Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3075
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op
€ 218.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur D. Lensen.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning met bouwjaar 1975. De woning, gelegen in Schijndel, bestaat uit een hoofdbouw van 355 m³ met twee dakkapellen, een aangebouwde berging/schuur van 30 m³, een vrijstaande berging/schuur van 15 m³, een carport van 16 m² en een overkapping van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 151 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 210.000 en verwijst naar de bij het beroepschrift gevoegde matrix. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 218.000) naar de getaxeerde waarde (€ 218.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 7 juli 2021 is opgesteld door taxateur D. Lensen.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Deze objecten zijn ook opgenomen in de matrix van eiser.
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat met de gedateerde voorzieningen in relatie tot de onderbouwende verkopen onvoldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar wijst in dit verband terecht op de door hem overgelegde taxatie waarin het een en ander inzichtelijk is gemotiveerd. Eisers verwijzing naar de door hem bij het beroepschrift overgelegde Excel-sheet overtuigt niet. Op die Excel-sheet hanteert eiser weliswaar deels andere KOUDV-factoren voor de (ook) door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, maar enige onderbouwing daarvan mist. Gevraagd naar die onderbouwing heeft eiser op de zitting gezegd “dat die blijkt uit Realworks”, maar enige verwijzing daarnaar in de Excel-sheet, laat staan de concreet onderbouwende gegevens ontbreken. Uit de Excel-sheet wordt zelfs niet duidelijk of die is opgesteld door een taxateur of een vergelijkbaar deskundig te achten persoon. De verdere (subsidiaire) stelling van eiser dat die onderbouwing zou volgen uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatie slaagt niet, omdat daarmee juist het door de heffingsambtenaar andersluidende standpunt is onderbouwd. Eisers beroepsgrond slaagt bij gebrek aan onderbouwing niet.
2.4.
Eiser heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] “beduidend hoger zijn verkocht” dan dat de heffingsambtenaar stelt. Wat volgens eiser de juiste verkoopcijfers zouden zijn, is niet gesteld. Anders dan eiser in zijn beroepschrift aangeeft, volgen deze verkoopcijfers niet uit de hiervoor genoemde Excel-sheet aangezien daarin alleen geïndexeerde (en dus niet de volgens eiser daadwerkelijke) verkoopcijfers zijn opgenomen. De heffingsambtenaar heeft er verder terecht op gewezen dat er maar één verkoopcijfer is dat door de bij de verkoop betrokken partijen is overeengekomen, dat dit dus een gegeven is en dat hij van de juiste gegevens is uitgegaan. De beroepsgrond faalt.
2.5.
Ook bepleit eiser ten aanzien van vergelijkingsobject [adres] een zeer goede onderhoudsstaat en een betere ligging dan de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn betoog dat eiser zichzelf tegenspreekt. Enerzijds bepleit eiser in zijn beroepschrift een zeer goede onderhoudsstaat en een betere ligging dan de woning, maar in zijn Excel-sheet gaat hij – net als de heffingsambtenaar – ten aanzien van beide aspecten uit van een gemiddelde onderhoudsstaat. Dat laatste is juist, zoals ook volgt uit het taxatieverslag van de heffingsambtenaar. Eisers beroepsgrond faalt.
2.6.
Tot slot stelt eiser dat uit een doorrekening van het volgens hem zeer goede vergelijkingsobject [adres] blijkt dat de vastgestelde waarde te hoog is. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat dit inderdaad een zeer goed vergelijkingsobject is, maar dat zijn verdere betoog onjuist is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin, omdat hij er terecht op wijst dat het door eiser bepleite hogere voorzieningenniveau niet is onderbouwd. Wat wel onderbouwd is met de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie, is een gemiddeld voorzieningenniveau. De beroepsgrond slaag niet.
2.7.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 218.000 niet te hoog is.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 21 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.