Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/3216
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2020 in de zaak tussen
[eiser 1] , te ' [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: [naam 2] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 431.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning uit 2010. De woning, gelegen in de wijk [woonplaats 3] , bestaat uit een hoofdwoning van 434 m³ en een aanbouw van 107 m³. Ook is er een berging/schuur van 60 m³ en een tuinhuis/blokhut. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 315 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 420.000 en verwijst naar het verkoopcijfer van [adres 2] Dit object is op 8 januari 2018 voor € 365.000 verkocht. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 431.000) naar de getaxeerde waarde (€ 434.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 24 april 2020 is opgesteld door taxateur Roijmans.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.
4. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen te ’ [woonplaats 2] en de relevante verschillen in het taxatierapport van taxateur Roijmans inzichtelijk gemaakt. Eiser heeft op de zitting aangegeven hiermee te kunnen instemmen en heeft verder aangegeven dat niet in geschil is dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
5. Eiser heeft met verwijzing naar het verkoopcijfer van Spade 19 de door hem gestelde waarde bepleit en gesteld dat het om een vrijwel identiek buurpand gaat zoals bedoeld in de uitspraak van deze rechtbank van 12 juni 2018. [1] Gelet daarop kan, volgens eiser, zijn waarde aannemelijk worden geacht. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals de heffingsambtenaar terecht met verwijzing naar de uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 juni 2020 [2] en de rechtbank Noord-Holland van 17 juli 2020 [3] heeft opgemerkt, is geen sprake van vrijwel identiek buurpanden. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat eiser de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
6. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 2 december 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.