Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 9022485
Rolnummer: 21-977
Vonnis van 4 november 2021
in de zaak van:
1.de inmiddels overleden [eiser sub 1] ,
voor zijn overlijden wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. E. Reijnen, Van Lith Gerechtsdeurwaarders en Incasso,
tegen:
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. C.G. Bunge, Taylor Wessing.
Partijen worden hierna genoemd: “ [eiser sub 1] ” voor eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie sub 1, “ [eiser sub 2] ” voor eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie sub 2 en “ [gedaagde] ” voor gedaagde partij in conventie/eisende partij in reconventie. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden gezamenlijk – in mannelijke enkelvoud – aangeduid als “ [eisers] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt uit het volgende:
a. het tussenvonnis van 29 april 2021 en de daarin opgenomen processtukken;
b. de conclusie van antwoord in reconventie, ingekomen ter griffie op 29 september 2021;
c. de brief van de zijde van [gedaagde] , waarbij een overzicht met de huurbetalingen van oktober 2020 tot en met september 2021 (productie 4) wordt overgelegd, ingekomen ter griffie op 27 september 2021;
d. de brief van de zijde van [eisers] , waarin [A] en [B] worden gemachtigd om [eisers] te vertegenwoordigen tijdens de zitting die op 6 oktober 2021 staat gepland;
e. de aantekeningen van de griffier van de zitting die op 6 oktober 2021 – ten gevolge van COVID-19 – via een Skypeverbinding heeft plaatsgevonden, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen die – voorafgaand aan de zitting – door mr. Bunge zijn overgelegd;
1.2.
Tot slot is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft een bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde), aan [gedaagde] verhuurd. De huurperiode is aangevangen op 1 januari 1998.
2.2.
[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een winkel in fotografie en een atelier.
2.3.
Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat de bankgarantie is vastgesteld op 25.000,00 gulden, hetgeen gelijk staat aan € 11.344,51. Deze bankgarantie is door ABN AMRO op 30 december 1997 verstrekt.
2.4.
In een addendum – waarvan is overeengekomen dat deze onlosmakelijk deel uitmaakt van de huurovereenkomst – zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] de onzelfstandige woonruimte, gelegen in het gehuurde, zal bewonen – zolang de onderliggende huurovereenkomst voortduurt. Naar aanleiding van deze wijziging is de huurprijs ongewijzigd gebleven.
2.5.
Tot 1 januari 2021 bedroeg de maandelijkse huurprijs € 2.257,20. Per 1 januari 2021 bedraagt de maandelijkse huurprijs € 2.282,03. De huurpenningen dienen bij vooruitbetaling te zijn voldaan.
2.6.
Naar aanleiding van verschillende maatregelen die door de overheid – wegens COVID-19 – zijn ingevoerd, zijn de niet-essentiële winkels in de periode van 15 december 2020 tot en met 3 maart 2021 gesloten geweest. In de periode van 3 maart 2021 tot en met 28 april 2021 was het enkel mogelijk om te winkelen op afspraak.
2.7.
Door de voormalige gemachtigde van [gedaagde] is in de brief van 14 september 2020 een voorstel gedaan voor huurkorting. [eisers] heeft negatief op het voorstel gereageerd.
3.Het geschil
De vordering van [eisers] (in conventie)
3.1.
[eisers] vordert dat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – bij vonnis:
I. de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfs- en woonruimte, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , aan het adres [adres] , te ontbinden, althans de ontbinding daarvan uit te spreken;
II. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde, waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken, te ontruimen en te verlaten, met medeneming van al hetgene dat – en al degene die zich daarin of daarop niet vanwege de verhuurder bevindt/bevinden, eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover dat niet onderhuurders zijn van zelfstandige woonruimte, zulks binnen drie dagen na betekening aan [gedaagde] van het in deze te wijzen vonnis;
III. [gedaagde] te veroordelen om – tegen behoorlijke bewijs van kwijting – een bedrag van € 12.549,86 te voldoen, te vermeerderen met – primair – de wettelijke handelsrente en – subsidiair – de wettelijke rente over een bedrag van € 10.850,17 vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen om – tegen behoorlijk bewijs van kwijting – een bedrag van € 2.282,03 per maand te betalen voor elke ingegane gebruiksperiode ingaande op 1 maart 2021, te vermeerderen met – primair – de wettelijke handelsrente en – subsidiair – de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening, indien [gedaagde] niet uit eigen beweging over gaat tot tijdige vooruitbetaling van de gebruiksvergoeding;
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers] legt daaraan, kort gezegd, het volgende ten grondslag. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurpenningen niet (tijdig) te betalen. In de periode van april 2020 tot 1 februari 2021 is de huurachterstand opgelopen tot een bedrag van € 10.850,17. Deze tekortkoming is dusdanig ernstig dat het gerechtvaardigd is om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Omdat [gedaagde] in verzuim is met de (tijdige) betaling van de huurpenningen, is hij inmiddels (ook) de wettelijke (handels)rente en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert het volgende verweer. Ten gevolge van de sluiting van de niet-essentiële winkels – waartoe ook het gehuurde behoort – is de omzet aanzienlijk teruggelopen. Enkel door de goede maanden aan het begin van 2020 was het gehele omzetverlies voor het jaar 2020 36% ten opzichte van 2019. Ondanks het omzetverlies wordt er alles aan gedaan om de huurachterstand in te lopen. Ook wordt de door [eisers] gestelde hoogte van de huurachterstand betwist. In de maand april 2021 zijn immers twee huurtermijnen voldaan, ten gevolge waarvan de huurachterstand € 8.543,32 bedraagt. Verder dienen twee (achterstallige) huurtermijnen met de verleende bankgarantie te worden verrekend. Bij aanvang van de huurovereenkomst is immers een bankgarantie verleend van vijf maanden en deze is onevenredig hoog. Vorenstaande betekent dat de huurachterstand slechts twee maanden bedraagt en deze is te gering om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Ook dienen de vorderingen te worden afgewezen, omdat – wegens het gebruik van het gehuurde als woonruimte – een zwaarwegend belang bestaat bij behoud van het gehuurde. Omdat [gedaagde] een eenmanszaak heeft, dient hij gelijk te worden gesteld aan een consument. Deze gelijkstelling dient er toe te leiden dat de gevorderde wettelijke handelsrente dient te worden afgewezen. Tot slot dienen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te worden afgewezen, omdat er geen veertiendagenbrief is verstuurd en de redelijkheid van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wordt betwist.
De tegenvordering van [gedaagde] (in reconventie)
3.4.
[gedaagde] vordert dat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – bij vonnis:
I. wordt bepaald dat [gedaagde] vanaf 15 december 2020 recht heeft op 50% huurkorting, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage huurkorting, totdat de gebreken c.q. de onvoorziene omstandigheden volledig zijn geëindigd (en dus zolang de door de overheid opgelegde lockdown en sluitingsperiode geldt), althans subsidiair een huurkorting te bepalen, zoals de kantonrechter in goede justitie meent behoren te doen;
II. [eisers] wordt veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen de onverschuldigd betaalde huurprijs over de periode 15 december 2020 tot en met 31 maart 2021, zijnde € 3.950,24, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 december 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
III. [eisers] hoofdelijk wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten van € 131,00 zonder betekening, vermeerderd met € 68,00 in geval van betekening en te vermeerderen met de explootkosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW indien voldoening niet binnen de gestelde termijn zou plaatsvinden.
3.5.
[gedaagde] legt daaraan, kort gezegd, het volgende ten grondslag. Allereerst dient de vordering te worden toegewezen, omdat sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Uit de rechtspraak volgt immers dat de coronapandemie en de gevolgen voor de economie en de maatschappij dienen te worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, ten gevolge waarvan een huurkorting is gerechtvaardigd. Daarbij geldt dat – in het algemeen – een huurkorting van 50% redelijk wordt bevonden. Bovendien dient de sluiting van het gehuurde te worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, ten gevolge waarvan de huurder in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Vorenstaande leidt ertoe dat de helft van de betaalde huurpenningen in de periode van 15 december 2020 tot en met maart 2021 onverschuldigd is betaald, waardoor een bedrag van € 3.950,24 dient te worden terugbetaald.
3.6.
[eisers] concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie, omdat [gedaagde] – gedurende de verplichte periode van sluiting van niet-essentiële winkels – open mocht blijven voor het maken van pasfoto’s. Bovendien had [gedaagde] de mogelijkheid om online te verkopen en heeft hij verschillende tegemoetkomingen ontvangen van de overheid. Tot slot zijn de door [gedaagde] overgelegde cijfers van de accountant niet gecontroleerd en geeft [gedaagde] enkel beperkt openheid in zijn financiële situatie door (onder meer) de winstcijfers niet te verstrekken.
4.De beoordeling
Procespartijen
4.1.
Op 1 oktober 2021 heeft mr. Reijnen de kantonrechter (onder meer) geïnformeerd over het overlijden van [eiser sub 1] op 22 augustus 2021. Artikel 225 lid 1 Rv bepaalt dat de dood van een partij kan leiden tot schorsing van een procedure. Omdat het geding niet is geschorst (door middel van betekening van de schorsingsgrond of een akte ter rolle) dient de procedure – conform het bepaalde in artikel 225 lid 2 Rv – mede op naam van de inmiddels overleden [eiser sub 1] te worden voortgezet.
De vordering van [eisers] (in conventie)
Ontbinding/ontruiming
4.2.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
Een van de essentiële verplichtingen van de huurder is het tijdig betalen van de huur. In deze procedure staat vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Ten tijde van de dagvaarding bestond immers een huurachterstand van (bijna) vijf maanden. In de rechtspraak wordt doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van drie of meer maanden van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. In onderhavige zaak wordt aanleiding gezien de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af te wijzen. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat door [eisers] ter zitting is erkend dat de door hem gevorderde huurachterstand inmiddels (volledig) door [gedaagde] is voldaan, alsmede dat de lopende huurtermijnen worden voldaan. Geoordeeld wordt daarom dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet is gerechtvaardigd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde onder I en II afgewezen dienen te worden.
Huurachterstand
4.4.
Verder heeft [eisers] gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 10.850,17 aan huurachterstand. Zoals reeds is overwogen (4.3.), is komen vast te staan dat de huurachterstand inmiddels volledig door [gedaagde] is voldaan. Dit betekent dat de door [eisers] gevorderde huurachterstand dient te worden afgewezen.
Huurpenningen/gebruiksvergoeding
4.5.
Omdat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen, dienen ook de gevorderde huurpenningen/gebruiksvergoeding te worden afgewezen.
Wettelijke (handels)rente
4.6.
Verder heeft [eisers] de wettelijke handelsrente gevorderd over de huurachterstand (artikel 6:119a BW). Uit de uitspraak van het Europees Hof van Justitie van 9 juli 2020 (ECLI:EU:C:2020:548) vloeit voort dat een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte een handelstransactie is die leidt tot het verrichten van diensten mits de transacties worden verricht tussen ondernemingen of tussen ondernemingen en overheidsinstanties. In dit geval is sprake van een huurovereenkomst die is aangegaan door twee natuurlijke personen ( [eisers] ) met een eenmanszaak ( [gedaagde] ). Aan de voorwaarden voor toewijzing van de wettelijke handelsrente wordt daarom niet voldaan. Voorgaande betekent dat [gedaagde] enkel de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) is verschuldigd over de periode dat [gedaagde] in verzuim was met de betaling van de huurpenningen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
Tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 1.201,97 heeft [gedaagde] aangevoerd dat die kosten onjuist zijn aangezegd. Dit verweer moet worden verworpen. [eisers] heeft de buitengerechtelijke kosten immers niet conform 6:96 lid 6 BW hoeven aan te zeggen, omdat [gedaagde] (de schuldenaar) de huurovereenkomst is aangegaan in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. [gedaagde] exploiteert immers in het gehuurde een winkel in fotografie, alsmede een atelier.
4.8.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden gematigd tot een bedrag van € 954,24 (inclusief 21% BTW). [eisers] heeft immers een bedrag gevorderd, waarbij onduidelijk is gebleven van welke hoofdsom hij is uitgegaan bij de berekening van de buitengerechtelijke incassokosten. Bovendien vindt deze matiging plaats, omdat in reconventie wordt geoordeeld dat de huurprijs met terugwerkende kracht wordt gewijzigd (4.20.). Hierdoor is [gedaagde] geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd die verband houden met de incasso van dit gedeelte van huurpenningen.
Proceskosten
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat de door [eisers] gevorderde huurachterstand (waarop de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde was gebaseerd) pas is voldaan nadat [gedaagde] is gedagvaard, ten gevolge waarvan [eisers] bij het aanbrengen van deze zaak met die betaling(en) geen rekening heeft kunnen houden.
De tegenvordering van [gedaagde] (in reconventie)
4.10.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of [gedaagde] – ten gevolge van de sluiting van de niet-essentiële winkels door de overheid – aanspraak kan maken op huurkorting, omdat sprake is van een onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW) of een gebrek (artikelen 7:204 en 7:207 BW).
Onvoorziene omstandigheid
4.11.
Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of de overheidsmaatregelen – die in verband met de coronacrisis zijn getroffen – kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Artikel 6:258 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarbij geldt dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend. In lijn met de recente jurisprudentie (zie onder meer het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604), alsmede de conclusie van de A-G van 30 september 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:902) is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Er bestaat immers geen aanleiding om aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst te hebben verdisconteerd.
4.12.
De vraag is vervolgens of deze onvoorziene omstandigheid van zodanige aard is, dat [eisers] als verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst mag verwachten. De kantonrechter overweegt dat voor de beantwoording van deze vraag van doorslaggevend belang is of er sprake is (geweest) van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is, hangt af van de vraag of [gedaagde] door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt om het gehuurde te exploiteren. [gedaagde] stelt dat het gehuurde feitelijk wel beschikbaar was, maar – door de sluiting van niet-essentiële winkels – het gehuurde niet, althans niet in volle omvang, kon exploiteren zoals was afgesproken in de huurovereenkomst. Een belangrijke aanwijzing voor het beperkte gebruik van het gehuurde wordt gezien in de door [gedaagde] overgelegde omzetcijfers van 2019, 2020 en 2021, waaruit volgt dat de omzet – in de relevante periode – drastisch is afgenomen. Geoordeeld wordt dat het omzetverlies van dien aard is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat [eisers] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als fotografiewinkel en als atelier) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) is immers uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld. In de rechtspraak is als uitgangspunt aangenomen dat de tegenvaller (in beginsel) gelijkelijk over beide partijen dient te worden verdeeld. De kantonrechter sluit zich bij deze lijn aan.
Berekening van de huurkorting
4.13.
Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan [gedaagde] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een omzetdaling die het gevolg is van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. [gedaagde] dient de door hem gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019, 2020 en 2021. Aan de hand van deze cijfers wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk.
4.14.
Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt. Daarbij geldt dat – bij de bepaling van de hoogte – het bedrag van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) wel bij de omzet betrokken dient te worden nu dat verband houdt met de huur. De TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot. [gedaagde] heeft gesteld dat de ontvangen TVL – in de periode van 15 december 2020 tot en met 30 april 2021 € 3.618,71 bedraagt. Voorgaande betekent dat [gedaagde] € 779,28 gemiddeld per (volledige) maand aan TVL heeft ontvangen (1 december 2020 tot en met 30 april 2021). Bij de berekening zal van dit bedrag worden uitgegaan.
4.15.
Anders dan aan de zijde van [eisers] is bepleit, voldoet de onderbouwing die door [gedaagde] is gegeven aan de voorwaarden die daaraan gesteld mogen worden. In het overzicht (overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie/tevens eis in reconventie) worden immers de omzetcijfers van 2019 en 2020 weergegeven, waarbij er vervolgens een vergelijking plaatsvindt van het jaar 2019 en het jaar 2020. Door deze vergelijking is het omzetverlies door [gedaagde] inzichtelijk gemaakt. Verder wordt in het overzicht uiteengezet van welke tegemoetkomingen [gedaagde] gebruik heeft gemaakt, waarbij tevens de hoogte van deze tegemoetkomingen wordt vermeld. De omstandigheid dat de registeraccountant – bij het opstellen van het overzicht – is uitgegaan van de interne administratie van [gedaagde] – is onvoldoende om de gepresenteerde omzetcijfers terzijde te schuiven. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat – gelet op de langdurige sluiting van de niet-essentiële winkels – de door [gedaagde] gepresenteerde omzetcijfers niet onbegrijpelijk wordt bevonden. Voorgaande betekent dat het door [gedaagde] overgelegde overzicht een voldoende gedegen onderbouwing vormt van de omzetcijfers en dat – in deze procedure – bij het bepalen van de huurkorting van deze cijfers wordt uitgegaan. Het verweer van [eisers] dat niet alleen de omzetcijfers, maar ook de winstcijfers overgelegd hadden moeten worden, wordt eveneens gepasseerd, omdat voor het bepalen van de huurkorting enkel het omzetverlies – en niet de winst – bepalend is. De omzet zegt immers iets over het huurgenot en de winst niet. Verder volgt de kantonrechter [eisers] niet in de stelling dat de huurkorting niet toegepast dient te worden, omdat de winkel van [gedaagde] in de periode van 15 december 2020 tot 3 maart 2021 nog wel klanten heeft mogen ontvangen voor het maken van pasfoto’s. Voor het toepassen van huurkorting is immers niet vereist dat de volledige omzet wegvalt. Het wegvallen van een substantieel deel is voldoende voor de toepasselijkheid van de huurkorting en dat laatste volgt uit de door [gedaagde] gepresenteerde omzetcijfers.
4.16.
Verder wordt de omstandigheid dat [eisers] en [gedaagde] op 11 juni 2019 zijn overeengekomen dat het gehuurde ook mag worden gebruikt als woonruimte buiten beschouwing gelaten bij de berekening van de huurkorting. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat deze aanvulling op 11 juni 2019 is overeengekomen zonder dat deze aanvulling heeft geleid tot een verhoging van de huurprijs. Verder is van belang dat de toerekening van de huurprijs aan de bedrijfsruimte of de woonruimte door [eisers] in deze procedure volledig onbesproken is gelaten.
4.17.
Zoals reeds is overwogen, wordt als uitgangspunt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Bij de beoordeling van de duur van de huurkorting acht de kantonrechter verder van belang dat – anders dan waarvan [gedaagde] in zijn berekening is uitgegaan – de niet-essentiële winkels (waaronder de winkel van [gedaagde] ) vanaf 28 april 2021 (weer) volledig heropend hadden mogen worden. De gegevens die aan de zijde van [gedaagde] zijn overgelegd leiden tot de volgende berekening voor wat betreft de periode van 15 december 2020 tot en met 28 april 2021:
Maand
Huurprijs
Omzet voor corona-tijd
Omzet in corona-tijd (incl. TVL)
A. December 2020
€ 2.257,20
€ 12.043,08
€ 6.374,42
B. Januari 2021
€ 2.282,03
€ 13.690,28
€ 5.400,79
C. Februari 2021
€ 2.282,03
€ 17.170,33
€ 6.016,06
D. Maart 2021
€ 2.282,03
€ 15.875,43
€ 7.693,33
E. April 2021
€ 2.282,03
€ 12.098,98
€ 9.110,83
Omzetvermindering x 0,5 = huurkorting
Huurkorting in geld per volledige maand
Volledige/
gedeeltelijke maand
Huurkorting in geld in relevante periode
A. 47% x 0,5 = 23,5%
€ 530,44
17 dagen
€ 290,87
B. 61% x 0,5 = 30,5%
€ 696,02
31 dagen
€ 696,02
C. 65% x 0,5 = 32,5%
€ 741,66
28 dagen
€ 741,66
D. 52% x 0,5 = 26%
€ 593,33
31 dagen
€ 593,33
E. 25% x 0,5 = 12,5%
€ 285,25
27 dagen
€ 256,73
Omzetvermindering in relevante periode: 50% (gemiddeld)
De totale huurkorting:
€ 2.578,61
4.18.
Uit bovenstaande berekening volgt dat [gedaagde] – in de periode van 15 december 2020 tot en met 28 april 2021 – een bedrag van € 2.578,61 aan huurkorting dient te ontvangen. Omdat [gedaagde] inmiddels de volledige huur heeft betaald, is er een bedrag van € 2.578,61 door hem te veel betaald. [eisers] zal daarom worden veroordeeld om voornoemd bedrag aan [gedaagde] terug te betalen. De gevorderde wettelijke rente over de toewijsbare hoofdsom zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening. Op 15 december 2020 – zoals door [gedaagde] is gevorderd – was er immers nog geen sprake van verzuim.
Aanpassing van de huurovereenkomst
4.19.
Een wijziging van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden kan met terugwerkende kracht worden verleend en de kantonrechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe. De huurovereenkomst wordt met ingang van 15 december 2020, het moment dat de niet-essentiële winkels de deuren hebben moeten sluiten, tot 28 april 2021, het moment dat de deze winkels (volledig) weer werden heropend, gewijzigd.
4.20.
Nu met terugwerkende kracht de huurprijs is gewijzigd betekent dit dat eventuele boetes, wettelijke rente of buitengerechtelijke incassokosten die verband houden met de incasso van huurpenningen die de gewijzigde huurprijs overstijgen niet verschuldigd zijn. Bij de beoordeling van de vordering in conventie (4.6. tot en met 4.8.) is hiermee rekening gehouden.
Proces- en nakosten
4.21.
Omdat [eisers] grotendeels in het ongelijk is gesteld, dient hij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag nadat [eisers] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
4.22.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 954,24 (inclusief 21% BTW) aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over € 8.272,56 vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisers] tot heden begroot op € 108,22 aan explootkosten, € 507,00 aan griffierecht en € 746,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
in reconventie
wijzigt de huurovereenkomst inzake het gehuurde aan de [adres] te [plaats] met ingang van 15 december 2020 tot en met 28 april 2021 in die zin dat de verschuldigde huurprijs voor deze maanden respectievelijk € 1.966,33 (december 2020), € 1.586,01 (januari 2021), € 1.540,37 (februari 2021) € 1.688,70 (maart 2021) en € 2.025,30 (april 2021) bedraagt;
veroordeelt [eisers] om aan [gedaagde] een bedrag van € 2.578,61 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [eisers] hoofdelijk - zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd - in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 436,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag nadat [eisers] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;
veroordeelt [eisers] hoofdelijk - zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd - in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 109,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis en met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de vijftiende dag nadat [eisers] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag der voldoening.
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2021.