Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/460
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 november 2018 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, verweerder
(gemachtigde: W.A. Roest).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [bedrijfsobject] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 785.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB voor gebruikers niet-woningen) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur J.D. Aleven.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is gebruiker van het bedrijfsobject, een hotel uit 2009, met een restaurant (bruto vloeroppervlak (bvo): 183 m2), 34 kamers (bvo: 892 m2), en overige ruimte (bvo 165 m2), waaronder een kelder van 99,98 m2 , een balie 25 m2, technische ruimte 12 m2 en sanitair 28 m2, bekend onder kavelnummer [kavelnummer] gemeente Reusel.
Op 4 februari 2011 heeft eiseres een huurovereenkomst gesloten met mevrouw [naam] , waarbij met ingang van 1 januari 2012 een huurprijs voor het bedrijfsobject van € 11.750 per maand exclusief omzetbelasting is afgesproken. In deze overeenkomst wordt verwezen naar een koopovereenkomst van 3 februari 2011, waarin [naam bedrijf] het bedrijfsobject heeft gekocht van mevrouw [naam] tegen een koopsom van € 2.350.000 kosten koper exclusief BTW. Partijen hebben afgesproken dat de akte van eigendoms-overdracht uiterlijk op 31 december 2011 gepasseerd zal worden. Deze eigendomsoverdracht heeft niet plaats gevonden. Op 30 december 2011 hebben eiseres en mevrouw [naam] een addendum huurovereenkomst gesloten, waarin zij een huur van € 180.000 exclusief omzetbelasting per jaar hebben afgesproken. De eigendomsoverdracht is verschoven naar 31 december 2014, tegen dezelfde koopsom van € 2.350.000 k.k. De eigendomsoverdracht heeft niet op 31 december 2014 plaats gevonden. Uit een huurnota van 15 november 2016 blijkt dat eiseres het bedrijfsobject op die datum nog steeds huurde van mevrouw [naam] , tegen een netto maandhuur van € 15.000.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 749.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 785.000) naar de getaxeerde waarde van € 1.680.000 en de eigen koopsom van € 2.350.000.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank dient allereerst ambtshalve te oordelen over de objectafbakening. Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan verweerder daarbij geen beoordelingsvrijheid toe (ECLI:NL:HR:2003:AD6058). Eiseres heeft ter zitting, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 27 februari 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:740), gesteld dat de grond, gelegen aansluitend aan het perceel van het hotel, kadastraal bekend onder het nummer [kavelnummer] gemeente Reusel, een samenstel vormt met het hotelcomplex. Eiseres stelt dat de parkeerplaatsen op dit perceel worden gebruikt door de gasten van het hotel. Verweerder heeft betwist dat het kavelnummer [kavelnummer] in eigendom is van dezelfde eigenaar als van onderhavig hotelcomplex. Ook wordt betwist dat eiseres gebruiker is van kavelnummer [kavelnummer] . De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening voor onjuist te houden. Verweerder heeft de juistheid van deze voor het eerst ter zitting door eiseres geponeerde stelling betwist en eiseres heeft deze stelling op geen enkele wijze met nadere verifieerbare stukken onderbouwd. Gelet op hetgeen ter zitting is besproken gaat de rechtbank er vanuit dat het kavelnummer [kavelnummer] bij een ander dan eiseres in eigendom is. Ook is niet gebleken dat eiseres de gebruiker is van dat perceel. Om die reden kan van een samenstel als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ geen sprake zijn. Dat in de door verweerder gemaakte Operationele Cashflow-modelberekening (hierna: OCF-berekening) onder het kopje ‘parkeren/overige’ een bedrag van € 30.000 is ingevuld acht de rechtbank onvoldoende om te twijfelen aan de objectafbakening. Dit bedrag is overgenomen uit het door eiseres ingevulde inventarisatieformulier, waarin achter ‘totale overige omzet’ het bedrag € 30.000 is ingevuld. Hieruit kan niet worden afgeleid dat verweerder is uitgegaan van een opbrengst uit parkeren. Te meer nu eiseres bij ‘aantal eigen parkeerplaatsen’ géén heeft ingevuld.
4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. In de landelijke taxatiewijzer Hotels wordt uitgegaan van de operationele cashflow methode.
5. Ter onderbouwing van de door verweerder vastgestelde waarde van € 785.000 heeft verweerder in beroep een berekening overgelegd, waarin de waarde van het object op basis van een OCF-berekening op grond van de Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2016, van de Vereniging Nederlandse Gemeenten is berekend op € 1.680.000. Verweerder stelt dat primair uitgegaan moet worden van de koopprijs die eiseres bereid was te betalen volgens de overeenkomst van 30 december 2011, te weten € 2.350.000. Gelet op deze gegevens, in onderlinge samenhang bezien, is de beschikte waarde van € 785.000 volgens verweerder niet te hoog.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden getaxeerd aan de hand van de OCF-methode en ook de rechtbank gaat daarvan uit. Evenmin is in geschil dat verweerder bij deze berekening is uitgegaan van de juiste cijfers, namelijk de eigen exploitatiecijfers van eiseres. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 785.000 aanzienlijk lager is dan de aan de hand van de OCF-methode berekende waarde van € 1.680.000. Hierbij is van belang dat verweerder de objectafbakening in beroep heeft bijgesteld ten opzichte van de berekening in de bezwaarfase omdat bij een controle van de objectkenmerken aan de hand van de bouwtekeningen bleek dat uitgegaan diende te worden van 205 m2 extra bvo hotelkamers en met een restaurant van 183 m2. Ook is de door verweerder vastgestelde waarde aanzienlijk lager dan de waarde van € 2.350.000 die [naam bedrijf] bereid was te betalen volgens de overeenkomst van 30 december 2011. Eiseres kan worden gevolgd in haar stellingen dat veel tijd is verstreken tussen de verkoopdatum van het object op 30 december 2011 en de waardepeildatum en de koopsom niet op de vrije markt tot stand is gekomen, nu dezelfde partijen zowel de koopsom als de huursom zijn overeengekomen. Immers, [naam bedrijf] is een aan eiseres gelieerde partij. Om die reden kan bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet zonder meer uitgegaan worden van de verkoopprijs van het object. Echter, naar het oordeel van de rechtbank vormt die verkoopprijs wel een (sterke) aanwijzing dat verweerder de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met waardeverminderende factoren als de gebrekkige onderhoudstoestand (scheuren in de verkeersruimtes), de lokale verpaupering/verloedering, geluidsoverlast van voortrazend (vracht)verkeer aan beide zijden van het hotel, problemen met de bereikbaarheid en parkeergelegenheid, en een muffe lucht (riolering) hier en daar in het hotel.
8. Verweerder heeft - in beroep onweersproken - gesteld dat bij de in- en uitpandige opname op 5 december 2017 door de taxateur geen verloedering dan wel verpaupering is geconstateerd, dat het hotel beschikt over een eigen parkeergelegenheid en niet is gebleken van problemen met de bereikbaarheid. Bovendien is tijdens de inpandige opname geconstateerd dat de hotelkamers zijn voorzien van HR++-dubbelglas, waardoor verkeersgeluid op de kamers nauwelijks hoorbaar is, en is tijdens de inpandige opname ook niet gebleken van een muffe lucht. Verder hebben de hotelkamers volgens verweerder een ventilatiesysteem en is de scheurvorming niet-constructief van aard, maar zit het alleen in het stucwerk. Voorts heeft verweerder gesteld dat wanneer al sprake zou zijn van gebreken, de invloed hiervan is verdisconteerd in de bezettingsgraad en de omzetcijfers. De rechtbank kan verweerder daarin volgen en ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd dan ook geen reden te twijfelen aan de vastgestelde waarde van het hotel.
9. Eiseres heeft de door haar gestelde waarde van € 749.000 op geen enkele wijze onderbouwd en dus niet aannemelijk gemaakt.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor het bedrijfsobject per 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 785.000 niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. L. Soeteman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.