Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/2467
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats 1] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 24 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [woonplaats 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, naar de toestand per 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 314.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 september 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 mei 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen, alsmede zijn gemachtigde W.J.H.M. Mertens (taxateur).
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning uit 1994, met een vrijstaande garage van 100 m³, een carport en een dakkapel. De inhoud van de woning bedraagt 541 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 430 m². Ter zitting is door verweerder erkend dat ook een luifel/overkapping tot de objectkenmerken behoort en ten onrechte niet is meegenomen in de waardering.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 285.000 en beroept zich daarbij op het taxatierapport van 11 juni 2018 van S. Hansen RT/RDMW, taxateur van De Juiste Waarde. Ter zitting heeft eiser deze waarde bijgesteld naar € 290.000 in verband met de waarde van 51 m² grond extra. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 314.000) naar de getaxeerde waarde (€ 314.000), zoals opgenomen in de waardematrix, die op 15 april 2019 is opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met vijf vergelijkingspanden, verkocht binnen een jaar rondom de waardepeildatum, namelijk [adres 2] te [woonplaats 2] en [adres 3] [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] alle gelegen te [woonplaats 1] . De objecten [adres 3] en [adres 6] worden door eiser ook gebruikt in diens taxatierapport.
5. Verweerder heeft toegelicht dat hij het object Weegbree 20 in de vergelijking heeft toegevoegd om verdere discussie met eiser te voorkomen. Verweerder is van mening dat dit object voor een te lage waarde is verkocht. Verweerder heeft ter zitting, door eiser onvoldoende weersproken, gesteld dat het object een lange verkoopgeschiedenis heeft. Al in 2010 stond de woning te koop voor € 375.000 en daarna op meerdere momenten. Dat sprake was van een lange verkoopgeschiedenis wordt bevestigd door de informatie in eisers taxatierapport dat de woning 464 dagen te koop stond. Ook heeft verweerder gesteld dat dit object is voorzien van gehandicaptenvoorzieningen, namelijk een aangepaste badkamer en een lift naar de eerste verdieping. Dit kan nadelig zijn voor de verkoopprijs omdat die aanpassingen na verkoop moeten wordt aangepast.
6. Eiser heeft aangevoerd dat hij het object [adres 2] niet bruikbaar acht als vergelijkingsobject, omdat hij betwijfelt of het via de vrije markt is verkocht en in welke staat van onderhoud. Eiser heeft over dit object geen marktinformatie kunnen vinden. Bovendien is het object gelegen in Westerhoven, terwijl de woning gelegen is in [woonplaats 1] en daar voldoende verkopen plaats hebben gevonden.
Verweerder heeft toegelicht dat het object op hemelsbreed 7 kilometer afstand van de woning gelegen is. Het object is op normale wijze te koop aangeboden en verkocht. Het waardeniveau in [woonplaats 2] is goed vergelijkbaar met het waardeniveau in [woonplaats 1] . Verweerder heeft ter zitting erkend dat van dit object op internet geen gegevens kunnen worden gevonden. Verweerder heeft op zitting het inlichtingenformulier van de woning overgelegd, waaruit blijkt dat de woning 6 maanden te koop stond. Verweerder stelt dat de waarde van dit object de waarde van de woning goed onderbouwd, omdat het net als de woning gaat om een vergelijkbare inhoud van de woning en grootte van het perceel.
Verweerder heeft toegelicht dat het object op hemelsbreed 7 kilometer afstand van de woning gelegen is. Het object is op normale wijze te koop aangeboden en verkocht. Het waardeniveau in [woonplaats 2] is goed vergelijkbaar met het waardeniveau in [woonplaats 1] . Verweerder heeft ter zitting erkend dat van dit object op internet geen gegevens kunnen worden gevonden. Verweerder heeft op zitting het inlichtingenformulier van de woning overgelegd, waaruit blijkt dat de woning 6 maanden te koop stond. Verweerder stelt dat de waarde van dit object de waarde van de woning goed onderbouwd, omdat het net als de woning gaat om een vergelijkbare inhoud van de woning en grootte van het perceel.
7. De rechtbank is van oordeel dat de objecten Weegbree 20 en [adres 2] minder goed bruikbaar zijn om als vergelijkingsobjecten voor de waarde van de woning te worden gebruikt, gelet op de lange verkoopgeschiedenis en de aanwezige gehandicapten-voorzieningen in het object [adres 6] en de onduidelijkheid op welke wijze het object [adres 2] is verkocht en de afwijkende ligging.
8. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 3] [adres 4] en [adres 5] goed vergelijkbaar wat betreft type woning, bouwjaar, grootte en ligging. Eiser heeft [adres 3] ook als vergelijkingsobject gebruikt. De vergelijkbaarheid van [adres 4] is niet weersproken. Voor zover sprake is van verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zal de rechtbank hierna beoordelen of verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden.
9. Eiser heeft ten aanzien van [adres 4] gesteld dat uit de verkoopbrochure blijkt dat het gaat om een inhoud van de woning van 423 m³. Verweerder gaat bij dit object uit van een woongedeelte van 289 m³, een aanbouw woonruimte van 50 m³, een berging aangebouwd van 29 m³, een garage aangebouwd 50 m² en een tuinhuisje. Verweerder is hierbij uitgegaan van de gegevens, zoals deze bekend zijn bij de gemeentelijke administratie. De rechtbank ziet geen aanleiding op grond van de informatie uit de verkoopbrochure te twijfelen aan de afmetingen zoals blijken uit de gemeentelijke administratie, welke informatie immers is gebaseerd op de bouwtekeningen van de woning. De 423 m³ inhoud ziet op de gehele woning, daar waar verweerder rekening heeft gehouden met de verschillende onderdelen van de woning. Indien die onderdelen bij elkaar worden opgeteld bedraagt de inhoud 368 m³, waarbij nog de garage van 50 m² dient te worden opgeteld. Dit ligt naar het oordeel van de rechtbank in lijn met de informatie uit de verkoopbrochure.
10. Eiser heeft terecht gesteld dat verweerder voor [adres 4] ten onrechte is uitgegaan van de datum van de akte levering van 22 juli 2016 in plaats van de datum van de koopakte van 25 juni 2016. Gelet op het geringe verschil van 1 maand, doet dit gegeven naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de door verweerder voor dit object bepaalde waarde van € 377 per m³ van het woongedeelte van dit object. Deze prijs is hoger dan van de woning, wat wordt verklaard door het feit dat het woongedeelte kleiner is (500 m³) dan van de woning (541 m³). Dat de woning een betere ligging heeft, zoals eiser stelt, namelijk gelegen bij een park en dichtbij voorzieningen wordt door verweerder betwist. Verweerder stelt dat [woonplaats 1] een kleine kern heeft. De rechtbank begrijpt hieruit dat alle woningen redelijk dichtbij de voorzieningen liggen. Ook is de woning gelegen in een rustige straat. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding om van een lagere waarde van de woning uit te gaan.
11. Eiser heeft ten aanzien van [adres 5] terecht aangegeven dat verweerder in het taxatierapport een onjuiste foto heeft opgenomen. Verweerder heeft ter zitting echter de juiste foto van het object overgelegd. In dit enkele gegeven ziet de rechtbank geen reden te twijfelen aan de waardeopbouw van dit object. De prijs van € 411 per m³ van de woning ligt in lijn met de andere objecten.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en de verklaring ter zitting op kenbare wijze voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
14. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport worden drie referentieobjecten gehanteerd ter onderbouwing van de waarde, namelijk [adres 6] [adres 7] en [adres 3] alle gelegen te [woonplaats 1] . De objecten [adres 3] en [adres 5] zijn ook door verweerder opgenomen in de matrix.
15. Zoals hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het object [adres 3] minder geschikt is om te dienen als vergelijkingsobject. Voorts merkt de rechtbank op dat eiser in het taxatierapport bij de objecten Gentiaan 10 (perceel 244 m²) en 12 (perceel 262 m²) uitgaat van een prijs per m² voor de grond bij de woning van € 351 en € 350, daar waar verweerder in zijn matrix bij [adres 3] uitgaat van € 277 per m². Verweerder heeft de grondstaffel overgelegd ter onderbouwing van de grondprijs. Eiser heeft de door hem gehanteerde grondprijzen niet onderbouwd. Doordat eiser uitgaat van beduidend hogere grondprijzen dan verweerder, komt hij uit op lagere prijzen per m³ inhoud van de woningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met het overgelegde taxatierapport de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd.
16. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017, naar de toestand op 1 januari 2018, vastgestelde waarde van € 314.000 niet te hoog is.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van
M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 19 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.