Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
zaaknummer / rolnummer: C/01/353861 / HA ZA 20-12
Vonnis van 6 januari 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALDI ROERMOND B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Roermond,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.J. van Beek te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne.
Partijen zullen hierna Aldi en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 maart 2020;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 november 2020.
1.2.
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de rechter beslist dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
2.Inleiding
Aldi wil een Aldi-markt realiseren op de plek waar onder meer de woning van [gedaagden] is gelegen. Aldi is van mening dat partijen op 22 februari 2019 overeenstemming hebben bereikt over de koop van de woning van [gedaagden] dan wel dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken, zodat [gedaagden] dienen mee te werken aan de levering van de woning aan Aldi.
3.De feiten
Bij de beoordeling van het geschil gaat de rechtbank uit van de volgende feiten. Deze staan vast omdat ze niet, of onvoldoende gemotiveerd, zijn betwist.
3.1.
[gedaagden] zijn tezamen eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Eind 2018 hebben [gedaagden] besloten de woning te verkopen en hebben daarvoor [naam 1] te Deurne (hierna te noemen: de verkoopmakelaar) ingeschakeld.
3.2.
Op 19 december 2018 heeft de heer [A] van [naam 2] te Maastricht (hierna te noemen: aankoopmakelaar) laten weten dat er namens zijn cliënt, die hij nog niet bij naam noemde, belangstelling bestond voor de woning.
3.3.
Bij e-mail van 4 januari 2019 heeft de verkoopmakelaar aan de aankoopmakelaar het volgende bericht: (…)
het heeft even op zich laten wachten... maar hierbij de reactie vanuit de verkoper. Slopen durft de verkoper niet aan. Te veel risico (hoe dek je risico's af: vinden ze te spannend). Daarnaast toch te veel emotie bij hen aanwezig. D.w.z. dat het een kosten koper transactie blijft. Voorstel vanuit hen is: € 625.000,- k.k.
het heeft even op zich laten wachten... maar hierbij de reactie vanuit de verkoper. Slopen durft de verkoper niet aan. Te veel risico (hoe dek je risico's af: vinden ze te spannend). Daarnaast toch te veel emotie bij hen aanwezig. D.w.z. dat het een kosten koper transactie blijft. Voorstel vanuit hen is: € 625.000,- k.k.
Verder: Tot maandag 3 juni 2019 een ontbindende voorwaarde van toepassing om te (laten) bekijken of jullie partij goedkeuring krijgt voor hetgeen jullie partij wenst te gaan ontwikkelen. Gaat de deal door... dan dit jaar richting de notaris en zal er NA 3 juni 2019 een bankgarantie / waarborgsom van toepassing zijn.
Gaat de deal niet door (omdat bijvoorbeeld de gemeente uiteindelijk toch niet akkoord gaat) dan zal er iets van "wachtgeld" in rekening worden gebracht voor het blokkeren van andere eventuele gegadigden (…)”
3.4.
Op 1 februari 2019 heeft de aankoopmakelaar telefonisch een bod uitgebracht.
3.5.
De makelaars hebben daarna over en weer onderhandelingen gevoerd, hetgeen resulteert in een e-mail van 4 februari 2019 van de aankoopmakelaar, waarin, voor zover van belang, het volgende staat:
“ N.a.v. onze mondelinge bieding van afgelopen vrijdag en uw positieve reactie vanmiddag om tot overeenstemming e komen, resumeer ik u, namens de opdrachtgever (koper) de bieding :
-perceel [nummer] met opstallen, perceelgrootte 2.500m2
- koopprijs € 620.000,- (zegge : zeshonderd-en-twintigduizend euro)
- de bebouwing wordt op naam van verkoper door partijen van koper vóór levering gesloopt
- de sloopkosten worden vermeerderd met de voormelde koopprijs met verplichting na levering tot terugbetaling van de sloopkosten aan koper
- asbestsanering maximaal € 7.500,-, kosten zijn voor koper, eventuele meerkosten op mindering van voormelde koopprijs
- ontbindende voorwaarde t.b.v. goedkeuring hoofddirectie koper
- ontbindende voorwaarde t.b.v. verkrijgen schone grond verklaring, onderzoekskosten zijn voor koper
- ontbindende voorwaarde t.b.v. onherroepelijke goedkeuring incl. vergunningen van geplande ontwikkeling ter plaatse op perceel
- koopovereenkomst conform standaard-model koper waarin vastgelegd worden de nadere afspraken, uitgangspunten, levering en betaalmomenten.
Ik wil u verzoeken om z.s.m. deze afspraken per email te bevestigen, dank u.
Wij zullen dan z.s.m. contact met u opnemen voor de verdere afwikkeling van deze aankoop.”
De aankoopmakelaar heeft diezelfde dag de gemaakte afspraken bevestigd.
3.6.
Op 22 februari 2019 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij de heer [B] , destijds werkzaam bij Aldi, werd bijgestaan door de aankoopmakelaar en [gedaagden] werden bijgestaan door hun dochter en twee makelaars, waaronder de eigen verkoopmakelaar. [gedaagden] hebben een geheimhoudingsovereenkomst en een document ondertekend waarin een aantal afspraken rondom de aankoop van de woning van [gedaagden] zijn vastgelegd. Na ondertekening werd bekend gemaakt dat de koper Aldi is en werden de stickers waarmee de naam van Aldi was afgeplakt, verwijderd. Het document houdt onder meer het volgende in:
“(…)
Het verheugt ons dat u ons bod op uw percelen, kadastraal bekend gemeente Deurne, [nummer] en [nummer] , heeft geaccepteerd. Hieronder vatten wij de overeengekomen punten betreffende de aankoop van de onderhavige registergoederen samen.
-
Partijen zijn voor de koop van voornoemde registergoederen een koopsom van € 620.000 (…) overeengekomen.
Partijen zijn voor de koop van voornoemde registergoederen een koopsom van € 620.000 (…) overeengekomen.
- (…)
Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat koper de navolgende ontbindende voorwaarden kan inroepen:
1. Het ontbreken van goedkeuring van de directie van Aldi Holding B.V. en Aldi Nord op de koopovereenkomst.
2. Het niet verkrijgen van een schonegrondverklaring. Kosten van het onderzoek zijn voor koper.
3. Het niet verkrijgen van alle benodigde onherroepelijke vergunningen ter vestiging van parkeervoorzieningen ten dienste van een ALDl-markt ter plekke.
4. Het verkrijgen van alle benodigde onherroepelijke vergunningen ter realisatie en opening van een ALDl-markt ter plekke.
Tenslotte zijn partijen overeengekomen dat de nadere afspraken en uitgangspunten vast zullen worden gelegd in een standaard ALDI-koopovereenkomst, waarmee verkoper bekend is. In deze overeenkomst zullen de nadere afspraken over de levering en verdere betalingsmomenten vast worden gelegd.
Mocht er gebruik worden gemaakt van de ontbindende voorwaarden, dan zal dit voorstel tot koop van rechtswege komen te vervallen, zonder enige financiële consequenties of andere verplichtingen (…)”
3.7.
De heer [B] heeft aan de verkoopmakelaar op 16 juli 2019 een concept-koopovereenkomst toegestuurd. In de begeleidende e-mail staat het volgende:
“Zoals zojuist telefonisch beloofd zend ik je bij dezen de concept koopovereenkomst inzake [adres 1] te [plaats] . Vanzelfsprekend is dit een conceptovereenkomst, waar in dit stadium nog geen rechten aan kunnen worden ontleend. Het document geldt slechts voor discussiedoeleinden.”
“Zoals zojuist telefonisch beloofd zend ik je bij dezen de concept koopovereenkomst inzake [adres 1] te [plaats] . Vanzelfsprekend is dit een conceptovereenkomst, waar in dit stadium nog geen rechten aan kunnen worden ontleend. Het document geldt slechts voor discussiedoeleinden.”
3.8.
In de concept-koopovereenkomst staan de navolgende ontbindende voorwaarden:
“(…)
“(…)
17.1
Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden:
a. als door Koper niet uiterlijk 31 december 2020 een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen ten behoeve van de bebouwing en gebruik van het verkochte met een Aldi-markt met bijbehorende [aantal] parkeerplaatsen. Voor het realiseren van het totaalplan van Koper geldt een harde koppeling tussen de percelen [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , aangezien beide percelen voor het totaalplan nodig zijn. Verkoper is met dit totaalplan bekend. Bij niet leveren van één der beide percelen heeft Koper het recht deze overeenkomst te ontbinden.
b. als Koper uiterlijk op de dag dat de sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden een aanbod heeft aanvaard om een andere onroerende zaak te kopen ten
behoeve van de realisatie van een Aldi-markt in de gemeente Deurne.(…)”
Over de levering is het volgende bepaald:
“3.1 De Akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, binnen vier (4) weken nadat de terzake van het verkochte en de daarop te realiseren Aldi-markt aangevraagde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen.”
“3.1 De Akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, binnen vier (4) weken nadat de terzake van het verkochte en de daarop te realiseren Aldi-markt aangevraagde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen.”
3.9.
De verkoopmakelaar heeft Aldi bij e-mail van 28 augustus 2019 meegedeeld dat de koopovereenkomst niet overeenkomt met hetgeen eerder is besproken. De verkoopmakelaar heeft Aldi laten weten dat [gedaagden] de afspraken niet zullen nakomen als door Aldi de leveringsdatum niet wordt veranderd in 31 december 2019.
3.10.
Aldi heeft hierop per e-mail van 2 september 2019 meegedeeld dat er middels ondertekening van het document op 22 februari 2019 een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat er geen sprake is van lopende onderhandelingen die afgebroken kunnen worden. Dat een uiterste leveringsdatum van 31 december 2019 is afgesproken wordt uitdrukkelijk betwist door Aldi.
3.11.
[gedaagden] hebben bij schrijven van 27 september 2019 hun standpunt aangaande de leverdatum gehandhaafd en hebben betwist dat er een koop tot stand is gekomen. [gedaagden] hebben Aldi gesommeerd de koopovereenkomst aan te passen in die zin dat de levering uiterlijk 2019 plaatsvindt anders breken zij de onderhandelingen af.
3.12.
Aldi heeft [gedaagden] bij schrijven van 4 oktober 2019 tot nakoming van de koopovereenkomst gesommeerd.
3.13.
Bij brief van 9 oktober 2019 hebben [gedaagden] meegedeeld dat zij de onderhandelingen afbreken en zij - voor zover er sprake is van een koopovereenkomst – de koopovereenkomst vernietigen.
3.14.
Aldi heeft [gedaagden] op 7 november 2019 bericht dat zij zal proberen om de verkoop/levering alsnog in 2019 gerealiseerd te krijgen, maar dat dit afhangt van de afgifte van de omgevingsvergunning en van de overeenstemming met de eigenaar van het naastgelegen perceel.
3.15.
Bij e-mail van 19 november 2019 heeft de advocaat van [gedaagden] laten weten dat hiermee nog niet is voldaan aan de minimale voorwaarde dat levering zal plaatsvinden op 31 december 2019 en dat de verkoopmakelaar de woning weer in de verkoop zal zetten.
3.16.
Bij e-mailbericht van 3 december 2019 heeft de advocaat van [gedaagden] bericht dat deze het telefonisch gedane voorstel van de Aldi om de woning onder risico te kopen onder de voorwaarden dat de ‘kleine’ omgevingsvergunning moet zijn verleend
en dat er een deal is gesloten met de eigenaar van het naastgelegen perceel, niet zullen accepteren omdat:
“cliënten steeds en consequent de voorwaarde hebben gesteld, dat de verkoop van de woning voor 31 december 2019 afgewikkeld moet zijn. Met het voorstel van Aldi wordt nog steeds niet aan deze voorwaarde voldaan. Cliënten zijn dan ook niet bereid alsnog een koopovereenkomst te sluiten met Aldi Vastgoed”Verder laat de advocaat weten dat de woning inmiddels door [gedaagden] is verkocht aan een derde.
“cliënten steeds en consequent de voorwaarde hebben gesteld, dat de verkoop van de woning voor 31 december 2019 afgewikkeld moet zijn. Met het voorstel van Aldi wordt nog steeds niet aan deze voorwaarde voldaan. Cliënten zijn dan ook niet bereid alsnog een koopovereenkomst te sluiten met Aldi Vastgoed”Verder laat de advocaat weten dat de woning inmiddels door [gedaagden] is verkocht aan een derde.
3.17.
Op 3 december 2019 heeft Aldi de voorzieningenrechter van de onderhavige rechtbank verlof gevraagd om conservatoir beslag tot levering te leggen op de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] . Dat verlof is op 4 december 2019 verleend, waarna de deurwaarder op diezelfde dag beslag heeft gelegd op voormelde onroerende zaak.
3.18.
[gedaagden] heeft in kort geding gevorderd om opheffing van het beslag, welke vordering op 4 februari 2020 door de voorzieningenrechter is afgewezen.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
Aldi vordert - na wijziging van eis - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
1. [gedaagden] te veroordelen om de tussen Aldi en [gedaagden] gesloten
koopovereenkomst na te komen, meer in het bijzonder binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, mee te werken aan het passeren van de notariële akte van levering, een en ander op straffe van verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom groot € 10.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, voor iedere dag dat gedaagden met het voorstaande in gebreke zijn;
2. Voor recht te verklaren dat [gedaagden] toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens Aldi door te weigeren om mee te werken aan de levering van de onroerende zaak uiterlijk op 31 december 2019 en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om de door Aldi geleden schade als gevolg van deze tekortkoming te vergoeden, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens te wet;
Subsidiair:
3. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, een koopovereenkomst met Aldi te sluiten, zoals omschreven in randnummer 9 van deze akte, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen koopovereenkomst alsmede, eveneens binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, mee te werken aan het passeren van de notariële akte van levering, e.e.a. op straffe van verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom groot
€ 10.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, voor iedere dag dat [gedaagden] met het voorstaande in gebreke zijn;
4. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door Aldi overigens geleden en te lijden schade, zoals omschreven in randnummer 10 van deze akte, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Meer subsidiair:
5. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door Aldi geleden en te lijden schade, zoals omschreven in randnummer 11 van deze akte, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Primair, subsidiair als meer subsidiair:
6. [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van dit geding te veroordelen, waaronder begrepen de kosten van het beslag, het verschuldigde griffierecht en het tot aan deze uitspraak begrote bedrag aan salaris van de advocaat, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans vanaf de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
7. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de na het vonnis ontstane kosten (nakosten), forfaitair berekend op € 157,00 zonder betekening en verhoogd met € 82,00 in geval van betekening, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans vanaf de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.
4.2.
Aldi legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat [gedaagden] de daaruit voortvloeiende verplichtingen niet nakomen, zodat [gedaagden] gehouden zijn 1) mee te werken aan de levering van de woning aan Aldi en 2) de daardoor geleden schade aan Aldi te vergoeden. Subsidiair en meer subsidiair legt Aldi aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld als gevolg van de wijze waarop zij de onderhandelingen afbraken en gelet op het stadium waarin de onderhandelingen zich bevonden, hetgeen subsidiair een aanspraak op schadevergoeding in natura oplevert en meer subsidiair een aanspraak op schadevergoeding in geld.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer.
In voorwaardelijke reconventie
4.4.
[gedaagden] vorderen - voorwaardelijk - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst geheel rechtsgeldig is vernietigd wegens dwaling dan wel wilsgebrek dan wel wegens de geestelijke
stoornis van de heer [gedaagde 2] ;
2. de koopovereenkomst te vernietigen wegens dwaling dan wel wilsgebrek dan wel de geestelijke stoornis van de heer [gedaagde 2] ;
3. Aldi in reconventie te veroordelen in de kosten van deze procedure,
waaronder nadrukkelijk begrepen een salaris voor de advocaat met uitdrukkelijke bepaling dat gedaagde in reconventie de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten verschuldigd zal zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis zal hebben betaald.
4.5.
[gedaagden] leggen primair - indien en voor zover de rechtbank de vorderingen van Aldi in conventie toewijst - kort samengevat aan hun vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd wegens dwaling dan wel een wilsgebrek dan wel de aanwezigheid van een geestelijke stoornis bij de heer [gedaagde 2] . Subsidiair vorderen [gedaagden] op dezelfde gronden vernietiging van de koopovereenkomst.
4.6.
Aldi voert verweer.
In conventie en voorwaardelijke reconventie
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
5.1.
Aldi voert ter onderbouwing van haar standpunt, dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, de navolgende feiten en omstandigheden aan.
5.2.
Op 4 februari 2019 was er feitelijk al sprake van wilsovereenstemming tussen partijen, omdat de verkoopmakelaar de aankoopmakelaar op die dag in reactie op de e-mail van de aankoopmakelaar heeft laten weten dat het bod akkoord was (
zie r.o. 3.5., opmerking rechtbank). Dat bod week af van de uitgangspunten van het aanbod van [gedaagden] van 4 januari 2019 (
zie r.o 3.3., opmerking rechtbank).Deze afwijking zag met name op de duur van de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning en dus op de datum van levering en op het feit dat Aldi niet bereid was een optievergoeding te betalen. Deze wijzigingen en de daaraan ten grondslag liggende motieven heeft de aankoopmakelaar aan de verkoopmakelaar toegelicht. De verkoopmakelaar, die uiteraard bekend is met de duur van planologische procedures, begreep dat Aldi geen afname aan het einde van 2019 kon garanderen. Aldi heeft deze overeenstemming vervolgens vastgelegd in de koopovereenkomst van 22 februari 2019. Deze overeenkomst, alsmede de geheimhoudingsovereenkomst, is tijdens een bespreking tussen partijen en hun makelaars op 22 februari 2019 uitgebreid besproken. Tijdens deze bespreking is uitdrukkelijk aan de orde geweest dat Aldi uiteraard haar best zou doen om zo spoedig mogelijk een onherroepelijke omgevingsvergunning te krijgen voor realisatie en exploitatie van een Aldi supermarkt, maar dat zij geenszins kon garanderen wanneer zij daarover zou beschikken. De heer [B] van Aldi heeft dit uitgelegd aan de hand van een schema, waarin staat hoe lang dergelijke procedures over het algemeen kunnen duren. Duidelijk was voor [gedaagden] dat dit, in het geval van bezwaar/beroep van omwonenden, nog de nodige tijd in beslag zou kunnen nemen. Tijdens die bespreking heeft de heer [B] aangegeven dat Aldi ernaar streefde de aanvraag voor de omgevingsvergunning in de zomer van 2019 in te dienen. Tevens is bij die bespreking aan de orde geweest dat Aldi voor de realisatie van haar plannen ook de eigendom diende te verwerven van de onroerende zaak aan de [adres 2] , welke in eigendom is bij de familie [naam 3] , en dat dit ook een ontbindende voorwaarde betrof. Dit alles horende hebben [gedaagden] welbewust de koopovereenkomst getekend. Dit nadat hun makelaars hen hebben geadviseerd dit te doen. Hiermee was de koop gesloten en diende deze overeenstemming slechts nog te worden uitgewerkt, of beter gezegd, te worden ingevuld in de model-koopovereenkomst van Aldi. Dat een koopovereenkomst was gesloten, was voor iedereen duidelijk en dat [gedaagden] hiermee tevreden waren eveneens. Hun makelaars feliciteerden hen hiermee. Toen Aldi vernam dat er een kaper op de kust was, is zij het model van de koopovereenkomst uitwerken. Aldi wilde duidelijkheid verkrijgen. Er is niet inhoudelijk onderhandeld. Dat er in het desbetreffende e-mailbericht staat dat het een concept koopovereenkomst betreft waar geen rechten aan kunnen worden ontleend, heeft te maken met de onervarenheid van de heer [B] , die per abuis de verkeerde standaardtekst heeft gebruikt. Dit doet er dus niet aan dat er reeds eerder een overeenkomst tot stand is gekomen. Dat er andere voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen die afwijken van de eerdere overeenkomst doet daar ook niet aan af. Dit alles aldus Aldi.
zie r.o. 3.5., opmerking rechtbank). Dat bod week af van de uitgangspunten van het aanbod van [gedaagden] van 4 januari 2019 (
zie r.o 3.3., opmerking rechtbank).Deze afwijking zag met name op de duur van de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning en dus op de datum van levering en op het feit dat Aldi niet bereid was een optievergoeding te betalen. Deze wijzigingen en de daaraan ten grondslag liggende motieven heeft de aankoopmakelaar aan de verkoopmakelaar toegelicht. De verkoopmakelaar, die uiteraard bekend is met de duur van planologische procedures, begreep dat Aldi geen afname aan het einde van 2019 kon garanderen. Aldi heeft deze overeenstemming vervolgens vastgelegd in de koopovereenkomst van 22 februari 2019. Deze overeenkomst, alsmede de geheimhoudingsovereenkomst, is tijdens een bespreking tussen partijen en hun makelaars op 22 februari 2019 uitgebreid besproken. Tijdens deze bespreking is uitdrukkelijk aan de orde geweest dat Aldi uiteraard haar best zou doen om zo spoedig mogelijk een onherroepelijke omgevingsvergunning te krijgen voor realisatie en exploitatie van een Aldi supermarkt, maar dat zij geenszins kon garanderen wanneer zij daarover zou beschikken. De heer [B] van Aldi heeft dit uitgelegd aan de hand van een schema, waarin staat hoe lang dergelijke procedures over het algemeen kunnen duren. Duidelijk was voor [gedaagden] dat dit, in het geval van bezwaar/beroep van omwonenden, nog de nodige tijd in beslag zou kunnen nemen. Tijdens die bespreking heeft de heer [B] aangegeven dat Aldi ernaar streefde de aanvraag voor de omgevingsvergunning in de zomer van 2019 in te dienen. Tevens is bij die bespreking aan de orde geweest dat Aldi voor de realisatie van haar plannen ook de eigendom diende te verwerven van de onroerende zaak aan de [adres 2] , welke in eigendom is bij de familie [naam 3] , en dat dit ook een ontbindende voorwaarde betrof. Dit alles horende hebben [gedaagden] welbewust de koopovereenkomst getekend. Dit nadat hun makelaars hen hebben geadviseerd dit te doen. Hiermee was de koop gesloten en diende deze overeenstemming slechts nog te worden uitgewerkt, of beter gezegd, te worden ingevuld in de model-koopovereenkomst van Aldi. Dat een koopovereenkomst was gesloten, was voor iedereen duidelijk en dat [gedaagden] hiermee tevreden waren eveneens. Hun makelaars feliciteerden hen hiermee. Toen Aldi vernam dat er een kaper op de kust was, is zij het model van de koopovereenkomst uitwerken. Aldi wilde duidelijkheid verkrijgen. Er is niet inhoudelijk onderhandeld. Dat er in het desbetreffende e-mailbericht staat dat het een concept koopovereenkomst betreft waar geen rechten aan kunnen worden ontleend, heeft te maken met de onervarenheid van de heer [B] , die per abuis de verkeerde standaardtekst heeft gebruikt. Dit doet er dus niet aan dat er reeds eerder een overeenkomst tot stand is gekomen. Dat er andere voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen die afwijken van de eerdere overeenkomst doet daar ook niet aan af. Dit alles aldus Aldi.
5.3.
[gedaagden] betwisten dat er op 4 februari 2019 wilsovereenstemming tussen partijen bestond. Verder stellen zij dat de bereikte overeenstemming over een aantal onderdelen op 22 februari 2020 naar hun opvatting er nog niet toe leidde dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er was tussen partijen immers nog geen overeenstemming over de essentialia, te weten de uiterlijke leveringsdatum en de ontbindende voorwaarden - zoals deze zijn opgenomen in de concept-koopovereenkomst -. Verder heeft Aldi in de later toegezonden concept-koopovereenkomst andere ontbindende voorwaarden opgenomen, de bestaande ontbindende voorwaarden uitgebreid, en een levertermijn opgenomen waar ook nog geen overeenstemming over bestond.
5.4.
De rechtbank overweegt als volgt. De vraag of ten aanzien van een overeenkomst, waarbij een aantal samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meerdere onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. Of in dit geval tot contractuele gebondenheid kan worden geconcludeerd is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hebben afgeleid en hebben mogen afleiden Blijkens de vaste rechtspraak en de literatuur leidt bij koop van onroerende zaken overeenstemming over het object en de koopprijs niet zonder meer tot de conclusie dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Wil de bereikte overeenstemming als contractdragend worden beschouwd, dan dient de tussen partijen bereikte overeenstemming zich ook uit te strekken tot nadere bedingen die voor partijen als essentieel of belangrijk moeten worden aangemerkt.
5.5.
Als een belangrijk beding merkt de rechtbank in dit geval de datum van levering aan. In zijn algemeenheid valt de leveringsdatum als een essentieel onderdeel van een overeenkomst van koop van onroerende zaken te bestempelen. Verder hebben partijen het ook in dit geval als een belangrijk onderdeel beschouwd, hetgeen blijkt uit het feit dat de datum van levering een belangrijk en terugkerend onderwerp in de contacten tussen partijen is geweest.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat niet geconcludeerd kan worden dat op 22 februari 2019 reeds overeenstemming is bereikt over het moment van levering.
Ten eerste valt uit het ondertekende stuk van 22 februari 2019 en de daaraan voorafgaande e-mail van 4 februari 2019 weliswaar af te leiden, dat overeenstemming is bereikt over een ontbindende voorwaarde die inhield dat een onherroepelijke omgevingsvergunning zou worden verkregen, maar een ontbindende voorwaarde is nu eenmaal niet hetzelfde als een leveringsdatum.
Ten tweede is in de e-mail van 4 februari 2019 noch in het stuk van 22 februari 2019 opgenomen dat de leveringsdatum afhangt van het verlenen van de omgevingsvergunning, terwijl in het stuk van 22 februari 2019 wel is bepaald dat partijen nog nadere afspraken zullen maken over de levering (en betalingstermijnen). Ook dit duidt er niet op dat partijen de leveringsdatum al waren overeengekomen, maar veeleer op het tegenovergestelde geval.
Ten derde is ook de stelling van Aldi, dat zij aan de hand van een schema aan [gedaagden] uitgebreid uit de doeken heeft gedaan hoe lang dergelijke procedures konden duren, onvoldoende om daaraan het gerechtvaardigd vertrouwen te ontlenen dat [gedaagden] akkoord zouden gaan met een datum van levering die daarvan afhankelijk werd gesteld. Immers, zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld, heeft Aldi haar identiteit pas kenbaar gemaakt nadat [gedaagden] de stukken had ondertekend. Nu aan [gedaagden] niet van te voren bekend was gemaakt dat het om de vestiging van een Aldi-markt ging, heeft Aldi niet redelijkerwijs mogen aannemen dat [gedaagden] ermee akkoord gingen dat de levering pas zou plaatsvinden nadat een onherroepelijke vergunning voor de vestiging van een Aldi-markt was verkregen.
Tot slot is in de conceptovereenkomst die Aldi op 16 juli 2019 heeft verzonden een andere datum van levering opgenomen dan die waarover volgens Aldi reeds overeenstemming was bereikt. Daarin is immers bedongen dat de akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de notaris
binnen vier weken nadatde ter zake van het verkochte en de daarop te realiseren Aldi-markt aangevraagde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen.
binnen vier weken nadatde ter zake van het verkochte en de daarop te realiseren Aldi-markt aangevraagde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen.
Dit alles leidt tot de conclusie dat Aldi er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [gedaagden] door akkoord te gaan met de ontbindende voorwaarde van het onherroepelijk worden van de vergunning ook akkoord is gegaan met een datum van levering die daarvan afhankelijk werd gesteld. Aan [gedaagden] kan dus ook niet worden tegengeworpen dat zij hebben verzuimd om de door hen gewenste leveringsdatum van eind december 2019 in het stuk van 22 februari 2019 te laten opnemen. Daargelaten de vraag of daar gelet op de feitelijke gang van zaken (het laten ondertekenen van een afgeplakte overeenkomst waarbij de stickers nadien pas werden verwijderd) überhaupt ruimte voor was, hadden [gedaagden] er vanuit mogen gaan dat dat punt nog later zou worden besproken. Daar ging Aldi overigens kennelijk zelf ook vanuit gelet op de afwijkende termijn die zij in de conceptovereenkomst had opgenomen.
5.7.
De conclusie is dus dat er geen leveringstermijn is overeengekomen. Nu deze termijn moet worden beschouwd als een essentieel onderdeel van de overeenkomst, kan niet worden vastgesteld dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit strookt ook met de latere feitelijke gang van zaken. Uit de concept-koopovereenkomst en de begeleidende brief blijkt immers dat ook Aldi wilde dooronderhandelen. Zij spreekt in het e-mailbericht van 12 juni 2019 van een concept-koopovereenkomst waaraan nog geen rechten kunnen worden ontleend, en dat het concept slechts voor discussiedoeleinden geldt. Daarnaast bevat artikel 17.1 van de concept-koopovereenkomst ten opzichte van het stuk van 22 februari 2019 nieuwe en aangepaste ontbindende voorwaarden. Zo werd de koop gekoppeld aan het perceel aan de [adres 2] te [plaats] , aangezien beide percelen voor het totaalplan nodig bleken te zijn, en kreeg Aldi het recht de overeenkomst te ontbinden indien zij tot de dag dat de omgevingsvergunning onherroepelijk zou worden, een aanbod zou hebben aanvaard om een andere onroerende zaak te kopen ten behoeve van de realisatie van een Aldi-markt. Aldi stelt weliswaar, dat de koppeling van de woning van [gedaagden] aan het perceel aan de [adres 2] reeds op 22 februari 2019 ter sprake is gekomen, doch enige onderbouwing ontbreekt op dit punt zodat haar stelling - gelet op de uitdrukkelijke betwisting zijdens [gedaagden] - wordt gepasseerd. Gelet op het vorenstaande valt af te leiden dat Aldi zich vrij voelde over voormelde punten onderhandelingen aan te gaan, hetgeen niet voor de hand zou hebben gelegen als zij van mening was dat de koopovereenkomst reeds tot stand was gekomen en de bepalingen van de conceptovereenkomst niet meer dan een invuloefening waren, zoals zij ter zitting heeft gesteld.
5.8.
Subsidiair en meer subsidiair stelt Aldi dat [gedaagden] de onderhandelingen onrechtmatig hebben afgebroken als gevolg waarvan zij aanspraak maakt op schadevergoeding. Gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden was [gedaagden] gerechtigd de onderhandelingen af te breken, omdat Aldi met het stellen van nieuwe ontbindende voorwaarden zoals hiervoor omschreven, de onderhandelingen volledig had opengegooid. De rechtbank wijst daarom ook deze vorderingen van Aldi af.
Slotsom
5.9.
Omdat de stellingen van Aldi niet slagen, zullen haar vorderingen integraal worden afgewezen.
5.10.
Aldi zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 304,00
- salaris advocaat
€ 1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
€ 1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 1.430,00
5.11.
De door [gedaagden] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
In reconventie
5.12.
De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt Aldi in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.430,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt Aldi in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.5.
verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2021.