Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/1889
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 februari 2017 in de zaak tussen
[eisers] , te [woonplaats] , eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenswaard, verweerder
(gemachtigden: drs. C.C.A. Evers en mr. N.C.L. Walta).
Procesverloop
Bij besluit van 5 oktober 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eisers om een tegemoetkoming in geleden planschade toegewezen en de tegemoetkoming bepaald op € 28.300,00. Daarbij is tevens bepaald dat de tegemoetkoming zal worden toegekend in de vorm van compensatie in natura.
Bij besluit van 3 mei 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers deels gegrond verklaard en het primaire besluit onder aanvulling van de motivering in stand gelaten. Bij besluit van 7 juni 2016 (het aanvullend bestreden besluit) heeft verweerder besloten het bezwaar voor zover dat ziet op de vergoeding van de kosten van de deskundige gegrond te verklaren en het te vergoeden bedrag vast te stellen op € 2.225,19.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2016. Eisers zijn verschenen. Tevens zijn verschenen H.M.A. Verbruggen en mr. Y. Schönfeld, de deskundigen van eisers. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Partijen hebben een reactie gegeven naar aanleiding van de zitting op 27 september 2016. Daarna heeft de rechtbank met toestemming van partijen het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1.1
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
1.2
Eisers wonen aan de [adres] . Zij hebben het perceel gekocht in 2004.
1.3
Toen eisers het perceel kochten was het bestemmingsplan “Turfberg” van toepassing op het perceel van eisers en de omliggende percelen. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Valkenswaard vastgesteld in 1974. Op basis van de voorschriften van dit bestemmingsplan moest een grote afstand tussen de bouwblokken van woningen in acht worden genomen, tot wel 16 meter toe.
1.4
De gemeenteraad van Valkenswaard heeft op 28 februari 2008 het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” vastgesteld. Het bestemmingsplan is in werking getreden op 25 december 2008 en onherroepelijk geworden op 25 november 2009. Op basis van dit bestemmingsplan mocht een veel kleinere afstand tussen de bouwblokken van woningen in acht worden genomen.
1.5
Eisers hebben bij verweerder gevraagd om een tegemoetkoming in geleden planschade als gevolg van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord”. Verweerder heeft een onafhankelijke deskundige ingeschakeld, mr. G.F.M. Bakkers, werkzaam bij bureau Gloudemans (verder: Gloudemans). Eisers hebben ook een deskundige ingeschakeld, Tonnaer Adviseurs (Tonnaer), die een reactie heeft gegeven op het concept advies van Gloudemans. Verweerder heeft in het primaire besluit het advies van Gloudemans overgenomen en daarbij ook bepaald dat de tegemoetkoming zal worden toegekend door de oorspronkelijke planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan “Turfberg” te herstellen. Dit zou moeten gebeuren door middel van het nieuwe bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.”.
1.6
Het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.” is door de gemeenteraad op 17 december 2015 vastgesteld en onherroepelijk geworden op 3 maart 2016. Op basis hiervan heeft Gloudemans beoordeeld of de planologische mogelijkheden op het perceel van eisers weer zijn hersteld. Gloudemans komt in het advies van 2 augustus 2016 tot de conclusie dat het perceel van eisers weer in waarde is vermeerderd. De resterende schade valt volgens Gloudemans binnen het normale maatschappelijk risico. Verweerder heeft eisers dit per brief van 1 augustus 2016 bericht en hen de mogelijkheid gegeven om hierop te reageren. Eisers hebben dit gedaan
Het onderwerp van geschil
2. Het beroep gaat niet alleen over het bestreden besluit. Het beroep richt zich van rechtswege ook tegen het aanvullende bestreden besluit. De rechtbank beschouwt dit besluit als een besluit als bedoeld in artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
De rechtbank zal ook verweerders brief van 1 augustus 2016 meenemen in de beoordeling. Eisers hebben namelijk ook gesteld dat zij nog steeds schade hebben, omdat aan de overzijde van de Plataanlaan gebruik is gemaakt van de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord”.
Bespreking beroepsgronden
3.1
Eisers voeren aan dat zij in de bezwaarfase niet de beschikking hebben gehad over alle stukken. Zij hadden hier wel om gevraagd. Eisers hebben wel het vermoeden dat informatie waarop het advies van Gloudemans is gebaseerd, is achtergehouden in de periode voordat het primaire besluit is genomen.
3.2
Volgens verweerder hebben eisers alle relevante stukken ontvangen. Er is een vervolgadvies van Gloudemans van 21 december 2015, maar verweerder mocht dit betrekken bij het nemen van het bestreden besluit
3.3
Het bestreden besluit staat in deze zaak centraal. Dat is genomen in de bezwaarfase. Hierin heeft een volledige heroverweging plaatsgevonden op basis van de bezwaren van eisers. De rechtbank vindt het niet aannemelijk dat eisers in de bezwaarfase niet de beschikking hebben gehad over alle stukken. Daarom zijn zij niet in hun belangen geschaad. Eisers beschikken bovendien over alle stukken in de beroepsfase en hebben hierop kunnen reageren. Daarom is het bezwaar van eisers geen reden om het bestreden besluit te vernietigen.
4.1
Volgens eisers is verweerder ten onrechte uitgegaan van het advies van Gloudemans. Zij vinden dat verweerder ook de door eisers verschafte rapportages en taxaties bij de besluitvorming had moeten betrekken. Ook die rapportages en taxaties zijn opgesteld volgens de eisen die hieraan worden gesteld in de rechtspraak. Het verschil in uitkomst tussen de rapportages van Gloudemans en Tonnaer is € 80.000,00. Dit laat zich volgens eisers niet zomaar verklaren. Het bestreden besluit is daarom onvoldoende gemotiveerd. Ter zitting hebben eisers nog benadrukt dat Gloudemans de woning maar 10 minuten heeft bekeken.
4.2
In het bestreden besluit heeft verweerder gesteld dat het advies van Gloudemans zorgvuldig en goed kan worden gecontroleerd. Op basis van vaste rechtspraak is verweerder van mening dat hij hierop mocht afgaan.
4.3
Een overzicht van de vaste rechtspraak in dit soort zaken is gegeven in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582). Als de rechtbank naar vaste rechtspraak verwijst dan bedoelt zij deze uitspraak.
4.4
In de vaste rechtspraak is aangenomen dat in dit soort zaken het bestuursorgaan mag afgaan op de door hem benoemde deskundige als uit diens advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt waarop het is gebaseerd en de conclusies te begrijpen zijn. Eisers zullen aannemelijk moeten maken dat het advies niet juist is. Hieronder worden de conclusies in de deskundigenrapporten besproken.
Waarde van de woning op peildatum
5.1
De belangrijkste punten in de adviezen van Gloudemans zijn (kort samengevat) de volgende:
Gloudemans taxeert de waarde van de woning van eisers op de peildatum (de datum direct voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord”.Van den Heuvel heeft de waarde getaxeerd op € 1.335.000,00. Gloudemans gaat hierbij uit van een inhoud van de woning van 1.575 m³ met een waarde van € 425,00 per m³. Deze waarde is gebaseerd op vijf referentiepanden waaronder drie panden in Waalre. De kavel wordt gewaardeerd in drie gelijke delen van 500 m² en één overig deel van 1.775 m².
5.2
Tonnaer heeft gebruik gemaakt van een makelaar, H.M.A. Verbruggen. Die taxeert de waarde van de woning van eisers op de peildatum op € 1.680.000,00. Verbruggen gaat hierbij uit van een inhoud van de woning van 1.833 m³ met een waarde van € 475,00 m³. Deze waarde is gebaseerd op twee panden in Valkenswaard (dezelfde twee panden waar Gloudemans van is uitgegaan) en niet op de drie panden in Waalre. De kavel wordt gewaardeerd in drie gelijke delen van 750 m² en één overig deel van 1.025 m².
5.3
Beide deskundigen verschillen van mening over de waarde van de woning op de peildatum. De rechtbank is van oordeel dat verweerder naar aanleiding van de adviezen van Tonnaer beter had moeten onderzoeken of de uitgangspunten van de adviezen van Gloudemans wel klopten. Een verschil in kubieke meters van 300 m³ laat zich niet zomaar verklaren. De deskundigen gebruiken dezelfde manier van waarderen van de kavel (in drie delen met dezelfde waarde en een overig deel) maar hanteren niet dezelfde indeling qua oppervlakte. Ter zitting is door de heer Verbruggen uitgelegd waarom hij voor een andere indeling heeft gekozen, namelijk vanwege de situering van het pand op het perceel. Verweerder heeft nagelaten waarom hij desondanks de voorkeur geeft aan het advies van Gloudemans en de daarin gehanteerde indeling. Tot slot stelt de rechtbank vast dat door Gloudemans drie panden in een andere gemeente zijn gebruikt. Deze drie panden liggen ook in een ander bestemmingsplan. Verweerder heeft onvoldoende onderbouwd dat desondanks deze panden als vergelijkingspanden kunnen worden gebruikt. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder het bestreden besluit in dit opzicht niet zomaar heeft kunnen baseren op de adviezen van Gloudemans. Deze beroepsgrond van eisers slaagt, al wil dat niet zeggen dat verweerder dan is genoodzaakt om uit te gaan van de adviezen van Tonnaer.
De omvang van de waardevermindering
6.1
De schade door het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” bedraagt ongeveer 4% en wordt door Gloudemans in eerste instantie als ‘zwaar’ gekwalificeerd, later als ‘middelzwaar’. Volgens Gloudemans was het voor eisers niet rendabel om gebruik te maken van de planologische extra mogelijkheden van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” (namelijk het splitsen van het kadastraal perceel en het bouwen van meerdere woningen).
Gloudemans heeft in zijn advies (aangevuld in het advies van 21 december 2015) 4 schadefactoren genoemd: aantasting van het ruim opgezette karakter van de wijk, beperking van uitzicht, aantasting van privacy en geluid- en lichthinder door intensief gebruik. Hierbij hecht Gloudemans vooral waarde aan de aantasting van het karakter van de wijk, omdat al sprake is van een bestaande woonomgeving waarin de overige drie factoren minder bepalend zijn. Verweerder heeft de conclusies van Gloudemans onder verwijzing naar de latere adviezen overgenomen.
6.2
Tonnaer en Verbruggen noemen vijf schadefactoren, namelijk verminderd uitzicht, aantasting privacy door verkleining van de onderlinge afstand tussen woningen op percelen, een toename van lichthinder en geluidhinder en een toename van verkeersbewegingen gekoppeld aan parkeeroverlast door het verlies van parkeergelegenheid op eigen terrein. Zij kwalificeren de schade als “zwaar” en komen tot een percentage van ongeveer 8%.
6.3
Eisers hebben aangegeven dat Gloudemans ten onrechte de schadefactoren als gevolg van verkeer- en parkeeroverlast niet heeft meegenomen en dat de andere schadefactoren onvoldoende zijn gemotiveerd. Verder stellen zij dat zij door de nadere adviezen in de bezwaarfase in een nadeliger positie zijn komen te verkeren.
6.4
Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de door eisers genoemde factoren wel degelijk in het eerste advies van Gloudemans zijn genoemd in paragraaf 6.2. Verder merkt verweerder op dat hij mag afgaan op het advies van de deskundige.
6.5
De rechter is van oordeel dat eisers door de nadere adviezen niet in een nadeligere positie zijn komen te verkeren. Weliswaar is de kwalificatie gewijzigd van zwaar naar middelzwaar, het schadepercentage is in de bezwaarfase niet gewijzigd. De hoogte van de schade blijft hetzelfde.
6.6
In paragraaf 6.2 van het advies wordt uitsluitend gesproken over een toename van geluidhinder als gevolg van een intensivering van het woongebruik. In de reactie op de conceptzienswijzen wordt aangegeven dat onder geluidhinder mede moet worden verstaan overlast als gevolg van het verkeer inclusief parkeren. De rechtbank is van oordeel dat eisers ondanks deze verwijzing terecht opmerken dat verkeers- en parkeeroverlast niet als zodanig lijken te zijn meegewogen in de waardering van de schade door Gloudemans. De aanwezigheid van auto’s op straat als gevolg van de mogelijkheid om meer woningen te bouwen (met meer auto’s en verkeer als gevolg) kan niet uitsluitend als overlast door geluidhinder worden betiteld. Het advies is op dit onderdeel niet inzichtelijk en dat wordt niet hersteld in de latere adviezen.
7.1
Met een verwijzing naar het aanvullende advies van Tonnaer van 24 november 2015 stellen eisers dat de schade niet anderszins verzekerd is als gevolg van het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.”. Immers aan de oostzijde heeft de schade zich voorgedaan door de verlening van omgevingsvergunningen (bouwen) voor extra woningen. De schade kan daarom niet meer gerepareerd worden. De aan de overige zijden van het perceel van eisers gelegen percelen konden onder het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” al niet meer gesplitst worden en zijn dan ook niet gerepareerd door het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.”. In het bestreden besluit is daar niet op ingegaan. Verweerder heeft deze afweging zelf gemaakt, zonder dat daar een advies aan ten grondslag lag.
7.2
Verweerder verwijst naar jurisprudentie, waaronder een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 27 april 2005 (ECLI:NL:RVS:2005:AT4747) op grond waarvan het bekend kan worden verondersteld dat geleden schade anderszins verzekerd kan worden. In het geval van compensatie in natura dient volgens die jurisprudentie in het kader van de rechtszekerheid richting de aanvrager een aantal zaken nader geconcretiseerd te worden. Daar is naar de mening van verweerder in het onderhavige geval aan voldaan, zodat hij heeft mogen besluiten de geleden schade in natura te compenseren. Mocht blijken dat de schade niet volledig wordt gecompenseerd zal de restschade alsnog in geldelijke vorm worden toegekend.
7.3
In de vaste rechtspraak heeft de Afdeling het volgende overwogen over tegemoetkoming in planschade in de vorm van compensatie in natura. In dergelijke gevallen kan schadevergoeding in geld achterwege blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd (uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ9072). De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt (uitspraak van de Afdeling 9 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3767). Het is niet noodzakelijk dat de schade reeds ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat er om of ten tijde van de beslissing op het verzoek om tegemoetkoming in planschade die tegemoetkoming voldoende anderszins is verzekerd (uitspraak van de Afdeling van 5 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:305).
7.4
De rechtbank stelt voorop dat het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.” is vastgesteld en in werking getreden vóór het bestreden besluit. Op dat moment was daarom al bekend dat in dit bestemmingsplan het oude planologische regime van het bestemmingsplan “Turfberg” niet geheel was hersteld omdat al gebruik was gemaakt van de gewijzigde bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord”. De vergunde woningen aan de [adressen] zijn positief bestemd. Onder deze omstandigheden had het op de weg van verweerder gelegen om in de beslissing op bezwaar de resterende schade te waarderen en (zo nodig) tot een vergoeding over te gaan in kader van een volledige heroverweging. Dat heeft verweerder ten onrechte nagelaten. De door verweerder gevolgde werkwijze, namelijk door in een apart besluit het planologisch voordeel als gevolg van het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.” te waarderen en vervolgens de tegemoetkoming in de resterende planschade te bepalen, leidt bovendien tot gesplitste besluitvorming en noodzaakt eisers om (mogelijkerwijs bij verschillende instanties) over de hoogte van planschade te procederen. Deze benaderingswijze heeft tot gevolg dat het voordeel als gevolg van het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.” wordt gewaardeerd op een andere peildatum dan de schade als gevolg van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord”. Dit kan de rechtbank niet volgen gelet op het uitgangspunt van het bestreden besluit dat (een deel van de) schade in natura zou worden gecompenseerd. Het ligt in de rede om dan van de waarde op de peildatum van het schadeveroorzakende bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” uit te gaan.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat onder deze omstandigheden het bestreden besluit in strijd met artikel 7:11 van de Awb is genomen.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat onder deze omstandigheden het bestreden besluit in strijd met artikel 7:11 van de Awb is genomen.
8.1
Eisers zijn van mening dat ook de deskundigenkosten van € 2.957,85 waaronder de kosten van Verbruggen van € 1.021,85, die dateren van na het primaire besluit moeten worden vergoed. Dit klemt temeer nu eisers in de zienswijzenfase een voorbehoud hebben gemaakt om een taxatie te laten uitvoeren in een latere fase in de procedure.
8.2
Volgens verweerder komen de kosten die zijn gemaakt nadat verweerder op de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade een besluit is genomen niet voor vergoeding in aanmerking. In dit geval is de datum van 29 september 2015 leidend. De overgelegde nota’s van in totaal € 2.957,85 dateren van november 2015 en komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking, aldus verweerder. Dat eisers een voorbehoud in een eerdere fase van de procedure hebben gemaakt doet daar niet aan af, aldus verweerder.
8.3
Verweerder merkt terecht op dat de kosten die zijn gemaakt na het primaire besluit niet voor vergoeding in aanmerking komen op grond van artikel 6.5, eerste lid, van de Wro. Niet is gebleken dat de nota’s van latere datum zien op werkzaamheden of adviezen in opdracht van eisers van voor het primaire besluit. Dat een voorbehoud is gemaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Dergelijke kosten kunnen uitsluitend in aanmerking komen voor vergoeding op basis van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.
9. Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit komt daarom voor vernietiging in aanmerking.
10.1
Ter zitting is besproken dat partijen in overleg met elkaar zouden treden teneinde overeenstemming te krijgen over de waarde van het object op de peildatum alsmede dat de rechtbank vervolgens de omvang van de waardevermindering in goede justitie zou bepalen. In een brief van 23 november 2016 heeft Gloudemans mede namens Verbruggen aangegeven dat zij van mening blijven verschillen over het taxeren, maar wel in goed overleg de woning op de peildatum taxeren op een waarde van € 1.575.000,00.
10.2
De rechtbank waardeert de waardevermindering ten gevolge van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” met inachtneming van de gewijzigde planologische mogelijkheden als gevolg van het bestemmingsplan “Plataanlaan e.o.” in goede justitie op een percentage van 4%. Niet in geschil is dat er geen planologisch voordeel als gevolg van het bestemmingsplan “Valkenswaard Noord” en dat er geen aanwijzingen zijn voor een verhoging van het normaal maatschappelijk risico boven het wettelijke forfait van 2%. Dit betekent dat eisers aanspraak kunnen maken op een tegemoetkoming van 2% van het bedrag op de peildatum. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien, het primaire besluit herroepen en bepalen dat eisers in aanmerking komen voor een tegemoetkoming van € 31.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 20 augustus 2014 tot aan de dag van algehele vergoeding.
11. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten in de bezwaar- en de beroepsfase. Eisers kunnen aanspraak maken op de door hen gevorderde proceskosten in de bezwaarfase reeds omdat uit het aanvullend bestreden besluit volgt dat het primaire besluit wordt herroepen wegens een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid. Deze kosten bestaan uit de vergoeding van de door eisers gemaakte deskundigenkosten. In het dossier ontbreekt een specificatie van deze kosten zodat het niet mogelijk is de kosten te bepalen op basis van artikel 2, eerste lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, de Wet tarieven in strafzaken en het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Uit het aanvullend bestreden besluit volgt weliswaar dat eiser een bedrag van € 2.957,85 heeft gevorderd aan deskundigenkosten in de bezwaarfase maar ook dit bedrag is niet voorzien van een urenspecificatie. De rechtbank ziet daarom aanleiding aansluiting te zoeken bij het tarief voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, mede gelet op de uitspraak van de Afdeling van 26 november 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4272) en stelt de vergoeding vast op € 2.970,- (1 punt voor het aanvullend advies bij het bezwaarschrift, 1 punt voor advisering ten behoeve van de reactie op het nadere advies van Gloudemans, 1 punt voor de advisering ten behoeve van de indiening van het beroepschrift, 1 punt voor de advisering op verweerders brief van 1 augustus 2016 en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit, bepaalt dat eisers in aanmerking komen voor een tegemoetkoming van € 31.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 20 augustus 2014 tot aan de dag van algehele vergoeding;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 168,00 aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.970,-:
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.H.M Verhoeven, voorzitter en mr. J. Heijerman en mr. J.A.W. Huijben, leden, in aanwezigheid van mr. E.A.C. Spoormakers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2017.
griffier rechter
De griffier is buiten staat
deze uitspraak te ondertekenen.
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.