Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 9298928
Rolnummer : 21-3971
Vonnis in kort geding van 1 september 2021
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] .,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
2.
[eiser sub 2] ,vennoot van eiseres sub 1,
[eiser sub 2] ,vennoot van eiseres sub 1,
wonend in [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3] ,vennoot van eiseres sub 1,
[eiser sub 3] ,vennoot van eiseres sub 1,
wonend in [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. D. van Alst
t e g e n :
de stichting Stichting Area 51,
gevestigd in Eindhoven,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.P. Schalken.
Partijen worden hierna respectievelijk genoemd, “ [eiser sub 1] ”, “ [eiser sub 2] ”, “ [eiser sub 3] ” en “A51”.
1.Het verloop van het geding
Dit blijkt uit het volgende:
de dagvaarding met producties;
het schriftelijke verweer (conclusie van antwoord) met producties;
de nadere producties die partijen bij akte hebben toegezonden;
e mondelinge behandeling die op 18 augustus 2021 heeft plaatsgevonden, zowel fysiek als door middel van een digitale beeld- en geluidverbinding (skype), waarbij partijen de standpunten nader hebben toegelicht, beide gemachtigden mede aan de hand van spreekaantekeningen;
tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
A51 is een stichting zonder winstoogmerk die zich bezighoudt met de belangenbehartiging, facilitering, organisatie en ondersteuning van ‘urban’ cultuur in Eindhoven. In het kader daarvan huurt A51 het SEU gebouw op Strijp S dat ligt aan het Ketelhuisplein in Eindhoven.
Het SEU gebouw wordt verbouwd en de verbouwing is nog niet afgerond.
2.2
[eiser sub 1] bevindt zich aan de voorzijde van het SEU gebouw.
2.3
Het bestuur van A51 bestaat uit vrijwilligers. Het bestuur wordt gevormd door vijf leden. De leden zijn slechts samen met andere bestuurder(s) bevoegd A51 te vertegenwoordigen.
Tot mei 2021 was [vader] , vader van [eiser sub 2] (eiseres sub 2), voorzitter van het bestuur van A51.
2.4
De heer [A] (hierna: [A] ) is in dienst van A51 in de functie van directeur.
2.5
Stichting Sint Trudo (hierna: Trudo) is eigenaar van SEU gebouw.
3.Het geschil
3.1.
De vordering van [eiser sub 1] strekt, kort samengevat, tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 254 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hierin bestaande:
A51 te gelasten om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] onvoorwaardelijk en volledig toegang te verlenen tot het gehuurde en hen onvoorwaardelijk en volledig (huur)genot te verschaffen door overhandiging aan [eiser sub 2] en [eiser sub 3] van de sleutels van het gehuurde, en voorts
toe te staan en zo nodig eraan medewerking te verlenen dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] de exploitatie van de feitelijk in het gehuurde gevestigde ondernemingen en het beoogde concept ter hand (kunnen) nemen,
een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag of dagdeel dat A51 in gebreke blijft om aan deze last te voldoen,
A51 te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
[eiser sub 1] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen. In september 2020 zijn de huurprijs, de duur en de huurvrije periode besproken en daarover zijn afspraken gemaakt. [A] heeft in zijn e-mail van 26 oktober 2020 die afspraken weergegeven. Op basis daarvan zijn partijen samen verdergegaan. [eiser sub 1] heeft zich bereid getoond substantieel in het gehuurde te investeren. Afspraken in verband met de te verrichten werkzaamheden in het gehuurde zijn afgestemd met haar wensen. [A] , en haar bestuurders [vader] en [B] waren nauw betrokken bij de afspraken over het gehuurde. [eiser sub 1] heeft de afspraken over het gehuurde ten behoeve van de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst op 25 maart 2021 aan [vader] gezonden. [vader] heeft [eiser sub 1] op 29 april 2021 bevestigd dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de huur.
3.2.
A51 voert, kort weergegeven, het volgende verweer.
Tussen partijen is geen overeenstemming bereikt over een huurovereenkomst. Partijen zijn met elkaar in gesprek geweest, maar tot concrete afspraken over (de essentialia van) een huurovereenkomst, laat staan een door beide partijen ondertekende overeenkomst, is het nooit gekomen.
In de e-mail van [A] van 26 oktober 2020 wordt expliciet opgemerkt dat de essentialia, zoals huurprijs, investeringen en de looptijd van de huurovereenkomst nog moeten worden besproken en uitgewerkt. Vervolgens moest op basis daarvan een voorstel worden gemaakt dat vervolgens ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan het bestuur van A51 en aan [eiser sub 1] . Met de verwijzing naar uitgangspunten en een minimumprijs moet het voor [eiser sub 1] duidelijk zijn geweest dat het niet ging om (een voorstel tot) afspraken.
Tot een nader overleg daarover of enig voorstel dat voor akkoord aan het bestuur van A51 kon worden voorgelegd of een overeenkomst is het niet gekomen.
[A] is overigens geen bestuurslid van A51 en dus niet gerechtigd om A51 te vertegenwoordigen. [A] verwijst in zijn e-mails herhaaldelijk naar een voorstel dat aan het bestuur (van A51) moet worden voorgelegd.
Voor de bevestiging van de afspraken door de voormalig bestuursvoorzitter van A51, [vader] , (zijn e-mail van 29 april 2021), geldt ook dat hij niet bevoegd was om tot afspraken met [eiser sub 1] te komen zonder voorafgaande goedkeuring van tenminste een ander bestuurslid (dan wel het bestuur) van A51.
Daarbij komt nog dat A51 steeds aan [eiser sub 1] heeft aangegeven dat A51 eerst met Trudo een (hoofd) huurovereenkomst moest sluiten voordat over een onderhuurovereenkomst (met [eiser sub 1] ) kon worden gesproken én dat Trudo altijd haar goedkeuring moet geven aan A51 om een onderhuurovereenkomst aan te gaan met de voorgestelde onderhuurder. Trudo heeft deze goedkeuring niet gegeven.
Inmiddels heeft Trudo besloten om zelf de verhuur van het SEU gebouw ter hand te nemen. Dat leidt er ook toe dat A51 ook niet langer het huurgenot aan [eiser sub 1] zou kunnen verschaffen als zij daartoe zou worden veroordeeld.
A51 is een stichting zonder winstoogmerk. Veroordeling tot betaling van een dwangsom zal leiden tot een insolventieprocedure.
4.De beoordeling
Kader
4.1
In deze procedure, die strekt tot het treffen van een voorlopige voorziening, dient de vordering alleen te worden toegewezen, indien aannemelijk is dat dezelfde vordering in een gewone (bodem)procedure wordt toegewezen en een afweging van de belangen van partijen het rechtvaardigt om op de uitkomst vooruit te lopen.
Spoedeisendheid
4.2
De spoedeisendheid van de vordering van [eiser sub 1] is door A51 niet bestreden. [eiser sub 2] en [eiser sub 3] hebben hun winkels naar [eiser sub 1] verhuisd om daar de exploitatie te hervatten. Die exploitatie is nu niet mogelijk. [eiser sub 1] is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Niet vooruitlopen op de beslissing of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen
4.3
De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde voorziening niet kan worden toegewezen. Daarbij weegt het volgende mee.
Met [A] (en vanaf 1 januari 2021 ook met [C] ) is het contact over praktische zaken verlopen. [A] en [C] zijn geen bestuursleden van A51 en zij staan ook niet als zodanig geregistreerd in het Handelsregister. Daarmee zijn [A] en [C] niet gerechtigd om A51 te vertegenwoordigen. [eiser sub 1] had dit kunnen weten. Het volgt uit de registratie van het Handelsregister en bovendien heeft [A] bij herhaling aangegeven dat een voorstel aan het bestuur moet worden voorgelegd.
4.4
[A] heeft in september 2020, op verzoek van de voormalig bestuursvoorzitter van A51, [vader] , gesprekken gevoerd met [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [D] over de eventuele invulling van de “ [eiser sub 1] ” in het SEU gebouw. A51 heeft daarover onweersproken aangevoerd dat [D] aansluit bij het Urban concept van A51 terwijl [eiser sub 2] en [eiser sub 3] niet geheel aansluiten bij dat concept.
Op verzoek van [eiser sub 2] heeft [A] in zijn e-mail van 26 oktober 2020 uiteengezet wat de uitgangspunten zouden kunnen zijn voor een eventueel te sluiten huurovereenkomst.
“ (…) een minimale huurprijs van 75 euro p/m2 excl. servicekosten, G/W/L en BTW. Daarnaast zouden de ruimtes casco opgeleverd worden en zou de investering vanuit de exploitant moeten komen. (…) Het financiële deel, investeringen en de looptijd van het contract zijn de zaken die nog duidelijk moeten worden voordat er een voorstel ligt waarover een beslissing kan worden gemaakt door jullie en door ons om wel of niet met elkaar een huurovereenkomst aan te gaan. (…) Nadat alles inzichtelijk is wat het allemaal voor kosten met zich meebrengt, kan er ook een weloverwogen beslissing gemaakt worden. En geldt hetzelfde voor jullie.”
Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze passage niet worden afgeleid dat tussen partijen overeenstemming bestaat over de essentialia van de huurovereenkomst voor [eiser sub 1] . Het is niet meer dan een beperkte aanzet en een uitnodiging om tot een voorstel te komen waarover verder kan worden gesproken en wellicht een beslissing kan worden genomen, zowel door [eiser sub 1] als het bestuur van A51. Verder is een duidelijk voorbehoud gemaakt.
Dat blijkt ook uit de e-mail van [A] van 29 december 2020 waarin hij onder meer schrijft:
“Concreet maken met mij gaat niet meer lukken, dat moet doorgeschoven worden naar januari. Voor ons was [D] (kantonrechter: [D] ) ook wel een belangrijke invulling omdat het ook goed aansluit bij ons programma. Stap 1 was huurcontract met Trudo, dat is bijna rond. Daarna worden er verdere afspraken gemaakt met onderhuurders.”
Daarbij komt dat voordat een definitieve beslissing kan worden genomen over het sluiten van een huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en A51, aan een aantal voorwaarden moet zijn voldaan.
Voorwaarden tot stand komen huurovereenkomst
4.5
De belangrijkste voorwaarde is dat Trudo, de eigenaar van het SEU gebouw, vooraf haar goedkeuring moet geven voor het sluiten van een (onder)huurovereenkomst. Aan deze voorwaarde is niet voldaan. Het voltallige bestuur van Trudo zou daaraan haar goedkeuring moeten geven.
Trudo heeft deze goedkeuring niet gegeven. Er is geen bestuursbesluit van Trudo.
In zijn e-mail van 16 februari 2021 gericht aan onder meer [vader] (toenmalig voorzitter van A51 en voormalig bestuurder van Trudo) heeft de heer [E] , werkzaam bij Trudo, er duidelijk op gewezen dat Trudo alle functies/activiteiten/concepten moet goedkeuren. Dat is ook logisch omdat Trudo kennelijk alle risico’s loopt zo blijkt uit diezelfde e-mail van 16 februari 2021. [E] schrijft dat onder meer om te voorkomen dat “jullie” nu zelfs over huurcontracten spreken met onderhuurders, die straks geen doorgang kunnen vinden.
Die voorwaarde is ook expliciet terug te vinden in de concepthuurovereenkomsten die op 9 mei 2021 aan A51 (waaronder de heer [eiser sub 2] ) zijn toegezonden. Op elke pagina van die concepthuurovereenkomst staat bovenaan: “onder voorbehoud van goedkeuring van de voltallige directie van Trudo”.
In de e-mail van 26 mei 2021 van [eiser sub 2] aan de heer [F] heeft zij de afspraken zoals haar bekend waren weergegeven en daarin Staat de passage: “De schriftelijke huurovereenkomst zal tussen partijen binnen een week worden opgemaakt nadat er tussen de Stichting Sint Trudo en Stichting Area 51 c.q. BV SEU overeenstemming over de verhuur van het totale gebouw bestaat. “ [eiser sub 2] heeft geweten dat zij daarmee dus steeds rekening heeft moeten houden. In de overgelegde e-mail van de heer [eiser sub 2] van 21 mei 2021 met betrekking tot de overdracht geeft hij met betrekking tot [eiser sub 1] aan dat het concept is kortgesloten met de plintregisseur van Strijp S en Trudo en dat beiden akkoord zijn. Zonder toelichting is niet duidelijk waarop dat akkoord gebaseerd is, maar er kan in ieder geval niet uit afgeleid worden dat er een akkoord van Trudo was over de verhuur van het gehele gebouw. Waar [eiser sub 1] een beroep doet op de mededeling van de heer [eiser sub 2] (productie 8 bij dagvaarding) dat er overeenstemming was over de huur, kan niet zonder meer worden vastgesteld dat hij daarmee heeft gedoeld op overeenstemming van Trudo over de huur van het gehele pand aan A51. Uit de e-mail van 18 maart 2021 die de heer [E] van Trudo aan de heer [eiser sub 2] heeft gestuurd blijkt van het nadrukkelijk handhaven van de voorwaarde waar hij eindigt met: “Ik hoop en verwacht volgende week stappen te kunnen zetten rond het huurcontract. Hopelijk kunnen we het dan ook snel afwikkelen.” [eiser sub 1] is in de e-mail van 2 mei 2021 op de hoogte gebracht van die tekst omdat de brief van 29 april 2021 die daarin in opgenomen met die mededeling sluit.
[eiser sub 1] stelt ook dat de heer [B] heeft voorgesorteerd op de opening maar ook dat veronderstelt niet die bedoelde overeenstemming. [eiser sub 1] stelt ook dat zij vanaf maart 2021 met medeweten van en instemming van A51 met de werkzaamheden is voortgegaan zonder een halt te zijn toegeroepen maar [eiser sub 1] heeft er desalniettemin steeds rekening mee moeten houden dat bedoelde voorwaarde nog niet vervuld was. Dat geldt ook als ervan uitgegaan zou kunnen worden dat [eiser sub 1] erop mocht vertrouwen zoals zij stelt, dat sprake was van een toereikende volmacht om A51 te binden door het handelen van de voorzitter, directeur en bestuurslid [B] .
4.6
Verder geldt als voorwaarde dat het bestuur van A51, althans minimaal twee bestuursleden, de (huur)overeenkomst moeten goedkeuren. Ook daarvan is geen sprake. Een huurovereenkomst met [eiser sub 1] is niet aan het bestuur van A51 dan wel twee bestuursleden ter goedkeuring voorgelegd. Bovendien is hier ook van belang dat de huurovereenkomst tussen Trudo en A51 nog niet rond is. Zolang dat het geval is kan A51 geen onderhuurovereenkomsten aangaan en dat heeft zij [eiser sub 1] ook laten weten.
4.7
Een andere voorwaarde is dat de “plintenregisseur” een positief advies uitbrengt aan Trudo over de invulling van [eiser sub 1] . De plintenregisseur heeft weliswaar een positief advies uitgebracht over de invulling van [eiser sub 1] en dat positieve advies is door Trudo overgenomen, maar dat wil niet zeggen dat daarmee de vereiste goedkeuring van (het bestuur van) Trudo is verkregen.
Sleutel
4.8
A51 heeft op 20 maart 2021 een sleutel van [eiser sub 1] aan [eiser sub 1] verstrekt, maar over de reden daarvoor hebben partijen elk een andere lezing. Op voorhand komt de lezing van A51 voldoende aannemelijk voor. De sleutel mocht door [eiser sub 1] worden gebruikt om een inventarisatie van de ruimte buiten reguliere werktijden mogelijk te maken. [eiser sub 1] diende [A] te informeren voordat zij [eiser sub 1] met behulp van de sleutel betrad.
Werkzaamheden in [eiser sub 1]
4.9
heeft voor haar rekening in [eiser sub 1] een vloer laten aanbrengen en enig schilderwerk laten verrichten. Dat is in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.3 tot en met 4.6 is overwogen onvoldoende om aan te nemen dat uit die werkzaamheden blijkt dat op enig moment daarvoor een huurovereenkomst met betrekking tot [eiser sub 1] tot stand is gekomen. Overigens heeft A51 tijdens de zitting aangegeven dat zij bereid is om met [eiser sub 1] in gesprek te gaan over die kosten.
4.1
De kantonrechter is van oordeel dat het niet voldoende aannemelijk is dat dezelfde vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Dat leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser sub 1] moet worden afgewezen.
Proceskosten
4.11
[eiser sub 1] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Daarbij geldt dat A51 geen vast recht is verschuldigd zodat dit deel van de vordering van A51 tot veroordeling van [eiser sub 1] in de proceskosten niet kan worden toegewezen.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat [eiser sub 1] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser sub 1] in de kosten van het geding, aan de zijde van A51 tot vandaag vastgesteld op € 996,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [eiser sub 1] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;
verklaart dit vonnis, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2021.