Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer / rolnummer: C/01/339873 / HA ZA 18-738
Vonnis van 12 juni 2019
in de zaak van:
de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAARS WILLEMSPOORT WILLEMSPOORT 50 TOT EN MET 98 TE ’S-HERTOGENBOSCH,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
eiseres,
advocaat: mr. M.F. Groenen te Boxtel,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEIJMANS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rosmalen,
gedaagde,
advocaat: mr. G.J. Boeve te Utrecht.
Partijen zullen hierna “de VvE” en “Heijmans” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 februari 2019;
- het proces-verbaal van de comparitie van 30 april 2019.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente ’s-Hertogenbosch was eigenaar van de grond in het plangebied Willemspoort (Midden), gesitueerd aan de zuidzijde van ’s-Hertogenbosch, en wenste dit te laten ontwikkelen. Onderdeel van de plannen was het realiseren van onder andere publieke voorzieningen en appartementencomplexen. Het plangebied bestaat uit een noordelijk deel (het Jeroen Bosch Park) en een zuidelijk deel (dat bestaat uit openbare parkeerplaatsen). Het Jeroen Bosch Park laat zich karakteriseren als een woonpark, waarin stadsrecreatie (openbaar groen, plantsoen etc.), wonen en zorgvoorzieningen worden gecombineerd.
2.2.
De gemeente heeft Willemspoort C.V. opdracht gegeven voor het realiseren van de publieke voorzieningen in het plangebied. De beherend vennoot van Willemspoort C.V. is Ontwikkelingsmaatschappij Willemspoort Middengebied B.V. (hierna: OWM B.V.).
2.3.
Heijmans is de ontwikkelaar van de gebouwen B tot en met F en heeft de voetprint van deze gebouwen en de daarbij behorende bewonersparkeerplaatsen bij akte van levering van 4 april 2016 in eigendom verkregen van Willemspoort C.V., die de eigendom van de gemeente ’s-Hertogenbosch heeft verkregen. Heijmans is (mede)bestuurder van OWM B.V. en (indirect) bestuurder van Willemspoort C.V.
2.4.
De VvE is de vereniging van eigenaars van gebouw B. Het gaat om 25 appartementen.
2.5.
De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft aan OWM B.V. opdracht gegeven een stedenbouwkundig plan op te stellen. Dit heeft geresulteerd in het Stedenbouwkundig Plan, Buitenruimte en Beeldkwaliteitplan van 13 april 2015 (hierna: het Stedenbouwkundig Plan). Op pagina 10 van dit plan is een plantekening afgedrukt, waarop zowel “
bewonersparkeren” als “
bezoekersparkeren” (naast de gebouwen A en K) is vermeld. Op tekeningen op (onder meer) pagina 69 en 101 is “33 bppl” vermeld. In het plan is verder op pagina’s 32 en 43, voor zover relevant, het volgende vermeld.
bewonersparkeren” als “
bezoekersparkeren” (naast de gebouwen A en K) is vermeld. Op tekeningen op (onder meer) pagina 69 en 101 is “33 bppl” vermeld. In het plan is verder op pagina’s 32 en 43, voor zover relevant, het volgende vermeld.
“De entreepoort aan de Henri Dunantstraat geeft het Jeroen Bosch park een echt condominiumkarakter. Vanuit de poort is er zicht op het paviljoen voor de uitspanning, rechtsaf komt men op de bezoekersparkeerplaats en linksaf kan wie een pasje heeft toegang krijgen tot de parkeerplaatsen van de bewoners. (..)
(..) De toegang voor een deel van het bezoekersparkeren ligt aan de Henri Dunantstraat.
Bezoekersparkeren wordt grotendeels geregeld via de parkeervoorzieningen aan de zuidzijde. Door het parkeren voor bezoekers aan de rand te concentreren blijft het gebied autovrij.”
2.6.
Op 24 november 2015 heeft Heijmans een informatieboek uitgebracht.
2.7.
De verkoopgesprekken ten aanzien van de appartementen in gebouw B zijn namens Heijmans gevoerd door de heer [naam makelaar] , verbonden aan Boumij Makelaars B.V. In zijn verklaring van 7 maart 2017 verklaart hij als verkopend makelaar inzake de verkoop van de appartementen van gebouw B, voor zover relevant, als volgt.
“- Dat aan verkrijger uitsluitend verkocht is het individuele appartementsrecht, inclusief een berging en privé parkeerplaats.
- Dat vermeld is dat ontwikkelaar voornemens is op het afgesloten parkeerterrein van de gebouwen B, C, D, E en F in totaal 7 of 8 extra bezoekersparkeerplaatsen te realiseren.
- Dat de inrichtingskaart openbare ruimtes van de gemeente slechts indicatief is en expliciet geen contractstuk betreft. Ook de daarin opgenomen inrichting van het park, de openbare ruimtes en de aangegeven 34 bezoekersparkeerplaatsen zijn slechts indicatief.
- Dat er geen enkele toezegging is gedaan over het gebruik van andere bezoekersparkeerplaatsen, behoudens de onder punt 2 genoemde.”
2.8.
Heijmans heeft de appartementen in gebouw B met bijbehorende bewonersparkeerplaatsen in 2016 verkocht. In de betreffende koop-/aannemingsovereenkomsten (overeenkomstig het model, vastgesteld door SWK op 1 januari 2014) is, voor zover relevant, het volgende vermeld.
“(..) II. De verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de verkrijger verkochte appartementsrecht een aandeel uitmaakt, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
(..)
Artikel 29
Verkrijger is ermee bekend dat alle promotiemiddelen, anders dan de verkoopbrochure, die door of namens de ondernemer ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.
(..)
Bij de per [datum] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, behoren de volgende bijlagen:
1 - Technische omschrijving, algemene informatie en staat van afwerking d.d. 22-10-2015;
- Tekening met woningplattegronden en gevelaanzichten, geveldoorsneden en situatietekening d.d. 30-10-2015 tekeningnummer 1900 VK 026.
2 Model splitsingsakte, inclusief reglement van splitsing d.d. 12-11-2015
Hierin zijn tevens de lasten en beperkingen opgenomen zoals bedoeld in sub I van de koop-/aannemingsovereenkomst. Eventuele noodzakelijke wijzigingen bij definitieve splitsing worden voorbehouden.
3. Splitsingstekening: werknummer 2015-135, versie 20 oktober 2015
(..)
Niet tot de overeenkomst en deze waarmerking behorende bijlage(n):
1 Informatieboek Willemspoort november 2015”
2.9.
In de leveringsakten van de kopers is, voor zover relevant, het volgende vermeld.
“Artikel 12
Koop-/aannemingscontract / garantieregeling
12.1
Voor zover daarvan bij deze akte niet afgeweken, blijft tussen Verkoper en Koper gelden hetgeen blijkens het Koop-/aannemingscontract tussen hen is overeengekomen, waarbij Verkoper zich heeft verplicht op het door Koper gekochte terrein een woning te stichten voor een aanneemsom conform de aan Koper verstrekte verkoopdocumentatie, aan partijen voldoende bekend en waarvan zij hier geen nadere omschrijving verlangen.
(..)
Artikel 13
Bekende erfdienstbaarheden / overneming van verplichtingen
13.1
Ten aanzien van bekende bijzondere verplichtingen, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichting en/of kettingbedingen betreffende het Verkochte wordt verwezen naar de in artikel 6.1 van deze akte genoemde akte van eigendomsverkrijging , waarin, onder meer, woordelijk staat vermeld:
Artikel 13
Lasten en verplichtingen
13.1
Ten aanzien van bekende bijzondere verplichtingen en/of erfdienstbaarheden betreffende het Verkochte wordt verwezen naar het bepaalde in voormelde akte van levering
, waarin woordelijk staat vermeld:
13.1
Ter uitvoering van het bepaalde in het Koopcontract gelden de navolgende lasten en beperkingen:
(a) Parkeerplaats (erfdienstbaarheid)
Overeenkomstig het bepaalde in het Koopcontract dienen op het Verkochte parkeerplaatsen te worden aangelegd, en wel ter plaatse zoals is aangeduid op de Tekening.
(..)
13.2
In de in artikel 6.2 bedoelde akte houdende vestiging mandeligheid is nog het navolgende, onder meer, letterlijk opgenomen:
INLEIDING
(A) In het Jeroen Bosch Park nabij de Vlijmenseweg te ’s-Hertogenbosch zullen, onder meer, woningen worden gerealiseerd. Onderdeel daarvan is de realisatie van vijf (5) appartementencomplexen met bijbehorende parkeerplaatsen (Blokken B. C, D, E en F op de aan deze akte, als bijlage 1, gehechte inrichtingstekening. (..)”
2.10.
In oktober 2017 is de eerste digitale nieuwsbrief over Willemspoort verschenen. Deze nieuwsbrief is uitgegeven door Willemspoort C.V. en bevatte een tekening waarop naast de gebouwen A en K geen bezoekersparkeerplaatsen meer waren getekend (zoals in het Stedenbouwkundig Plan wel het geval was). Daarnaast vermeldde de brief, voor zover relevant, het volgende.
“Parkeren
U heeft één parkeerplaats gekocht of gehuurd bij uw appartement. Uw auto of motor plaatst u logischerwijs op de door u gekochte of gehuurde parkeerplaats. Er zijn ook parkeerplaatsen voor bezoekers, de zogenaamde parkeerstraat ten zuiden van de blokken B t/m F. Deze zijn dus niet bedoeld om uw eventuele tweede auto te parkeren. Heeft u een tweede auto? Dan kunt u deze parkeren bij het transferium aan de overkant van Willemspoort (bij het ziekenhuis).
(..)
Tijdelijke parkeerplaats bezoekers
(foto)
Tijdelijke parkeerplaats naast bouwblok B voor bezoekers Willemspoort
In Willemspoort komt óók een tijdelijke parkeerplaats sec voor bezoekers, naast de ingang van gebouw B. Waarschijnlijk heeft u dit al gezien. Deze tijdelijke parkeerplaats wordt voor de periode van twee jaar. Daarna kan uw bezoek parkeren op Willemspoort Zuid, maximaal 5 minuten lopen van uw appartement. In de volgende nieuwsbrief gaan we hier verder op in.”
2.11.
Onderdeel van de website www.willemspoort.nl, die is opgesteld in opdracht van en in beheer bij Willemspoort C.V. en vanaf de server van Heijmans wordt gehost, is de subpagina “Zo parkeer je straks in Willemspoort”.
Hierop is aanvankelijk onder het kopje “Parkeren voor bezoekers” het volgende vermeld.
“
Ook aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat worden zo’n 33 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn bedoeld voor bezoekers aan Willemspoort. In een later stadium worden de bezoekersparkeerplaatsen aan de zuidzijde van Willemspoort op een andere manier ingedeeld.”
Ook aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat worden zo’n 33 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn bedoeld voor bezoekers aan Willemspoort. In een later stadium worden de bezoekersparkeerplaatsen aan de zuidzijde van Willemspoort op een andere manier ingedeeld.”
Later is deze alinea als volgt aangepast.
“
Ook aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat worden tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn bedoeld voor bezoekers aan Willemspoort. In een later stadium worden de bezoekersparkeerplaatsen aan de zuidzijde van Willemspoort op een andere manier ingedeeld.”
Ook aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat worden tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn bedoeld voor bezoekers aan Willemspoort. In een later stadium worden de bezoekersparkeerplaatsen aan de zuidzijde van Willemspoort op een andere manier ingedeeld.”
2.12.
Bij aangetekende brief van 30 juli 2018 is Heijmans door de VvE gesommeerd tot realisatie van 33 bezoekersparkeerplaatsen met slagboom aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat.
2.13.
Inmiddels zijn de gebouwen B tot en met F met de bijbehorende bewonersparkeerplaatsen gerealiseerd. Gebouw G is momenteel in aanbouw en de gebouwen A en K moeten nog ontwikkeld worden.
2.14.
Op de plaats waar in het Stedenbouwkundig Plan van 13 april 2015 33 bezoekersparkeerplaatsen zijn getekend (aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat), is inmiddels een parkeerplaats met 30 plaatsen met een ijzeren omheining aangelegd. Er is (nog) geen slagboom geplaatst voor deze parkeerplaats.
3.De vordering en het verweer
3.1.
De VvE vordert – samengevat –
A. voor recht te verklaren dat Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting tegenover de kopers om 33 bezoekersparkeerplaatsen met slagboom te realiseren,
B.
primairHeijmans te gebieden deze parkeerplaatsen alsnog conform splitsingstekening op te leveren aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat, op straffe van een dwangsom van
€ 5.000,00 per dag dat Heijmans hiermee in gebreke blijft, en
subsidiairvoor recht te verklaren dat de waarde van de appartementen van de kopers is gedaald als gevolg van het uitblijven van de realisatie van de 33 bezoekersparkeerplaatsen, ter grootte van een door een makelaar/deskundige nog te bepalen bedrag,
C. veroordeling van Heijmans in de kosten van de procedure, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.
A. voor recht te verklaren dat Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting tegenover de kopers om 33 bezoekersparkeerplaatsen met slagboom te realiseren,
B.
primairHeijmans te gebieden deze parkeerplaatsen alsnog conform splitsingstekening op te leveren aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat, op straffe van een dwangsom van
€ 5.000,00 per dag dat Heijmans hiermee in gebreke blijft, en
subsidiairvoor recht te verklaren dat de waarde van de appartementen van de kopers is gedaald als gevolg van het uitblijven van de realisatie van de 33 bezoekersparkeerplaatsen, ter grootte van een door een makelaar/deskundige nog te bepalen bedrag,
C. veroordeling van Heijmans in de kosten van de procedure, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
De VvE legt hieraan, kort samengevat, het volgende ten grondslag.
Onderdeel van de tussen de kopers en Heijmans gesloten koop-/aannemingsovereenkomst is de realisatie van 33 bezoekersparkeerplaatsen met een slagboom naast de gebouwen A en K aan de Henri Dunantstraat. Het gaat om een parkeerplaats voor de bezoekers van de bewoners van Willemspoort. Heijmans is verplicht om de bezoekersparkeerplaats te realiseren, maar heeft dit niet gedaan. Heijmans is dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en verkeert in verzuim. Primair wenst de VvE nakoming.
Indien wordt aangenomen dat op Heijmans niet een (contractuele) verplichting rust om de bezoekersparkeerplaatsen te realiseren, dan is sprake van dwaling. Op basis van het grote aantal documenten met verwijzingen naar de bezoekersparkeerplaats, en de toezeggingen daaromtrent, hebben de kopers er gerechtvaardigd op vertrouwd dat de parkeerplaats gerealiseerd zou worden. De kopers kwamen in deze veronderstelling te verkeren op grond van inlichtingen en stukken die afkomstig zijn van Heijmans, dan wel voor haar rekening moeten komen als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW. De kopers wensen de overeenkomst in stand te laten en vorderen op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW opheffing van het door hen geleden nadeel. Het ontbreken van de parkeerplaats voor bezoekers heeft namelijk een waardeverminderend effect.
3.3.
Heijmans voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen, en vermeerderd met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Collectieve actie VvE
4.1.
De rechtbank stelt vast dat de VvE volgens artikel 42.3 van haar statuten ten doel heeft het beheer van het gebouw en de grond en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. De VvE voldoet daarmee aan het vereiste van artikel 3:305a lid 1 BW voor het instellen van de onderhavige rechtsvordering namens de leden van de VvE.
4.2.
De VvE vordert onder meer een verklaring voor recht dat Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting tegenover de kopers.
Bij dagvaarding heeft de VvE gesteld dat de leden van de VvE (eigenaren van de appartementen in gebouw B) en de eigenaren van de appartementen in de gebouwen D en E tezamen worden aangeduid als “kopers”. Heijmans heeft hierop gesteld dat de VvE niet de vereniging van eigenaars is van de gebouwen D en E en dat niet is vast komen te staat dat de VvE bevoegd is de kopers ten aanzien van de gebouwen D en E te vertegenwoordigen of daarbij belang heeft. De (advocaat van) de VvE heeft vervolgens tijdens de comparitie verklaard dat onder de in het petitum genoemde “kopers” alleen de leden van de VvE dienen te worden verstaan. De rechtbank begrijpt hieruit dat de VvE in deze procedure alleen wenst op te treden namens de eigenaren van de appartementen in gebouw B en dat de term “kopers” in de gevorderde verklaringen voor recht alleen op die eigenaren ziet. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te concluderen dat de VvE geen belang heeft bij haar vorderingen en/of dat de VvE op de voet van artikel 3:305a lid 2 BW niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
Bij dagvaarding heeft de VvE gesteld dat de leden van de VvE (eigenaren van de appartementen in gebouw B) en de eigenaren van de appartementen in de gebouwen D en E tezamen worden aangeduid als “kopers”. Heijmans heeft hierop gesteld dat de VvE niet de vereniging van eigenaars is van de gebouwen D en E en dat niet is vast komen te staat dat de VvE bevoegd is de kopers ten aanzien van de gebouwen D en E te vertegenwoordigen of daarbij belang heeft. De (advocaat van) de VvE heeft vervolgens tijdens de comparitie verklaard dat onder de in het petitum genoemde “kopers” alleen de leden van de VvE dienen te worden verstaan. De rechtbank begrijpt hieruit dat de VvE in deze procedure alleen wenst op te treden namens de eigenaren van de appartementen in gebouw B en dat de term “kopers” in de gevorderde verklaringen voor recht alleen op die eigenaren ziet. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te concluderen dat de VvE geen belang heeft bij haar vorderingen en/of dat de VvE op de voet van artikel 3:305a lid 2 BW niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
Tekortkoming
4.3.
De VvE heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op Heijmans rustende verplichtingen uit de koop-/aannemingsovereenkomst. De tekortkoming zou erin bestaan dat Heijmans gehouden is om 33 bezoekersparkeerplaatsen met een slagboom te realiseren, die uitsluitend bedoeld zouden zijn voor de bezoekers van de bewoners van Willemspoort, maar dit heeft nagelaten.
4.4.
Parkeerplaats
4.4.1.
Ter comparitie is gebleken dat inmiddels op de aangewezen plaats aan de oostzijde van de Henri Dunanstraat een parkeerplaats voor bezoekers van Willemspoort is aangelegd. Het gaat om 30 parkeerplaatsen met een omheining. De door de VvE gewenste parkeerplaats is inmiddels dus (deels) gerealiseerd. Als er al sprake is van een verplichting voor Heijmans om de parkeerplaats te realiseren, dan is daar inmiddels aan voldaan. In zoverre is er dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst. De VvE heeft zich er niet op beroepen dat niet 33, maar 30 parkeerplaatsen zijn aangelegd, zodat de rechtbank dit niet als een afzonderlijke tekortkoming zal aanmerken. Ter comparitie heeft de VvE verklaard dat het voldoende is als er een slagboom komt. De rechtbank begrijpt hieruit dat het aantal van 30 parkeerplaatsen voor de VvE toereikend is. De stelling van de VvE dat Heijmans niet aan haar verplichting heeft voldaan om de parkeerplaats te (laten) realiseren, kan dus niet worden gevolgd. Òf op Heijmans de verplichting rustte om de parkeerplaats te realiseren, kan in dit geval onbesproken blijven.
4.4.2.
Ter comparitie heeft de VvE gesteld dat de vrees er is dat de huidige parkeerplaats van tijdelijk aard is. Heijmans heeft weersproken dat de parkeerplaats tijdelijk is.
Tijdens de comparitie heeft Heijmans foto’s van de parkeerplaats getoond. Op de foto’s is zichtbaar dat er een bestrate parkeerplaats aanwezig is met een ijzeren omheining daaromheen. Uit deze foto’s blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de parkeerplaats duurzaam is. Ter vergelijking verwijst de rechtbank naar de nieuwsbrief van oktober 2017 waarin melding wordt gemaakt van een tijdelijke parkeerplaats voor bezoekers naast bouwblok B. Op de foto’s van deze tijdelijke parkeerplaats is een zandvlakte met losstaande dranghekken zichtbaar. De huidige parkeerplaats aan de oostzijde van de Henri Dunanstraat lijkt hier geenszins op. Dit betreft geen onafgewerkte zandvlakte, maar een bestrate parkeerplaats met duurzaam ijzeren omheining. De VvE heeft ter comparitie zelf ook verklaard dat de huidige parkeerplaats er duurzaam uitziet. De stelling van de VvE dat de parkeerplaats van tijdelijke aard is, volgt de rechtbank dus niet. De VvE heeft daartoe onvoldoende gesteld. Voor zover de VvE stelt dat sprake is van een tekortkoming omdat de huidige parkeerplaats van tijdelijke aard is, slaagt dit dus niet.
Tijdens de comparitie heeft Heijmans foto’s van de parkeerplaats getoond. Op de foto’s is zichtbaar dat er een bestrate parkeerplaats aanwezig is met een ijzeren omheining daaromheen. Uit deze foto’s blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de parkeerplaats duurzaam is. Ter vergelijking verwijst de rechtbank naar de nieuwsbrief van oktober 2017 waarin melding wordt gemaakt van een tijdelijke parkeerplaats voor bezoekers naast bouwblok B. Op de foto’s van deze tijdelijke parkeerplaats is een zandvlakte met losstaande dranghekken zichtbaar. De huidige parkeerplaats aan de oostzijde van de Henri Dunanstraat lijkt hier geenszins op. Dit betreft geen onafgewerkte zandvlakte, maar een bestrate parkeerplaats met duurzaam ijzeren omheining. De VvE heeft ter comparitie zelf ook verklaard dat de huidige parkeerplaats er duurzaam uitziet. De stelling van de VvE dat de parkeerplaats van tijdelijke aard is, volgt de rechtbank dus niet. De VvE heeft daartoe onvoldoende gesteld. Voor zover de VvE stelt dat sprake is van een tekortkoming omdat de huidige parkeerplaats van tijdelijke aard is, slaagt dit dus niet.
4.4.3.
Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat ten aanzien van de bezoekersparkeerplaatsen geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Heijmans. De parkeerplaats die Heijmans volgens de VvE verplicht was te realiseren, is immers gerealiseerd.
4.5.
Slagboom
4.5.1.
De vraag die overblijft, is of Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst door geen slagboom voor de bezoekersparkeerplaats te realiseren. De VvE heeft in dit verband gesteld dat de parkeerplaats uitsluitend is bedoeld voor de bezoekers
van de bewonersvan Willemspoort. De rechtbank begrijpt dat een slagboom dient te verhinderen dat anderen gebruik kunnen maken van de bezoekersparkeerplaatsen. De slagboom is op dit moment nog niet aanwezig, zodat iedereen kan parkeren op de parkeerplaats.
van de bewonersvan Willemspoort. De rechtbank begrijpt dat een slagboom dient te verhinderen dat anderen gebruik kunnen maken van de bezoekersparkeerplaatsen. De slagboom is op dit moment nog niet aanwezig, zodat iedereen kan parkeren op de parkeerplaats.
4.5.2.
Volgens de VvE is de afspraak met Heijmans gemaakt dat de parkeerplaats mèt slagboom gerealiseerd zou worden. De VvE verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar de koop-/aannemingsovereenkomst waarin wordt verwezen naar promotiemiddelen en de splitsingstekening, toezeggingen van de makelaar, vermelding op de website en de leveringsakte. De VvE stelt dat in deze stukken wordt vermeld dat er een bezoekersparkeerplaats wordt gerealiseerd. Volgens de VvE gaat het om de bezoekers
van de bewonersvan Willemspoort.
van de bewonersvan Willemspoort.
4.5.3.
Heijmans voert aan dat het gaat om de bezoekers van Willemspoort c.q. het Jeroen Bosch Park in het algemeen en er geen verplichting is een slagboom te realiseren.
4.5.4.
De rechtbank stelt voorop dat in geen van de overgelegde stukken is gedefinieerd wie onder “bezoekers” dienen te worden verstaan. De bezoekersparkeerplaats in kwestie maakt volgens de bouwplannen onderdeel uit van de “village”. De village wordt omschreven als een (kleinschalige) voorzieningencluster van het park, waarbij wordt gedacht aan (onder meer) een fietsenmaker, een kantoor voor het Nieuwe werken, een hotel met vergaderfaciliteiten, een brasserie, een kinderopvang, een therapeut etc. De uitleg die Heijmans aan de term “bezoekers” geeft, ligt onder die omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank meer voor de hand dan de uitleg die de VvE geeft, mede gelet op het feit dat het park openbaar is. De rechtbank overweegt ten aanzien van de diverse stukken waar de VvE naar verwijst, voorts als volgt.
4.5.5.
Van de koop-/aannemingsovereenkomst maken de “tekening met woningplattegronden en gevelaanzichten, geveldoorsneden en situatietekening d.d. 30-10-2015 tekeningnummer 1900 VK 026” en de “splitsingstekening: werknummer 2015-135, versie 20 oktober 2015” als bijlagen onderdeel uit. Op de splitsingstekening (2015-135) zijn geen andere parkeerplaatsen afgebeeld dan de 25 bij de appartementen behorende bewonersparkeerplaatsen. Op de tekening met nummer 1900 VK 026 zijn naast de 25 bewonersparkeerplaatsen weliswaar meer parkeerplaatsen afgebeeld, maar hierbij is niet vermeld dat het om bezoekersparkeerplaatsen gaat, laat staan om parkeerplaatsen voor de bezoekers
van de bewonersvan Willemspoort. Op de tekening is geen slagboom afgebeeld.
De rechtbank acht het daarbij bovendien aannemelijk dat de afbeelding van deze parkeerplaatsen enkel is bedoeld om gebouw B (en de bijbehorende bewonersparkeerplaatsen) in context te plaatsen, zoals Heijmans tijdens de comparitie heeft betoogd.
van de bewonersvan Willemspoort. Op de tekening is geen slagboom afgebeeld.
De rechtbank acht het daarbij bovendien aannemelijk dat de afbeelding van deze parkeerplaatsen enkel is bedoeld om gebouw B (en de bijbehorende bewonersparkeerplaatsen) in context te plaatsen, zoals Heijmans tijdens de comparitie heeft betoogd.
4.5.6.
Op de door partijen overgelegde pagina’s uit het informatieboek van 24 november 2015 wordt geen melding gemaakt van “bezoekersparkeerplaatsen”. Op de illustratie op pagina 5 zijn parkeerplaatsen naast gebouw A ingetekend, maar hierbij staat niet vermeld voor wie die parkeerplaatsen zijn bedoeld. Op de tekening is geen slagboom afgebeeld. De discussie tussen partijen over de vraag of dit stuk kan worden aangemerkt als verkoopbrochure als bedoeld in artikel 29 van de koop-/aannemingsovereenkomst en dus een contractstuk betreft, kan om die reden in het midden blijven. Ook als het informatieboek een contractstuk betreft, volgt hier niet uit dat Heijmans verplicht is de slagboom te realiseren.
4.5.7.
Op de website van Willemspoort wordt alleen gesproken over “bezoekers van Willemspoort”. Op de website staat niet dat er een slagboom komt. Bovendien is niet gebleken dat de informatie op de website onderdeel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst tussen de koper en Heijmans. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat juist dat alle promotiemiddelen, anders dan de verkoopbrochure, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving en daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. De informatie op de website is opgesteld in opdracht van en in beheer bij Willemspoort C.V. en kan dus niet aan Heijmans worden toegerekend. Het enkele feit dat Heijmans (indirect) (mede)bestuurder is van Willemspoort C.V. maakt dit niet anders.
4.5.8.
Op diverse plantekeningen in het Stedenbouwkundig Plan en het Inrichtingsplan is “bezoekersparkeren” of “bezoekersparkeerplaatsen” dan wel de afkorting “bppl” vermeld en ook in de tekst van het Stedenbouwkundig Plan wordt hiervan melding gemaakt. Ook hier blijkt dus niet dat het gaat om bezoekers
van de bewonersvan Willemspoort. Bovendien maken het Stedenbouwkundig Plan en het Inrichtingsplan geen onderdeel uit van de koop-/aannemingsovereenkomst tussen de kopers en Heijmans. Vaststaat dat deze plannen niet afkomstig zijn van Heijmans. Het Stedenbouwkundig Plan is in opdracht van de gemeente ’s-Hertogenbosch door OWM B.V. opgesteld. De VvE heeft tijdens de comparitie erkend dat aan het Stedenbouwkundig Plan niet rechtstreeks rechten kunnen worden ontleend.
van de bewonersvan Willemspoort. Bovendien maken het Stedenbouwkundig Plan en het Inrichtingsplan geen onderdeel uit van de koop-/aannemingsovereenkomst tussen de kopers en Heijmans. Vaststaat dat deze plannen niet afkomstig zijn van Heijmans. Het Stedenbouwkundig Plan is in opdracht van de gemeente ’s-Hertogenbosch door OWM B.V. opgesteld. De VvE heeft tijdens de comparitie erkend dat aan het Stedenbouwkundig Plan niet rechtstreeks rechten kunnen worden ontleend.
4.5.9.
In artikel 13 van de leveringsakte is verwezen naar artikel 13 van leveringsakte van 4 april 2016 waarmee Heijmans de eigendom van de grond heeft verkregen. Blijkens het citaat uit die leveringsakte is in artikel 13.2 verwezen naar de akte houdende vestiging mandeligheid waarin weer is verwezen naar de als bijlage 1 daaraan gehechte inrichtingstekening. Op de betreffende tekening zijn (onder meer) gebouw B en de 25 bijbehorende bewonersparkeerplaatsen afgebeeld. Verder zijn aan de oostzijde van de Henri Dunantstraat naast gebouw A parkeerplaatsen afgebeeld, maar hierbij is niet vermeld dat het gaat om
bezoekersparkeerplaatsen, laat staan om parkeerplaatsen voor
de bezoekers van de bewonersvan Willemspoort. Op de tekening is geen slagboom afgebeeld.
bezoekersparkeerplaatsen, laat staan om parkeerplaatsen voor
de bezoekers van de bewonersvan Willemspoort. Op de tekening is geen slagboom afgebeeld.
4.5.10.
De rechtbank komt tot de conclusie dat uit de overgelegde stukken niet volgt dat Heijmans de verplichting op zich heeft genomen om de gewenste slagboom te realiseren.
4.5.11. De VvE heeft verder aangevoerd dat uit het gesprek dat de kopers voor de koop met de makelaar hebben gehad, volgt dat de bezoekersparkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bezoekers
van de bewonersvan Willemspoort. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de VvE totaal 29 schriftelijke getuigenverklaringen van kopers overgelegd. Diverse getuigen verklaren dat de makelaar heeft aangegeven dat er bezoekersparkeerplaatsen worden aangelegd met slagbomen. De rechtbank stelt echter vast dat in geen van de verklaringen is gedefinieerd wat onder “bezoekers” moet worden verstaan. Daar komt bij dat de verklaringen onderling grote gelijkenissen vertonen, zodat niet duidelijk is in hoeverre sprake is van uit eigen waarneming bekende feiten. Daar staat tegenover dat de betreffende makelaar, de heer [naam makelaar] , op 7 maart 2017 (onder meer) heeft verklaard dat hij geen enkele toezegging heeft gedaan over het gebruik van andere bezoekersparkeerplaatsen dan de voorgenomen 7 of 8 extra bezoekersparkeerplaatsen op het afgesloten parkeerterrein van de gebouwen B, C, D, E en F. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de 29 schriftelijke getuigenverklaringen niet, althans onvoldoende, de stelling dat op Heijmans de verplichting rust om een slagboom te realiseren zodat alleen de bezoekers van de bewoners van Willemspoort gebruik kunnen maken van de parkeerplaats.
4.5.11. De VvE heeft verder aangevoerd dat uit het gesprek dat de kopers voor de koop met de makelaar hebben gehad, volgt dat de bezoekersparkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bezoekers
van de bewonersvan Willemspoort. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de VvE totaal 29 schriftelijke getuigenverklaringen van kopers overgelegd. Diverse getuigen verklaren dat de makelaar heeft aangegeven dat er bezoekersparkeerplaatsen worden aangelegd met slagbomen. De rechtbank stelt echter vast dat in geen van de verklaringen is gedefinieerd wat onder “bezoekers” moet worden verstaan. Daar komt bij dat de verklaringen onderling grote gelijkenissen vertonen, zodat niet duidelijk is in hoeverre sprake is van uit eigen waarneming bekende feiten. Daar staat tegenover dat de betreffende makelaar, de heer [naam makelaar] , op 7 maart 2017 (onder meer) heeft verklaard dat hij geen enkele toezegging heeft gedaan over het gebruik van andere bezoekersparkeerplaatsen dan de voorgenomen 7 of 8 extra bezoekersparkeerplaatsen op het afgesloten parkeerterrein van de gebouwen B, C, D, E en F. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de 29 schriftelijke getuigenverklaringen niet, althans onvoldoende, de stelling dat op Heijmans de verplichting rust om een slagboom te realiseren zodat alleen de bezoekers van de bewoners van Willemspoort gebruik kunnen maken van de parkeerplaats.
4.5.12.
Gelet op het voorgaande is niet vast komen te staan dat Heijmans de verplichting op zich heeft genomen om de gewenste slagboom te realiseren en is ten aanzien van het ontbreken van een slagboom dan ook geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van Heijmans in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst.
Dwaling
4.6.
Subsidiair heeft de VvE gesteld dat de kopers er vanwege alle documenten en uitspraken gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat de 33 bezoekersparkeerplaatsen met een slagboom zouden worden gerealiseerd. De kopers hebben gedwaald vanwege inlichtingen van Heijmans als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW, aldus de VvE.
4.7.
In artikel 6:228 lid 1 onder a BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten.
4.8.
Zoals hiervoor is overwogen, staat vast dat inmiddels een bezoekersparkeerplaats is gerealiseerd. Van dwaling ten aanzien van de parkeerplaats is dus geen sprake.
4.9.
Dat sprake is van dwaling ten aanzien van de realisatie van de slagboom, is evenmin vast komen te staan. Door de VvE is namelijk niet gesteld dat de koop-/aannemingsovereenkomst niet zou zijn gesloten door haar leden als er geen slagboom zou worden aangelegd. Dit vindt de rechtbank ook niet aannemelijk. Alleen al om die reden kan het beroep op dwaling niet slagen. Daar komt bij dat, zoals hiervoor overwogen, uit de overgelegde stukken niet blijkt dat de bezoekersparkeerplaatsen uitsluitend bedoeld zijn voor de bezoekers van
de bewoners vanWillemspoort. Ook is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat het enkel ontbreken van de slagboom daadwerkelijk tot een waardevermindering van de appartementen leidt. Dit wordt door Heijmans uitdrukkelijk betwist en de VvE heeft geen taxatie of andere stukken overgelegd, om dit nader te onderbouwen. De rechtbank acht het ook niet aannemelijk dat het enkele feit dat er geen slagboom aanwezig is bij de bezoekersparkeerplaatsen, leidt tot een waardevermindering van de appartementen.
de bewoners vanWillemspoort. Ook is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat het enkel ontbreken van de slagboom daadwerkelijk tot een waardevermindering van de appartementen leidt. Dit wordt door Heijmans uitdrukkelijk betwist en de VvE heeft geen taxatie of andere stukken overgelegd, om dit nader te onderbouwen. De rechtbank acht het ook niet aannemelijk dat het enkele feit dat er geen slagboom aanwezig is bij de bezoekersparkeerplaatsen, leidt tot een waardevermindering van de appartementen.
4.10.
Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van de VvE op dwaling niet.
Plangebied in aanbouw
4.11.
Tot slot neemt de rechtbank in aanmerking dat het plangebied nog in aanbouw is. Dat de slagboom voor een bepaalde termijn gerealiseerd diende te worden, is door de VvE niet gesteld en ook niet anderszins gebleken. Heijmans stelt, en de VvE heeft niet betwist, dat Willemspoort C.V. nog in onderzoek heeft of een slagboom zal worden geplaatst. Dit betekent dat vooralsnog niet vaststaat dat er géén slagboom komt. De stelling dat Heijmans tekort is geschoten door geen slagboom te realiseren en/of dat sprake is van dwaling doordat er geen slagboom is gerealiseerd, is in zoverre voorbarig.
Conclusie
4.12.
Gelet op het voorgaande wijst de rechtbank de vorderingen van de VvE af.
4.13.
De VvE zal in de proceskosten worden veroordeeld, omdat zij ongelijk krijgt.
De kosten aan de zijde van Heijmans worden begroot op:
De kosten aan de zijde van Heijmans worden begroot op:
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.712,00
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat de VvE schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Heijmans tot op heden begroot op € 1.712,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag nadat de VvE schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen - onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanmaning aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden - met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van de voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2019.