ECLI:NL:RBOBR:2018:3289 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarde kantoorgebouw in Oss na beroep te...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/2320

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2018 in de zaak tussen

[naam BV], te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: S. Ploegmakers).

Procesverloop

Bij beschikking van 31 maart 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet met aanslagnummer [aanslagnummer] , heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het bedrijfsobject, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 1.200.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenarenheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 juli 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De meervoudige kamer heeft de zaak op 25 mei 2018 naar de enkelvoudige kamer verwezen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door

N. Elfers, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van het bedrijfsobject. Het object, gelegen op het perceel kadastraal bekend als [perceel] , groot 853 m², betreft een kantoorgebouw dat in gebruik is als bankgebouw door de [bedrijf] . Het object heeft als bouwjaar 1991 en is nadien veelvuldig gerenoveerd. Het object is gelegen op een A3 locatie voor kantoren in Oss Centrum-Zuid. Het object heeft een vloeroppervlak van in totaal 1.735 m² en omvat kantoorruimtes op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping (479 m², 433 m² en 433 m²) en een opslagruimte (389 m²) in de kelder. De etages zijn verbonden door een lift. Tot het object behoren 10 parkeerplaatsen.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 845.000 en verwijst naar het Rekenblad Huurwaarde-kapitalisatiefactormethode (hierna: HWK-methode) WOZ, dat op 21 augustus 2017 is opgesteld door taxateur B. van der Wielen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.200.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.320.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 15 december 2017 is opgesteld door taxateur S.A. van Eck en op dezelfde datum is gecontroleerd door taxateur O.M. Harmsen.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

3. Partijen zijn het, gelet op het door eiseres ingebrachte rekenformulier HWK-methode en het verhandelde ter zitting, eens over de objectkenmerken en ook de rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep uit van de juistheid van de in het door verweerder overgelegde taxatierapport beschreven objectgegevens.

4. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van dit bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

5. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde van het bedrijfsobject. Eiseres heeft gewezen op [adres] met een vloeroppervlak van ca. 2.300 m² dat sinds 29 juni 2009 te huur staat aangeboden tegen € 65 per m².

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door hem voor het pand [adres] voorgestane huurwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De huurwaarde van [adres] (van € 93 per m² voor de kantoorruimte en van € 32 per m² voor de opslagruimte) heeft verweerders taxateur afgeleid uit de gerealiseerde huurprijzen van drie vergelijkingsobjecten, zoals die staan vermeld op de “formulieren beoordeling huurcijfer” die bij het taxatierapport zijn gevoegd. De vergelijkingsobjecten zijn - net als [adres] - kantoorpanden die in gebruik zijn bij een bank. Het gaat om de objecten [adres] , [adres] en [adres] .
Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat, nu er geen huurovereenkomsten zijn overgelegd ter staving van de huurwaarden die door verweerder zijn gebruikt voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten, deze al om die reden niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde. De rechtbank kan de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet verifiëren en evenmin vaststellen of, zoals verweerder kennelijk aangeeft in de formulieren, al dan niet sprake is van incentives en andere correcties. Daarbij komt dat verweerder desgevraagd op zitting heeft aangegeven dat de huurder van [adres] het pand al 10 jaar huurde en dat sprake is van opvolgende huur, wat vragen oproept of in dit geval sprake is van een marktconforme huur en waarbij te meer aanleiding is om te verifiëren of hierbij incentives of correcties een rol hebben gespeeld.

7. Nu verweerder de huurwaarde, als onderdeel van de onderbouwing van de waarde via de huurwaardekapitalisatiemethode, niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Aan een bespreking van de door verweerder berekende kapitalisatiefactor komt de rechtbank niet toe.Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd evenmin de door haar bepleite waarde van € 845.000 aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing van deze waarde gewezen op het object te [adres] te Oss. De rechtbank stelt voorop dat voor de toepassing van de Wet WOZ gerealiseerde huurcijfers van belang zijn. Dit betekent dat vraaghuurprijzen niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Reeds om die reden is eiseres er niet in geslaagd de door haar bepleite waarde aannemelijk te maken. Daarbij komt dat eiseres geen onderbouwende gegevens heeft overgelegd van dit pand, waardoor geen inzicht is verschaft over hoe de huurwaarde van dit pand zich verhoudt tot de door haar bepleite waarde van [adres] . Aan een bespreking van de door eiseres berekende kapitalisatiefactor komt de rechtbank evenmin toe.

8. Omdat partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres] schattenderwijs vast op € 1.025.000 en vermindert zij de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig.

9. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

10. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2018, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.507 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van

€ 501 en een wegingsfactor 1, kadasterkosten € 7).

11.
Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, 28796, hierna: de Richtlijn). Verweerder heeft het door eiseres aangegeven tijdsbeslag van twee uur voor de taxatiewerkzaamheden niet betwist, zodat de rechtbank hiervan uitgaat. Omdat het hier een courante niet-woning betreft, hanteert de rechtbank een uurtarief van € 68, exclusief BTW. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat eiseres, een besloten vennootschap, de omzetbelasting in aftrek kan brengen en deze aldus niet daadwerkelijk op haar drukt. Dat betekent dat voor vergoeding in aanmerking komt een bedrag van € 136 in verband met de taxatiewerkzaamheden. De totale proceskosten-vergoeding bedraagt € 1.643.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van de onroerende zaak te [adres] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 1.025.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.643.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer Schotman, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

6 juli 2018.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.