ECLI:NL:RBOBR:2018:2029 - Rechtbank Oost-Brabant - Burenrechtelijke geschil over ramen met uitzicht, overlas...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht – de Burenrechter

zaaknummer: 6723814 CV EXPL 18-1448

Vonnis van 26 april 2018

in de procedure in de zin van artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering

tussen

[verzoeker A] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [verzoeker A] ,

[verzoeker B] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [verzoeker B] ,

gezamenlijk verzoekers.

1.Het procesverloop

1.1.

Op 13 maart 2018 hebben [verzoeker B] en [verzoeker A] gezamenlijk een aanvraag ingediend waarin zij de kantonrechter (hierna te noemen: de Burenrechter) hebben gevraagd een beslissing te nemen over het geschil dat hen verdeeld houdt.

1.2.

[verzoeker B] en [verzoeker A] hebben zich het recht van hoger beroep voorbehouden.

1.3.

Op 24 april 2018 heeft een comparitie, tevens gerechtelijke plaatsopneming (descente), plaatsgevonden, waarbij verzoekers, de ouders van [verzoeker A] , de partner van [verzoeker B] , [naam buurtbemiddelaar] en [naam buurtbemiddelaar] , beiden buurtbemiddelaars zijn verschenen.

1.4.

Verzoekers zijn niet tot overeenstemming gekomen en hebben de Burenrechter gevraagd uitspraak te doen.

1.5.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[verzoeker B] is sinds 1991 eigenaar van het pand aan de [adres] . Het pand is in gebruik als kamerverhuur. [verzoeker A] is eigenaar van het pand [adres] . Dit perceel grenst aan de achterzijde en de rechterzijde (bezien vanaf de [adres] ) aan het pand van [verzoeker B] en de linkerzijde aan het perceel [adres] dat in gebruik is als meubelzaak bij [verzoeker A] en van zijn ouders. De panden aan de [adres] en [adres] waren tot 1991 in handen van één eigenaar, de heer [naam vorige eigenaar] . Het pand van [verzoeker B] staat in zijn geheel op de grens met perceel van [verzoeker A] .

2.2.

In het pand [adres] zijn in twee muren ramen (hierna: de muren) aangebracht die direct uitzicht geven op de ruimte achter het perceel van [verzoeker A] . Deze ramen zijn getekend in een bouwtekening van 1980 en waren al veel eerder aangebracht.

2.3.

[verzoeker A] heeft na overleg en in overeenstemming met [verzoeker B] struiken voor de ramen weggehaald. [verzoeker B] heeft volgens afspraak de ramen op de begane grond afgeplakt om het zicht op het perceel [verzoeker A] weg te nemen, dan wel te verminderen.

2.4.

Het water van het platdak van [verzoeker B] wordt via een regenpijp die staat op de grond van [verzoeker A] , op het riool van [verzoeker A] afgevoerd.

2.5.

Aan de buitenzijde van het pand van [verzoeker B] hangen kabels.

Verwezen wordt naar onderstaande door [verzoeker A] overgelegde foto’s.

2.6.

Verzoekers hebben eerder gesproken over oplossing van hun conflict onder (bege)leiding van buurtbemiddelaars. Toen is onder andere gesproken over verkoop door [verzoeker B] van zijn pand aan [verzoeker A] . Nadat [verzoeker A] een van de ramen op de begane grond van het pand eigenhandig heeft dicht gekit, wil [verzoeker B] niet langer meer praten over verkoop of een andere oplossing van het conflict. Eerder heeft hij het pand aangeboden voor een prijs van € 425.000,00 en later van € 375.000,00. [verzoeker A] vond dat bedrag te hoog en er is gesproken over een taxatierapport. Van het uitbrengen van een dergelijk rapport is het niet meer gekomen. Enerzijds omdat [verzoeker B] erg boos is geworden over de actie van het dichtkitten van het raam door [verzoeker A] en anderzijds omdat onduidelijk was wie de kosten van de taxatie voor zijn rekening moest nemen of dat beide verzoekers een taxatierapport zouden laten uitbrengen.

3.Het geschil en de beoordeling daarvan

3.1.

[verzoeker A] heeft gevorderd dat de Burenrechter [verzoeker B] zal veroordelen tot

het dichtmetselen van de ramen en de deur;

het verwijderen van de regenafvoer en op eigen riool aansluiten van de regenafvoer van het dak;

het verwijderen van de losse kabels;

het verwijderen van de vergaarbak,

alles zoals op de foto’s is te zien.

[verzoeker A] heeft daartoe aangevoerd dat hij in zijn eigendomsrechten wordt beperkt door de aanwezigheid van bovengenoemde elementen. Hij kan niet vrij van de ruimte gebruik maken doordat de kamerbewoners van het pand van [verzoeker B] op zijn perceel kijken en zelfs het raam uitstappen en huisdieren uit het raam op zijn perceel laten springen. Verder heeft hij last van de lucht die uit het raam komt, vooral rooklucht. Bij een hoosbui wordt zijn riolering overbelast, omdat het gehele plat dak afwatert op de regenpijp die op zijn perceel en in zijn riolering uitkomt.

3.2.

[verzoeker B] heeft daarop gereageerd en onder meer het volgende naar voren gebracht. De situatie zoals die nu is, bestaat al heel erg lang en toen [verzoeker A] zijn pand heeft gekocht was de situatie al zoals die nu is en hij wist wat hij kocht. Hij kan niet achteraf aanvoeren dat alles eruit moet. Verder heeft hij telkens als er sprake was van overlast (de vrouw die op het perceel van [verzoeker A] in de zon ging zitten en de huurder die haar kat naar buiten liet) opgetreden en de huurders op hun gedrag aangesproken.

Van zijn kant vraagt hij de Burenrechter, dat

1. [verzoeker A] onmiddellijk het door hem dicht gekitte raam in oude staat moet herstellen;

2. [verzoeker A] de ramen aan de westzijde van de berging/slaapkamer ontdoet van aangebrachte afdichting;

3. Dat de ramen die grenzen aan zijn perceel doorzichtig moeten blijven en dat er geen afscherming mag worden aangebracht voor of tegen deze wanden;

4. De hemelwaterafvoer daar aanwezig open blijft, zodat de waterafvoer kan blijven functioneren.

3.3.

De Burenrechter overweegt het volgende.

1. In de wet (artikel 5:50 BW Pro) staat, dat het niet is toegestaan om binnen een afstand van twee meter van de grenslijn van een erf onder andere ramen te hebben die direct uitzicht geven op dit erf, tenzij hiervoor toestemming is gegeven. In dit geval is duidelijk dat alle ramen die op de foto’s te zien zijn uitzicht geven op het erf van [verzoeker A] en dat hij daar geen toestemming voor heeft gegeven. Toch kan de vordering tot het dichtmetselen en daarmee verwijderen van deze ramen niet worden toegewezen, omdat vaststaat dat deze situatie al veel meer dan twintig jaar bestaat. In de wet (artikel 3:306 BW Pro) staat ook dat een rechtsvordering, in dit geval de rechtsvordering tot het dichtmetselen van de ramen en de deur, verjaart na verloop van twintig jaar en [verzoeker B] ook een beroep heeft gedaan op deze verjaring door te stellen dat de situatie al meer dan twintig jaar bestaat. De Burenrechter gaat er gelet op de situatie ter plaatse vanuit dat ook de vergaarbak en de regenpijp al langer dan twintig jaar op deze manier aanwezig zijn. Wat betreft de deur is het zo, dat deze geheel is dichtgemaakt en via deze deur geen zicht op of toegang tot het erf van [verzoeker A] mogelijk is.

2. Los van de verjaring van een vordering geldt, dat buren elkaar geen overlast mogen bezorgen. Het is de vraag of en in hoeverre daar hier sprake van is.

3
. Het zicht

De Burenrechter begrijpt dat [verzoeker A] overlast heeft wanneer de ramen die rechtstreeks uitzien op zijn perceel, niet op de een of andere manier zijn afgeplakt. Verzoekers hebben als onderdeel van hun afspraken rond het verwijderen van de struiken op het perceel van [verzoeker A] ook afgesproken dat [verzoeker B] zijn ramen in ieder geval op de begane grond zou afplakken. Dat afplakken is ook gebeurd, maar de Burenrechter heeft vastgesteld dat dat niet op professionele wijze is gebeurd en met verschillende soorten folie. Van een van de ramen zou de folie, zo stelt [verzoeker A] , ook regelmatig afvallen en op verschillende plaatsen kan men langs het folie heen kijken. De Burenrechter draagt [verzoeker B] dan ook ter voorkoming van overlast voor [verzoeker A] op, de ramen op de begane grond op een professionele wijze opnieuw af te plakken. Ook het rechter bovenraam in het pand dient [verzoeker B] af te plakken op dezelfde wijze. Dit geldt niet voor het linker bovenraam. In de eerste plaats lijkt dit raam op meer dan twee meter van de perceelsgrens met [verzoeker A] te zijn gelegen en verder is ook niet gebleken van overlast door zicht vanuit dat raam.

4.
Een dicht gekit raam

Een van de linker ramen op de begane grond is door [verzoeker A] dicht gekit. Hij heeft dit gedaan, omdat hij ervan is uitgegaan dat een van de afspraken met [verzoeker B] was, dat die er voor zou zorgen dat dit raam niet meer geopend kon worden. [verzoeker B] betwist dat dit zo is afgesproken en is erg boos over het feit dat [verzoeker A] op eigen houtje tot het dichtkitten is overgegaan. [verzoeker B] is door de betreffende huurster ervan op de hoogte gebracht dat het raam niet meer openging. Hij eist dat [verzoeker A] de kit weer verwijderd.

De Burenrechter is van oordeel dat [verzoeker A] door het raam dicht te kitten een onrechtmatige daad heeft gepleegd. Het stond hem niet vrij een vorm van eigenrichting toe te passen, ook al zou er met [verzoeker B] zijn afgesproken dat [verzoeker B] het raam zelf dicht zou maken. [verzoeker A] zal dan ook worden veroordeeld tot het verwijderen van de door hem aangebrachte kit.

5.
De ramen die open kunnen

De Burenrechter ziet wel dat [verzoeker A] er belang bij heeft dat het raam niet in zijn geheel geopend kan worden. Als het raam geheel geopend wordt, is er immers volop zicht op het perceel van [verzoeker A] en ook bestaat de mogelijkheid dat het perceel en daarachter ook het pand van [verzoeker A] en ook de meubelzaak van zijn ouders via het raam wordt betreden. [verzoeker B] stelt er belang bij te hebben dat het raam geopend kan worden, vanwege de ventilatiemogelijkheid die dat raam geeft en ook vanwege de omstandigheid dat het raam een vluchtroute bij calamiteiten vormt.

De Burenrechter is van oordeel dat [verzoeker B] er geen aanspraak op kan maken dat er vanuit zijn pand een vluchtroute via het perceel van [verzoeker A] wordt geschapen of gehandhaafd. Hij zal indien nodig, er zelf voor moeten zorgen dat er vanuit de woonruimten in zijn pand een andere adequate vluchtroute bestaat.

Het is echter wel mogelijk dat het raam zodanig wordt gemaakt, dat het niet in zijn geheel geopend kan worden maar wel door het mogelijk maken van een kiepstand een ventilatiemogelijkheid behoudt waardoor de overlast voor [verzoeker A] beperkt wordt. Een andere mogelijkheid die ook tijdens de comparitie aan de orde is geweest, is het sluiten van het raam en het aanbrengen van een ventilatierooster.

De Burenrechter is van oordeel dat beide oplossingen recht doen aan het belang van beide verzoekers en zij draagt [verzoeker B] op het raam te sluiten zodanig dat het uitsluitend nog mogelijk is het raam op een zogenaamde kiepstand te zetten of het raam geheel te sluiten waarbij een ventilatierooster kan worden aangebracht. Zij laat de keus aan [verzoeker B] . Mogelijk is er nog een andere oplossing mogelijk. Die oplossing is ook toegestaan, mits ook bij die oplossing het niet meer mogelijk is om het gehele raam te openen en eventueel via het raam naar buiten te stappen.

6.
Het bovenraam

De Burenrechter draagt [verzoeker B] ook op het rechter bovenraam op de hierboven bedoelde manier te sluiten. Weliswaar kan vanuit dat raam het perceel van [verzoeker A] niet worden betreden, maar een open raam geeft volledig zicht op dat perceel. Dat vormt overlast die te voorkomen is door het treffen van vrij eenvoudige maatregelen.

7.
De afspraak over het beneden raam?

Tijdens de comparitie is aan de orde geweest dat [verzoeker B] toegezegd zou hebben dat hij het raam op de begane grond zou sluiten. [verzoeker B] heeft ontkend, dat hij die toezegging heeft gedaan. De Burenrechter heeft hierover tijdens de comparitie gezegd dat als er een duidelijke toezegging ligt van [verzoeker B] hij daar ook aan gehouden kan worden. Nu die toezegging niet is komen vast te staan, zou [verzoeker A] in de gelegenheid kunnen worden gesteld door het horen van getuigen deze afspraak te bewijzen. De Burenrechter heeft besloten [verzoeker A] niet in de gelegenheid te stellen dat bewijs te leveren. Zij acht het van belang dat deze procedure niet langer wordt dan voor een juiste en rechtvaardige oplossing noodzakelijk is. [verzoeker A] heeft immers aangegeven, dat hij heel snel een beslissing wenst, omdat hij verder wil met het opknappen van het deel zijn perceel waar het in deze zaak omgaat. Ook [verzoeker B] heeft de Burenrechter gezegd, haar liever niet nog een keer terug te moeten zien.

8.
De regenpijp

Vervolgens moet de Burenrechter beslissen of voldoende vast is komen te staan, dat de regenpijp die uitkomt op de riolering van [verzoeker A] voor overlast zorgt. [verzoeker A] heeft in dit verband aangevoerd dat de regenpijp niet berekend is om al het water van het dak van [verzoeker B] te verwerken waardoor er overstromingen dreigen. De Burenrechter is van oordeel dat in deze procedure onvoldoende is gesteld en gebleken dat dit het geval is. Zij adviseert verzoekers hierover nader overleg te voeren om te bezien of dit punt op dit moment opgelost moet en kan worden. Komen verzoekers hier niet uit dan kunnen zij dit punt opnieuw aan de Burenrechter voorleggen. De Burenrechter verwacht dan wel een onderbouwing van het standpunt van [verzoeker A] dat de regenpijp onvoldoende is voor de afvoer van het water van het plat dak van [verzoeker B] .

9.
De kabels

Aan de buitenzijde van het pand van [verzoeker B] hangen kabels die ontsierend zijn en waarvan [verzoeker B] heeft toegezegd die te zullen verwijderen. De Burenrechter is van oordeel dat dit inderdaad moet gebeuren en zal om misverstanden te voorkomen, [verzoeker B] ook opdragen deze kabels te verwijderen.

10.
Een dwangsom?

Tijdens de comparitie is besproken dat verzoekers de rechter kunnen vragen aan de nakoming van een bij vonnis opgelegde verplichting een dwangsom te verbinden. De Burenrechter ziet nu nog geen aanleiding een dwangsom aan de nakoming van een van de verplichtingen te verbinden, omdat zij ervan uitgaat dat verzoekers de verplichtingen zoals die hen worden opgelegd zullen nakomen. De Burenrechter zal de beslissing over het opleggen van een dwangsom aanhouden, in die zin dat ieder der verzoekers kan verzoeken om de oplegging van een dwangsom indien de andere partij een opgelegde verplichting niet binnen de termijn is nagekomen zonder dat daarover andere afspraken zijn gemaakt.

3.4.

Gelet op de aard van de procedure ziet de Burenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

4.De beslissing

De Burenrechter:

3.5.

gelast [verzoeker A]

vóór 14 mei 2018 de kit te verwijderen waarmee hij het linker beneden raam heeft vast gekit;

4.2.

gelast [verzoeker B] :

vóór 1 juni 2018 de kabels die langs de muur hangen te verwijderen;
vóór 1 juni 2018 de ramen op de begane grond en het rechter raam op de bovenverdieping op professionele wijze te voorzien van folie waardoor er geen inkijk meer mogelijk is vanuit deze ramen op het perceel van [verzoeker A] ;
vóór 1 juni 2018 de ramen die open kunnen, zodanig te maken dat ze niet meer in zijn geheel kunnen worden geopend.

4.3.

houdt de beslissing over het opleggen van een dwangsom aan totdat een van de partijen daarom verzoekt;

4.4

wijst het meer of anders verzochte af;

4.5.

compenseert de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten zal dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen, Burenrechter en is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2018.