Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 7329327
Rolnummer : 18-7253
Vonnis in kort geding van 12 december 2018
in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas,
t e g e n :
de besloten vennootschap Food Center Berghem B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Berghem,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.W. Dolphijn.
Partijen worden hierna genoemd “ [eiser] ” en “FCB”.
1.Het verloop van het geding
Dit blijkt uit het volgende:
de dagvaarding van 20 november 2018 met producties;
de mondelinge behandeling die op 29 november 2018 heeft plaatsgevonden, ten behoeve waarvan zijdens [eiser] bij faxberichten van 27 november en 28 november nog de producties 19, 20 en 21 zijn toegezonden. De gemachtigden van beide partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling de standpunten van partijen nader toegelicht aan de hand van pleitnota’s;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 november 2018;
e fax van de gemachtigde van [eiser] van 5 december 2018 met de mededeling dat de voorwaarde waaronder partijen ter zitting tot overeenstemming zijn gekomen niet is vervuld en dat de kantonrechter daarom wordt verzocht om vonnis te wijzen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter van de rechtbank, kamer voor kantonzaken, uitvoerbaar bij voorraad, FCB zal veroordelen om de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend [adres] , binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met al wie of wat zich van de zijde van FCB daarin of daarop mocht bevinden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, dit in de goede en oorspronkelijke staat, met veroordeling van FCB in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten en vermeerderd met de nakosten.
2.2.
[eiser] legt aan zijn vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
FCB huurt sinds 26 januari 2004 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van Vastgoed [naam vastgoed BV] B.V. Het gehuurde is in 2005 overdragen aan [eiser] , zodat hij sindsdien verhuurder is. De overeenkomst heeft een looptijd van 5 + 5 jaar, met aansluitende perioden van 5 jaar. De einddatum van de huidige termijn is 25 januari 2019. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van toepassing. In deze bepalingen staat in artikel 6.1.:
“Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.”Het gehuurde wordt gebruikt voor de exploitatie van een Albert Heijn supermarkt. FCB heeft hiervoor een franchiseovereenkomst gesloten met Albert Heijn.
“Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.”Het gehuurde wordt gebruikt voor de exploitatie van een Albert Heijn supermarkt. FCB heeft hiervoor een franchiseovereenkomst gesloten met Albert Heijn.
Bij e-mail van 22 januari 2018 heeft FCB de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd tegen 25 januari 2019, welke opzegging door [eiser] is bevestigd. [eiser] is naar aanleiding van de huuropzegging in overleg gegaan met een derde waaraan hij het gehuurde kan verhuren na het einde van de huurovereenkomst. Ook die partij zal een Albert Heijn gaan exploiteren in het gehuurde.
In augustus 2018 heeft FCB de huur niet tijdig betaald als gevolg waarvan zij, op grond van de algemene bepalingen, ook de contractuele boete en de buitengerechtelijke kosten verschuldigd is geworden. FCB heeft uiteindelijk alleen de huurachterstand voldaan. De huur van de maand oktober 2018 is ook te laat betaald en ook voor deze maand is alleen de huurachterstand betaald. Voorts bleek medio oktober dat Albert Heijn de bevoorrading van FCB heeft gestaakt (nadat zij dat eerder al eens in augustus 2017 had gedaan), omdat FCB haar verplichtingen jegens Albert Heijn niet is nagekomen. De franchiseovereenkomst tussen Albert Heijn en FCB is inmiddels door Albert Heijn ontbonden. De door FCB geëxploiteerde supermarkt wordt niet langer voorzien van voorraad. Tevens is de huur voor november 2018 niet betaald. FCB hanteert bovendien andere openingstijden dan de reguliere tijden voor supermarkten. Er is dan ook geen sprake van een behoorlijke exploitatie als bedoeld in artikel 6.1. van de algemene bepalingen.
FCB schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door na te laten het gehuurde (behoorlijk) te exploiteren conform de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieplicht en door na te laten de huur tijdig en volledig te voldoen. Gelet op het naderende einde van de huurovereenkomst en de problemen met de leveringen, heeft [eiser] er geen vertrouwen in dat FCB nog zal voldoen aan haar betalings- en exploitatieverplichtingen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom vordert [eiser] thans ontruiming van het gehuurde.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij deze vordering. Hij heeft er een zwaarwegend belang bij dat het gehuurde tot aan het einde van de huurovereenkomst daadwerkelijk geëxploiteerd wordt. [eiser] , de nieuwe huurder en het personeel hebben belang bij het zo snel mogelijk (behoorlijk) exploiteren van een Albert Heijn in het gehuurde, tenminste vóór de kerstdagen. Het leegstaan van gehuurde heeft nadelige gevolgen voor het gehuurde. De marktwaarde van vastgoed neemt immers af bij leegstand. [eiser] heeft er belang bij dat het gehuurde behoorlijk wordt geëxploiteerd en dat er een huurder komt die de huur wel betaalt.
2.3.
FCB heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer komt, indien en voor zover voor de beoordeling van belang, in het navolgende aan de orde.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.
Tussen Vastgoed [naam vastgoed BV] B.V. als verhuurder en FCB als huurder is op
26 januari 2004 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] . Tegelijkertijd heeft FCB een franchiseovereenkomst gesloten met Albert Heijn voor het exploiteren van de formule van Albert Heijn. Bij e-mail van 22 januari 2018 heeft FCB de huurovereenkomst opgezegd tegen 25 januari 2019. De opzegging is bij brief van 26 januari 2018 nagezonden. Deze opzegging is door [eiser] geaccepteerd.
FCB heeft de huur voor augustus 2018 en oktober 2018 te laat betaald. De huur van november 2018 is evenmin (tijdig) voldaan: [eiser] stelt dat de huur voor november nog niet is voldaan; FCB heeft ter zitting verklaard dat deze wel al is voldaan, maar heeft daarvan geen bewijs overgelegd.
Medio oktober heeft Albert Heijn de bevoorrading van de AH-supermarkt in het gehuurde gestaakt (nadat zij dat eerder al eens in augustus 2017 had gedaan), omdat FCB haar verplichtingen jegens Albert Heijn niet is nagekomen. Albert Heijn heeft inmiddels de franchiseovereenkomst met FCB ontbonden.
3.2.
FCB heeft aangevoerd dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vordering omdat niet hij de verhuurder is, maar Vastgoed [naam vastgoed BV] B.V.
Als niet weersproken staat vast dat [eiser] de (opvolgende) eigenaar is van het gehuurde. Ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW Pro gaan als gevolg van de overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder over op de verkrijger. Dat maakt [eiser] in principe tot contractuele wederpartij van FCB. Er is aldus voldoende reden om in dit kort geding aan te nemen dat [eiser] de verhuurder van het gehuurde is. FCB heeft onvoldoende onderbouwd dat daarvan niet moet worden uitgegaan.
3.3.
[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde. Met betrekking tot een gevraagde voorziening in kort geding is, zeker waar het de ontruiming van een gehuurde onroerende zaak betreft, terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is en derhalve in dit geval of voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
3.4.
Aan de hiervoor genoemde voorwaarden voor toewijzing van de gevraagde voorziening wordt naar het oordeel van de kantonrechter niet voldaan.
FCB heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 25 januari 2019 en het gehuurde moet in ieder geval op die datum zijn ontruimd. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij, in zijn hoedanigheid van verhuurder, een spoedeisend belang heeft bij een eerdere ontruiming dan per 25 januari 2019. FCB heeft de huur tot en met oktober 2018 betaald. Per de dag van de zitting zou er sprake zijn van één maand huurachterstand. FCB heeft ter zitting aangevoerd dat zij ook de huur van november heeft betaald. Daar heeft zij echter geen bewijsstuk van overgelegd, zodat daar niet van kan worden uitgegaan. Het gaat dan om één maand huurachterstand.
De AH-supermarkt in het gehuurde is open (van maandag tot en met zaterdag van 08:00 uur tot 18:00 uur). Ook de drogisterij en de slijterij in het gehuurde zijn open. Het gehuurde wordt geëxploiteerd, zij het dat de AH-supermarkt niet meer wordt bevoorraad, zodat de winkel geen verse producten meer kan aanbieden en het aanbod van houdbare producten afneemt. De drogisterij en de slijterij worden wel behoorlijk geëxploiteerd.
Op zich is juist dat [eiser] als verhuurder belang heeft bij een behoorlijke exploitatie van het gehuurde. De huurachterstand van één maand en het gebrekkige exploiteren van de AH-supermarkt vanaf eind oktober leveren als zodanig echter geen spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde aan de zijde van [eiser] als verhuurder op. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat het gebrekkige exploiteren van de supermarkt in de laatste weken voor het eindigen van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat hij schade lijdt omdat het gehuurde in waarde zou dalen. [eiser] heeft al een nieuwe huurder die na 25 januari 2019 een Albert Heijn filiaal in de betreffende bedrijfsruimte zal gaan exploiteren. En nergens uit blijkt thans dat de huur voor de laatste maanden niet zal worden betaald.
Dat Albert Heijn belang heeft bij een behoorlijke exploitatie van de supermarkt in het gehuurde in de periode voor de kerstdagen, creëert geen belang aan de zijde van [eiser] bij ontruiming van het gehuurde. Hetzelfde geldt ten aanzien van het belang van een nieuwe huurder, die de supermarkt al vóór de kerstdagen zou willen exploiteren.
3.5.
De vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.
3.6.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van FCB tot op heden begroot op € 400,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast).
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2018.