Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 5946992
Rolnummer : 17-4156
Uitspraak : 1 februari 2018
in de zaak van:
de stichting Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, h.o.d.n. Woonbedrijf
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
gemachtigde: mr. B. Poort,
t e g e n
1.[huurder] ,
woonplaats kiezend te [woonplaats] , maar verblijvend te [woonplaats] (Penitentiaire Inrichting [woonplaats] ),
2.
[medehuurster] ,
[medehuurster] ,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[V.] ,
[V.] ,
wonende te [woonplaats] ,
4.
[L.] ,
[L.] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gedaagde sub 2: procedrend in persoon,
gemachtigde: gedaagden sub 1, 3 en 4 mr. S. Yadegari.
Partijen zullen hierna worden genoemd “Woonbedrijf”, “ [huurder] ”, “ [medehuurster] ”, “ [V.] ” en “ [L.] ”.
1.Het verdere verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt onder meer uit het volgende:
a. het tussenvonnis van 13 juli 2017 waarbij een comparitie van partijen (mondelinge behandeling) is gelast;
b. de mondelinge behandeling van 15 november 2017 ten behoeve waarvan partijen stukken in het geding hebben gebracht die zowel aan de rechtbank als aan de wederpartij zijn toegezonden en waarbij partijen de standpunten nader hebben toegelicht, namens Woonbedrijf mede aan de hand van notities mondelinge behandeling die zijn overgelegd.
Opgemerkt wordt nog, dat [medehuurster] bij brief van 21 juni 2017 om uitstel voor antwoord heeft verzocht doch vervolgens, na verleend uitstel, niet meer heeft gereageerd en geen verweer heeft gevoerd.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende
weersproken het volgende vast:
Woonbedrijf verhuurt vanaf 7 april 2007 aan [huurder] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] (hierna het gehuurde);
aanvullende voorwaarden maken deel uit van de huurovereenkomst; zij zijn vastgelegd in een allonge van 7 april 2007;
op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 november 2004 van toepassing verklaard;
in die algemene voorwaarden is onder meer opgenomen dat:
huurder het gehuurde tijdens de huurtijd zelf als woonruimte zal gebruiken;
het verboden is het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven;
op 18 juli 2013 heeft [huurder] een verzoek tot medehuurderschap (voor [medehuurster] ) bij Woonbedrijf ingediend; het verzoek is onder verwijzing naar de toepasselijke voorwaarden toegewezen;
[medehuurster] is volgens de Basis Registratie Persoonsgegevens (hierna BRP) sinds 23 september 2013 uitgeschreven op het adres van het gehuurde;
in 2015 is Woonbedrijf een onderzoek gestart naar woonfraude in het gehuurde;
Woonbedrijf heeft na raadpleging van het BRP geconstateerd dat naast [huurder] ook [V.] en [L.] op het adres van het gehuurde zijn ingeschreven;
op 17 mei 2017 is [huurder] door de politie aangehouden en heeft een huiszoeking in het gehuurde plaatsgevonden;
[huurder] is sinds 20 mei 2016 gedetineerd in de PI (penitentiaire inrichting) in [woonplaats] ;
Woonbedrijf heeft [huurder] bij brief van 20 februari 2017 in gebreke gesteld en verzocht vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen en de woonruimte te ontruimen; Woonbedrijf heeft tevens [medehuurster] als medehuurder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen en [V.] en [L.] aangeschreven;
omdat [huurder] en [medehuurster] aan dat verzoek geen gehoor hebben gegeven heeft Woonbedrijf een kort geding tot ontruiming van het gehuurde aanhangig gemaakt;
bij daaropvolgend vonnis van de voorzieningenrechter van 4 april 2017 is de vordering ten aanzien van [medehuurster] toegewezen en is de vordering ten aanzien van [huurder] , [V.] en [L.] afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Woonbedrijf vordert, kort samengevat:
jegens [huurder] en [medehuurster] :
I. ontbinding van de tussen haar en [huurder] en [medehuurster] bestaande huurovereenkomst, ontruiming van de door [huurder] en [medehuurster] van haar gehuurde woning gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres] met alle daarin aanwezige personen en goederen, onder afgifte van de sleutels en ter haar vrije beschikking te stellen;
jegens [V.] en [L.] :
II. voorwaardelijk, indien de vordering onder I. niet wordt toegewezen en [V.] en [L.] een beroep doen op artikel 7:269 BW en dat beroep wordt gehonoreerd, de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW te beëindigen, althans de huurovereenkomst te ontbinden op hetzelfde tijdstip dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt;
III. [V.] en [L.] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van de sleutels;
IV. [huurder] , [medehuurster] , [V.] en [L.] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.
Woonbedrijf legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
[huurder] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en hij heeft zich niet als een goed huurder gedragen omdat:
hij niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde;
het gehuurde (gedeeltelijk) ongeoorloofd heeft onderverhuurd en/of in gebruik verstrekt.
Zij verzoekt om primair te beoordelen of de vorderingen kunnen worden toegewezen op de grondslag dat [huurder] langdurig, sinds 20 mei 2016 tot en met oktober 2017 (één jaar en zes maanden), in detentie zit en hij in deze periode in elk geval niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. [huurder] heeft geen belang bij behoud van het gehuurde aangezien hij niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
Slechts voor het geval de vorderingen op deze grond niet kunnen worden toegewezen voert zij aan dat [V.] en [L.] zijn ingeschreven op het adres van het gehuurde terwijl zij hiervan niet in kennis is gesteld door [huurder] noch heeft zij daarvoor toestemming gegeven. Ingevolge artikel 7:244 BW is het niet toegestaan een deel van het gehuurde aan een ander in gebruik te geven als de huurder niet het hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [V.] en [L.] hebben als onderhuurder geen contractuele aanspraken jegens haar als verhuurder. [V.] en [L.] bevinden zich zonder recht of titel in het gehuurde. Ook als [V.] en [L.] een huishouding zouden hebben gevormd met [huurder] wordt dat niet anders en zijn zij gehouden het gehuurde ontruimen.
3.2.
[huurder] , [V.] en [L.] voeren, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
[huurder] heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde. De bestuurlijke rapportage waarnaar Woonbedrijf verwijst ter onderbouwing van haar stelling dat hij in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft is niet juist. Er is geen sprake van woonfraude. De allonge bij de huurovereenkomst waar Woonbedrijf naar verwijst, heeft geen betrekking op woonfraude, maar op de aan- of afwezigheid van hennep gerelateerde activiteiten.
Zijn zoon [V.] woont sinds 2008 ( [V.] was destijds 13 of 14 jaar) bij hem. [V.] heeft in oktober 2009 een relatie met [L.] gekregen en sindsdien woont ook zij in het gehuurde. Zij vormen samen één gezin en voeren een gezamenlijke huishouding. Van onderhuur is geen sprake.
De huur wordt volledig en op tijd betaald, er is geen sprake van overlast, het gehuurde wordt bewoond en onderhouden.
[huurder] is in mei 2016 in voorlopige hechtenis genomen. Hij verwacht dat hij ieder moment in vrijheid zal worden gesteld. Als nu wordt besloten tot ontruiming van het gehuurde heeft hij geen thuis meer. Detentie hoeft bovendien geen reden te zijn om het gehuurde kwijt te raken. Er bestaat de mogelijkheid van huisbewaring. Daarmee wordt het mogelijk gemaakt om de huurwoning van een gedetineerde tijdelijk te verhuren met als doel dat de gedetineerde na afloop van de detentie terug kan keren naar zijn woning. Woonbedrijf heeft die mogelijkheid eerder toegestaan.
4.De beoordeling
4.1.
Nadat [medehuurster] in rechte is verschenen, is aan haar desgevraagd uitstel verleend om op de dagvaarding te antwoorden, maar dat heeft [medehuurster] op de daartoe bepaalde terechtzitting niet gedaan.
4.2.
[medehuurster] heeft, nadat de dagvaarding tegen haar is uitgebracht, de huurovereenkomst opgezegd. In verband daarmee handhaaft Woonbedrijf niet langer haar vordering voor zover die ziet op de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde jegens [medehuurster] . Woonbedrijf handhaaft onverkort haar vorderingen ten aanzien van de kosten van de procedure. De vordering van Woonbedrijf ter zake de kosten van de procedure is door [medehuurster] niet weersproken. De vordering ter zake de proceskosten komt de kantonrechter, behoudens de hoogte van de gevorderde nakosten, niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal ten aanzien van [medehuurster] worden toegewezen als onder de beslissing vermeld.
4.3.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of [huurder] zijn hoofdverblijf elders heeft gehad. Het antwoord op deze vraag wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de leefsituatie van de huurder. Vast staat dat [huurder] in verband met zijn detentie gedurende een periode van meer dan 18 maanden (20 mei 2016 tot 15 november 2017) niet zelf in het gehuurde heeft gewoond. Deze periode van niet-gebruik is voldoende lang om te concluderen dat [huurder] gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook al had [huurder] (mogelijk) de intentie terug te keren naar het gehuurde. [huurder] heeft zich door het niet-gebruiken van het gehuurde niet gedragen als een goed huurder en is om die reden tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan [huurder] om daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen. De kantonrechter is van oordeel dat de argumenten die [huurder] heeft aangevoerd namelijk dat hij verwacht op korte termijn in vrijheid te worden gesteld in verband met gebrek aan bewijs in de strafzaak en dan naar huis wil gaan (het gehuurde), niet de conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW. De verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als een goed huurder te gedragen is een kernverplichting van de huurovereenkomst en het niet gebruiken van het gehuurde had geen incidenteel karakter maar duurt al ruim anderhalf jaar. Ook als [huurder] op korte termijn in vrijheid zou worden gesteld brengt dat nog steeds mee dat [huurder] gedurende een lange periode niet in het gehuurde heeft gewoond. In zoverre is sprake van een onomkeerbare situatie en is de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst niet voor herstel vatbaar. Voor de door [huurder] verzochte huisbewaring bestaat daarom geen enkele aanleiding.
Ook het feit, dat [huurder] naar eigen zeggen veel verbeteringen in de woning heeft aangebracht hetgeen de nodige investeringen heeft gevergd, is niet een zodanige bijzondere omstandigheid dat daardoor de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet is gerechtvaardigd.
4.4.
De conclusie luidt dat Woonbedrijf voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] terwijl de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW zich niet voordoet. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal daarom worden toegewezen.
4.5.
De vraag of er al dan niet sprake is geweest van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding met [V.] en [L.] dan wel onderhuur kan onbesproken blijven. [V.] en [L.] hebben geen contractuele aanspraken jegens Woonbedrijf. Het moge zo zijn dat zij tot het gezin van [huurder] hebben behoord, maar als de huurovereenkomst wordt ontbonden treft dat niet alleen de huurder maar ook zijn gezinsleden. Het bewijsaanbod van [huurder] is niet relevant meer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
4.6.
Er zijn geen redenen aangevoerd om af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.7.
[huurder] , [medehuurster] , [V.] en [L.] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.2.
ontbindt de tussen Woonbedrijf en [huurder] gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan [adres] te [woonplaats] ;
5.2.
veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbedrijf te stellen;
5.3.
veroordeelt [huurder] , [medehuurster] , [V.] en [L.] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbedrijf tot vandaag vastgesteld op € 202,22 aan explootkosten, € 117,00 aan griffierecht en € 300,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
5.4.
veroordeelt [huurder] , [medehuurster] , [V.] en [L.] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd, in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 100,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [huurder] , [medehuurster] , [V.] en [L.] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis en met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen nadat [huurder] , [medehuurster] , [V.] en [L.] schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand tot de dag der voldoening.
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2018.