Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/356594 / HA ZA 20-216
Vonnis van 26 mei 2021
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eiser,
advocaat: mr. B. van Wanrooij te Eindhoven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. M.J.R. Maas te Deventer.
Partijen zullen hierna “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ” genoemd worden.
1.Inleiding en korte samenvatting
1.1.
Deze zaak gaat over het volgende. [eiser] heeft aan [gedaagde] opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verhuur van zijn woning. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de opdracht niet goed uitgevoerd en heeft [eiser] de overeenkomst om die reden ontbonden. Hij wil dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die hij daardoor geleden heeft. Ook wil hij dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling van de waarborgsom die de huurders aan haar betaald hebben.
1.2.
De rechtbank komt aan het slot van deze uitspraak tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser] gedeeltelijk worden toegewezen. De redenen daarvoor zijn in punt 5 van deze uitspraak weergegeven. Eerst wordt in punt 2 van de uitspraak kort opgesomd welke procedurestappen er allemaal zijn genomen tot het moment van deze uitspraak. Daarna wordt in punt 3 een aantal feiten waarover partijen het eens zijn, of die in deze procedure niet zijn betwist, vermeld. In punt 4 wordt uiteengezet wat de precieze vorderingen van [eiser] zijn. De uiteindelijke beslissing is vermeld in punt 6 van deze uitspraak.
2. Hoe de procedure is verlopen
2.1.
Op 27 juni 2020 is in deze zaak een tussenvonnis gewezen. In dat tussenvonnis staan de processtukken opgesomd die tot op dat moment tussen partijen gewisseld zijn. Verder is in het tussenvonnis bepaald dat een mondelinge behandeling (zitting) zal worden gehouden.
2.2.
De zitting heeft op 10 december 2020 plaatsgevonden via een Skypevideoverbinding. Voorafgaand aan deze zitting heeft de advocaat van [eiser] aanvullende producties (nummer 17 tot en met 21) en spreekaantekeningen ingezonden.
2.3.
Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank beslist dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van een woning die gelegen is aan de [adres 1] in [plaats] , [gemeente] (hierna: de Woning).
3.2.
[gedaagde] drijft een makelaarskantoor in [vestigingsplaats] dat diensten aanbiedt op het gebied van verkoop en verhuur van onroerend goed.
3.3.
Op 27 oktober 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde] een opdracht verstrekt om te bemiddelen bij de verkoop van de Woning.
3.4.
Doordat verkoop van de Woning uitbleef, hebben partijen afgesproken dat [eiser] de Woning door bemiddeling van [gedaagde] tijdelijk zou verhuren op basis van de Leegstandwet, dus zonder dat de huurders een beroep kunnen doen op huurbescherming.
3.5.
In augustus 2018 hebben zich naar aanleiding van een door [gedaagde] geplaatste advertentie op Funda verschillende potentiële huurders bij [gedaagde] gemeld. Partijen hebben daarover via WhatsApp gecorrespondeerd:
‘[17:14, 8/6/2018] [gedaagde] : Hey [eiser] , er hebben zich inmiddels wat kandidaten gemeld voor het huis. Er zitten wel wat kandidaten bij, maar ik stel voor nog even een aantal dagen te kijken wat er binnenkomt en dan einde van de week even te kijken met welke mensen we de woning willen gaan bekijken.
[17:19, 8/6/2018] [eiser] [adres 1] : Ok
[17:20, 8/6/2018] [eiser] [adres 1] : Voor welke huurprijs?
[17:29, 8/6/2018] [gedaagde] : € 1250,-
[12.00, 8/13/2018] [gedaagde] : Hallo [eiser] , er heeft zich zojuist nog een serieuze kandidaat gemeld voor het huis. Zouden eerst willen huren, maar wel met de zekerheid dat zij ook kopen binnen/na een jaar. Mensen wonen nu in Engeland en kunnen daarom niet direct kopen. Zij is nu in het land en zou graag snel komen kijken. Zouden wij vandaag om 15:30 uur even met haar terecht kunnen?
[11:33, 8/16/2018] [gedaagde] : Goedemorgen [eiser] , de tweede kandidaten welke zich gemeld hadden zien er toch vanaf. Komen op dusdanig hoge kosten voor de zaken die ze aan zouden willen passen dat het te veel wordt.
[11:33, 8/16/2018] [gedaagde] : We schakelen dus door naar kandidaat één. Ik zorg dat de huurovereenkomst in concept wordt opgemaakt en verstuurd ter controle, om deze vervolgens z.s.m. te ondertekenen. Gr. [A]
[15:00, 8/23/2018] [gedaagde] : Hey [eiser] , we hebben as. maandag een afspraak staan met de kandidaat huurder. Die hebben aangegeven dat ze het in principe per 1 september willen huren. Gaan ons vast de gegevens toesturen zodat we die kunnen checken. Dan hebben we die mensen maandag ook een keer gezien en kunnen we zien of het geschikte kandidaten zijn.
[16.26, 8/30/2018] [gedaagde] : Hallo [eiser] , voor de huurovereenkomst heb ik nog twee zaken nodig. Zou jij mij jouw huidige adres kunnen doorgeven en ik heb een rekeningnummer nodig waarop de huurders de huur kunnen overmaken. Gr. [A]
[16:32, 8/30/2018] [eiser] [adres 1] : [adres 2] , [postcode] [plaats] . Rek. Nr [rekeningnummer] [eiser] ’
3.6.
[gedaagde] heeft op 28 augustus 2018 een credit- en solvabiliteitscheck uitgevoerd ten aanzien van de potentiële huurder, mevrouw [B] (hierna: [B] ).
3.7.
Op 30 augustus 2018 heeft [gedaagde] bij de gemeente een aanvraag ingediend voor een vergunning op basis van de Leegstandwet. In de aanvraag wordt [B] als huurder genoemd.
3.8.
Op 3 september 2018 vond de sleuteloverdracht plaats. Op die dag nam niet alleen [B] haar intrek in de Woning, maar ook de heer [C] (hierna: [C] ).
3.9.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 10 september 2018 een door haar opgestelde huurovereenkomst naar [eiser] gestuurd, met het verzoek deze te ondertekenen en terug te sturen. In de huurovereenkomst worden [B] en [C] (hierna samen: de huurders) als huurders van de Woning genoemd. [eiser] heeft deze huurovereenkomst niet ondertekend en evenmin teruggestuurd naar [gedaagde] .
3.10.
Op 14 september 2018 heeft de gemeente de door [gedaagde] aangevraagde vergunning op basis van de Leegstandwet verleend.
3.11.
Bij e-mail van 8 oktober 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
‘Ik heb een aantal vragen voor jou (…)
(…)
Heb je de mensen financieel nagetrokken zoals afgesproken?
(…)
Heb je een kopie van het polisblad van de WA verzekering van de Man en Vrouw?
(…)
Zoals eerder aangegeven ben ik het er niet mee eens dat je de mensen eerder de sleutel hebt gegeven dan dat ik het contract heb getekend (…)’
3.12.
Op verzoek van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief en e-mail van 30 januari 2019 aan de huurders laten weten dat de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 1 mei 2019.
3.13.
De huurders hebben de Woning naar aanleiding van de opzegbrief niet verlaten. Daarom heeft [eiser] op 19 augustus 2019 de huurders in kort geding gedagvaard. In die procedure vorderde hij om hen te veroordelen om de Woning te ontruimen en de inmiddels ontstane huurachterstand te betalen. Bij vonnis van 2 oktober 2019 heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming afgewezen vanwege het ontbreken van een spoedeisend belang. De vordering tot betaling van de huurachterstand is tot een bedrag van € 3.750,00 toegewezen. Ten aanzien van de vordering tot ontruiming heeft de kantonrechter verder nog overwogen:
‘4.4. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat, gelet op het verweer van gedaagden, de vordering ook nader onderzoek behoeft, waartoe dit kort geding zich niet leent. De huurovereenkomst voldoet namelijk niet aan de formele vereisten van de Leegstandswet nu de vermelding van de vergunning en het tijdvak waarvoor deze is
verleend in de huurovereenkomst ontbreekt. Dit zou tot gevolg kunnen hebben, dat dat de huurbeschermingsbepalingen in beginsel van toepassing blijven. [eiser] stelt zich subsidiair op bet standpunt dat [C] en [B] geen beroep op huurbescherming toekomt omdat de huurovereenkomst naar haar aard van korte duur is. dan wel dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel wel aannemelijk is geworden dat partijen de bedoeling hadden de huurovereenkomst aan te gaan onder toepassing van de Leegstandswet, is het maar de vraag of dat enkele gegeven ertoe leidt dat de huurovereenkomst naar haar aard van korte duur is. Artikel 7:232 lid 2 BW dient namelijk restrictief te worden uitgelegd en in dat kader is ook van belang dat partijen een overeenkomst voor onbepaalde tijd en minimaal zes maanden hebben afgesloten.’
3.14.
De huurders hebben de Woning na aanvang van de kort geding procedure verlaten.
3.15.
Namens [eiser] is [gedaagde] bij aangetekende brief van 20 december 2019 aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van haar verweten beroepsfouten en is zij gesommeerd om binnen zeven dagen een bedrag aan schadevergoeding van € 82.340,43 te betalen en een bedrag van € 2.500,00 aan borg. In de brief wordt verder verklaard dat de tussen partijen gesloten overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden wordt.
3.16.
[gedaagde] is niet tot betaling overgegaan.
4.De vorderingen van [eiser]
4.1.
vordert in deze procedure - na eisvermindering - om [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 71.590,43 en een bedrag van € 2.500,00 aan borg, vermeerderd met rente en (proces)kosten.
4.2.
Wat [eiser] , naast de vaststaande feiten, aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd en wat [gedaagde] daartegen als verweer heeft aangevoerd, zal de rechtbank – voor zover nodig voor de beoordeling – hierna in punt 5 van de uitspraak vermelden.
5.De beoordeling
5.1.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de Woning in opdracht van [eiser] tijdelijk zou verhuren op basis van de Leegstandwet. Evenmin staat ter discussie dat [gedaagde] zich er ten opzichte van [eiser] onder meer toe verplicht heeft om de kandidaat-huurder(s) te screenen, de huurovereenkomst tussen [eiser] en de kandidaat-huurder(s) op te stellen en door de kandidaat-huurder(s) te laten ondertekenen, en de vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen bij de gemeente. Op basis van de inhoud van de gemaakte afspraken staat vast dat de tussen partijen gesloten overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een overeenkomst van opdracht, meer in het bijzonder een bemiddelingsovereenkomst (hierna: de Overeenkomst).
Is sprake van één of meer tekortkomingen bij de bemiddeling?
5.2.
Wat betreft de vraag of [gedaagde] bij de bemiddeling tot verhuur van de Woning tekort is geschoten, komt het erop aan of zij heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).
5.3.
Aan zijn stelling dat [gedaagde] tekortgeschoten is bij de bemiddeling legt [eiser] in de eerste plaats ten grondslag dat [gedaagde] zonder over een schriftelijke volmacht te beschikken een huurovereenkomst met de huurders gesloten heeft. Volgens [eiser] was [gedaagde] daartoe niet bevoegd en had de huurovereenkomst door hem ondertekend moeten worden. [eiser] stelt ten slotte dat hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en evenmin heeft ingestemd met verhuur van de Woning aan de huurders.
5.4.
De rechtbank overweegt dat de opdracht aan een makelaar tot verhuur niet de bevoegdheid omvat tot het sluiten van een huurovereenkomst in naam van zijn opdrachtgever. Dat [gedaagde] niet over een dergelijke volmacht beschikte, staat ook niet ter discussie. Volgens [gedaagde] fungeerde hij als bode en is op deze manier overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder de Woning verhuurd zou worden. Dat overeenstemming bestond over de verhuur van de Woning en de voorwaarden waaronder dat zou gebeuren, staat niet ter discussie. Wel verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag of [eiser] heeft ingestemd met verhuur van de Woning aan de huurders. Volgens [gedaagde] heeft hij met [eiser] besproken dat zij zich een beeld zou vormen van [B] en dat de Woning bij een positief advies aan haar zou worden verhuurd. Verder voert [gedaagde] aan dat Van de [B] haar na het bereiken van overeenstemming gevraagd heeft of [C] medehuurder mocht worden en heeft [eiser] ook daarmee ingestemd.
5.5.
Uit de onder 3.5. aangehaalde WhatsApp berichten blijkt dat er over kandidaat-huurders is gesproken en dat de huurovereenkomst per 1 september 2018 zou ingaan. Op 30 augustus 2018 heeft [eiser] op verzoek van [gedaagde] zijn adres- en bankgegevens verstrekt. Enig voorbehoud ten aanzien van de persoon van de huurder of de ingangsdatum van de huurovereenkomst heeft [eiser] toen niet gemaakt. Ter zitting heeft [eiser] gesteld dat hij in de veronderstelling verkeerde dat de kandidaat-huurder, die in de WhatsApp berichten ‘kandidaat nummer 1’ wordt genoemd, een man uit Amerika betrof. Deze stelling verhoudt zich echter niet met de omstandigheid dat de huurovereenkomst die [gedaagde] hem op 10 september 2018 heeft toegestuurd twee Nederlandse personen als huurders vermeldt en dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] hiertegen vervolgens heeft geprotesteerd. Die stelling van [eiser] strookt ook niet met het feit dat [eiser] zich er op 8 oktober 2018 (zie punt 3.11) alleen over beklaagd heeft dat [gedaagde] de huurders toegang tot de Woning had gegeven voordat hij de huurovereenkomst getekend had en is evenmin te verenigen met de wetenschap van [eiser] dat de huurovereenkomst per 1 september 2018 zou ingaan. In de mail van 8 oktober 2018 vraagt [eiser] ook of [gedaagde] ‘de mensen’ financieel heeft nagetrokken en of zij beschikt over een polisblad van de WA-verzekering van ‘de man en vrouw’. Uit al deze feiten en omstandigheden leidt de rechtbank af dat [eiser] heeft ingestemd met verhuur van de Woning aan de huurders. Dat [eiser] geen handtekening onder de huurovereenkomst heeft gezet, maakt dat niet anders. Een huurovereenkomst is vormvrij en [eiser] heeft in het licht van het voorgaande onvoldoende onderbouwd dat zijn handtekening een voorwaarde was voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde] in zoverre niet tekortgeschoten is.
5.6.
Het tweede verwijt dat [eiser] maakt, is dat de door [gedaagde] opgestelde huurovereenkomst in strijd met de gemaakte afspraken niet voldeed aan de eisen van de Leegstandwet en dat [B] en [C] daardoor huurbescherming genoten. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar het onder punt 3.13. aangehaalde vonnis.
5.7.
[gedaagde] brengt hiertegen in dat de inhoud van het vonnis geen steun biedt aan de stelling dat de huurovereenkomst niet aan de eisen van de Leegstandwet voldeed, omdat daarover geen oordeel is gegeven. Volgens [gedaagde] is aan de eisen van de Leegstandwet bovendien voldaan doordat in de schriftelijke huurovereenkomst melding wordt gemaakt van de vergunning en de vergunning na ontvangst daadwerkelijk als bijlage bij de huurovereenkomst naar [eiser] en de huurders is gestuurd.
5.8.
De rechtbank overweegt dat zij niet gebonden is aan het oordeel in het door [eiser] aangehaalde vonnis. Op basis van een zelfstandige beoordeling van de standpunten van partijen is de rechtbank van oordeel dat aan de vereisten van artikel 16 Leegstandwet niet is voldaan. In tegenstelling tot wat [gedaagde] lijkt te veronderstellen, is bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet niet vereist dat de huurder de vergunning in kopie krijgt of van de gehele inhoud op de hoogte wordt gebracht. Wel moet de huurovereenkomst op grond van artikel 16 lid 12 Leegstandwet melding maken van de vergunning tot tijdelijke verhuur (en het nummer van de vergunning) en het tijdvak waarvoor deze is verleend. Dat aan deze vereisten is voldaan, is door [gedaagde] niet gesteld en volgt evenmin uit de door [eiser] in het geding gebrachte huurovereenkomst. Artikel 16 lid 13 Leegstandwet verbindt hieraan de sanctie dat geen tijdelijke huur ontstaat, maar een reguliere huur. De conclusie is dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van de Overeenkomst.
5.9.
Het laatste verwijt dat [eiser] [gedaagde] maakt, is dat zij de huurders in strijd met de gemaakte afspraken niet (deugdelijk) gescreend heeft.
5.10.
Vaststaat dat [gedaagde] ten aanzien van [B] een solvabiliteits- en creditcheck heeft uitgevoerd en dat daaruit geen bijzonderheden zijn gebleken. [eiser] stelt weliswaar dat [B] een discutabel financieel verleden heeft en dat [gedaagde] hiervan op de hoogte had kunnen zijn, maar hij onderbouwt deze stelling slechts aan de hand van twee negatieve recensies op internet over het bedrijf waarvan [B] bestuurder is. Deze recensies zien slechts op de kwaliteit van het geleverde werk, terwijl bovendien onduidelijk is of de recensies dateren van voor of na het sluiten van de huurovereenkomst. Hiermee heeft [eiser] onvoldoende toegelicht wat de relevantie van deze gegevens is voor het sluiten van de huurovereenkomst. Andere feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde] ten aanzien van [B] geen goede screening heeft uitgevoerd, zijn door [eiser] niet gesteld. Er kan dan ook niet worden aangenomen dat [gedaagde] met betrekking tot de screening van [B] tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen die voor haar voortvloeiden uit de Overeenkomst.
5.11.
Dat is naar het oordeel van de rechtbank in beginsel wel het geval ten aanzien van de screening van [C] . Tussen partijen staat namelijk niet ter discussie dat deze screening in strijd met de vooraf gemaakte afspraken niet heeft plaatsgevonden. Dat had wel gemoeten, omdat [C] medehuurder werd. Dat [gedaagde] vanwege de spoedeisendheid van de screening heeft afgezien, zoals [gedaagde] ter zitting heeft verklaard, strookt niet met datgene wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Als een screening op een dergelijk korte termijn niet mogelijk was, dan had zij overleg moeten plegen met [eiser] , zodat hij een goed geïnformeerde en beredeneerde keuze had kunnen maken of hij [C] zonder screening als huurder wilde accepteren.
5.12.
[gedaagde] had de screening dus niet achterwege mogen laten zonder toestemming van [eiser] . [gedaagde] stelt dat er kort voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst telefonisch contact is geweest met [eiser] en dat [eiser] toen heeft ingestemd met Van [C] als (mede)huurder, zonder voorafgaande screening. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. In beginsel rust op [gedaagde] de bewijslast van deze stelling, maar de rechtbank komt aan bewijslevering niet toe. Onder ogen moet worden gezien wat de situatie zou zijn geweest als die screening wel had plaatsgevonden en daaruit zou zijn gebleken dat Van [C] onder beschermingsbewind stond. [eiser] stelt dat hij in dat geval niet zou hebben ingestemd met de huurovereenkomst, maar hij heeft dat niet uitgewerkt en dat hij niet zou hebben ingestemd is ook niet bij voorbaat aannemelijk geworden. Er was sprake van twee (potentiële) huurders, zodat de omstandigheid dat ten aanzien van [C] zou zijn gebleken dat sprake was van beschermingsbewind nog niet meebrengt dat [eiser] geen toestemming zou hebben gegeven voor verhuur aan [B] en [C] . Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het de bedoeling was dat de huur voor korte duur zou gelden.
5.13.
Het voorgaande betekent dat [eiser] de Overeenkomst op goede gronden ontbonden heeft vanwege het feit dat de huurovereenkomst in strijd met de gemaakte afspraken niet aan de eisen van de Leegstandwet voldeed. [gedaagde] is op grond van artikel 6:277 lid 1 BW verplicht om de schade te vergoeden die daarvan het gevolg is. De schadeposten die worden opgevoerd in verband met de gestelde tekortkoming ten aanzien van het sluiten van de huurovereenkomst zonder volmacht en de screening zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen. Het gaat dan om de onbetaald gelaten huur, de schade aan de Woning en de (inboedel)goederen, en de kosten van het onderzoeksrapport. Ten aanzien van de tekortkoming met betrekking tot de huurovereenkomst die niet aan de eisen van de Leegstandwet voldoet, heeft [eiser] een aantal andere schadeposten opgevoerd. De toewijsbaarheid daarvan zal hierna afzonderlijk zal worden beoordeeld.
Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?
De kosten voor het voeren van de kort geding procedure
5.14.
[eiser] vordert vergoeding van schade, bestaande uit de kosten die hij heeft gemaakt voor het voeren van de kort geding procedure. Uit het onder 3.13. aangehaalde vonnis volgt dat [eiser] dit kort geding tegen de huurders niet alleen gestart is vanwege de huurachterstand, maar ook omdat de huurders met een beroep op huurbescherming weigerden om het gehuurde te ontruimen. Vaststaat dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst zodanig zou worden opgesteld, dat de huurders geen beroep op huurbescherming zou toekomen. Doordat [gedaagde] in deze verplichting tekortgeschoten is, hebben de huurders zich ten opzichte van [eiser] redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat hen wel huurbescherming toekwam. Naar het oordeel van de rechtbank kan de gestelde schade daarom aan [gedaagde] worden toegerekend.
5.15.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de aanwezigheid van de huurders in de weg heeft gestaan aan een verkoop van de Woning in maart 2019 en dat de Woning bij een onberispelijke nakoming van de Overeenkomst verkocht zou zijn voor een bedrag van € 455.000,00. Verder stelt [gedaagde] dat de Woning daarna verder in waarde is gestegen. Volgens [gedaagde] heeft haar tekortkoming daarom niet alleen nadeel opgeleverd, maar ook voordeel in de vorm van waardevermeerdering van de Woning. Volgens [gedaagde] overtreft de waardestijging de hoogte van de schade en moet dit voordeel daarmee verrekend worden. De keuze om de Woning niet te verkopen, doorbreekt volgens [gedaagde] de causale keten en kwalificeert bovendien als een overtreding van de schadebeperkingsplicht, zodat de schade voor rekening van [eiser] moet blijven.
5.16.
De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar standpunten. Voor een geslaagd beroep op voordeelstoerekening (artikel 6:100 BW) is onder meer vereist dat tussen de normschending, in dit geval het niet voldoen aan de verbintenis een overeenkomst van beperkte duur op basis van de Leegstandwet tot stand te brengen, en het voordeel in de vorm van waardevermeerdering van de Woning oorzakelijk verband bestaat. Daar is geen sprake van, omdat de waardestijging zich ook zonder de tekortkoming zou hebben voorgedaan. Dat [eiser] de Woning niet aan een derde heeft verkocht, kan hem op grond van artikel 6:101 BW evenmin worden tegengeworpen. De keuze om dat niet toe doen, heeft namelijk niet bijgedragen aan het ontstaan van de gevorderde schade.
5.17.
Ten aanzien van de hoogte van de schade heeft [gedaagde] aangevoerd dat een deel van het gevorderde totaalbedrag van € 10.920,91 betrekking heeft op werkzaamheden met betrekking tot haar aansprakelijkstelling. Het gaat dan om een bedrag van € 2.000,00. Ter zitting heeft [eiser] dat erkend en haar vordering met een gelijk bedrag verminderd. De vordering van [eiser] zal daarom tot een bedrag van € 8.920,91 worden toegewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 28 december 2019 is ook toewijsbaar, omdat zowel tegen de verschuldigdheid als de ingangsdatum geen verweer is gevoerd.
De waarborgsom
5.18.
[eiser] vordert verder nog de waarborgsom van € 2.500,00, die door [C] en/of [B] aan [gedaagde] is betaald. Tussen partijen is niet in geschil dat zij overeengekomen zijn dat de borg alleen aan de huurders terugbetaald zou worden als de Woning zich bij het einde van de huur in dezelfde staat zou bevinden als ten tijde van de sleuteloverdracht. Vaststaat dat dit niet het geval is en dat [gedaagde] de borg nog niet aan [eiser] heeft betaald. Deze vordering zal daarom worden toegewezen. Ook de daarover gevorderde rente vanaf 28 december 2019 zal als onweersproken worden toegewezen.
De proceskosten
5.19.
Gelet op de uitkomst van de procedure, waarbij partijen over en weer zowel in het gelijk als in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren. Dit betekent dat elke partij de eigen kosten moet dragen.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 8.920,91 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 28 december 2019 tot de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.500,00 aan borg, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 28 december 2019 tot de dag van volledige betaling;
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Bik en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2021.