ECLI:NL:RBOBR:2020:5881

• Datum uitspraak: 27 november 2020
• Publicatiedatum: 26 november 2020
• Zaaknummer: 19/2915
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak in Sint-Michielsgestel

In deze zaak heeft de Rechtbank Oost-Brabant op 27 november 2020 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak, een woonboerderij, door de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel. De eiser, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde die was vastgesteld op € 470.000 per waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser was van mening dat de waarde te hoog was ingeschat, maar heeft geen alternatieve waarde voorgesteld. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde, onderbouwd door vergelijkingsobjecten en taxatierapporten. Eiser heeft ook een verzoek om schadevergoeding ingediend, omdat hij een snipperdag had opgenomen voor een afspraak met de taxateur, maar niemand was verschenen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de relevante factoren, zoals de ligging van de woning en het onderhoudsniveau. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en heeft het beroep van eiser ongegrond verklaard. Tevens is het verzoek om schadevergoeding afgewezen. De uitspraak is openbaar gedaan en partijen zijn op de hoogte gesteld van de mogelijkheid tot hoger beroep binnen zes weken.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 19/2915

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2020 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, verweerder

(gemachtigde: M.G.M. Schwering).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 470.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.

Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2020. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door W.J. Nieuwenhuis, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een woonboerderij uit 1890. De woning, gelegen in [woonplaats] (gemeente Sint-Michielsgestel) bestaat uit een hoofdbouw van 400 m³, een loods van 80 m² een berging/schuur van 20 m², een carport, een achterhuis van 500 m³ en een dierenverblijf. Het perceel heeft een oppervlakte van 12.309 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser is van mening dat verweerder de waarde te hoog heeft ingeschat, overigens zonder zelf een nadere waarde te bepleiten. Ook verzoekt eiser om een schadevergoeding. Hij heeft een snipperdag opgenomen in verband met een afspraak met de taxateur om de woning inpandig op te nemen, maar vervolgens is er niemand verschenen. Eiser wil de kosten van de snipperdag vergoed zien. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 470.000) naar de getaxeerde waarde (€ 470.103), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 juli 2020 is opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde als vergelijkingsobjecten gebruikt [adres 2] , [adres 3] [adres 4] , en [adres 5] . Dit betreffen alle vrijstaande woningen c.q. vrijstaande woonboerderijen, die zijn gelegen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Door eiser wordt de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet betwist. De rechtbank ziet evenmin aanleiding om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten.

4. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. Blijkens de matrix en de als bijlage daarbij ingediende grondstaffels heeft verweerder rekening gehouden met de relevante grondstaffel. De grondprijzen in de taxatie van verweerder zijn voor zowel onderhavig object als de vergelijkingsobjecten conform de grondstaffel. Daarbij blijkt uit het taxatierapport van verweerder dat voldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst. De woning (de hoofdbouw) van eiser heeft een inhoud van 400 m³ en een prijs per m³ van € 520. Afgezet tegen de vergelijkingsobjecten, waarvan er één beduidend kleiner is en drie een vergelijkbare inhoud hebben, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld.

5. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt dat hij een correctie van 25% op de hoofdbouw heeft toegepast vanwege het onderhoudsniveau van de woning van eiser, dat als matig is beoordeeld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden met het matige onderhoudsniveau van de woning, temeer nu eiser geen beroepsgronden heeft aangevoerd tegen de correctie wegens het onderhoudsniveau.

6. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de ligging van zijn woning te positief heeft ingeschat. Sinds enige tijd is er een bedrijf tegenover zijn woning gevestigd. Eiser heeft daar veel hinder van. Er is sprake van geluidshinder en sprake van overlast doordat er een grote lichtbak staat die op zijn woning schijnt. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat het steeds erger wordt, omdat de gemeente toestaat dat het bedrijf zich steeds verder uitbreidt. Ook heeft het bedrijf camera’s opgehangen en lijkt het terrein op een bouwplaats. Deze beroepsgrond slaagt niet
. Door verweerder is toegelicht dat er weldegelijk een correctie heeft plaatsgevonden vanwege de ligging van de woning van eiser. Dit, omdat verweerder erkent dat de aanwezigheid van het bouwbedrijf een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning van eiser. Uit de in beroep meegezonden waardematrix blijkt dat om die reden een correctie van 20% is toegepast op de grondprijs. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de negatieve invloed die het bouwbedrijf tegenover de woning van eiser heeft op de waarde van zijn woning. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser weliswaar heeft gesteld dat hij vindt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging, maar niet nader heeft onderbouwd op welke wijze de ligging dan wél had moeten worden verdisconteerd in de WOZ-waarde.

7. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat hij het onbegrijpelijk vindt dat de waarde van zijn woning is gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. Het bouwbedrijf is daar sinds 2018 gevestigd en sindsdien is het woongenot van eiser danig verslechterd. Deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. Daarbij kan worden voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

9. Ter zitting is het de rechtbank duidelijk gebleken dat er bij eiser grote onvrede is over het feit dat de gemeente heeft toegestaan dat het bouwbedrijf zich tegenover zijn woning heeft gevestigd. Volgens eiser is dit in strijd met het bestemmingsplan en is niet bekend gemaakt dat het bedrijf een vergunning heeft gevraagd om daar te bouwen. Hoewel de rechtbank begrijpt dat de aanwezigheid van het bedrijf eiser frustreert, zal de rechtbank zich in deze zaak niet uitspreken over vergunningen of het bestemmingsplan. De rechtbank moet zich in onderhavig geschil beperken tot het toetsen of de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld, waarbij overigens (ook) rekening wordt gehouden met de waardedrukkende factor die het bouwbedrijf vormt of kan vormen. Zoals de rechtbank al heeft toegelicht, is zij van oordeel dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

Conclusie

10. Dat betekent dat het beroep van eiser ongegrond is. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

11. Nu het beroep ongegrond verklaard is, is voor een schadevergoeding geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 november 2020.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.