Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3639
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, verweerder
(gemachtigde: A. Hendriks)
Procesverloop
Met de beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 222.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen rioolheffing gebruiker en afvalstoffenheffing voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.T. Looijen, kantoorgenoot van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is gebruiker van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1985. De woning, gelegen in Veldhoven (wijk Heikant-Oost), bestaat uit een hoofdbouw van 319 m³ met dakkapel, een vrijstaande berging van 17 m³ en een carport van 18 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 163 m². De eigenaar van het object is ASR Dutch Core Residential Custodian B.V.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 185.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 222.000) naar de getaxeerde waarde (€ 245.000), zoals opgenomen in de waardematrix die is opgesteld door WOZ-taxateur R. Sanders.
2. Uit artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ vloeit voort dat de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2019 aan de woning dient te worden toegekend, wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
Toezendplicht in bezwaar
4.1.
Eiser betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. In de bezwaarfase heeft hij verzocht om de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser heeft verweerder deze gegevens ten onrechte niet verstrekt.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door eiser gevraagde stukken op grond van artikel 40, tweede, van de Wet WOZ aan eiser had moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, tweede, van de Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Dat verweerder aan de gemachtigde van eiser de mogelijkheid heeft geboden om op het gemeentekantoor inzage te krijgen in alle stukken doet, gelet op wat hiervoor is overwogen, aan het oordeel van de rechtbank niet af. Eiser had per slot van rekening om toezending van de stukken verzocht en verweerder had deze stukken daarom, gelet op de toezendplicht uit artikel 40, tweede, van de Wet WOZ, moeten toezenden.
4.3.
Deze beroepsgrond van eiser slaagt derhalve. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, aangezien eiser door dit gebrek niet langer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de betreffende stukken en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb er naar het oordeel van de rechtbank toe leiden dat eiser recht heeft op een vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1082,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Ook zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- dient te vergoeden.
Objectkenmerken
5. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser de door de taxateur van verweerder in beroep gehanteerde objectkenmerken – niet (langer) betwist. Dat betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van deze objectgegevens.
Motiveringsgebrek
6. 1. Eiser betoogt dat in de bestreden uitspraak nauwelijks is ingegaan op de door hem aangedragen bezwaargronden en dat de WOZ-waarde niet nader wordt onderbouwd. Eiser vindt dat de bestreden uitspraak onzorgvuldig is voorbereid en niet deugdelijk is gemotiveerd.
6.2.
De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank constateert dat verweerder in de bijlage bij de bestreden uitspraak (Heroverweging WOZ-waarde) op de bezwaargronden van eiser is ingegaan. Verweerder heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan (zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) en van 4 mei 1994 (ECLI:NL:HR:1994: ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag.
De door verweerder vastgestelde WOZ-waarde
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.
7.2.
Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vijf vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten]
[vergelijkingsobjecten] , alle gelegen in Veldhoven.
[vergelijkingsobjecten] , alle gelegen in Veldhoven.
7.3.
De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten betreffen net als de woning twee-onder-één-kapwoningen, liggen in dezelfde buurt als de woning (wijk Heikant-Oost), zijn van ongeveer hetzelfde bouwjaar en hebben een vergelijkbare ligging en uitstraling. De vergelijkingsobjecten zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht en in de waardematrix zijn de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde waardematrix (bijlage 1 bij het verweerschrift) voldoende inzicht heeft gegeven hoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder inhoud, kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en de aanwezigheid van aan- en bijgebouwen, rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.
8. Tijdens de zitting heeft eiser de grond dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, ingetrokken. Deze beroepsgrond behoeft daarom geen nadere bespreking meer.
9. Op de zitting heeft eiser een nieuwe beroepsgrond naar voren gebracht die ziet op (de inzichtelijkheid van) de indexering, de grondprijs, de prijzen van de bijgebouwen en de KOUDV-correcties/percentages. Deze beroepsgrond laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. De rechtbank is het met verweerder eens dat deze punten door eiser te laat zijn ingebracht. Daarbij laat de rechtbank meewegen dat verweerder al op 10 november 2021 een verweerschrift met waardematrix heeft ingebracht. Deze heeft de rechtbank op 12 november 2021 doorgezonden naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Dit betekent dat eiser ruim 2 maanden de tijd heeft gehad om te reageren en/of desgewenst had kunnen verzoeken om onderbouwende gegevens. Door dit pas op zitting te doen, terwijl dit veel eerder had gekund, is verweerder niet meer in staat om onderzoek te verrichten en onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
10. Eiser heeft naar voren gebracht dat het vreemd is dat ondanks het perceeloppervlakte in bezwaar is gewijzigd van 170 m² naar 163 m², de waarde van de woning is gehandhaafd. Volgens hem had de waarde gecorrigeerd moeten worden met 7 keer de m²-prijs van de grond. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank volgt verweerder in zijn betoog dat in bezwaar sprake is van een volledige heroverweging. Verder acht de rechtbank het van belang dat de in beroep getaxeerde waarde van € 245.000 aanmerkelijk hoger ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 222.000. Dat betekent dat, mocht er al aanleiding zijn voor een correctie van 7 keer de m²-prijs van de grond, dat niet leidt tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
11. Eiser heeft verder naar voren gebracht dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn voor zover de verkoopsom daarvan meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat geen rechtsregel verweerder verplicht om slechts vergelijkingsobjecten in de vergelijking te betrekken waarvan de verkoopcijfers binnen een bepaalde bandbreedte van de vastgestelde waarde van de te taxeren onroerende zaak liggen. Ook volgt de rechtbank verweerder in zijn betoog dat de vergelijkbaarheid niet in de vastgestelde waarde of de gerealiseerde verkoopcijfers ligt, maar in de objectief bepaalbare objectkenmerken.
12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem in beroep overgelegde waardematrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 222.000 niet te hoog is.
De door eiser bepleite waarde
13. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De door eiser voorgestane waarde van € 185.000 is op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport en/of waardematrix.
Conclusie
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de bestreden uitspraak in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van in totaal
€ 1082,-;
bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van
M.J.J.M.C. van Schaijk LLB, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
23 maart 2022.
M.J.J.M.C. van Schaijk LLB, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
23 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.