandel. Witlofkwekerij”
(DL Agro Transport B.V.)
“SBI-code: 4941 – Goederenvervoer over de weg (geen verhuizingen)
Het uitoefenen van een transportonderneming, alsmede vermogensbeheer.”
2.9.
Na de verkoop van het onroerend goed is [A] als werknemer in dienst getreden van een van voornoemde vennootschappen.
2.10.
De aandelen in De Leigraaf zijn op 7 november 2016 door DL Agro verkocht aan [E] en op 21 november 2016 aan hem geleverd.
2.11.
[B] is op dat moment afgetreden als bestuurder van De Leigraaf en [E] is haar bestuurder geworden.
2.12.
In verband met de voldoening van de koopprijs voor de aandelen heeft [E] de schuld van DL Agro aan mevrouw [F] overgenomen.
2.13.
In de daartoe opgestelde ‘overeenkomst overdracht van aandelen’ die is ondertekend en geparafeerd door [B] , [A] en [E] staat onder meer:
“
In aanmerking nemende:
In aanmerking nemende:
Partijen door ondertekening uitdrukkelijk bepalen dat alle eerdere afspraken tussen [A][ [A] , ktr]
en [B][ [B] , ktr]
komen te vervallen, waarbij uitdrukkelijk doch niet uitsluitend wordt vermeld de verkrijging van [A] van de aandelen van Logistics[DL Agro, ktr]
dan wel andere B.V.’s
en [B][ [B] , ktr]
komen te vervallen, waarbij uitdrukkelijk doch niet uitsluitend wordt vermeld de verkrijging van [A] van de aandelen van Logistics[DL Agro, ktr]
dan wel andere B.V.’s
[…]
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
[…]
Artikel 8
[E] huurt van “Logistics” de in de bijlage omschreven onroerende zaken, overeenkomstig de bijgesloten huurovereenkomsten.
[…]
Artikel 13
[…]
7. Als adviseur van “Logistics” heeft opgetreden haar directeur [B] , als adviseur van [E] heeft [A] opgetreden. Beide personen hebben aangegeven geen enkele informatie houdende deze overeenkomst aan een derde te verstrekken.”
2.14.
Volgens een op 7 en 8 november 2016 door [B] en [E] ondertekende en per pagina door hen geparafeerde overeenkomst met als opschrift ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ heeft DL Agro aan De Leigraaf verhuurd:
“
1. de Kantoorruimte, in de bijlage geel gemarkeerd in de hoedanigheid van kantoorruimte.
1. de Kantoorruimte, in de bijlage geel gemarkeerd in de hoedanigheid van kantoorruimte.
2. de bedrijfswoning, in de bijlage geel gemarkeerd in de hoedanigheid van bedrijfswoning met aansluitende paardenstal en aansluitende paardenwei
3. De bedrijfsruimte in de bijlage geel gemarkeerd in de hoedanigheid van stalling en opslag.
hierna gezamenlijk ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan de [adres] , welke ruimte[s]
nader zijn aangegeven op de als bijlage bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s.”
nader zijn aangegeven op de als bijlage bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s.”
Voorts zijn partijen onder meer overeengekomen:
“
Voorwaarden
Voorwaarden
2.1
Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’,[…]
, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene voorwaarden ontvangen.
, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene voorwaarden ontvangen.
2.2.
De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
“Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op datum notariële overdracht van de aandelen van De Leigraaf Holding B.V.
3.2
Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van de in 3.1 genoemde (eerste) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende (tweede) periode van vijf jaar.
[…]
3.4
Beëindiging van deze overeenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar, waarbij verhuurder de wettelijke opzeggingsgronden in acht dient te nemen.”
[…]
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt per week € 386,50 (zegge: driehonderd en zesentachtig Euro en vijftig Eurocent).
[…]
4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari aangepast overeenkomstig artikel 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen. Partijen komen overeen dat de huur niet wordt aangepast in de periode als opgenomen in artikel 3.1 van deze overeenkomst.
[…]
Bijzondere bepalingen
12.1
Huurder verwerft eerste recht van koop van het goed gelegen aan de [adres] en [adres] . De verkoopprijs wordt bepaald door een door beide partijen aan te stellen beëdigd makelaar.
12.2
Verhuurder is niet bevoegd het onroerend goed gelegen aan de [adres] en [adres] te verkopen tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode.
12.3
In afwijking van hetgeen vermeld in artikel 12.2 is Verhuurder bevoegd het onroerend goed te verkopen indien Huurder niet voldoet aan de betalingsverplichtingen aan Verhuurder.
12.4
In geval van faillissement van huurder en alle daaraan gelieerde bedrijven, is in afwijking van hetgeen bepaald in artikel 4 .12 van deze overeenkomst[ver]
huurder niet bevoegd de huur te beëindigen van de bedrijfswoning, en zal overeenkomstig de bepalingen in deze overeenkomst worden voortgezet. Dit indien de huur van de bedrijfswoning is en zal worden voldaan.
huurder niet bevoegd de huur te beëindigen van de bedrijfswoning, en zal overeenkomstig de bepalingen in deze overeenkomst worden voortgezet. Dit indien de huur van de bedrijfswoning is en zal worden voldaan.
12.5
In afwijking op artikel 11 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte komt al het onderhoud en verbeteringen van het gehuurde voor rekening en risico van huurder. Eveneens zal huurder nog de gerapporteerde gebreken in het elektra verhelpen.
2.15.
[B] heeft een exemplaar van de huurovereenkomst van dezelfde datum in het geding gebracht die ook door [A] is geparafeerd.
2.16.
Op 8 juni 2017 heeft [B] aan [A] en [E] een e-mail gestuurd naar aanleiding van een gesprek tussen hen over de huur en hun voornemen om witlof te gaan telen. Met verwijzing naar dit gesprek heeft [B] onder meer voorgesteld de huurovereenkomst uit te breiden tot alle gebouwen aan de [adres] met uitzondering van het kantoor aan de achterkant en de huurprijs te verhogen tot € 650,00 per week. Ook is voorgesteld dat de kosten voor gas, water en licht voor rekening van De Leigraaf zouden komen en dat ‘de huurinkomsten van derden’ ten goede van De Leigraaf zouden komen.
2.17.
Vanaf eind december 2017 is De Leigraaf een bedrag van € 786,50 per week (inclusief btw) aan huur aan DL Agro gaan betalen. De betalingen werden verricht door [B] .
2.18.
In oktober 2019 heeft De Leigraaf besloten geen gebruik meer te maken van de diensten van [B] /MB-Advies.
2.19.
Op 20 november 2019 heeft [B] aan [C] een e-mail gestuurd naar aanleiding van een bespreking tussen hen over openstaande vorderingen van MB-Advies en DL Agro op De Leigraaf. [C] heeft dezelfde dag geantwoord:
“
De huur zal gewoon betaald worden en onze vraag is dan om met ingang van 1 januari 2020 maandelijks € 1.000 in te lopen op de achterstand.
De huur zal gewoon betaald worden en onze vraag is dan om met ingang van 1 januari 2020 maandelijks € 1.000 in te lopen op de achterstand.
Even voor mijn beeld. Tot en met 15-10-2019 is er wekelijks € 300,-- betaald voor de administratie. Wat is er na 15-10 door u nog gewerkt aan de leigraaf c.s..
Ander punt ik zou van u ook nog de urenverantwoording van 2019 krijgen! In 2019 is er tot nu € 12.600,-- betaald voor uw werkzaamheden. Tevens mis ik nog een aantal jaarrekeningen alsmede de publicaties kvk. Ik mis in ieder geval 2018 maar ook voorgaande jaren. De vpb had u voor de holding en de leigraaf transport gereed. De andere 2 bv niet.”
2.20.
De Leigraaf heeft voor de maanden januari tot en met april 2020 € 600,00 per maand aan huur betaald, voor de maand mei € 650,-- en voor de maanden juni en juli per maand € 1.000,--.
2.21.
[A] heeft [B] op 23 juli 2020 met als onderwerp ‘Openstaande huurposten’ de volgende e-mail gestuurd:
“
Beste [B] ,
Beste [B] ,
Zoals je weet is er op dit moment een probleem gerezen over de huur.
Het woon en werk genot is ons op dit moment tussen de € 1.000 en € 1.500,-- per maand waard.
Waarop is de huur die je berekend op gebaseerd?
Volgens onze afspraak zou de huur kostendekkend zijn. Je hebt jouw deel voor € 230.000,-- in de handen gekregen en hiervan is dan ook nog € 50.000,-- door Oma gefinancierd. Laat het dan totaal ca. € 200.000,-- zijn welke jij gefinancierd hebt.
Wij zouden alle kosten van het huis e.d. dragen. Bij een hypotheek van ca € 200.000,-- is dat in begin ca € 20.000,-- per jaar en dit bouwt elke jaar af qua rente en aflossing. Wij betalen op dit moment ook al de rente en kosten van zowel oma alsook [G] .
Dat zou dan een huur zijn van ca € 1.700,-- per maand + verzekering en andere kosten. Zou jij deze kosten door middel van bewijs stukken kunnen overleggen? En dan een nieuwe huur berekening kunnen maken want ik denk dat er ergens wat fout is gegaan.
Tevens[is]
er hard onderhoud nodig. Een bouwkundige heeft dit bepaald dat er op korte termijn € 50.000,-- en op lange termijn € 100.000,-- moet worden geïnvesteerd om alle rotte delen en lekkages op te lossen en het object in een normale staat te brengen.
er hard onderhoud nodig. Een bouwkundige heeft dit bepaald dat er op korte termijn € 50.000,-- en op lange termijn € 100.000,-- moet worden geïnvesteerd om alle rotte delen en lekkages op te lossen en het object in een normale staat te brengen.
Daarom willen wij graag weten hoe we dit financieel gaan oplossen? Daar zijn verschillende mogelijkheden voor:
-
Verkoop nu [adres] aan ons voor de waarde waarvoor jij het in het verleden hebt aangekocht (€ 200.000,--) of verkoop aandelen van DL Agro Logistics B.V. aan ons ?
Verkoop nu [adres] aan ons voor de waarde waarvoor jij het in het verleden hebt aangekocht (€ 200.000,--) of verkoop aandelen van DL Agro Logistics B.V. aan ons ?
-
Of wij investeren hier in en wordt het later verrekend met de aankoop het onroerend goed maar dan willen wij nu wel weten wat het bedrag van de aankoop [adres] is. dit moeten we dan duidelijk in een overeenkomst vastleggen.
Of wij investeren hier in en wordt het later verrekend met de aankoop het onroerend goed maar dan willen wij nu wel weten wat het bedrag van de aankoop [adres] is. dit moeten we dan duidelijk in een overeenkomst vastleggen.
Onze voorkeur gaat nu uit naar de aankoop van de [adres] binnen nu en een paar maanden. Dit was volgens mij ook de afspraak toen we de deal met de ABN-AMRO Bank hadden gesloten. Wij of iemand die door ons was aangewezen had de mogelijkheid dit te kopen.
Om je ook tegemoet te komen zijn wij best bereid om de achterstand van de huur op de een of andere manier mee te financieren zodat jij hier geen schade zult lopen.
[D] en ik vertrouwen erop dat je de afspraken die we mondeling als ook wel schriftelijk hebben vast gelegd kunnen afwerken. En wij op korte termijn het onroerend goed weer ons eigendom wordt c.q. dat wij weer zeggenschap hierover krijgen.
Met vriendelijke groet,
[A]”
2.22.
[B] heeft hierop een dag later op geantwoord:
“
Geachte heer en mevrouw [naam] ,
Geachte heer en mevrouw [naam] ,
Bedankt voor uw onderstaand bericht.
De inhoud van uw bericht is geen juiste weergave.
Zonder op dit moment verder op de diverse onderdelen afzonderlijk in te gaan, geeft de inhoud van uw bericht mij geen nieuwe inzichten.
Derhalve verwerp ik de door u gedane voorstellen.
Uiteraard zijn wij – onder voorwaarden – bereid met u nader het gesprek aan te gaan om de door u aangehaalde problemen op te lossen.
Vooruitlopend hierop willen wij volledigheidshalve vermelden dat de reeds ingezette procedures en overige getroffen (rechts)maatregelen zullen worden voortgezet.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
2.23.
DL Agro heeft de huurovereenkomst per deurwaardersexploot op 17 september 2020 opgezegd. In de betekende brief staat onder meer:
“
U bent huurder van ons pand aan de [adres] en [adres] te [plaats] . Hierbij zeggen wij de huur per einde datum van de huidige huurovereenkomst op, conform de bepalingen in voormelde huurovereenkomst.
U bent huurder van ons pand aan de [adres] en [adres] te [plaats] . Hierbij zeggen wij de huur per einde datum van de huidige huurovereenkomst op, conform de bepalingen in voormelde huurovereenkomst.
Volgens de bepaling in artikel 3 van de huurovereenkomst is de huur ingegaan per 21 november 2016. Derhalve verzoeken wij u per 20 november 2021 het pand oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, vrij van onderverhuur, schoon en in de staat waarin u het pand te huur aangeboden heeft gekregen. Wij verzoeken u daarnaast contact op te nemen met ons om een afspraak in te plannen voor de eind inspectie.”
2.24.
Voor de maanden augustus 2020 tot met april 2021 heeft De Leigraaf per maand
€ 1.500,-- aan huur betaald. Met ingang van mei 2021 is steeds € 550,00 per maand betaald voor ‘Huur prive woning [A] en gezin’ en € 950,-- voor ‘de loodsen’.
€ 1.500,-- aan huur betaald. Met ingang van mei 2021 is steeds € 550,00 per maand betaald voor ‘Huur prive woning [A] en gezin’ en € 950,-- voor ‘de loodsen’.
3.Het verzoek
3.1.
De Leigraaf verzoekt de kantonrechter
primair
I. haar niet ontvankelijk te verklaren met betrekking tot haar subsidiaire verzoek;
subsidiair
II. de termijn, waarbinnen ontruiming van de hierboven genoemde gebouwde onroerende zaak, gelegen te [plaats] aan de [adres] nr, [adres] en [adres] , zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 20 november 2022.
zowel primair als subsidiair
III. DL Agro te veroordelen in de kosten van de procedure aan de zijde van De Leigraaf, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van De Leigraaf en het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van De Leigraaf, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van de op dit verzoek te geven beschikking en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van de beschikking.
3.2.
De Leigraaf legt aan haar verzoeken – verkort weergegeven – het volgende ten grondslag. Primair geldt dat de opzegging van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ten aanzien van de woning geldt wettelijke huurbescherming. De huur van de woning is niet op de juiste wijze opgezegd.
Voorts is de aangezegde ontruiming nietig omdat DL Agro ontruiming heeft gevorderd voor het einde van de termijn waartegen de huurovereenkomst eindigt.
Voor zover het aankomt op een belangenafweging, prevaleren de belangen van [A] , [D] en [E] boven de belangen van DL Agro.
Ter zitting heeft De Leigraaf zich voor zover vereist beroepen op de vernietiging van de huuropzegging door DL Agro vanwege misbruik van omstandigheden, bedrog dan wel de eisen van de redelijkheid en billijkheid.
3.3.
DL Agro heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de verzoeken. Op grond van artikel 7:230a lid 6 en 7 BW heeft DL Agro verzocht het tijdstip van ontruiming vast te stellen op een zo kort mogelijke termijn met veroordeling van De Leigraaf de onroerende zaak aan de [adres] en [adres] te [plaats] met al het hare en al de haren te ontruimen en ontruimd te houden en vrij van gebruik door overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van DL Agro te stellen en de som die De Leigraaf aan DL Agro moet betalen voor het gebruik van de zaak over de periode vanaf 21 november 2021 tot en met het moment van daadwerkelijk ontruimen van het gehuurde vast te stellen op een bedrag van € 786,50 inclusief omzetbelasting per week en De Leigraaf tot betaling daarvan te veroordelen.
3.4.
Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Om een in verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming zoals bedoeld in art. 7:230a BW te kunnen worden ontvangen zal, kort gezegd, de kantonrechter tot het oordeel moeten komen dat sprake is (geweest) van huur van zogeheten 7:230a-(bedrijfs)ruimte, dat die huur is geëindigd en dat de verhuurder aan de huurder rechtsgeldig de ontruiming van het gehuurde heeft aangezegd.
4.2.
De kantonrechter zal eerst ingaan op de stelling van De Leigraaf dat ten aanzien van de bedrijfswoning, door haar woonhuis genoemd, het wettelijke huurregime van afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt en dat de huur daarvan niet conform de daarin genoemde (dwingende) bepalingen is opgezegd.
De kantonrechter begrijpt de stellingen aldus dat volgens De Leigraaf sprake is van een gemengde huurovereenkomst, dat wil zeggen dat het onroerend goed met een dubbele bestemming is verhuurd, in dit geval gedeeltelijk gebruik als (reguliere) woonruimte en gedeeltelijk gebruik als 230a-ruimte, waarbij deze huurovereenkomst kan worden gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte en een huurovereenkomst voor (7:230a)-bedrijfsruimte.
Volgens DL Agro zijn de stalling en opslag en de daarbij behorende bedrijfswoning als één geheel verhuurd en is de bedrijfswoning zowel contractueel als qua bestuursrechtelijke bestemming ondergeschikt aan de bedrijfsdoeleinden. De bedrijfswoning mag enkel worden bewoond in directe samenhang met en ten gunste van de bedrijfsvoering.
4.3.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende erop. Er kan op het gehuurde slechts één wettelijk huurregime van toepassing zijn. In de jurisprudentie zijn criteria ontwikkeld om te bepalen aan welk regime voorrang toekomt.
Voordat dit wordt bepaald, moet worden beoordeeld of het mogelijk is de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten te splitsen, waarbij iedere ‘nieuwe’ huurovereenkomst dan wordt beheerst door een regime.
4.3.1.
Bij de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten moet acht worden geslagen op alle omstandigheden van het geval. Daartoe behoren onder meer het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het huidige gebruik van het gehuurde, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Daarbij komt, gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt (vgl. Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737, Rotterdam/Utopia).
4.3.2.
Voor november 2016 is sprake geweest van huur van de (bedrijfs)woning door [A] en is de huurprijs op zijn salaris in mindering gebracht. Partijen hebben zich niet uitgelaten over de vraag met welke bestemming de (bedrijfs)woning toen is verhuurd. Echter vast staat dat [A] toen voor het transportbedrijf werkte waarvan [B] uiteindelijk (indirect) eigenaar was en die op het onroerend goed werd geëxploiteerd en dat bewoning van de familie [naam] in overeenstemming was met de publiekrechtelijke bestemming.
Door DL Agro is niet, althans onvoldoende gesteld en ook is niet gebleken dat sprake is van de hiervoor bedoelde (bouwkundige en/of functionele) samenhang en/of economisch verband tussen de desbetreffende ruimten die maakt dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [B] desgevraagd toegelicht dat partijen op verzoek van de familie [naam] zijn overeengekomen dat in geval van faillissement van De Leigraaf en alle daaraan gelieerde bedrijven, in afwijking van hetgeen is bepaald in artikel 4.12 van deze overeenkomst DL Agro niet bevoegd is de huur te beëindigen van de bedrijfswoning en dat de huur overeenkomstig de bepalingen in de overeenkomst wordt voortgezet. Dit kan een aanwijzing zijn dat partijen destijds vonden dat splitsing mogelijk moet zijn.
Echter vast staat dat in de huurovereenkomst is bepaald dat de bedrijfswoning zou worden verhuurd in de hoedanigheid van bedrijfswoning en ook staat vast dat op het perceel een agrarische bestemming rust. Door De Leigraaf is niet betwist dat bewoning daarvan alleen is toegestaan als de woning conform de bestemming van bedrijfswoning wordt gebruikt.
4.3.3.
De agrarische transportonderneming van de familie [naam] valt binnen die bestemming en daarmee ook de bewoning van de bedrijfswoning door de familie [naam] die voor de onderneming actief is.
Dat kan echter anders worden als zij in de bedrijfswoning zouden blijven wonen en
elderszakelijk actief moeten zijn omdat de huur van de bedrijfsruimte eindigt en de (afgesplitste) huur van de woning niet eindigt. Er is dan geen verband meer tussen de bewoning van de bedrijfswoning en de op het onroerend goed geëxploiteerde onderneming.
elderszakelijk actief moeten zijn omdat de huur van de bedrijfsruimte eindigt en de (afgesplitste) huur van de woning niet eindigt. Er is dan geen verband meer tussen de bewoning van de bedrijfswoning en de op het onroerend goed geëxploiteerde onderneming.
De Leigraaf heeft toegelicht dat zij de gemeente heeft benaderd met de vraag of het mogelijk is de woning een andere, de kantonrechter begrijpt, (reguliere) woonbestemming te geven.
Uit de ter zitting door [C] gegeven toelichting maakt de kantonrechter op dat de gemeente niet op voorhand het standpunt heeft ingenomen dat dit niet mogelijk is, maar wel dat daarvoor een verzoek nodig is tot herziening van het bestemmingsplan. Verder volgt uit de toelichting van [C] dat de gemeente heeft aangegeven dat het daarvoor nodig zou zijn dat de eigendom van de (bedrijfs)woning en de andere opstallen in één hand zou blijven.
Uit de toelichting maakt de kantonrechter voorts op dat de situatie is voorgelegd waarin de familie [naam] (indirect) eigenaar is van zowel de bedrijfswoning (in privé) als de (in een besloten vennootschap onder te brengen) overige opstallen. Die situatie is echter (nog) helemaal niet aan de orde. Op dit moment is DL Agro eigenaar van het geheel en is niet duidelijk of zij aan dit kennelijke vereiste kan of wil voldoen. Verder is niet duidelijk of de gemeente hetzelfde standpunt is toegedaan als DL Agro eigenaar blijft van het onroerend goed.
4.3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat op dit moment onvoldoende duidelijkheid bestaat over de vraag of voor de woning een reguliere woonbestemming kan worden verkregen. Dit geldt temeer nu het standpunt van de gemeente niet op papier staat. Niet alleen is de kantonrechter hierdoor aangewezen op de ter zitting gegeven weergave van [C] , maar ook is onduidelijk of en in hoeverre dit standpunt kan rekenen op bestuurlijke dekking. Gelet op deze onduidelijkheid kan niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat splitsing van de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is zonder in strijd te komen met het geldende bestemmingsplan.
4.3.5.
De Leigraaf heeft niet gesteld dat als splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, de huurovereenkomst toch als een huurovereenkomst voor (zelfstandige) woonruimte moet worden gekwalificeerd en in zoverre heeft zij de stelling van DL Agro dat sprake is van 7:230a-huur niet betwist.
4.3.6.
Conclusie van dit alles is dat op het gehuurde, inclusief de bedrijfswoning, het huurregime van 7:230a-BW van toepassing is. In zoverre is dan voldaan aan dit ontvankelijkheidsvereiste voor een verzoek de ontruimingstermijn te verlengen.
4.4.
Volgens De Leigraaf is er echter nog een andere reden om te concluderen tot niet ontvankelijkheid. De huur is namelijk niet geëindigd omdat de opzegging nietig is, dan wel door haar is vernietigd dan wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
De kantonrechter begrijpt de stellingen van De Leigraaf in dat laatste opzicht aldus dat De Leigraaf op het standpunt staat dat de opzegging van de huurovereenkomst door DL Agro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vgl. 6:248 lid 2 BW) en dat daarom aan die opzegging geen effect toekomt.
4.4.1.
De kantonrechter ziet niet in hoe De Leigraaf de opzegging door DL Agro, dat wil zeggen een rechtshandeling van een
ander, buitengerechtelijk kan vernietigen op een van de in art. 3:44 BW genoemde gronden. De in dat artikel gegeven bevoegdheid een rechtshandeling te vernietigen in geval van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden ziet namelijk om de vernietiging van een
eigenrechtshandeling.
ander, buitengerechtelijk kan vernietigen op een van de in art. 3:44 BW genoemde gronden. De in dat artikel gegeven bevoegdheid een rechtshandeling te vernietigen in geval van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden ziet namelijk om de vernietiging van een
eigenrechtshandeling.
Ter zitting heeft mr. Brusse desgevraagd toegelicht dat sprake is van een partieel ‘nietige’ huurovereenkomst. De Leigraaf heeft echter niet, of in elk geval onvoldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst door haar inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden, de openbare orde op een dwingende wetsbepaling (vgl. 3:40 BW).
Voor zover De Leigraaf heeft bedoeld te betogen dat zij de huurovereenkomst partieel heeft vernietigd (vgl. randnummer 3 onder b van het verzoekschrift) wegens misbruik van omstandigheden en/of bedrog door DL Agro heeft zij daarvoor onvoldoende gesteld.
Los daarvan geldt dan nog steeds dat het niet door vernietiging getroffen deel van de overeenkomst een 7:230a BW- huurovereenkomst is (het tegendeel is niet door De Leigraaf gesteld).
Of de opzegging daarvan door DL Agro in de gegeven omstandigheden ook het beoogde effect sorteert en aan het ontvankelijkheidsvereiste is voldaan dat de huurovereenkomst is geëindigd zal de kantonrechter hieronder beoordelen.
4.4.2.
De huur van een gebouwde onroerende zaak zoals bedoeld in 7:230a BW kan, tenzij anders is overeengekomen, (in beginsel) worden opgezegd. Uit de huurovereenkomst blijkt dat de verhuurder daarbij ‘de wettelijke opzeggingsgronden’ in acht moet nemen, maar op het schenden van deze afspraak heeft De Leigraaf zich niet beroepen.
Niet in geschil is dat De Leigraaf (in beginsel) bevoegd is de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste huurperiode van 5 jaar op te zeggen.
4.4.3.
Volgens De Leigraaf sorteert de opzegging van september 2020 door De Leigraaf niettemin geen effect omdat deze opzegging naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij legt hieraan het volgende ten grondslag.
4.4.4.
[B] heeft een oplossing bedacht voor de toenmalige financiële problemen waarin de onderneming van [A] en [D] verkeerde en daarmee het risico van een executieveiling afgewend, die (mogelijk) tot gevolg zou hebben dat [A] en [D] het onroerend goed zouden moeten verlaten. Hij heeft destijds een constructie bedacht waarbij én de onderneming kon worden voortgezet en het onroerend goed voor de familie [naam] behouden kon blijven. [A] zou in dienst treden van een nieuw op te richten vennootschap om de transportonderneming voort te zetten en DL Agro zou het onroerend goed in eigendom verwerven. [A] , dan wel een door hem aan te wijzen persoon, zou in de toekomst in de gelegenheid worden gesteld om het onroerend goed tegen kostprijs van DL Agro terug te kopen, dat wil zeggen tegen het bedrag dat DL Agro onderaan de streep heeft moeten betalen om het onroerend goed te verkrijgen en te behouden.
Om de koop van het onroerend goed door DL Agro mogelijk te maken, heeft de moeder van [A] geld geleend aan DL Agro. De heer [G] is bereid geweest een deel van het onroerend goed te kopen zodat met die opbrengst een deel van de koopprijs kon worden gefinancierd.
[B] heeft ook aan [F] en [G] duidelijk gemaakt dat de door hem bedachte constructie was opgezet met het hiervoor genoemde doel.
De familie [naam] heeft [B] hier blindelings in vertrouwd, echter [B] komt zijn afspraken nu niet na. Er is geen reden om de huurovereenkomst op te zeggen. Van de door DL Agro gestelde huurachterstand is geen sprake. Anders dan DL Agro aanvoert, geldt er geen huurprijs van € 650,00 excl. btw per week maar nog steeds de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs van € 386,50 exclusief btw per week. [E] is namens De Leigraaf nooit akkoord gegaan met de huurprijsverhoging. De e-mail waarin deze verhoging door DL Agro is voorgesteld, is wel ondertekend door [D] en door haar geretourneerd maar zij was niet bevoegd dit te doen. [B] heeft druk op [D] uitgeoefend dit te doen, terwijl hij wist dat zij op dat moment thuis zat met een burn-out. De huurprijsverhoging was objectief niet gerechtvaardigd omdat aan het gebruik van het gehuurde niets veranderde en de verhoging ook fors hoger was dan nodig om het onroerend goed te kunnen blijven financieren.
[B] heeft er als boekhouder van DL Agro altijd voor gezorgd dat de huur aan DL Agro tijdig werd voldaan. Als gevolg van de huurprijsverhoging is de onderneming van De Leigraaf en haar dochtervennootschappen opnieuw in betalingsmoeilijkheden geraakt.
Het ontbreekt [A] , [D] en [E] aan het benodigde financiële inzicht om een transportonderneming op een juiste en verantwoorde wijze te kunnen leiden. Zij hebben zich daarvoor gewend tot [B] . Hij voerde het financiële beleid, deed de boekhouding en verzorgde alle betalingen. Hij bepaalde wat wel en wat niet werd betaald. In de kern komt het erop neer dat [A] , [D] en [E] zich vrijwel enkel hebben beziggehouden met de direct aan het transport gerelateerde werkzaamheden: het binnenhalen van opdrachten, het plannen van ritten en het verrichten van chauffeurswerk. Dat ging hen ook goed af. [B] deed de rest.
4.4.5.
DL Agro (en [B] ) betwist dat met De Leigraaf dan wel met [A] of [E] de afspraak is gemaakt dat zij het gehuurde tegen slechts de kostprijs zouden kunnen huren en/of zouden kunnen terugkopen. Voorts voert DL Agro aan dat [B] geen partij is in deze procedure, dat sprake is van een structureel en ernstig tekortschieten waar het gaat om het betalen van huur door De Leigraaf en ook betwist zij dat [B] verantwoordelijk is voor de huidige huurachterstand van meer dan € 40.000,-- en/of voor de financiële problemen. Tussen DL Agro en De Leigraaf is, aldus DL Agro, een huurovereenkomst gesloten die niet door De Leigraaf wordt nagekomen. Voor opzegging is geen grond vereist en bij een ernstige huurachterstand is de opzegging evident niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. De kantonrechter begrijpt de stellingen van De Leigraaf aldus dat de door haar gestelde afspraak om het gehuurde kostendekkend te kunnen huren en tegen kostprijs te kunnen terugkopen (ook) door DL Agro is gemaakt (vgl. randnummer 10 van het verzoekschrift).
Deze afspraken blijken niet, althans niet zonder meer uit de op schrift gestelde en door partijen overgelegde huurovereenkomst. Waar het gaat om de koopoptie is zelfs een heel andere prijsbepalingsmethode overeengekomen, namelijk bepaling daarvan door een makelaar, die (zo veronderstelt de kantonrechter) in beginsel zal aansluiten bij de marktwaarde. DL Agro heeft, met verwijzing naar de huurovereenkomst, het bestaan van de door De Leigraaf gestelde afspraken gemotiveerd betwist.
De kantonrechter is van oordeel dat van De Leigraaf daarom – in ieder geval nadat het verweerschrift was ingediend – mocht worden verwacht dat zij ten minste schriftelijke verklaringen van de moeder van [A] en de heer [G] had overgelegd ter onderbouwing van deze (voor haar betoog) cruciale stellingen.
Immers, volgens De Leigraaf heeft [B] ook aan hen uit de doeken gedaan wat de insteek was van de aankoop van het onroerend goed door DL Agro, namelijk het gestelde kunnen behouden van het onroerend goed ten behoeve van de onderneming van de familie [naam] en het voor hen kunnen behouden van hun woning, door hen de mogelijkheid te bieden het onroerend goed tegen een relatief lage, want enkel kostendekkende huurprijs te kunnen gaan huren en op termijn tegen kostprijs te kunnen terugkopen
Door dat niet te doen heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht. De door haar gestelde afspraak is daarmee niet komen vast te staan.
4.6.
Voorts is de kantonrechter van oordeel dat wel voldoende vaststaat dat De Leigraaf op het perceel meer ruimte van DL Agro is gaan huren dan bij aanvang van de huur was overeengekomen en daarvoor een hogere huurprijs is gaan betalen.
Ook al zou [E] niet hebben ingestemd met de voorwaarden zoals genoemd in de e-mail van 8 juni 2017 van DL Agro met als onderwerp ‘huur’, dan heeft De Leigraaf niet betwist dat [E] en [A] met [B] hebben gesproken over aanpassing van de huurovereenkomst en over een verhoging van de huur. Verder is ter zitting bevestigd dat zij witlof zijn gaan verbouwen (althans gedurende een jaar) en dat (anders dan voorheen) De Leigraaf de huurpenningen van de overige (onder)huurders voor haarzelf is gaan innen.
[A] heeft ter zitting toegelicht dat hij die gelden (heeft) gebruikt om het gehuurde geschikt te maken voor onderverhuur, maar er verder niets aan heeft overgehouden. Hij heeft niet aangevoerd wat dan rechtvaardigde dat hij of De Leigraaf deze huurpenningen is gaan innen als partijen géén afspraken zouden hebben gemaakt over een hogere huur (waarbij door DL Agro is voorgesteld dat De Leigraaf de huur van de onderhuurders mocht gaan innen, die eerst aan DL Agro toekwamen). Ook staat vast dat De Leigraaf tot in 2019 de hogere huurprijs heeft betaald.
De omstandigheid dat het [B] is geweest die feitelijk voor die betalingen zorgde, doet daar niet aan af. Niet valt in te zien waarom [E] of [A] niet eerder een blik in de boeken had kunnen werpen of navraag aan [B] had kunnen doen naar de financiële gang van zaken of om de lopende vaste lasten in beeld te brengen. Zij hebben ook niet gesteld dat zij ervan uit zijn gegaan dat steeds de oorspronkelijke huurprijs is betaald of dat [B] dit aan hen voorhield. Dit is opmerkelijk omdat [D] , blijkens de eigen stellingen van De Leigraaf, wel op de hoogte was van de nieuwe huurafspraken. Het is niet aannemelijk dat [D] niet aan [E] of [A] heeft verteld dat zij de e-mail met de voorgestelde afspraken heeft ‘geaccordeerd’ door daarop met de hand te schrijven ‘Oké [E] ’. De Leigraaf heeft ook niet gesteld dat [D] dit niet tegen [E] dan wel [A] heeft gezegd. Op grond van dit alles moet worden geconcludeerd dat De Leigraaf heeft ingestemd met de hogere huurprijs van € 650,-- exclusief btw per week.
Niet in geschil is dat als wordt uitgegaan van die huurprijs, sprake is van een (forse) huurachterstand. Dat DL Agro onder die omstandigheid gebruik maakt van de al aan haar toekomende bevoegdheid de huurovereenkomst op te zeggen, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Conclusie is dat ook aan de ontvankelijkheidsvoorwaarde is voldaan dat de huurovereenkomst is geëindigd.
4.7.
Niet voldaan is echter aan het vereiste dat de ontruiming rechtsgeldig is aangezegd. De aanzegging moet schriftelijk moet plaatsvinden tegen een tijdstip dat niet mag vallen vóór het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (vgl.
Asser/Rossel & Heisterkamp7-II 2021, 761.
Asser/Rossel & Heisterkamp7-II 2021, 761.
De laatste dag waarop de huurovereenkomst nog van kracht was, is 20 november 2021. DL Agro heeft De Leigraaf gezegd dat zij op die dag moet zorgen voor ontruiming en dus is de ontruiming per laatste dag waarop de huurovereenkomst nog gold, aangezegd (zie ook randnummers 2 en 15). Dat is in ieder geval één dag te vroeg. Zij had De Leigraaf de ontruiming niet eerder dan tegen of per 21 november 2021 kunnen aanzeggen. Dit betekent dat de aanzegging niet rechtsgeldig is gedaan en geen effect sorteert.
4.8.
Dit leidt tot de conclusie dat niet is voldaan aan een van de voorwaarden van art. 7:230a BW om te beoordelen of De Leigraaf ontruimingsbescherming zoals bedoeld in art. 7:230a BW moet worden geboden door de ontruimingstermijn te verlengen.
4.9.
De kantonrechter zal het primaire verzoek van De Leigraaf daarom toewijzen en haar in haar verzoek tot het verlengen van de ontruimingstermijn niet ontvankelijk verklaren.
4.10.
Gezien de aard van de procedure, die in belangrijke mate strekt tot verkrijging van duidelijkheid over door De Leigraaf zogeheten voorvragen, en de beslissing bestaat er aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart De Leigraaf niet ontvankelijk in haar verzoek de termijn, waarbinnen ontruiming van het door De Leigraaf van DL Agro gehuurde, gelegen te [plaats] aan de [adres] nr, [adres] en [adres] , zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 20 november 2022;
5.2.
compenseert de kosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2022.