Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/1735T
tussenuitspraak van de meervoudige kamer van 20 augustus 2019 in de zaak tussen
[naam] en [naam] , te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. M. Brüll),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigden: mr. J.W.M. Hagelaars en H.W. van den Reek).
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder een aanvraag van eisers om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 3 december 2015 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het besluit van 3 december 2015 bij uitspraak van 30 mei 2017 vernietigd (ECLI:NL:RBOBR:2017:2898) en verweerder opgedragen een nieuw besluit te nemen.
Bij besluit van 25 mei 2018, verzonden 12 juni 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard en besloten aan eisers een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 86.760,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot de dag van uitbetaling.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2019. Voor eisers zijn
[naam] en [naam] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
[naam] en [naam] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten1.1 Eisers zijn sinds 10 december 1999 eigenaar van het perceel Woensel sectie A, nummer [nummer] , te Eindhoven. Op 31 juli 2014 hebben zij verweerder verzocht om een tegemoetkoming in planschade in verband met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” op 18 juni 2009. Eisers stellen planschade te lijden doordat ongeveer de helft van het perceel waarop voorheen een bedrijfsbestemming rustte, is gewijzigd in een groenbestemming.
1.2
Aan het perceel was onder het voorheen geldende bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht”, vastgesteld op 4 september 1997, de uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” toegekend. Op het deel van het perceel waarop de bestemming “Transport en distributiedoeleinden II” rustte, zouden na uitwerking gebouwen mogen worden opgericht voor transport- en distributiedoeleinden van 20 meter hoog. Verder zou er een ontsluitingsweg op het noordoostelijk deel van het perceel van eisers mogen worden aangelegd ter plaatse van de aanduiding ‘Globale primaire en secundaire ontsluiting’. Tussen het perceel van eisers en het toenmalige tracé van de Tilburgseweg (inmiddels de rijksweg A2) lag er een strook grond dat was bestemd tot “Groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone”.
Onder het daarvoor geldende bestemmingsplan “Acht-Noord B” rustte op het perceel de bestemming “Agrarisch gebied”.
In het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” is aan een 5.528 m² groot deel van het perceel de bestemming “Groen G” toegekend en aan een 1.778 m² groot deel de bestemming “Verkeer-Weg (V-W)”. Het resterende deel van het perceel (5.790 m2) is bestemd tot “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)”.
Op 4 oktober 2011 is vervolgens het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009” vastgesteld, dat op 3 december 2014 onherroepelijk is geworden. In dit bestemmingsplan hebben de gronden nagenoeg dezelfde bestemming als in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord”.
De noordwestelijke hoek van het perceel van eisers, dat in het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht“ was aangeduid met “Groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone’ is inmiddels door de Staat onteigend in verband met de verbreding van de Rijksweg A2.
Onder het daarvoor geldende bestemmingsplan “Acht-Noord B” rustte op het perceel de bestemming “Agrarisch gebied”.
In het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” is aan een 5.528 m² groot deel van het perceel de bestemming “Groen G” toegekend en aan een 1.778 m² groot deel de bestemming “Verkeer-Weg (V-W)”. Het resterende deel van het perceel (5.790 m2) is bestemd tot “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)”.
Op 4 oktober 2011 is vervolgens het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009” vastgesteld, dat op 3 december 2014 onherroepelijk is geworden. In dit bestemmingsplan hebben de gronden nagenoeg dezelfde bestemming als in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord”.
De noordwestelijke hoek van het perceel van eisers, dat in het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht“ was aangeduid met “Groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone’ is inmiddels door de Staat onteigend in verband met de verbreding van de Rijksweg A2.
Adviezen SAOZ1.3 Verweerder heeft naar aanleiding van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade advies gevraagd aan de SAOZ. De rechtbank heeft bij uitspraak van 30 mei 2017 - kort samengevat- overwogen dat het rapport van SAOZ op een ondeugdelijke planvergelijking berustte. De uit te werken bestemmingen hadden in de planvergelijking moeten worden betrokken. In de planvergelijking zou de redelijk te verwachten invulling van de uit te werken bestemming “Transport – en distributiedoeleinden II” onder het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” moeten worden vergeleken met de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel van eiseres onder het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord”. Naar aanleiding van die uitspraak heeft verweerder SAOZ opnieuw om advies gevraagd. In april 2018 heeft SAOZ, nadat verweerder en eisers in de gelegenheid zijn gesteld om op het concept “Nader advies planschade” te reageren, een definitief advies uitgebracht. SAOZ heeft in het “Nader advies planschade” een vergelijking gemaakt tussen enerzijds een redelijke invulling van de uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” op grond van het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” (het oude planologische regime) en anderzijds het regime van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC Noord” bestaande uit de bestemmingen “Groen”, “Verkeer”-Weg” en “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)” (het nieuwe planologische regime). Wat de redelijkerwijs te verwachten invulling van de planologische mogelijkheden onder het oude regime betreft, stelt de SAOZ dat het perceel in redelijkheid kon worden gebruikt als bedrijventerrein, één en ander met in achtneming van de aanduiding op het perceel van aanvrager ten behoeve van de ontsluiting van 2 x 2 rijstroken als ook een strook groengebied parallel aan de Tilburgseweg met een gemiddelde breedte van 100 meter
.Daarbij gaat SAOZ uit van de situering van het oude tracé van de Tilburgseweg. Vervolgens komt SAOZ tot de vaststelling dat in het nieuwe regime een gedeelte van het perceel van aanvrager met een oppervlakte van 5.528 m2 een groenbestemming heeft gekregen, een gedeelte met een oppervlakte van 1.778 m2 een verkeersbestemming en de resterende gronden (5.790 m2) een uit te werken bedrijvenbestemming. Met betrekking tot de gronden van aanvrager waaraan in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” de bestemmingen “Groen” en “Verkeer-Weg” zijn toegekend, is volgens SAOZ sprake van een planologisch nadelige situatie. De uit te werken bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)” levert in vergelijking met de op grond van het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” echter geen planologisch nadelige situatie op. SAOZ waardeert de onroerende zaak - de mutatie weggedacht - per peildatum 12 juni 2009 op € 327.450,-. Daarbij heeft SAOZ een waarde van € 25,- per m2 gehanteerd, omdat per peildatum sprake was van ruwe bouwgrond en deze prijs is gehanteerd bij het rapport van de Rechtbankdeskundigen van 20 november 2011 over de gronden binnen het complex GDC Acht. Ook is uitgegaan van de drukkende werking van de uit te werken gronden vanwege de aanwezigheid van het formele bouwverbod. SAOZ heeft daarbij geen onderscheid in waarde gemaakt tussen de gronden met een groen-, verkeers- of bedrijfsbestemming, omdat deze gronden volgens SAOZ zodanig met elkaar zijn verbonden dat zij niet zonder elkaar kunnen. De waarde van de onroerende zaak na de mutatie heeft SAOZ per peildatum 12 juni 2009 gewaardeerd op € 152.058,-. Hierbij is ten aanzien van de gronden met de bestemming “Groen G”, “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)” en “Verkeer-Weg” een waarde per m2 gehanteerd van respectievelijk € 1,-, € 25,- en € 1,-. De SAOZ heeft op grond van deze waarderingen geconcludeerd dat de waarde van het perceel van aanvragers is gedaald met een bedrag van (afgerond) € 175.400,-. SAOZ adviseert dit bedrag volledig als tegemoetkoming in planschade aan aanvragers uit te keren.
.Daarbij gaat SAOZ uit van de situering van het oude tracé van de Tilburgseweg. Vervolgens komt SAOZ tot de vaststelling dat in het nieuwe regime een gedeelte van het perceel van aanvrager met een oppervlakte van 5.528 m2 een groenbestemming heeft gekregen, een gedeelte met een oppervlakte van 1.778 m2 een verkeersbestemming en de resterende gronden (5.790 m2) een uit te werken bedrijvenbestemming. Met betrekking tot de gronden van aanvrager waaraan in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” de bestemmingen “Groen” en “Verkeer-Weg” zijn toegekend, is volgens SAOZ sprake van een planologisch nadelige situatie. De uit te werken bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)” levert in vergelijking met de op grond van het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” echter geen planologisch nadelige situatie op. SAOZ waardeert de onroerende zaak - de mutatie weggedacht - per peildatum 12 juni 2009 op € 327.450,-. Daarbij heeft SAOZ een waarde van € 25,- per m2 gehanteerd, omdat per peildatum sprake was van ruwe bouwgrond en deze prijs is gehanteerd bij het rapport van de Rechtbankdeskundigen van 20 november 2011 over de gronden binnen het complex GDC Acht. Ook is uitgegaan van de drukkende werking van de uit te werken gronden vanwege de aanwezigheid van het formele bouwverbod. SAOZ heeft daarbij geen onderscheid in waarde gemaakt tussen de gronden met een groen-, verkeers- of bedrijfsbestemming, omdat deze gronden volgens SAOZ zodanig met elkaar zijn verbonden dat zij niet zonder elkaar kunnen. De waarde van de onroerende zaak na de mutatie heeft SAOZ per peildatum 12 juni 2009 gewaardeerd op € 152.058,-. Hierbij is ten aanzien van de gronden met de bestemming “Groen G”, “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)” en “Verkeer-Weg” een waarde per m2 gehanteerd van respectievelijk € 1,-, € 25,- en € 1,-. De SAOZ heeft op grond van deze waarderingen geconcludeerd dat de waarde van het perceel van aanvragers is gedaald met een bedrag van (afgerond) € 175.400,-. SAOZ adviseert dit bedrag volledig als tegemoetkoming in planschade aan aanvragers uit te keren.
Bestreden besluit2. In het bestreden besluit heeft verweerder het advies van SAOZ niet geheel overgenomen. Verweerder stelt hierover dat onder het oude planologische regime naar redelijke verwachting een ontsluitingsweg en een groenstrook parallel aan de Tilburgseweg met een gemiddelde breedte van 100 meter zou kunnen komen en dat deze verwachting ook is uitgekomen. Deze gronden hebben in het nieuwe planologische regime namelijk een groen- dan wel verkeersbestemming gekregen. Over de verkeersbestemming heeft verweerder opgemerkt dat de uiteindelijke bestemming zelfs voordeliger is dan de redelijke invulling van het oude planologische regime, omdat de gronden in het nieuwe regime niet zijn bestemd voor een ontsluitingsweg van 2 x 2 rijstroken maar voor 2 x 1 rijstrook.
Ten aanzien van de groenbestemming heeft verweerder gesteld dat die in het nieuwe planologische regime nadeliger uitpakt dan de redelijke invulling van de uit te werken bestemming in het oude planologische regime omdat een extra oppervlak van 3.615 m2 de bestemming “Groen G” heeft gekregen. Alleen met betrekking tot deze 3.615 m2 is sprake van een planologisch nadeel, aldus verweerder, omdat deze oppervlakte in het oude planologische regime de uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” had en in het nieuwe planologische regime de bestemming “Groen G”. Verweerder kan de conclusie van de SAOZ ten aanzien van deze bestemmingswijzigingen dan ook niet plaatsen. Verweerder heeft bij het bepalen van de tegemoetkoming gerekend met een prijs van € 24,- per m2 vanwege de resterende waarde van € 1,- per m2 voor de gronden met een groen- of verkeersbestemming.
Ten aanzien van de groenbestemming heeft verweerder gesteld dat die in het nieuwe planologische regime nadeliger uitpakt dan de redelijke invulling van de uit te werken bestemming in het oude planologische regime omdat een extra oppervlak van 3.615 m2 de bestemming “Groen G” heeft gekregen. Alleen met betrekking tot deze 3.615 m2 is sprake van een planologisch nadeel, aldus verweerder, omdat deze oppervlakte in het oude planologische regime de uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” had en in het nieuwe planologische regime de bestemming “Groen G”. Verweerder kan de conclusie van de SAOZ ten aanzien van deze bestemmingswijzigingen dan ook niet plaatsen. Verweerder heeft bij het bepalen van de tegemoetkoming gerekend met een prijs van € 24,- per m2 vanwege de resterende waarde van € 1,- per m2 voor de gronden met een groen- of verkeersbestemming.
Onbetwiste uitgangspunten3.1 De rechtbank had in de vorige uitspraak al geoordeeld dat een planvergelijking moest worden gemaakt tussen het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” en het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord”. Er hoeft geen vergelijking tussen het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” en “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009” te worden gemaakt gezien de geringe verschillen wat betreft de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden tussen beide plannen.
3.2
Verder is niet in geschil dat er geen planologisch nadeel volgt uit de vergelijking tussen de uit te werken bestemming “Transport- en distributiedoeleinden II” op grond van het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” en de uit te werken bestemming “Bedrijventerrein – Uit te werken (BT-U)” op grond van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord”. Partijen zijn het er over eens dat in het kader van de redelijkerwijs te verwachten invulling van de uit te werken bestemming in het oude regime kan worden gedifferentieerd per bestemming in delen die wel en die niet voor bebouwing in aanmerking zouden zijn gekomen en dat aan ieder deel een afzonderlijke waarde kan worden toegekend. Dit gezamenlijke uitgangspunt wijkt af van het advies van de SAOZ, waarin aan alle gronden één waarde is toegekend, maar is in lijn met het bestreden besluit, waarbij binnen het perceel van eisers wat betreft het planologisch nadeel onderscheid is gemaakt tussen diverse gronden.
Ook zijn eisers het eens met verweerder dat de grenzen van de nieuwe verkeersbestemming overeenkomen met de redelijke invulling van de hoofdontsluiting onder het oude planologische regime, waaronder de 2 x 2 rijstroken.
Tenslotte kunnen eisers zich ook vinden in de door SAOZ gehanteerde oppervlaktes in het nieuwe planologische regime voor de groen- en verkeersbestemming en de uit te werken bedrijvenbestemming.
Ook zijn eisers het eens met verweerder dat de grenzen van de nieuwe verkeersbestemming overeenkomen met de redelijke invulling van de hoofdontsluiting onder het oude planologische regime, waaronder de 2 x 2 rijstroken.
Tenslotte kunnen eisers zich ook vinden in de door SAOZ gehanteerde oppervlaktes in het nieuwe planologische regime voor de groen- en verkeersbestemming en de uit te werken bedrijvenbestemming.
Gronden van beroep
4. Eisers stellen dat de hoogte van de tegemoetkoming in planschade substantieel te laag is. Zij betogen dat een bedrag van € 701.760,- (exclusief rente) vergoed had dienen te worden. Daarbij verwijzen zij naar het door hen in geding gebrachte tegenadvies van Van Ameyde Waarderingen van 21 januari 2019. De gronden van eisers zien op de omvang van het gebied ten aanzien waarvan sprake is van planologisch nadeel en op de waardering door SAOZ van hun gronden. De rechtbank zal deze gronden en de reactie daarop van verweerder na elkaar bespreken.
5.1
Eisers stellen dat verweerder de oppervlakte van het perceelsgedeelte waar planologische mogelijkheden zijn vervallen verkeerd heeft bepaald. Volgens eisers had verweerder moeten uitgaan van een perceelsgedeelte van 5.528 m2 in plaats van 3.615 m2. Volgens eisers gaat verweerder uit van een te brede groenstrook die bij de uitwerking moest worden aangebracht tussen de Tilburgseweg en het beoogde bedrijventerrein. Eisers vinden dat voor de breedte van de groenstrook moet worden gerekend vanaf de as van de Tilburgseweg, in plaats van evenwijdig van de Tilburgse weg zoals verweerder heeft gedaan. Ook stellen zij dat bij hun perceel de groenstrook wat smaller mocht zijn en ten zuiden van hun perceel wat breder, zodat gemiddeld een strook groen van 100 meter breedte zou bestaan. Dit is ook logisch, aldus eisers, omdat er dan voor hen nog een enigszins bruikbaar perceel zou overblijven. Zij baseren zich op artikel 4 van de voorschriften van het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht”.
5.2
Verweerder heeft hierover gesteld dat onder het bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” niet bekend was welke gronden bij uitwerking de bestemming groen, verkeer, etc. zouden krijgen. Het lag volgens verweerder bepaald niet voor de hand dat de groenbestemmingen zouden worden beperkt tot de in het bestemmingsplan al als concreet “Groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone” bestemde gronden. Niet voor niets is in de uitwerkingsregels een regel over het realiseren van een groenstrook van gemiddeld 100 meter breedte opgenomen. Verweerder acht het niet realistisch om op voorhand uit te gaan van een redelijk te verwachten invulling waarbij de ontwikkelmogelijkheden van het perceel van eisers zoveel mogelijk zouden worden behouden. Het bestemmingsplan was bedoeld om (op termijn) de vestiging van goederendistributiecentra mogelijk te maken en het perceel van eiseres zou niet noodzakelijkerwijs afzonderlijk worden ontwikkeld, maar eerder als onderdeel van (een) grotere kavel(s) voor distributie. Ter zitting heeft verweerder in aanvulling hierop gesteld dat hem geen stukken bekend zijn, zoals bijvoorbeeld de toelichting van het bestemmingsplan, die een andere invulling mogelijk maken bij het oude plan.
5.3
Op grond van artikel 4.2 van het bestemmingsplan “Goederen distributiecentrum Acht” werken burgemeester en wethouders op grond van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening deze bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:
(…);
f. parallel aan de Tilburgseweg en Postkoetsweg dient een strook te worden bestemd tot groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone, op zodanige wijze dat met inbegrip van de in artikel 6 bedoelde gronden een strook ontstaat van gemiddeld 100 meter breedte.
(…);
f. parallel aan de Tilburgseweg en Postkoetsweg dient een strook te worden bestemd tot groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone, op zodanige wijze dat met inbegrip van de in artikel 6 bedoelde gronden een strook ontstaat van gemiddeld 100 meter breedte.
5.4
De rechtbank is van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag wat een redelijkerwijs te verwachten uitwerking van het bestemmingsplan zou zijn geweest, moet worden uitgegaan van een groenstrook van 100m breedte, ook ter hoogte van eisersʼ perceel. Weliswaar is de door eisers gewenste invulling niet uitgesloten, maar dat geldt ook voor een andere nadeligere (ongewenste) invulling. Gegeven de kennelijke bedoeling van artikel 4.2, onder f, van de planvoorschriften om een strook evenwijdig aan te brengen tussen de Tilburgseweg en de bedrijfsbebouwing, moet het ervoor worden gehouden dat bij een redelijke invulling van de uitwerkingsregels, bij de uitwerking van het bestemmingsplan slechts in zeer geringe mate afwijkingen van de breedte van 100m zouden zijn aangebracht. Eisers hebben ter zitting aangegeven dat zij zich hier in kunnen vinden.
Dan blijft wel de vraag vanaf welk punt moet worden gemeten: vanaf de as van de (oude) Tilburgseweg of de rand van de Tilburgseweg. De rechtbank is van oordeel dat van de rand moet worden uitgegaan. Zij leidt dat af uit het feit dat op grond van artikel 4.2, onder f, van het bestemmingsplan de groenstrook “parallel” aan de Tilburgseweg moet worden aangebracht. Dat is niet de as van de weg. Verder moet de groenstrook op grond van artikel 4.2, onder f, zodanig worden aangebracht dat een strook van (gemiddeld) 100m ontstaat. Als de breedte van de groenstrook vanuit de as van de Tilburgseweg wordt berekend, kan geen strook van 100m ontstaan, omdat deze dan deels op gronden met de verkeersbestemming zou zijn gelegen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook met een groenstrook van 100m een bruikbaar perceel voor eisers zou zijn overgebleven. Verweerder heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat alleen met betrekking tot 3.615 m2 van het perceel van eisers sprake is van een planologisch nadeel.
Dan blijft wel de vraag vanaf welk punt moet worden gemeten: vanaf de as van de (oude) Tilburgseweg of de rand van de Tilburgseweg. De rechtbank is van oordeel dat van de rand moet worden uitgegaan. Zij leidt dat af uit het feit dat op grond van artikel 4.2, onder f, van het bestemmingsplan de groenstrook “parallel” aan de Tilburgseweg moet worden aangebracht. Dat is niet de as van de weg. Verder moet de groenstrook op grond van artikel 4.2, onder f, zodanig worden aangebracht dat een strook van (gemiddeld) 100m ontstaat. Als de breedte van de groenstrook vanuit de as van de Tilburgseweg wordt berekend, kan geen strook van 100m ontstaan, omdat deze dan deels op gronden met de verkeersbestemming zou zijn gelegen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook met een groenstrook van 100m een bruikbaar perceel voor eisers zou zijn overgebleven. Verweerder heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat alleen met betrekking tot 3.615 m2 van het perceel van eisers sprake is van een planologisch nadeel.
6.1
Eisers zijn het eens met de SAOZ dat het perceel onder het oude planologische regime moet worden gezien als ‘ruwe bouwgrond’. De SAOZ heeft volgens hen echter niet kunnen aansluiten bij het rapport van de Rechtbankdeskundigen van 20 november 2011. Dit is een taxatie in het kader van de onteigening van gronden in de groenzone en dat hier niet aan de orde is. Eisers wijzen op de “Vestigingswijzer Brabant” uit 2001/2002, waaruit blijkt dat in 2002 voor GDC Acht uitgifteprijzen werden gehanteerd van € 108,- tot € 117,- m2. Naar aanleiding van dit rapport hebben eisers een nadere marktverkenning laten verrichten door VSR vastgoed advies. Uit dit advies volgt dat per peildatum 2009 dient te worden uitgegaan van een waarde per m2 van € 150,-.
6.2
Verweerder stelt dat het om gronden gaat die niet ontsloten zijn en waar geen voorzieningen zoals elektra, water, riolering etc. voorhanden zijn. Hierdoor zijn deze gronden niet uitgeefbaar, zodat deze een heel ander prijsniveau hebben dan uitgeefbare grond. De marktverkenning die eisers hebben laten verrichten, waarin uitgeefbare grond op € 150,- per m2 wordt gewaardeerd, biedt dus geen enkel relevant perspectief op de benadering van SAOZ. Verweerder stelt dat hij hierom van de waardering van SAOZ mocht uitgaan en aan eisers redelijkerwijs een tegemoetkoming heeft kunnen toekennen van
€ 86.760,00.
6.3
Volgens vaste rechtspraak, waaronder de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), mag het bestuursorgaan, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
6.4
De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht heeft gesteld dat de waarde van de gronden onder het oude planologische regime niet op één lijn is te stellen met de uitgifteprijs van gronden. Bij een uitgifteprijs zijn de kosten inbegrepen die zijn gemaakt voor de genoemde voorzieningen van openbaar nut. Verder is niet duidelijk of de genoemde uitgifteprijzen betrekking hebben op gronden waarop een rechtstreekse bouwtitel rust of gronden waar die bouwtitel nog positief moet worden bestemd. De rechtbank sluit niet uit dat de door eisers genoemde uitgifteprijzen – in tegenstelling tot de gronden van eisers - betrekking hebben op planologisch volledig ontwikkelde terreinen waar bedrijven rechtstreeks positief zijn bestemd. Daarom heeft verweerder niet hoeven uitgaan van een waarde gebaseerd op de uitgifteprijzen van het betreffende bedrijventerrein. Bij de bepaling van de waarde van de gronden van eisers heeft verweerder – in navolging van de SAOZ - mogen betrekken dat er geen rechtstreekse bouwtitel bestond. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de onzekerheid over de vraag of, en zo ja, wanneer de bestemming wordt uitgewerkt, een negatieve invloed heeft op de waarde van het perceel.
Verweerder heeft echter bij de waardering van eisers’ gronden ook niet zonder meer aansluiting kunnen zoeken bij de waarde van € 25,- per m2, die bij de onteigening wegens de verbreding van de Rijksweg A2 aan een deel van de gronden binnen het complex GDC Acht is toegekend. Daarbij wijst de rechtbank erop dat de SAOZ niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de rechtbankdeskundigen in de onteigeningsprocedure tot het bedrag van
Verweerder heeft echter bij de waardering van eisers’ gronden ook niet zonder meer aansluiting kunnen zoeken bij de waarde van € 25,- per m2, die bij de onteigening wegens de verbreding van de Rijksweg A2 aan een deel van de gronden binnen het complex GDC Acht is toegekend. Daarbij wijst de rechtbank erop dat de SAOZ niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de rechtbankdeskundigen in de onteigeningsprocedure tot het bedrag van
€ 25,- voor ruwe bouwgrond zijn gekomen, behalve het feit dat bij de bepaling van de waarde bij de onteigening is gekeken naar een viertal vergelijkingstransacties met betrekking tot gronden in ditzelfde complex. Deze transacties hebben echter plaatsgevonden in de periode van december 2003 tot en met november 2005 en niet op de peildatum.
Verder hebben eisers terecht naar voren gebracht dat niet duidelijk is welke methode is toegepast om de waarde van hun perceel te taxeren. Weliswaar duidt het advies van de SAOZ er op dat de waarde van € 25,- die in de onteigeningsprocedure is genoemd, een zogenoemde complexwaarde is zoals die in het onteigeningsrecht wordt toegepast, maar eisers hebben terecht gesteld dat zonder verdere toelichting of stukken niet kan worden afgeleid of deze methode ook daadwerkelijk is toegepast. In navolging van de SAOZ heeft verweerder evenmin gemotiveerd waarom de complexwaardemethode voor de bepaling van de waarde in het kader van dit planschadeverzoek een passende methode zou zijn, als de waarde van € 25,- daarop zou zijn gebaseerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder en eisers, zoals hiervoor overwogen, voor de planologische vergelijking tussen het oude en het nieuwe regime, het perceel van eisers niet als één complex beschouwen. Ook is niet duidelijk waar de vergelijkende transacties in het plangebied hebben plaatsgevonden, en welke bestemmingen op die gronden rustten. Verweerder heeft daarom in het bestreden besluit niet deugdelijk gemotiveerd waarom ten tijde van de peildatum een waarde van € 25,- representatief is voor de gronden op het perceel van eisers waar zij planologisch nadeel hebben ondervonden. Het bestreden besluit is in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd.
Over de waardering van de gronden met een groen- of verkeersbestemming heeft Van Ameyde slechts gesteld dat de waarde hiervan € 5,- per m2 bedraagt, maar dit niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet heeft mogen uitgaan van de in het rapport van SAOZ gehanteerde waarde van € 1,- per m2.
Verder hebben eisers terecht naar voren gebracht dat niet duidelijk is welke methode is toegepast om de waarde van hun perceel te taxeren. Weliswaar duidt het advies van de SAOZ er op dat de waarde van € 25,- die in de onteigeningsprocedure is genoemd, een zogenoemde complexwaarde is zoals die in het onteigeningsrecht wordt toegepast, maar eisers hebben terecht gesteld dat zonder verdere toelichting of stukken niet kan worden afgeleid of deze methode ook daadwerkelijk is toegepast. In navolging van de SAOZ heeft verweerder evenmin gemotiveerd waarom de complexwaardemethode voor de bepaling van de waarde in het kader van dit planschadeverzoek een passende methode zou zijn, als de waarde van € 25,- daarop zou zijn gebaseerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder en eisers, zoals hiervoor overwogen, voor de planologische vergelijking tussen het oude en het nieuwe regime, het perceel van eisers niet als één complex beschouwen. Ook is niet duidelijk waar de vergelijkende transacties in het plangebied hebben plaatsgevonden, en welke bestemmingen op die gronden rustten. Verweerder heeft daarom in het bestreden besluit niet deugdelijk gemotiveerd waarom ten tijde van de peildatum een waarde van € 25,- representatief is voor de gronden op het perceel van eisers waar zij planologisch nadeel hebben ondervonden. Het bestreden besluit is in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd.
Over de waardering van de gronden met een groen- of verkeersbestemming heeft Van Ameyde slechts gesteld dat de waarde hiervan € 5,- per m2 bedraagt, maar dit niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet heeft mogen uitgaan van de in het rapport van SAOZ gehanteerde waarde van € 1,- per m2.
7.1
Eisers stellen dat zij aanspraak hebben op een vergoeding van de wettelijke rente vanaf
12 juni 2009, de datum van het schadeveroorzakende besluit. Daarbij hebben zij gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 21 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2528).
12 juni 2009, de datum van het schadeveroorzakende besluit. Daarbij hebben zij gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 21 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2528).
7.2
Verweerder heeft hierover gesteld dat de aanvraag van eisers om schadevergoeding is ontvangen op 30 juli 2014, zodat zij vanaf dat moment aanspraak hebben op wettelijke rente. De uitspraak van de Afdeling waar eisers naar verwijzen gaat niet over planschade, maar over nadeelcompensatie.
7.3
In artikel 6.5, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening vergoeden burgemeester en wethouders, indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. In geval de aanvraag is ingediend voordat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden geldt de datum van onherroepelijk worden als begindatum (uitspraak van 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9562).
Het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord” is onherroepelijk geworden op 17 maart 2010. De aanvraag is ontvangen op 30 juli 2014, dus nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden, zodat de wettelijke rente dient te worden vergoed met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. Verweerder heeft volgens de rechtbank terecht gesteld dat de uitspraak waarnaar eisers hebben verwezen geen betrekking heeft op planschade. Deze grond slaagt niet.
Conclusie8. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is en het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking komt.
Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in om een gebrek in een besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank in dat geval een tussenuitspraak. De rechtbank acht het op grond van het voorgaande mogelijk dat verweerder de geconstateerde gebreken in rechtsoverweging 6 van deze uitspraak op relatief eenvoudige wijze en op een relatief korte termijn kan herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit. Verweerder zal daarom, met toepassing van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb, in de gelegenheid worden gesteld voormeld gebrek in het bestreden besluit herstellen.
Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in om een gebrek in een besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank in dat geval een tussenuitspraak. De rechtbank acht het op grond van het voorgaande mogelijk dat verweerder de geconstateerde gebreken in rechtsoverweging 6 van deze uitspraak op relatief eenvoudige wijze en op een relatief korte termijn kan herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit. Verweerder zal daarom, met toepassing van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb, in de gelegenheid worden gesteld voormeld gebrek in het bestreden besluit herstellen.
9. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op twaalf weken na verzending van deze tussenuitspraak. Als verweerder geen gebruik maakt van de gelegenheid om het gebrek te herstellen, moet hij dat, op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb en om nodeloze vertraging te voorkomen, zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen twee weken meedelen aan de rechtbank. Als verweerder wel gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eisers in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder. In beginsel, ook in de situatie dat verweerder de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
10.
Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in deze tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht. De rechtbank verwijst daarbij naar de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:CA2877). De rechtbank zal bij de einduitspraak beslissen over de proceskosten en het griffierecht.
Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in deze tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht. De rechtbank verwijst daarbij naar de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:CA2877). De rechtbank zal bij de einduitspraak beslissen over de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
draagt verweerder op binnen twee weken de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het geconstateerde gebrek te herstellen;
stelt verweerder in de gelegenheid om, binnen twaalf weken na verzending van deze tussenuitspraak, het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen 6 en 8 in deze tussenuitspraak;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Huijben, voorzitter, en mr. M.J.H.M. Verhoeven en mr. J. Heijerman, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 20 augustus 2019.
griffier voorzitter
De voorzitter is niet in staat deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.