Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 8756779 CV EXPL 20-4530
Vonnis in kort geding van 29 oktober 2020
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. C. Houth,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door: [bestuurder gedaagde 1] (bestuurder) en [bestuurder gedaagde 2] (bestuurder).
Partijen worden hierna (gezamenlijk) aangeduid als “ [eisers] ” en als “ [gedaagde] ”.
Waar nodig worden [eisers] afzonderlijk “ [eiser sub 1] ” en “ [eiser sub 2] ” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
[eisers] hebben [gedaagde] in kort geding gedagvaard. De dagvaarding (met 15 producties) is op 30 september 2020 aan [gedaagde] betekend.
1.2
Op 12 oktober 2020 heeft een mondelinge behandeling (hierna: zitting) plaatsgevonden. In verband met de coronamaatregelen heeft de zitting via een skypeverbinding plaatsgevonden. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] waren daarbij aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [eisers] was ook de heer [A] (beheerder) aanwezig. [gedaagde] werd tijdens de zitting vertegenwoordigd door de heren [bestuurder gedaagde 1] en [bestuurder gedaagde 2] . Verder was de heer [B] aanwezig. [B] is inhoudelijk niet betrokken bij deze zaak, maar hij heeft tijdens de zitting gefungeerd als vertaler voor (met name) [bestuurder gedaagde 1] . Partijen hebben tijdens de zitting nadere informatie verstrekt en hun standpunten toegelicht. Daarnaast hebben zij vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting naar voren is gebracht.
1.3
Aan het eind van de zitting hebben partijen verzocht om vonnis te wijzen, waarvan de uitspraak is bepaald op vandaag.
2.Enkele, relevante feiten
2.1
[eisers] zijn eigenaar en verhuurder van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde). [A] (hierna: [A] ) treedt namens verhuurders op als beheerder van het gehuurde.
2.2
Op 1 juli 2019 hebben [eisers] met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde. [gedaagde] werd daarbij vertegenwoordigd door de heer [C] (hierna: [C] ). De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, met ingangsdatum 1 augustus 2019. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.3
[C] was bij het aangaan van de huurovereenkomst (naast [bestuurder gedaagde 1] en [bestuurder gedaagde 2] ) bestuurder van [gedaagde] . Tijdens de op 12 oktober 2020 gehouden zitting was [C] niet meer betrokken bij [gedaagde] . [gedaagde] wordt thans alleen bestuurd door [bestuurder gedaagde 1] en [bestuurder gedaagde 2] .
2.4
De bestemming van het gehuurde is in artikel 1.3 van de huurovereenkomst als volgt omschreven:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alsshowroom t.b.v. meubelen en aanverwante artikelen in de ruimste zin des woords.”
2.5
Met betrekking tot de huurbetalingen is in de huurovereenkomst vermeld:
“(…)4.1De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis
€ 41.500,= exclusief BTW(…)
4.8
Per betaalperiode van1(één) kalendermaand bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst de huurprijs:€ 3.458,33(…)
4.1
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. (…)
14.4
Gedurende het eerste huurjaar verkrijgt huurder een huurkorting van EUR 3.000,= exclusief BTW. Gedurende het tweede huurjaar verkrijgt huurder een huurkorting van
EUR 1.500,00 exclusief BTW. Deze kortingen zullen worden verrekend in de maandhuur. (…)
14.8
Indien huurder te laat is met huurbetaling zal door verhuurder telkenmale een boete van EUR 300,00 exclusief BTW in rekening worden gebracht.(…)”
2.6
Vanaf medio april 2020 tot en met eind augustus 2020 is het gehuurde (showroom) gesloten geweest als gevolg van de coronacrisis en alles wat daarmee samenhangt.
2.7
Tot en met de maand mei 2020 heeft [gedaagde] aan haar huurbetalingsverplichtingen voldaan. Vanaf juni 2020 is er een huurachterstand ontstaan.
2.8
Als gevolg van de coronacrisis zijn partijen vanaf april 2020 in overleg getreden over een eventuele tijdelijke huurkorting. Dit heeft onder andere geresulteerd in een korting van 20% over de huur van de maand juli 2020.
2.9
Vervolgens heeft er vanwege de ontstane en oplopende huurachterstand de nodige correspondentie tussen partijen plaatsgevonden. Hierbij waren met name [A] , [C] en de heer [D] (accountant van [gedaagde] , hierna: [D] ) betrokken. Zo heeft [D] op 31 juli 2020 namens [gedaagde] het volgende betalingsvoorstel gedaan:
“Om de opgelopen huurachterstand in te halen wil ik namens cliënt verzoeken de opgelopen achterstand te delen door 12 maanden en vanaf augustus is cliënt bereid dit in maandelijkse termijnen te voldoen.”
2.1
[eisers] zijn niet akkoord gegaan met dit voorstel.
2.11
Op 19 augustus 2020 heeft [D] het volgende gemaild aan (de advocaat van) [eisers] :
“Aller eerst wil ik u mededelen dat er de afgelopen periode intensief contact is geweest tussen mij en de aandeelhouders van de B.V. (m.n. dhr. [bestuurder gedaagde 1] ) (…)
Cliënt is zelf niet in staat op dit moment naar Nederland te komen i.v.m. het coronavirus en de weigering van personen uit de “rode” gebieden, maar komt weldra dit kan ook naar Nederland om hier de zaken persoonlijk te leiden.
Tevens heeft cliënt mij toegezegd dat er uiterlijk maandag een betaling zal worden gedaan aan meneer en mevrouw [eisers] ten behoeve van de huurpenningen, derhalve zou ik graag een beroep willen doen op hun coulance in deze kwestie.”
2.12
Ondanks voormelde betalingstoezegging heeft [gedaagde] geen bedrag aan [eisers] betaald.
2.13
Tijdens de zitting op 12 oktober 2020 bedroeg de huurachterstand een totaalbedrag van € 16.667,72 inclusief btw. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- Juni 2020: € 3.882,07
- Juli 2020: € 3.105,67
- Augustus 2020: € 3.226,66
- September 2020: € 3.226,66
- Oktober 2020: € 3.226,66
3.Het geschil
3.1
[eisers] vorderen, in kort geding en samengevat weergegeven, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
I. om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde geheel te ontruimen en te verlaten, en de sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen;
II. tot betaling van € 13.441,06 inclusief btw aan achterstallige huur (berekend tot en met september 2020);
III. tot betaling van € 3.226,66 inclusief btw aan huur per maand vanaf 1 oktober 2020 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten;
IV. tot betaling van € 3.630,00 aan contractuele boete (inclusief btw);
V. tot betaling van € 2.016,16 aan buitengerechtelijke incassokosten, dan wel € 909,41 aan buitengerechtelijke incassokosten, dan wel een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag;
VI. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2
Aan het gevorderde leggen [eisers] - kort gezegd - ten grondslag dat [gedaagde] heeft verzuimd de verschuldigde huur tijdig en volledig te voldoen, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (artikel 4.10 van de huurovereenkomst). Daarnaast heeft [gedaagde] haar contractuele exploitatieverplichting geschonden door het gehuurde enkele maanden te sluiten (artikelen 5.1 en 9.7 van de algemene voorwaarden). Ook dit vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [eisers] stellen dat deze tekortkomingen het recht geven het voornoemde te vorderen. Zij onderbouwen het spoedeisend belang door te stellen dat de maandelijkse (hypotheek)kosten doorlopen (productie 15), terwijl zij al bijna een half jaar geen huur meer van [gedaagde] ontvangen en er bovendien ook geen concreet zicht is op betaling.
3.3
[gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, maar zij heeft bezwaar gemaakt tegen de gevorderde ontruiming. Weliswaar is het gehuurde enige tijd dicht geweest, maar de zaken beginnen nu weer te lopen. [gedaagde] heeft het gehuurde nodig voor de uitoefening van haar bedrijf en zij wil dan ook niet ontruimen. [gedaagde] wijt de ontstane huurachterstand aan de (gevolgen van de) coronacrisis.
3.4
Op de overige stellingen en verweren van partijen zal hierna bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1
De belangrijkste vraag die de kantonrechter in deze procedure moet beantwoorden is of [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Verder is de vraag aan de orde of [gedaagde] een bedrag aan achterstallige huur aan [eisers] moet betalen.
Spoedeisend belang
4.2
Voordat de kantonrechter de hiervoor bij 4.1 weergegeven vragen kan beantwoorden, moet worden beoordeeld of [eisers] (voldoende) spoedeisend belang hebben bij hun vordering. De vordering in kort geding kan immers alleen worden toegewezen als [eisers] daarbij voldoende spoedeisend belang hebben. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is, omdat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot vijf maanden en aannemelijk is dat deze huurachterstand niet binnen afzienbare periode kan worden terugbetaald. Dat [gedaagde] de huurpenningen voor de maanden augustus 2019 tot en met mei 2020 volledig heeft betaald, doet daar niet aan af. Daarbij komt dat [gedaagde] meerdere toezeggingen heeft gedaan om een bedrag aan [eisers] te voldoen (zie bijvoorbeeld wat hiervoor is weergegeven bij 2.9 en 2.11), maar tijdens de op 12 oktober 2020 gehouden zitting is gebleken dat [gedaagde] geen enkele van die toezeggingen is nagekomen. Onder deze omstandigheden kan van [eisers] niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een (nog aanhangig te maken) bodemprocedure afwachten. Bovendien heeft [gedaagde] het bestaan van een spoedeisend belang niet betwist. Het voorgaande betekent dat [eisers] ontvankelijk zijn in de vordering.
Beoordelingskader
4.3
Verder is voor toewijzing van de vordering in kort geding vereist (maar ook voldoende) dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Ontruiming van het gehuurde
4.4
Tijdens de zitting is vastgesteld dat [gedaagde] de huur over de maanden juni, juli, augustus, september en oktober 2020 niet aan [eisers] heeft voldaan. Dit betreffen vijf maanden. Ook staat vast dat [gedaagde] de op haar rustende exploitatieverplichting heeft geschonden. Zo is het gehuurde (showroom) gesloten geweest van medio april 2020 tot en met eind augustus 2020.
4.5
Gelet op de bestaande huurachterstand van vijf maanden, de reële verwachting dat de huurachterstand niet binnen afzienbare periode kan worden ingelopen en ook onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] de lopende huurpenningen tijdig en volledig zal gaan voldoen (dit heeft [gedaagde] immers op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt), kan naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid van [eisers] niet worden gevergd dat zij het gehuurde nog langer aan [gedaagde] ter beschikking stellen. Dit geldt temeer nu vast staat dat [gedaagde] haar exploitatieverplichting heeft geschonden. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij de showroom tijdelijk heeft gesloten wegens de coronacrisis maar zij heeft dit op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Gesteld noch anderszins is gebleken dat de showroom op last van de overheid moest sluiten. Ter zitting is gebleken dat de showroom is gevuld met bankstellen, sanitair en tegels. [bestuurders gedaagde] heeft aangegeven dat [gedaagde] de showroom moest sluiten omdat hijzelf wegens coronareisbeperkingen niet van Turkije naar Nederland kon komen. Dit argument snijdt echter geen hout. Het had op de weg gelegen van [gedaagde] om te zorgen dat personeel in Nederland beschikbaar was om de showroom open te houden. [gedaagde] heeft dat inmiddels ook gedaan. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] hiervoor niet heeft kunnen zorgen in de periode van april tot eind augustus 2020. Daarbij komt dat [eisers] tijdens de zitting nadrukkelijk te kennen hebben gegeven dat zij het gehuurde op korte termijn wensen te verhuren aan een nieuwe huurder en dat zij daartoe reeds contact hebben opgenomen met een makelaar. Daarnaast betrekt de kantonrechter in haar oordeel dat het door [gedaagde] tijdens de zitting gedane aanbod om de huurachterstand in te lopen onvoldoende concreet en onderbouwd is, en zij reeds ruimschoots de tijd heeft gehad, in ieder geval vanaf juni 2020 tot medio oktober 2020, om (een deel van) de achterstand aan [eisers] te voldoen of tenminste de ontstane huurachterstand niet verder te laten oplopen door de lopende huur te betalen. Weliswaar heeft de kantonrechter er begrip voor dat [gedaagde] in een lastige (financiële) positie is komen te verkeren als gevolg van de coronacrisis, maar dit neemt niet weg dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om (in elk geval gedeeltelijk) aan haar huurbetalingsverplichting te blijven voldoen dan wel om een betalingsregeling te treffen en die vervolgens ook na te komen. Tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] de afgelopen maanden wel degelijk financiële middelen tot haar beschikking had. Zo heeft [gedaagde] toegelicht dat zij ervoor heeft gekozen om vanaf augustus 2020 eerst de achterstand in de energierekening te betalen en pas daarna een voorstel te doen over de huurbetaling. Bovendien heeft [gedaagde] weliswaar meerdere betalingstoezeggingen gedaan, maar zij is die keer op keer niet nagekomen. Mede daardoor begrijpt de kantonrechter dat [eisers] het vertrouwen in [gedaagde] zijn kwijtgeraakt en dat voor hen de maat nu vol is.
4.6
De conclusie is dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis, aangezien dit geacht wordt een redelijke termijn te zijn omdat [gedaagde] het gehuurde leeg moet opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat er geen noodzaak is om de ontruiming te bewerkstellingen binnen de door [eisers] gevorderde termijn van zeven dagen, temeer niet nu deze korte termijn niet, dan wel in ieder geval onvoldoende, door [eisers] is onderbouwd. Daarbij komt dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat zich in het gehuurde de nodige spullen bevinden (zoals meubels) die niet zomaar elders kunnen worden opgeslagen. Bovendien verblijven de heren [bestuurders gedaagde] voornamelijk in Turkije (zo ook ten tijde van de zitting) en is het voor hen - als gevolg van de genomen maatregelen door de coronacrisis - niet eenvoudig om naar Nederland te reizen. Zij zullen dus op afstand één en ander moeten regelen en het is mede daardoor aannemelijk dat een gehele ontruiming niet binnen enkele dagen bewerkstelligd kan worden.
Huurbetalingen
4.7
[gedaagde] heeft de hoogte van de door [eisers] gevorderde huurachterstand erkend. Daarom zal het bedrag van € 13.441,06 inclusief btw aan achterstallige huur (berekend tot en met september 2020) worden toegewezen. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de zitting erkend dat ook de huur over de maand oktober 2020 niet is voldaan, zodat ook dit bedrag van € 3.226,66 zal worden toegewezen. Dit betekent dat een totaalbedrag van € 16.667,72 aan huurachterstand wordt toegewezen.
4.8
Daarnaast zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van € 3.226,66 inclusief btw aan huur per maand vanaf 1 november 2020 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten.
Contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten
4.9
Aangezien [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten, [eisers] de verschuldigdheid daarvan met de overgelegde stukken voldoende hebben onderbouwd, en het naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter aannemelijk is dat de kantonrechter de overeenkomstige vorderingen in een bodemprocedure zal toewijzen, zullen de vorderingen tot betaling van
€ 3.630,00 aan vervallen contractuele boete en € 2.016,16 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
Proceskosten en nakosten
4.1
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Daarom wordt zij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Die kosten worden aan de zijde van [eisers] tot en met vandaag vastgesteld op € 668,50 (bestaande uit € 105,50 aan dagvaardingskosten, € 83,00 aan griffierecht en € 480,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van [eisers] ). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag nadat [gedaagde] tot het betalen van deze kosten is aangemaand.
4.11
[gedaagde] zal ook, zoals gevorderd, worden veroordeeld tot betaling van de nakosten. De nakosten worden conform landelijk beleid in kantonzaken begroot op een half salarispunt, met een maximum van € 120,00. In dit geval wordt een bedrag van € 120,00 toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag nadat [gedaagde] tot het betalen van deze kosten is aangemaand.
Tot slot
4.12
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen nadere bespreking meer, omdat dit in het licht van al hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Uden binnen vier weken na betekening van dit vonnis geheel te ontruimen en te verlaten, met medeneming van al de haren en het hare, en de sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen;
5.2
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de onderstaande bedragen aan [eisers] :
- € 16.667,72 aan huurachterstand inclusief btw (berekend tot en met oktober 2020);
- € 3.226,66 aan huur inclusief btw voor iedere maand vanaf 1 november 2020 tot aan de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
- € 3.630,00 aan contractuele boete (inclusief btw);
- € 2.016,16 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.3
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisers] tot en met vandaag vastgesteld op € 668,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling is aangemaand tot de dag van betaling;
5.4
veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 120,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling is aangemaand tot de dag van betaling;
5.5
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.F.M.T. Franke, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2020.