ECLI:NL:RBOBR:2020:1636

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer : 8282504

Rolnummer : 20-365

Vonnis in kort geding van 20 maart 2020

in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Veldhoven,

gevestigd te Veldhoven,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Vansant, Boels Zanders Advocaten,

t e g e n :

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: H.L. van der Kam.

Partijen worden hierna genoemd “de Gemeente” en “ [gedaagde] ”.

1.Het verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding van 10 februari 2020;

b. het schriftelijke verweer van 14 februari 2020;

c. de akte d.d. 18 februari 2020 van de zijde van de Gemeente waarbij een aanvullende productie wordt overgelegd;

d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die op 28 februari 2020 heeft plaatsgevonden, met daaraan gehecht de pleitnota van mr. Vansant.

1.2.

Tot slot is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente verhuurt sinds 1 januari 2019 een woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] .

2.2.

De huurprijs bedraagt € 996,87 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.3.

In de huurovereenkomst zijn, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)In aanmerking nemende dat:

de verhuurder eigenaar is van [adres] met bijbehorende gronden gelegen aan [adres] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie c nummer [nummer] , hierna te noemen: ‘het gehuurde’;
het gehuurde door verhuurder is verworven in het belang van de ruimtelijke ordening ten behoeve van de realisatie van het toekomstige bestemmingsplan;
de verhuurder het gehuurde tijdelijk wil verhuren in afwachting van de vaststelling en realisatie van het voornoemde bestemmingsplan; ingeschat wordt dat verhuur nog circa één jaar kan plaatsvinden vanaf ingangsdatum huurovereenkomst;
huurder het gehuurde tijdig ontruimd dient te hebben, zodat realisatie van voornoemd bestemmingsplan geen vertraging oploopt;
huurder het gehuurde tijdelijk wenst te huren en gedurende de huurperiode zal omzien naar andere woonruimte;
huurder bij het einde van de overeenkomst geen aanspraak kan maken op vervangende woonruimte of (kosten van) verplaatsing;
partijen gelet op het tijdelijke karakter van de huur een niet commerciële huurprijs zijn overeengekomen van € 996,87 per maand;
partijen in verband hiermee een huurovereenkomst willen sluiten voor bepaalde tijd.

(…)

De verhuurder maakt geen kosten voor onderhoud aan het gehuurde tenzij verhuurder dit strikt noodzakelijk acht. Huurder verplicht zich het gehuurde in redelijke staat te houden. Gelet op het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst en toekomstige herontwikkeling van het gehuurde in de nabije toekomst streven partijen ernaar de kosten van onderhoud zoveel mogelijk te beperken.

(…)

Artikel 2 Duur en opzegging

1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van één jaar en gaat in op 1 januari 2019 en loopt tot 1 januari 2020.

2. Tijdens de in artikel 2.1. genoemde periode kunnen partijen deze overeenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één kalendermaand. Opzegging dient te geschieden per aangetekend schrijven.(…)”

2.4.

De Gemeente heeft getracht een brief – met als dagtekening 26 november 2019 – per aangetekende post te versturen, waarin [gedaagde] wordt geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst per 1 januari 2020. Deze brief is door PostNL retour gezonden.

2.5.

Op 16 december 2019 zijn de Gemeente en [A] (hierna te noemen: [A] ) een anterieure exploitatieovereenkomst en koopovereenkomst overeengekomen, inhoudende de juridische levering van – onder andere – het gehuurde op 1 februari 2020. De feitelijke levering van het gehuurde dient daarbij vrij van huur, geheel leeg en ontruimd te geschieden. Partijen zijn voorts overeengekomen dat bij niet nakoming van de overeenkomst een contractuele boete ter hoogte van € 16.500,- is verschuldigd, onverminderd het recht van de andere partij om een volledige schadevergoeding te vorderen.

2.6.

[gedaagde] weigert, ondanks daartoe herhaaldelijk gesommeerd te zijn, het gehuurde te ontruimen en te verlaten.

3.Het geschil

3.1.

De Gemeente vordert bij vonnis in kort geding en – voor zover mogelijk – uitvoerbaar bij voorraad:

I.[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie C nummer [nummer] binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van de Gemeente om, wanneer het gehuurde niet tijdig wordt ontruimd, de ontruiming zelf en voor rekening van [gedaagde] te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

II.te bepalen dat wanneer [gedaagde] in strijd handelt met het onder
Igevorderde zij een dwangsom verbeurt van € 500,- voor iedere dag c.q. dagdeel dat zij met nakoming daarvan in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 15.000,-;

III.[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 100,- per dag vanaf 8 januari 2020 dan wel 15 januari 2020 tot aan de dag van ontruiming;

IV.[gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Gemeente te betalen een schadevergoeding van € 16.500,- op grond van artikel 6:162 BW, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf de dag der opeisbaarheid, tot de dag der algehele voldoening;

V.[gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Gemeente te betalen een vergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs (€ 996,87) op grond van artikel 7:225 BW, vanaf 1 januari 2020 tot aan de dag van ontruiming, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, zijnde de eerste dag van iedere maand, tot de dag van algehele voldoening;

VI.[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dagtekening van het vonnis;

VII.[gedaagde] te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv tot een bedrag van € 157,- zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 82,- ingeval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.2.

De Gemeente legt aan deze vorderingen, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

De huurovereenkomst tussen partijen dient te worden beschouwd als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW). Immers, de aard van het gehuurde betreft een sloopwoning waarvan het gebruik in tijd is beperkt tot een jaar. Dat partijen de bedoeling hadden om een dergelijke huurovereenkomst overeen te komen, blijkt onder andere uit de omstandigheid dat in de huurovereenkomst iedere verwijzing naar artikel 7:271 lid 1 BW ontbreekt. Partijen hadden dan ook niet de intentie om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van dat artikel te sluiten. Dit betekent dat de huurovereenkomst, zonder dat daartoe een opzegging is vereist, is geëindigd doordat de bepaalde tijd is verstreken, in dezen: 31 december 2019 (artikel 7:228 lid 1 BW). Doordat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd, maakt zij per 1 januari 2020 zonder recht of titel gebruik van het gehuurde, waardoor een onrechtmatige inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht. Ten gevolge hiervan worden de anterieure exploitatieovereenkomst en koopovereenkomst niet nagekomen en moet een schadevergoeding van € 16.500,- aan [A] betaald worden, welk bedrag op grond van artikel 6:162 BW van [gedaagde] wordt gevorderd. Verder is [gedaagde] op grond van artikel 1.13 van de huurovereenkomst een contractuele boete ter hoogte van € 100,- per dag verschuldigd, omdat zij – ondanks de ingebrekestelling die op 24 december 2019 is verstuurd – heeft nagelaten het gehuurde te ontruimen. Indien wordt geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is een beroep door [gedaagde] op de daarbij behorende huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Voorts wordt een dwangsom gevorderd, omdat [gedaagde] op het terrein van het gehuurde twee boten heeft gestald en – indien zij weigert het gehuurde te ontruimen – de Gemeente als zaakwaarnemer van [gedaagde] dient op te treden. De kosten die hier het gevolg van zijn (voor transport en opslag) dienen door [gedaagde] te worden vergoed, maar een ontruimingsvonnis biedt hiervoor geen titel.

Tot slot bestaat er een spoedeisend belang bij het gevorderde, omdat de Gemeente haar verplichtingen jegens [A] uit hoofde van de anterieure exploitatie- en koopovereenkomst (oplevering van het gehuurde vrij van huur, leeg en ontruimd) niet kan nakomen. Artikel 10 van laatstgenoemde overeenkomst bepaalt dat de Gemeente in dat geval een contractuele boete van € 16.500,= aan [A] verbeurt, onverminderd het recht van [A] om nakoming en volledige schadevergoeding te vorderen. Om de schadevergoeding zoveel mogelijk te beperken, bestaat er een spoedeisend belang bij deze vorderingen.

3.3.

[gedaagde] voert, kort weergegeven, het volgende verweer.

Partijen zijn een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW overeengekomen. Dat betekent dat de Gemeente de verplichting had tot het versturen van een kennisgeving. Uit de wet en rechtspraak blijkt dat deze kennisgeving tijdig – minimaal een maand tot maximaal drie maanden vóór de expiratiedatum van de huurovereenkomst – en schriftelijk verstuurd moet worden, hetgeen de Gemeente heeft nagelaten. Dit betekent dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, is geen sprake omdat deze mogelijkheid sinds de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt enkel is voorbehouden voor recreatiewoningen.

De door de Gemeente gevorderde dwangsom, contractuele boete en schadevergoeding zijn buiten alle proporties; het vervoeren en plaatsen van de twee boten kost slechts € 900,- en de Gemeente heeft door haar eigen handelen ervoor gezorgd dat [A] een boete kan vorderen. De Gemeente was namelijk vóór het ondertekenen van de overeenkomst met [A] erop gewezen dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ondanks die informatie heeft de Gemeente alsnog de exploitatie- en koopovereenkomst ondertekend, wetende dat zij een boete verbeurt van € 16.500,- als het gehuurde niet vrij van huur wordt geleverd.

Het vorderen van de huurprijs als schadevergoeding en de wettelijke rente is onjuist, omdat de maandelijkse huurprijs ook na 1 januari 2020 tijdig en volledig door [gedaagde] is voldaan. Echter, de Gemeente heeft deze betalingen teruggestort met de mededeling ‘huurcontract beëindigd’.

Er is geen spoedeisend belang aan de zijde van de Gemeente, omdat er nog geen onherroepelijk bestemmingsplan is waarin ruimte is voor de gewenste planontwikkeling van [A] . Het zal naar verwachting nog enkele jaren duren alvorens men is gekomen tot een vastgesteld en onherroepelijk nieuw bestemmingsplan en het gehuurde gesloopt dient te worden.

4.De beoordeling

4.1.

De Gemeente heeft voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zij kan immers haar verplichtingen uit hoofde van de anterieure exploitatie- en koopovereenkomst (levering van het gehuurde vrij van huur, leeg en ontruimd aan [A] op 1 februari 2020) niet nakomen als gevolg waarvan [A] jegens de Gemeente aanspraak kan maken op een onmiddellijk opeisbare boete van € 16.500,-, onverminderd het recht op volledige schadevergoeding.

4.2.

In de onderhavige procedure, die strekt tot het treffen van een voorlopige voorziening, dient de vordering slechts te worden toegewezen indien aannemelijk is dat een overeenkomstige vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarbij moeten tevens de wederzijdse belangen van partijen, waaronder het belang van de Gemeente bij onverwijlde toewijzing enerzijds en het restitutierisico anderzijds, worden afgewogen.

4.3.

De discussie tussen partijen gaat vooral over de beantwoording van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Indien van een dergelijke huurovereenkomst geen sprake is, is ingevolge artikel 7:271 lid 1 onder
bBW inmiddels een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan omdat de door de Gemeente verstuurde kennisgeving d.d. 26 november 2019 (inhoudende de mededeling dat de huurovereenkomst per 1 januari 2020 eindigt) niet door [gedaagde] is ontvangen. In dat geval heeft [gedaagde] in beginsel recht op huurbescherming.

4.4.

Omdat artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet snel worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dit betekent dat artikel 7:232 lid 2 BW zeer restrictief dient te worden uitgelegd (
Handelingen II1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Daarbij moet mede worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999/495). De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik is begrensd (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464). Dit laatste zal bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij een woning die is bestemd voor sloop of voor (tijdelijke) recreatie.

4.5.

In deze zaak zijn partijen een huurovereenkomst voor de duur van één jaar overeengekomen. De overeenkomst vermeldt verder dat de Gemeente het gehuurde tijdelijk wil verhuren in afwachting van de realisatie van het bestemmingsplan en dat het gehuurde tijdig ontruimd dient te worden zodat het bestemmingsplan geen vertraging oploopt. Ook de in de huurovereenkomst neergelegde onderhoudsverplichting wijst de huurder op een tijdelijke situatie, omdat is bepaald dat de kosten voor onderhoud – gelet op het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst en de toekomstige herontwikkeling van het gehuurde – zoveel mogelijk beperkt dienen te worden. Gelet op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, is het haar altijd en van meet af aan duidelijk geweest dat slechts sprake was van tijdelijke huur, dat zij ten gevolge van de herontwikkelingsplannen binnen afzienbare termijn het gehuurde diende te verlaten en dat zij tijdens de huurperiode moest omzien naar andere woonruimte. Hoewel de Gemeente heeft nagelaten in de huurovereenkomst duidelijk aan te geven of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW of 7:271 lid 1 sub
bBW blijkt zowel uit de aard van het gehuurde (een woning bestemd voor sloop) als de aard van het gebruik (slechts tijdelijk, namelijk voor de duur van een jaar) en hetgeen partijen bij het aangaan voor ogen stond (eveneens tijdelijk en in afwachting van vaststelling en realisatie van een bestemmingplan) dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is.

4.6.

Dit alles betekent dat voldoende aannemelijk is dat in een zogenoemde bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] geen huurbescherming toekomt. De ontruimingsvordering van de Gemeente zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen zal worden gesteld.

4.7.

Er is geen grond voor toewijzing van de gevorderde machtiging van de Gemeente om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de Gemeente niettemin zou worden gemachtigd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van toepassing wordt verklaard.

4.8.

Indien [gedaagde] niet overgaat tot ontruiming, kan een ontruiming in opdracht van de Gemeente er toe leiden dat zij als zaakwaarnemer voor [gedaagde] dient op te treden met betrekking tot het transport en de opslag van haar twee (omvangrijke) boten. Op basis van het ontruimingsvonnis kunnen de eventuele kosten voor transport, stalling en verzekering niet direct op [gedaagde] worden verhaald; daartoe zou wellicht een nieuwe gerechtelijke procedure nodig zijn. De Gemeente heeft daarmee voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij toewijzing van de gevorderde dwangsom. Wel is er aanleiding de dwangsom te matigen zoals hierna vermeld in de beslissing.

4.9.

In onderdeel
V.maakt de Gemeente aanspraak op de gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2020 tot aan het moment van ontruiming. Het is voldoende aannemelijk dat een daartoe strekkende vordering op de voet van artikel 7:225 BW in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat de vordering ook als voorlopige voorziening kan worden toegewezen. De gevorderde rente over de achterstallige termijnen wordt afgewezen, omdat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat zij deze termijnen tijdig heeft betaald. Het terugstorten van die bedragen door de Gemeente kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Met een eenvoudig briefje had de Gemeente [gedaagde] er op kunnen wijzen, dat de bedragen niet werden aangemerkt als huur maar als gebruiksvergoeding.

4.10.

De vorderingen tot betaling van een (voorschot aan) schadevergoeding en contractuele boete (onderdelen
IIIen
IV) worden afgewezen. Voor toewijzing van dergelijke vorderingen in kort geding is uitsluitend plaats als het bestaan en de omvang van de vorderingen in hoge mate aannemelijk zijn, waarbij ook nog de eis geldt dat de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling (het restitutierisico), bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. De hiervoor genoemde vorderingen doorstaan deze toets niet, alleen al omdat onvoldoende is gebleken dat zij een spoedeisend karakter hebben. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de gevorderde schadevergoeding in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. De Gemeente heeft namelijk erkend dat zij ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomsten met [A] (op 16 december 2019) al op de hoogte was van het standpunt van [gedaagde] dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Door alsnog de overeenkomsten met boetebepaling te ondertekenen heeft de Gemeente het (reële) risico aanvaard, dat zij die boete zou verbeuren doordat [gedaagde] het gehuurde niet op 1 februari 2020 zou hebben verlaten en het gehuurde (dus) op die datum niet vrij van huur aan [A] zou kunnen worden geleverd.

4.11.

Omdat partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zodanig worden verdeeld dat ieder van hen de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] om de woning staande en gelegen aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, ontruimd te houden en ter algehele beschikking van de Gemeente te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag, dan wel dagdeel, dat zij in gebreke blijft aan deze verplichting tot ontruiming te voldoen, tot een maximum van € 15.000,-;

veroordeelt [gedaagde] tot voldoening van de verschuldigde gebruiksvergoeding van

€ 996,87 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen, op grond van artikel 7:225 BW, vanaf 1 januari 2020 tot aan de dag van de ontruiming;

verdeelt de proceskosten aldus, dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op vrijdag 20 maart 2020.