ECLI:NL:RBOBR:2019:4897

• Datum uitspraak: 22 augustus 2019
• Publicatiedatum: 22 augustus 2019
• Zaaknummer: 18/2642
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I. Boekhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak en planschade

In deze zaak heeft de rechtbank Oost-Brabant op 22 augustus 2019 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, gelegen in Geldrop-Mierlo. Eiser, eigenaar van een semibungalow, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 422.000 per waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en voerde aan dat er plannen in de omgeving waren die geleid hadden tot planschade van € 11.700. Daarnaast betwistte hij de door verweerder gehanteerde woninginhoud van 557 m³ en stelde dat deze slechts 324 m³ zou bedragen. Verweerder, de heffingsambtenaar, had in beroep de inhoud van de woning opnieuw berekend en kwam tot de conclusie dat de waarde van de woning € 399.000 moest zijn. De rechtbank oordeelde dat verweerder voldoende aannemelijk had gemaakt dat deze waarde niet te hoog was en verklaarde het beroep van eiser gegrond. De rechtbank vernietigde de bestreden uitspraak en stelde de WOZ-waarde vast op € 399.000, waarbij de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig werd verminderd. Tevens werd verweerder opgedragen het griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/2642

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2019 in de zaak tussen

[naam] , te [plaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder

(gemachtigde: I.J. Cramer).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 422.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 17 september 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft na het verweerschrift een reactie daarop ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2019. Eiser is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een semibungalow uit 1962. De woning bestaat, naast een hoofdbouw, nog uit een garage (55 m²) en een berging (20 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.326 m².

Geschil en beoordeling

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, waarbij rekening wordt gehouden met de als gevolg van de uitbreidingsplannen in de directe omgeving van zijn woning geleden planschade van € 11.700 en de in dat kader uitgevoerde hertaxatie waarbij de waarde van zijn woning is getaxeerd op € 378.300. Ook vindt eiser de WOZ-waardestijging ten opzichte van 2016 (toen was de WOZ-waarde nog € 319.000) niet reëel. Verder stelt eiser dat de door verweerder gehanteerde woninginhoud van 557 m3 niet juist is. Volgens eiser bedraagt de inhoud circa 324 m3, waarbij 60 m3 van de vliering niet is meegerekend, omdat die niet bruikbaar is. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten hoger zijn aangeschreven qua ligging.

4. Verweerder heeft in beroep de inhoud van de woning opnieuw berekend. Omdat de inhoud 510 m3 blijkt te zijn, is verweerder tot de conclusie gekomen dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld en € 399.000 moet zijn.

5. Nu verweerder de in de bestreden uitspraak gehandhaafde WOZ-waarde van € 422.000 niet langer voorstaat, is het beroep om die reden gegrond en zal de bestreden uitspraak worden vernietigd.

6. De rechtbank zal hierna beoordelen of de door verweerder in beroep voorgestane waarde van € 399.000 niet te hoog is. Daarbij zij wat de inhoud van de woning betreft opgemerkt, dat eiser in zijn reactie op het verweerschrift weliswaar heeft gesteld dat verweerder nog steeds van verkeerde gegevens uitgaat, maar die stelling niet verder heeft toegelicht en niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van bouwtekeningen. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de door verweerder opnieuw berekende inhoud van 510 m3.

7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

8. Voor zover eiser heeft verwezen naar de voor het belastingjaar 2016 vastgestelde waarde, slaagt die beroepsgrond niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde toegekend per een eerdere waardepeildatum is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ.

9. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in een waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten: [adres 2] , [adres 2] en [nummer] , alle gelegen in [plaats] .

10. De rechtbank acht deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Ook blijkt uit de waardematrix die verweerder heeft overgelegd en de toelichting op zitting, dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals ten aanzien van inhoud, bijgebouwen, staat van onderhoud, etc. Voor zover eiser tegen de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten heeft ingebracht dat deze qua ligging hoger staan aangeschreven dan eisers woning, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft voor alle objecten dezelfde grondstaffel gebruikt. Dat is volgens verweerders gemachtigde ook terecht, omdat voor alle objecten geldt dat ze in [plaats] zijn gelegen en er geen sprake is van grote verschillen. Nu wat betreft de ligging van de woning van eiser geen sprake is van een bijzondere omstandigheid, zoals ligging langs een spoor, bedrijf of snelweg, was er geen aanleiding om van de grondstaffel af te wijken, aldus verweerders gemachtigde op de zitting. De rechtbank acht deze toelichting toereikend en heeft daarbij meegenomen dat eiser zijn stelling in het geheel niet heeft toegelicht of onderbouwd. De rechtbank heeft geen reden te oordelen dat verweerder onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de ligging van eisers woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten in zijn waardebepaling.

10. Voor zover eiser zich beroept op de geleden planschade en de in dat kader uitgevoerde taxatie, overweegt de rechtbank dat uit de overgelegde brief van eiser van 18 april 2010 valt af te leiden dat deze planschade en taxatie zich ver vóór de waardepeildatum hebben afgespeeld. Reeds gezien dit tijdsverloop bestaat geen grond deze planschade en de daarbij uitgevoerde taxatie nog een rol te laten spelen bij de beoordeling van de waarde per
1 januari 2017. De waarde van de woning van eiser moet immers door vergelijking worden bepaald, waarbij alleen de feitelijke toestand en de marktomstandigheden op en rond de waardepeildatum van belang zijn. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 april 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3144). Dat de toegekende planschadevergoeding nog (steeds) niet is uitgekeerd, staat verder los van de waardebepaling op grond van de Wet WOZ.

12. De voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep bepleite waarde van
€ 399.000 voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017, niet te hoog is.

13. Eiser heeft de door hem bepleite waarde, waarbij de rechtbank aanneemt dat eiser meent dat de WOZ-waarde voor zijn woning € 378.300 zou moeten bedragen, niet aannemelijk gemaakt.

13. De rechtbank zal op grond van bovenstaande overwegingen de waarde voor eisers woning per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het belastingjaar 2018 vaststellen op

€ 399.000.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

16. Voor een (verdere) proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vast op € 399.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 augustus 2019.

De griffier is verhinderd rechter

deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.