Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/1658
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), naar de toestand op 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 333.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 mei 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2018. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.H.R.J. Roijmans, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement, uit 1973. Het appartement, gelegen in De Buitenpepers, bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 443 m³, een dakkapel uit 2015, een berging/schuur van 15 m³ en een dakterras van 65 m². Eiser heeft het appartement op 19 mei 2015 aangekocht voor een bedrag van € 325.000.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het appartement op waardepeildatum 1 januari 2016, naar de toestand op 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 280.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 333.000) naar het eigen verkoopcijfer van het appartement en naar de getaxeerde waarde (€ 335.000), zoals opgenomen in het verslag van de inpandige opname dat op 14 augustus 2017 is opgesteld door taxateur Roijmans.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder de prijs die hij voor het appartement heeft betaald niet zonder meer als uitgangspunt kan nemen voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Bij de koop van het appartement in 2015 was namelijk onder meer overeengekomen dat de verkoper het dakterras zou vergroten tot 65 m2. Ten tijde van de oplevering was aan deze voorwaarde echter nog niet voldaan. Het dakterras was op dat moment niet bruikbaar vanwege het ontbreken van afscheidingen. Pas in januari/februari 2017 is het dakterras in de overeengekomen vorm gerealiseerd. Dat op de waardepeildatum geen sprake was van een (bruikbaar) terras, levert volgens eiser een waardedrukkende omstandigheid op waar verweerder ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden.
4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiser ten tijde van de koop wist dat het dakterras niet gereed zou zijn op het moment dat de oplevering zou plaatsvinden. Desalniettemin was hij bereid om € 325.000 te betalen. Bovendien, zo stelt verweerder, hebben eiser en de verkoper ervoor gekozen om in de leveringsakte geen tijdsbestek op te nemen waarbinnen het dakterras gerealiseerd zou moeten zijn. In de koopprijs is dan ook volgens verweerder niet begrepen een gerealiseerd vergroot dakterras.
5. Wat partijen verdeeld houdt, is het antwoord op de vraag of verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde het eigen verkoopcijfer neerwaarts had moeten corrigeren, vanwege het feit dat het dakterras op de waardepeildatum nog niet gereed was.
6. De rechtbank overweegt allereerst dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het vaste jurisprudentie is dat in een geval waarin een woning wordt gekocht voor of na de waardepeildatum, ervan uitgegaan moet worden dat de waarde overeenkomt met de daarvoor betaalde prijs, tenzij de partij die zich erop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Taxateur Roijmans heeft bij zijn taxatie dan ook terecht het eigen verkoopcijfer van het appartement als uitgangspunt genomen en dit geïndexeerd naar de waardepeildatum.
7. De rechtbank is echter met eiser van oordeel dat het bedrag dat eiser voor het appartement in 2015 heeft betaald, óók een vergroot dakterras omvat. Eiser had immers het bedrag van € 325.000 over voor een appartement dat – op enig moment – zou beschikken over een dergelijk vergroot dakterras. Dat eiser kon weten dat dat nog niet gereed zou zijn ten tijde van de oplevering doet daaraan niet af. Dit maakt immers niet dat eiser, als het terras wel gereed zou zijn geweest, een hogere prijs zou hebben betaald voor het appartement.
8. Uit de tekst van artikel 17 van de Wet WOZ vloeit voort dat verweerder aan een onroerende zaak een waarde dient toe te kennen, uitgaande van de staat waarin die zaak zich op de waardepeildatum bevindt, waarbij rekening moet worden gehouden met wijzigingen die zich in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, hebben voorgedaan. Nu de door eiser betaalde koopprijs naar het oordeel van de rechtbank zag op een appartement, inclusief een vergroot dakterras, maar het appartement op de waardepeildatum niet over dit terras beschikte, en dit terras ook niet in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, gereed is gekomen, had verweerder een correctie moeten toepassen voor het feit dat dit dakterras op de waardepeildatum nog geen onderdeel uitmaakte van de onroerende zaak. Verweerder heeft dit ten onrechte niet gedaan. De rechtbank concludeert dat verweerder niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. Verweerder heeft immers niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde voor de woning voor kalenderjaar 2017 niet te hoog is.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser evenmin de door hem voorgestane waarde van € 280.000 aannemelijk is. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Wel heeft eiser een aantal appartementen in hetzelfde complex als zijn appartement genoemd, die volgens hem zeer goed vergelijkbaar zijn, maar waarvan de WOZ-waarden veel lager zijn. Het is de rechtbank niet gebleken dat van de door eiser genoemde appartementen verkoopcijfers van rondom de waardepeildatum beschikbaar zijn. WOZ-waarden van vergelijkbare objecten zijn niet bruikbaar om te dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarden van eisers appartement. Daarnaast heeft verweerder onweersproken gesteld dat deze appartementen, anders dan eisers appartement, niet recent volledig zijn gerenoveerd.
10. Voor zover eiser met het noemen van de WOZ-waarden van de volgens hem vergelijkbare appartementen een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn als de zogenaamde meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke woningen, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Reeds om die reden kan zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.
11. Nu zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding om het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Rekening houdend met alle waardebepalende elementen, stelt de rechtbank de waarde van het object in goede justitie vast op € 320.000.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van het object [de woning] per waardepeildatum 1 januari 2016, naar de toestand op 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 320.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.E.A. Schokker-Stadhouders, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.