Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/346325 / HA ZA 19-322
Vonnis van 26 februari 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. L. Opsteen te [woonplaats] ,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE UDEN,
zetelend te Uden ,
gedaagde,
advocaat mr. M. van Heeren te Breda.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 september 2019;
- het proces-verbaal van comparitie van 13 februari 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. Dit vonnis wordt bij vervroeging uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Op 29 oktober 1992 heeft [eiseres] met haar toenmalige echtgenoot, de heer [A] (hierna: [A] ), van de Gemeente gekocht het perceel, met daarop woonruimte en kantoorruimte, plaatselijk bekend als de [adres] . De kantoorruimte gingen [eiseres] en [A] gebruiken als assurantie- en makelaarskantoor.
2.2.
Achter de [adres] staat een oud schoolgebouw, plaatselijk bekend als het [B] (hierna: het schoolgebouw). Dit perceel was ook in eigendom bij de Gemeente. [eiseres] en [A] wilden het schoolgebouw graag kopen, om op het terrein parkeerplaatsen te realiseren voor het assurantie- en makelaarskantoor. [eiseres] en [A] zijn met de Gemeente een recht van eerste koop overeengekomen met betrekking tot het schoolgebouw. In een brief van 28 oktober 1992 heeft de Gemeente dit als volgt vastgelegd:
“
2. Als de gemeente [woonplaats] voornemens is het schoolgebouw, gelegen achter het pand [adres] , te verkopen, zult u als eerste in de gelegenheid worden gesteld dit pand te kopen.”
2. Als de gemeente [woonplaats] voornemens is het schoolgebouw, gelegen achter het pand [adres] , te verkopen, zult u als eerste in de gelegenheid worden gesteld dit pand te kopen.”
2.3.
Op 4 juni 1993 is de [adres] aan [eiseres] en [A] geleverd.
2.4.
Het schoolgebouw is op een gegeven moment in gebruik genomen door de vereniging de [C] .
2.5.
In een brief van 17 september 1994 heeft de [C] [A] (onder meer) het volgende gestuurd:
“
Bij besluit van B.en W van de gemeente [woonplaats] dd 30 augustus 1994 is aan de [C] [woonplaats] het recht van opstal verleend op een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] ,sectie [X] ,groot ongeveer 330 m2 zoals op de bijgevoegde situatietekening nr.94.26 gerasterd is aangegeven.
Bij besluit van B.en W van de gemeente [woonplaats] dd 30 augustus 1994 is aan de [C] [woonplaats] het recht van opstal verleend op een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] ,sectie [X] ,groot ongeveer 330 m2 zoals op de bijgevoegde situatietekening nr.94.26 gerasterd is aangegeven.
Bij de voorbereidende besprekingen is er door ons opgewezen dat een gedeelte van het terrein bij Uw tuin gevoegd is.[…]
Wij stellen U voor ,jaarlijks bij vooruitbetaling de vergoeding volgens het huidige tarief,dat is f 3,85 excl =f 4,50 incl.BTW,per in gebruik zijnde m2 aan ons over te maken.”
2.6.
[A] heeft hierop in een brief van 30 september 1994 als volgt gereageerd:
“
Hiermee bevestig ik u bovengenoemde brief in goede orde te hebben ontvangen en ga akkoord met de inhoud ervan en tot jaarlijkse vergoeding bij vooruitbetaling te voldoen.”
Hiermee bevestig ik u bovengenoemde brief in goede orde te hebben ontvangen en ga akkoord met de inhoud ervan en tot jaarlijkse vergoeding bij vooruitbetaling te voldoen.”
2.7.
Op 27 oktober 1994 heeft de Gemeente een recht van opstal gevestigd ten behoeve van de [C] op het perceel van het schoolgebouw, voor de duur van (ten minste) 20 jaar.
2.8.
Op 6 december 1999 heeft de Gemeente de eigendom van het perceel van het schoolgebouw aan de [C] overgedragen.
2.9.
[eiseres] en [A] zijn in 2015 gescheiden. [A] is op of omstreeks 6 juli 2019 overleden.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert
Primair1. een verklaring voor recht dat de Gemeente tekort is geschoten in haar verplichting om het perceel [B] aan eiseres aan te bieden toen zij dit perceel wenste te verkopen;
Primair1. een verklaring voor recht dat de Gemeente tekort is geschoten in haar verplichting om het perceel [B] aan eiseres aan te bieden toen zij dit perceel wenste te verkopen;
Subsidiair2. een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld door in strijd met de gesloten overeenkomst niet het perceel [B] aan eiseres aan te bieden toen zij dit perceel wenste te verkopen;
Zowel primair als subsidiair3. vast te stellen dat de Gemeente gehouden is de schade die uit de wanprestatie en/of onrechtmatige daad voortvloeit, te betalen;
4. vast te stellen dat deze aanspraak, voor zover sprake is van een voltooide verjaringstermijn, vanwege een verlenging van de verjaringstermijn op grond van artikel 3:321 lid 1 onder f, niet is verjaard;
5. de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 177.952,68, vermeerderd met wettelijke rente;
4. vast te stellen dat deze aanspraak, voor zover sprake is van een voltooide verjaringstermijn, vanwege een verlenging van de verjaringstermijn op grond van artikel 3:321 lid 1 onder f, niet is verjaard;
5. de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 177.952,68, vermeerderd met wettelijke rente;
6. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
3.2.
De Gemeente betwist dat [eiseres] rechthebbende is op de vordering, nu het voorkeursrecht aan [eiseres] en [A] is verleend en de Gemeente niet weet wie de erfgenamen van [A] zijn. De Gemeente voert verder het verweer dat de vordering van [eiseres] is verjaard. Daarnaast betwist de Gemeente de (omvang van de) door [eiseres] gevorderde schade.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen staat vast dat zij een recht van eerste koop (voorkeursrecht) zijn overeengekomen en dat de Gemeente haar verplichting op grond van dit recht van eerste koop niet is nagekomen. [eiseres] stelt hierdoor schade te hebben geleden.
4.2.
Volgens de Gemeente is de door [eiseres] gestelde vordering tot schadevergoeding verjaard. [eiseres] is op 17 september 1994 (de datum van de brief van de [C] ) bekend geraakt met de vestiging van het recht van opstal ten behoeve van de [C] . Die vestiging is de schadeveroorzakende omstandigheid als bedoeld in artikel 3:310 lid 1 BW. De verjaringstermijn is verstreken op 17 september 1999 (termijn van vijf jaar), dan wel op 17 september 2014 (termijn van twintig jaar), aldus de Gemeente.
4.3.
[eiseres] betwist dat de vordering is verjaard. Zij heeft medio juli 2018 pas ontdekt dat de Gemeente het perceel van het schoolgebouw aan de [C] heeft verkocht. Het schadeveroorzakende feit is de eigendomsoverdracht van de grond op 6 december 1999. De verjaringstermijn van twintig jaar verstreek pas op 6 december 2019 (dus na het uitbrengen van de dagvaarding). Als de Gemeente de overeenkomst was nagekomen, dan had [eiseres] al die jaren de beschikking gehad over de grond en had zij daarop de geplande parkeerplaatsen kunnen realiseren, aldus [eiseres] .
4.4.
In artikel 3:310 lid 1 BW is bepaald dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden, en in ieder geval door verloop van twintig jaren na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt.
4.5.
De gestelde schade bestaat uit (de financiële gevolgen van) het niet kunnen realiseren van parkeerplaatsen op het perceel van het schoolgebouw. De rechtbank is met de Gemeente van oordeel dat [eiseres] met deze schade bekend is geworden toen haar bekend werd dat een recht van opstal was verleend aan de [C] . Op dat moment wist [eiseres] namelijk dat de Gemeente in strijd met het overeengekomen voorkeursrecht had gehandeld en zij daardoor de gewenste parkeerplaatsen niet kon realiseren.
4.6.
Voor zover [eiseres] stelt dat het vestigen van het opstalrecht zonder dit eerst aan haar aan te bieden, niet in strijd was met het voorkeursrecht, volgt de rechtbank dit niet.
Het recht van eerste koop is overeengekomen als oplossing voor het parkeerprobleem, zo heeft [eiseres] ter zitting verklaard. [eiseres] en [A] wensten parkeerplaatsen te realiseren op het perceel van het schoolgebouw en om die reden werd een recht van eerste koop aan [eiseres] en [A] gegeven. Hieruit volgt dat het de bedoeling van partijen is geweest dat (ook) het vestigen van een opstalrecht eerst aan [eiseres] en [A] had moeten worden aangeboden. Door dit na te laten en het verlenen van het recht van opstal aan een ander, kon [eiseres] de gewenste parkeerplaatsen immers niet realiseren. Deze bedoeling van partijen volgt ook uit de brief van 28 oktober 1992. Daarin staat dat als de Gemeente
het schoolgebouwwenst te verkopen, eerst [eiseres] en [A] in de gelegenheid worden gesteld
dit pandte kopen. Middels het verlenen van een opstalrecht wordt feitelijk de opstal (het schoolgebouw) verkocht. Dat het opstalrecht niet eeuwigdurend is gevestigd, maakt dit niet anders. Het recht van opstal is voor lange duur, namelijk voor ten minste twintig jaar (tot ten minste 2014), gevestigd. Dat het de bedoeling van partijen was dat [eiseres] op zijn vroegst in 2014 een beroep kon doen op haar recht van eerste koop en dus dan pas de parkeerplaatsen kon realiseren, is niet gesteld of gebleken. Dit is ook niet logisch, aangezien [eiseres] de parkeerplaatsen wenste te realiseren ten behoeve van het assurantie-/makelaarskantoor dat vanaf (circa) 1994 op de [adres] zat.
Het recht van eerste koop is overeengekomen als oplossing voor het parkeerprobleem, zo heeft [eiseres] ter zitting verklaard. [eiseres] en [A] wensten parkeerplaatsen te realiseren op het perceel van het schoolgebouw en om die reden werd een recht van eerste koop aan [eiseres] en [A] gegeven. Hieruit volgt dat het de bedoeling van partijen is geweest dat (ook) het vestigen van een opstalrecht eerst aan [eiseres] en [A] had moeten worden aangeboden. Door dit na te laten en het verlenen van het recht van opstal aan een ander, kon [eiseres] de gewenste parkeerplaatsen immers niet realiseren. Deze bedoeling van partijen volgt ook uit de brief van 28 oktober 1992. Daarin staat dat als de Gemeente
het schoolgebouwwenst te verkopen, eerst [eiseres] en [A] in de gelegenheid worden gesteld
dit pandte kopen. Middels het verlenen van een opstalrecht wordt feitelijk de opstal (het schoolgebouw) verkocht. Dat het opstalrecht niet eeuwigdurend is gevestigd, maakt dit niet anders. Het recht van opstal is voor lange duur, namelijk voor ten minste twintig jaar (tot ten minste 2014), gevestigd. Dat het de bedoeling van partijen was dat [eiseres] op zijn vroegst in 2014 een beroep kon doen op haar recht van eerste koop en dus dan pas de parkeerplaatsen kon realiseren, is niet gesteld of gebleken. Dit is ook niet logisch, aangezien [eiseres] de parkeerplaatsen wenste te realiseren ten behoeve van het assurantie-/makelaarskantoor dat vanaf (circa) 1994 op de [adres] zat.
4.7.
Doordat de Gemeente tekort is geschoten in haar verplichting om het opstalrecht eerst aan [eiseres] aan te bieden, kon [eiseres] geen parkeerplaatsen realiseren en heeft zij de gestelde schade geleden. De vermeende schade is niet pas veroorzaakt op 6 december 1999. Ook als de Gemeente in 1999 de koop van het perceel aan [eiseres] had aangeboden, had [eiseres] de parkeerplaatsen niet kunnen realiseren, omdat er een opstalrecht rustte op het perceel.
4.8. Vaststaat dat [eiseres] de brief van 17 september 1994 van de Gemeente heeft ontvangen en vanaf dat moment bekend was met de verlening van het opstalrecht. [eiseres] had de brief in ieder geval op 30 september 1994 ontvangen, zo blijkt uit de brief die [A] op die datum aan de [C] heeft gestuurd. Dit is door [eiseres] ook niet betwist. Niet is geschil is dat [eiseres] er op dat moment ook mee bekend was dat de Gemeente de daarvoor aansprakelijke (rechts)persoon was. De vijfjarige verjaringstermijn is dus gaan lopen op 30 september 1994 en voltooid op 30 september 1999. De vordering tot schadevergoeding van [eiseres] is dus verjaard.
4.8. Vaststaat dat [eiseres] de brief van 17 september 1994 van de Gemeente heeft ontvangen en vanaf dat moment bekend was met de verlening van het opstalrecht. [eiseres] had de brief in ieder geval op 30 september 1994 ontvangen, zo blijkt uit de brief die [A] op die datum aan de [C] heeft gestuurd. Dit is door [eiseres] ook niet betwist. Niet is geschil is dat [eiseres] er op dat moment ook mee bekend was dat de Gemeente de daarvoor aansprakelijke (rechts)persoon was. De vijfjarige verjaringstermijn is dus gaan lopen op 30 september 1994 en voltooid op 30 september 1999. De vordering tot schadevergoeding van [eiseres] is dus verjaard.
4.9.
Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat als niet vast was komen te staan dat [eiseres] op 30 september 1994 bekend is geraakt met de schade en de aansprakelijke persoon, er een verjaringstermijn van twintig jaar geldt vanaf de schadeveroorzakende gebeurtenis. De schadeveroorzakende gebeurtenis is de verlening van het recht van opstal op 30 augustus 1994. De verjaring is in dat geval ook voltooid, namelijk op 30 augustus 2014. Bovendien is door de Gemeente gesteld en door [eiseres] niet, althans onvoldoende, betwist dat [eiseres] middels de nieuwsbrief van de [C] eind 1999 bekend is geraakt met het feit dat de eigendom van het perceel [B] per 6 december 1999 is overgedragen. Ook als de stelling van [eiseres] dat 6 december 1999 de schadeveroorzakende gebeurtenis heeft plaatsgevonden wordt gevolgd, is sprake van een voltooide verjaring, namelijk eind 2004.
4.10.
De stelling van [eiseres] dat als een voltooide verjaring wordt aangenomen, dit niet aan haar kan worden tegengeworpen op grond van artikel 3:321 lid 1 onder f BW, slaagt niet. In dat artikel is bepaald dat een grond voor verlenging van de verjaringstermijn bestaat tussen de schuldeiser en zijn schuldenaar die opzettelijk het bestaan van de schuld of de opeisbaarheid daarvan verborgen houdt. Door [eiseres] zijn geen, althans onvoldoende, feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de Gemeente opzettelijk de schuld verborgen heeft gehouden. Deze stelling is dus onvoldoende onderbouwd.
4.11.
De vordering tot schadevergoeding is dus verjaard. De vordering vast te stellen dat de Gemeente schadeplichtig is, de vordering vast te stellen dat de aanspraak op grond van artikel 3:321 lid 1 onder f, niet is verjaard en de vordering tot betaling van schadevergoeding (3 tot en met 5) zullen worden afgewezen. Bij de gevorderde verklaringen van recht (1 en 2) heeft [eiseres] geen belang nu sprake is van verjaring, zodat ook die vorderingen niet toewijsbaar zijn.
4.12.
Omdat het beroep op verjaring slaagt, behoeven de overige verweren van de Gemeente geen bespreking meer.
4.13.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 4.030,00
- salaris advocaat
3.414,00(2,0 punt × tarief € 1.707,00)
3.414,00(2,0 punt × tarief € 1.707,00)
Totaal € 7.444,00
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 7.444,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2020.