ECLI:NL:RBOBR:2020:442 - Rechtbank Oost-Brabant - Ontruiming woning wegens hennepkwekerij en schending huur...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/352925 / KG ZA 19-724

Vonnis in kort geding van 21 januari 2020

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,

gevestigd te Eindhoven ,

eiseres,

advocaat mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.C.J. Theuns te Valkenswaard.

Partijen zullen hierna Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 december 2019 met 6 producties;
de mondelinge behandeling op 7 januari 2020;
de pleitnota van Woonbedrijf;
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Woonbedrijf heeft per 8 juni 2012 de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: “het gehuurde”) aan [gedaagde] verhuurd. Het gehuurde is aangepast voor het gebruik vanuit een rolstoel.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het navolgende opgenomen:

Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouding.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004 van Woonbedrijf (hierna aangeduid met “de Algemene Huurvoorwaarden”).

2.4.

In de Algemene Huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

Gebruik

6.2.1

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daar

van, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod.

Onder gemeenschappelijke ruimten worden verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften,

kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.

6.2.2

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

Gebruiksverboden

6.3.4

Het is huurder niet toegestaan bergruimten, garages e.d. die tot het gehuurde behoren, te gebruiken als leefruimte, opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, werkplaats, als verkoopruimte of op een andere manier in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden.

Bescherming woonklimaat

6.7.1

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade

wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege

huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

6.7.2

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.

6.7.3

Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.

2.5.

Op 29 augustus 2019 heeft de politie het gehuurde onderzocht. De politie heeft naar aanleiding daarvan op 8 oktober 2019 een zogeheten “Hennepbericht Oost-Brabant” opgemaakt (productie 4 bij dagvaarding.). Daarbij is gebruik gemaakt van de op ambtseed c.q. belofte opgemaakte schriftelijke bescheiden opgenomen in de politieregistratie “Aantreffen hennepkwekerij” met nummer BHV2019180827 met bijlagen. De politie heeft dit hennepbericht verstrekt aan Woonbedrijf. In het hennepbericht staat – voor zover in dit geding van belang – het volgende vermeld:

"1. Duiding
In afbouw zijnde hennepkwekerij voorzien van nog enkele hennep gerelateerde goederen.

2. Hoeveelheid strafbare materie
- Aantal: 326 gram gedroogde hennep en diverse hennep gerelateerde goederen

- Uit onderzoek van een rechercheur van de Teamrecherche, en de verklaring van de verdachte, werd vastgesteld dat er in deze ruimte hennep werd geteeld.

3. Inrichting

(…)
In de schuur, behorende bij het pand werd één ruimte aangetroffen ingericht als hennepkwekerij. De eerste ruimte betrof een hennepkwekerij. In de ruimte werd een in afbouw zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waar nog enkele hennep gerelateerde goederen aanwezig waren.

In de ruimte hebben naar schatting 33 hennepplanten gestaan. Deze schatting is gebaseerd op het aantal aangetroffen plantenbakken.

4. Wijze elektriciteitsafname
Uit onderzoek van de monteur van Enexis bleek dat de stroom illegaal werd afgenomen. Er werd niet betaald voor de stroom om de hennepkwekerij van stroom te voorzien.
(…)

6. Aantoonbare kweekperiode/eerdere oogsten

Kweekperiode: er stonden geen hennepplanten op het moment van aantreffen, door verdachte zelf is verklaard dat er 2 keer is gekweekt.

Eerdere oogsten: minimaal 1 eerdere oogst.”

2.6.

Bij brief van 1 november 2019 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] bericht dat het aantreffen van een hennepkwekerij in het gehuurde voor Woonbedrijf aanleiding is om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Woonbedrijf heeft [gedaagde] ter voorkoming van een procedure verzocht om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

2.7.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert, samengevat, om bij wege van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans veertien dagen, althans een termijn door de voorzieningenrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;

II. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Woonbedrijf legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakomingen van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en heeft zich niet als goed huurder gedragen door:

het gehuurde te (laten) aanwenden voor commerciële criminele activiteiten die een gevaar opleveren voor de woonomgeving

de bestemming van het gehuurde (deels) te wijzigen in bedrijfsmatig gebruik

te handelen in strijd met de Opiumwet

overlast te veroorzaken voor omwonenden.

Woonbedrijf hanteert een zero tolerance beleid ten aanzien van het verbod om een handelshoeveelheid drugs aanwezig te hebben in het gehuurde en het gehuurde te gebruiken voor de productie en handel in drugs. Zij heeft er groot belang bij dat zij dat beleid kan handhaven.

3.3.

[gedaagde] voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

[gedaagde] betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij zich als slechts huurder heeft gedragen, althans zijn eventuele tekortschieten rechtvaardigt geen ontbinding in kort geding. Het door de politie verstrekte hennepbericht is onvolledig en op een aantal punten onjuist. Het is om die reden voorbarig om daar conclusies aan te verbinden. [gedaagde] betwist dat het gehuurde voor de kweek of handel in hennep is gebruikt. [gedaagde] had enkel een hoeveelheid gedroogde hennep voor handen voor eigen gebruik. Gelet op het feit dat [gedaagde] rolstoelafhankelijk is, was deze hoeveelheid groter dan de wettelijk toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik. Daar komt bij dat de hennep aanwezig was in de schuur, gelegen achter de woonruimte.
Een belangenafweging dient in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. Het gehuurde is via het WMO aangepast aan de handicap van [gedaagde] . Er is geen alternatieve woonruimte voor hem beschikbaar. Door de ontruiming zou hij onevenredig in zijn belangen worden geschaad.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Woonbedrijf heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. De door Woonbedrijf gestelde gedragingen c.q. tekortkomingen van [gedaagde] zijn dermate ernstig van aard dat van Woonbedrijf in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij [gedaagde] gebruik laat maken van het gehuurde in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure.

4.2.

[gedaagde] stelt terecht dat terughoudendheid moet worden betracht bij toewijzing van een vordering tot ontruiming die bij wijze van voorlopige voorziening in kort geding wordt ingesteld terwijl huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig is geëindigd. De ontruiming zal immers feitelijk vaak een definitief karakter hebben. Het moet daarom in hoge mate waarschijnlijk zijn dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken om op die beslissing vooruit te lopen en [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel te veroordelen tot ontruiming.

4.3.

Woonbedrijf heeft een hennepbericht overgelegd dat door de politie is opgemaakt naar aanleiding van de inval in het gehuurde op 29 augustus 2019. Hoewel [gedaagde] op een aantal punten de juistheid van het hennepbericht heeft betwist, heeft hij tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij tweemaal heeft geprobeerd hennep te kweken. Volgens [gedaagde] is het beide keren niet tot een succesvolle oogst gekomen. [gedaagde] heeft tevens erkend dat er ten behoeve van de kwekerij illegaal stroom is afgetapt. De aanwezigheid van een grote hoeveelheid gedroogde hennep is door [gedaagde] eveneens erkend, zij het dat het volgens hem slechts ongeveer 200 gram betrof in plaats van de door de politie vermelde 326 gram.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat met de erkenningen van [gedaagde] voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen die hij als huurder heeft uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden en meer in het bijzonder artikel 6.7.3. van de Algemene Huurvoorwaarden. Dat de hennepkwekerij zich niet in de woonruimte, maar in de tot het gehuurde behorende schuur bevond, doet daar niet aan af.

4.4.

Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent dat, nu voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, Woonbedrijf in beginsel bevoegd is om deze overeenkomst te ontbinden. Van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Het is algemeen bekend dat het produceren van softdrugs in de nabijheid van woningen aanzienlijke overlast- en veiligheidsrisico’s voor omwonenden kan opleveren en [gedaagde] is daar, zo blijkt uit art. 6.7.3 van de Algemene Voorwaarden, ook op voorhand op gewezen. De voorzieningenrechter acht de kans daarom groot dat de bodemrechter zal oordelen dat het woonbelang van [gedaagde] daarvoor zal moeten wijken. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang dat de omstandigheid dat [gedaagde] vanwege zijn handicap afhankelijk is van een aangepaste woning hem er juist van had moeten weerhouden om hennep te gaan kweken omdat hij moest beseffen dat er niet zo maar een andere woning met dergelijke voorzieningen voor hem voorhanden zal zijn. [gedaagde] heeft zelf het risico gecreëerd dat hij daardoor de aangepaste woonruimte verliest. Het is in elk geval onvoldoende reden om aan te nemen dat de gevolgen van een ontbinding voor [gedaagde] in vergelijking tot andere huurders onevenredig zwaar zouden zijn.

4.5.

Het Woonbedrijf heeft belang bij een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Woonbedrijf voert een “zero tolerance beleid” jegens huurders die zich bezighouden met activiteiten in strijd met de Opiumwet. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij van dit beleid op de hoogte was. Dat mag inmiddels ook, zoals Woonbedrijf onbetwist heeft gesteld, van algemene bekendheid worden verondersteld. Woonbedrijf heeft daarmee een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en bij een snelle ontruiming van het gehuurde nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen waaraan [gedaagde] zich schuldig aan heeft gemaakt niet getolereerd worden. Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen weegt daar niet tegenop. Dat [gedaagde] zijn woonruimte kwijtraakt is inherent aan de ontruiming. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de aangepaste woonruimte weegt in dit geval niet op tegen het hiervoor omschreven zwaarwegende belang van Woonbedrijf.

4.6.

Slotsom is dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] wel voldoende aanleiding om af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van het vonnis. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op vier weken. Op de zitting heeft het Woonbedrijf tegen deze verlenging van de termijn geen bezwaar gemaakt.

4.7.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonbedrijf worden begroot op:

- dagvaarding € 101,05

- griffierecht 639,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
633,00

Totaal € 1.373,05

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de zelfstandige woning staande en gelegen te [postcode woonplaats] aan de [adres] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.373,05, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat er betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T. Zuidema en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2020.