ECLI:NL:RBOBR:2020:2845

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/1735E

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juni 2020 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiser 2] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. M. Brüll),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven, verweerder

(gemachtigden: mr. J.W.M. Hagelaars en H.W. van den Reek).

Procesverloop

Bij besluit van 11 juni 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder een aanvraag van eisers om tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 3 december 2015 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft het besluit van 3 december 2015 bij uitspraak van 30 mei 2017 vernietigd (ECLI:NL:RBOBR:2017:2898) en verweerder opgedragen een nieuw besluit te nemen.

Bij besluit van 25 mei 2018, verzonden 12 juni 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard en besloten aan eisers een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 86.760,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot de dag van uitbetaling.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2019. Voor eisers zijn
[naam] en [eiser 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

De rechtbank heeft een tussenuitspraak gedaan op 20 augustus 2019. Verweerder heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak een nadere motivering gegeven op 6 december 2019, gebaseerd op een aanvullend advies van SAOZ. Eisers hebben hierop gereageerd bij brief van 27 februari 2020. Daarna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

Overwegingen

1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 24 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR5704) en 15 augustus 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX4694).

2. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, het volgende overwogen:

De rechtbank is van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag wat een redelijkerwijs te verwachten uitwerking van het bestemmingsplan zou zijn geweest, moet worden uitgegaan van een groenstrook van gemiddeld 100 m breedte, ook ter hoogte van eisersʼ perceel. Alleen met betrekking tot 3.615 m2 van het perceel van eisers is sprake van een planologisch nadeel (rechtsoverweging 5).
Verweerder heeft in het bestreden besluit niet deugdelijk gemotiveerd waarom ten tijde van de peildatum een waarde van € 25,- representatief is voor de gronden op het perceel van eisers waar zij planologisch nadeel hebben ondervonden. Het was de rechtbank onduidelijk of, en zo ja waarom, de complexwaardemethode is gehanteerd. Ook is niet gemotiveerd waarom een waarde van € 25,- representatief is. (rechtsoverweging 6)
De wettelijke rente dient te worden vergoed met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag (rechtsoverweging 7).

3.1

Verweerder heeft een nader advies van SAOZ als motivering van zijn besluit gebruikt. In dit nader advies legt SAOZ uit op welke vier vergelijkingstransacties het bedrag van

€ 25,- is gebaseerd en dat uit de gegevens van andere transacties in de daaropvolgende jaren blijkt dat het tijdsverloop tussen de data van de vergelijkingstransacties en de peildatum geen aanleiding geeft voor een aanpassing van dat bedrag naar boven. SAOZ bevestigt dat de complexwaardemethode is gevolgd en legt uit waarom zij denkt dat dit een passende methode is geweest.

3.2

Eisers hebben onder verwijzing naar een advies van Van Ameyde gesteld dat de vier vergelijkingstransacties niet vergelijkbaar zijn, dat de complexwaardemethode zich in dit geval niet leent voor de waardering van de planschade en dat de waarde van € 25,- uit 2003 onjuist is omdat er nadien sprake is van een meer gedifferentieerd prijsniveau. Zij betwisten dat het rapport van SAOZ door een deskundig taxateur is opgemaakt. Daarnaast vragen zij de rechtbank terug te komen op enkele overwegingen in de tussenuitspraak.

3.3

De rechtbank ziet geen aanleiding terug te komen op het oordeel in rechtsoverweging 6.4 van de tussenuitspraak dat de onzekerheid over de uitwerking van de bestemming op het perceel een negatieve waarde heeft op de invloed van het perceel naar aanleiding van paragraaf 6.1 en 7.2 van het advies van Van Ameyde. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de deskundigheid van SAOZ vanwege de omstandigheid dat de opstellers van het SAOZ-advies kandidaat-makelaar zijn en daarom niet bevoegd zouden zijn om een object te taxeren. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat in het nader advies van SAOZ geen taxatie wordt uitgevoerd. Voor zover de kritiek van eisers ook is gericht tegen de opstellers van het eerste advies van SAOZ (en dus in hun visie zou moeten leiden tot een onjuist inleidend advies), beschouwt de rechtbank dit als een nieuwe beroepsgrond. De rechtbank vindt het inbrengen van nieuwe beroepsgronden na de tussenuitspraak in strijd met een goede procesorde (zie rechtsoverweging 10 van de tussenuitspraak). De rechtbank zal hieronder de conclusies van SAOZ en de zienswijze van eisers bespreken.

Mocht de complexwaarde methode worden gehanteerd?

4.1

SAOZ bevestigt in haar nader advies dat de complexwaardemethode is gehanteerd in het rapport van (onteigeningsdeskundigen) dat ten grondslag ligt aan de waardebepaling door SAOZ. In de complexwaardemethode worden laagwaardige en hoogwaardige bestemmingen samengevoegd tot één waardebepaling, de waarde binnen één complex. Dat betekent dat in dit geval is uitgegaan van de waarde van het gehele complex van het plangebied GDC Acht. Zij acht hiertoe maatgevend dat het perceel van eisers haar waarde vooral ontleent aan de overige voorzieningen binnen het plangebied zoals ontsluitingswegen, waterbergingen en groenvoorzieningen. In het advies wordt het nut van de complexwaardemethode in onteigeningszaken toegelicht en wordt gesteld dat de ligging van het perceel van eisers en de daaraan toegedachte toekomstige bestemmingen toepassing van deze methode rechtvaardigen.

4.2

Van Ameyde is het niet eens met de keuze voor de complexwaardemethode. Aan deze methode ligt het egalisatiebeginsel ten grondslag (waarbij de werkelijke waarde van gronden wordt bepaald door de waarde van verschillende bestemmingen binnen een gebied naar evenredigheid te verdelen over alle gronden binnen een aangewezen gebied). Toepassing van het egalisatiebeginsel is verplicht op basis van artikel 40d van de Onteigeningswet bij onteigening, maar is niet verplicht bij planschade. Het pakt in deze zaak onevenredig zwaar uit omdat het perceel van eisers dat in waarde vermindert, juist het lucratieve deel is. Dit is namelijk het deel waar een (uit te werken) bedrijvenbestemming lag, die wordt wegbestemd voor een minder lucratieve bestemming (‘groen’ en ‘verkeer’). Daarnaast wijzigt de mix tussen lucratieve en minder lucratieve bestemmingen binnen het complex (het plangebied GDC Acht) niet door de planologische wijziging, behalve op het perceel van eisers. Van Ameyde benadrukt dat de Onteigeningswet ruimte biedt om naast onteigeningsschade planschade te vergoeden. Daarnaast wordt de complexwaardemethode volgens Van Ameyde verkeerd toegepast.

4.3

De rechtbank is van oordeel dat verweerder, in navolging van SAOZ, de waardebepaling ten onrechte heeft gebaseerd op het rapport van de rechtbankdeskundigen van 20 november 2011 over de gronden binnen het complex GDC Acht. Hierbij heeft SAOZ miskent dat de in dit rapport gehanteerde complexwaardemethode wordt toegepast bij onteigening, maar niet bij de waardering van het planologische nadeel. De complexwaardemethode volgt uit het egalisatiebeginsel dat in artikel 40d van de Onteigeningswet is vastgelegd en wordt toegepast om onredelijke uitkomsten in de schadeloosstelling tussen eigenaren in één complex te voorkomen. Een dergelijke bepaling ontbreekt in de Wet ruimtelijke ordening voor de bepaling van planschade. Toepassing van de complexwaardemethode doet in dit geval onvoldoende recht aan het uitgangspunt voor de bepaling van planschade, namelijk dat bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna. In dit geval moet bij de bepaling van de prijs onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime, worden uitgegaan. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank overwogen dat als redelijkerwijs te verwachten invulling heeft te gelden dat op de gronden een groenstrook (gemiddeld) 100 m uit de as van de weg zou zijn aangebracht, en dat op de andere delen van het perceel van eisers een uitgewerkte bedrijfsbestemming zou hebben gegolden. Zoals in overweging 3.2 van de tussenuitspraak is vastgesteld, zijn partijen het er over eens dat in het kader van de redelijkerwijs te verwachten invulling van de uit te werken bestemming in het oude regime kan worden gedifferentieerd per bestemming in delen die wel en die niet voor bebouwing in aanmerking zouden zijn gekomen en dat aan ieder deel een afzonderlijke waarde kan worden toegekend.

De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat voor de bepaling van de waarde van gronden waar redelijkerwijs een bedrijfsbestemming had gegolden, desondanks aangesloten moet worden bij de waarde die aan de gronden kan worden toegekend bij toepassing van de complexwaardemethode. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat een redelijk denkend en handelend koper dezelfde prijs zou betalen voor een perceel met een lucratieve bedrijfsbestemming op een zichtlocatie als voor een perceel met bijvoorbeeld een groenbestemming.

Kunnen de vier vergelijkingstransacties overigens dienen ter onderbouwing van de waarde van € 25,-?

5.1

In het advies van SAOZ worden de vier vergelijkingstransacties nader onderbouwd. Hierbij wijst zij onder meer op de onteigening van een deel van het perceel van eisers. Het onteigeningsvonnis van 25 januari 2006 heeft geleid tot een minnelijke regeling waarbij een vergoeding van € 25,- per vierkante meter is overeengekomen, voor zover SAOZ kan achterhalen.

5.2

Van Ameyde stelt dat deze vier vergelijkingstransacties niet kunnen dienen als referentie. In alle vier gevallen betrof het percelen aan de rand van het gebied GDC Noord waar de redelijke verwachting was dat de bestemming op de percelen zou worden uitgewerkt naar een groenstrook. Alle vier percelen lagen ruim binnen de 100 meterzone en de vier eigenaren hebben (bij toepassing van de complexwaarde) profijt gehad omdat hun percelen bij uitwerking een groenbestemming zouden hebben gekregen. Dit is echter anders bij het perceel van eisers waar de redelijke verwachting was dat bij uitwerking het perceel een bedrijfsbestemming zou hebben gekregen.

5.3

De rechtbank is van oordeel dat de vier vergelijkingstransacties op zichzelf bezien niet kunnen dienen als een goede vergelijking. Van Ameyde merkt terecht op dat de redelijke verwachting was dat deze percelen bij uitwerking een groenbestemming zouden krijgen, evenals het deel van het perceel van eisers dat binnen de afstand van 100 meter van de Tilburgse weg lag (waar rechtsoverweging 5.4 van de tussenuitspraak betrekking op heeft). Het schadeperceel zou bij uitwerking echter een bedrijfsbestemming krijgen.

Mocht worden uitgegaan van een taxatie uit 2003 dus enkele jaren vóór de peildatum?

6.1

SAOZ stelt op basis van gegevens van andere transacties in de daaropvolgende jaren dat het tijdsverloop tussen de data van de vergelijkingstransacties en de peildatum geen aanleiding geeft voor een aanpassing van dat bedrag naar boven.

6.2

Van Ameyde stelt op basis van haar eigen transactiedatabase dat sprake is geweest van een grilliger prijsverloop dan SAOZ doet voorkomen. Volgens Van Ameyde blijkt hieruit dat naarmate percelen meer technisch en juridisch bouwrijp zijn (ofwel naarmate er minder voorzieningen moeten worden getroffen of juridische procedures moeten worden gevoerd om de percelen geschikt te maken voor het beoogde doel) de percelen meer waard zijn. Van Ameyde stelt dat de percelen van eisers bijna technisch en juridisch bouwrijp zijn, zodat van een hogere prijs had mogen worden uitgegaan.

6.3

De rechtbank stelt vast dat SAOZ haar vergelijkingstransacties heeft onderbouwd met bescheiden. Ook Van Ameyde heeft details verschaft over de door haar genoemde vergelijkingstransacties. De rechtbank ziet in het advies van Van Ameyde onvoldoende aanknopingspunten voor gerechtvaardigde twijfel aan dit onderdeel van het advies van SAOZ. Niet valt uit te sluiten dat in de jaren voorafgaande aan de peildatum percelen zijn verkocht voor een hogere waarde dan de waarde waar SAOZ van is uitgegaan. Dit zal echter afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. SAOZ merkt terecht op dat een wijziging in relevante omstandigheden meer invloed heeft op de bruikbaarheid van de betreffende vergelijkingstransactie dan de factor tijd.

7.1

Gelet op de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank ziet geen aanleiding de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten. Verweerder kan het aanvullend advies van SAOZ niet gebruiken om de gebreken in het vernietigde bestreden besluit te herstellen, gelet op hetgeen hierboven is geoordeeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om een tweede bestuurlijke lus toe te passen, omdat dat naar het zich laat aanzien geen doelmatige en efficiënte afdoeningswijze zou inhouden, gelet op de omstandigheid dat de rechtbank nu al twee keer de beslissing op bezwaar tegen het primaire besluit heeft vernietigd.

7.2

Verweerder hoeft niet aan te sluiten bij de uitgifteprijzen voor GDC Acht.

Verweerder moet daarom een nieuw besluit nemen met inachtneming van deze uitspraak en de tussenuitspraak. De rechtbank stelt hiervoor een termijn van 12 weken na de dag van verzending van deze uitspraak. De rechtbank geeft voor het nieuwe besluit de volgende aanwijzingen:

Verweerder zal op basis van toepasselijke vergelijkingstransacties de planschade opnieuw moeten laten waarderen;
Deze vergelijkingstransacties dienen betrekking te hebben op percelen met een bedrijfsbestemming in een SBI-categorie die vergelijkbaar is met de categorie van bedrijven die thans op GDC Acht gevestigd zijn. Hierbij mag verweerder corrigeren voor de omstandigheid dat het perceel van eisers nog niet technisch en juridisch bouwrijp is.
Verweerder kan hierbij niet aansluiten bij het rapport van de rechtbankdeskundigen van 20 november 2011.

De rechtbank geeft partijen in overweging om in goed overleg gezamenlijk een prijs te bepalen op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten.

8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;

draagt verweerder op binnen 12 weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 170,- aan eisers te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.312,50,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Huijben, voorzitter, en mr. J. Heijerman en
mr. M.J.H.M Verhoeven, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 2 juni 2020.

griffier De voorzitter is verhinderd de

uitspraak te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.