ECLI:NL:RBOBR:2017:5236

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/315398 / HA ZA 16-769

Vonnis van 20 september 2017

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BOXMEER,

zetelend te Boxmeer,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.B.J. Thijssen te Nijmegen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KWEKERIJ VLOET B.V.,

gevestigd te Sint-Anthonis,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Breda.

Partijen zullen hierna de Gemeente en Vloet genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 8 februari 2017
het proces-verbaal van comparitie van 28 juni 2017
de akte houdende uitlating tevens houdende vermeerdering van eis in conventie van de Gemeente
de akte uitlaten voortzetting procedure tevens houdende vermeerdering van eis in reconventie van Vloet.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente is eigenaar van een perceel grond aan de Sportlaan 1 te Boxmeer (hierna: het perceel).

2.2.

Bij akte van 2 november 1977 (hierna: de erfpachtakte) heeft de Gemeente een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van Bouwbedrijf Van der Zanden B.V. Blijkens de erfpachtakte is de duur van het recht van erfpacht veertig jaar.

2.3.

In artikel 5 van de erfpachtakte is bepaald dat de erfpachter verplicht is een tennishal met toebehoren te bouwen en te gebruiken.

2.4.

In artikel 11 van de erfpachtakte is bepaald dat de Gemeente, als het recht van erfpacht eindigt, aan de erfpachter een vergoeding voor de door hem gebouwde opstallen zal betalen. Deze vergoeding is gelijk aan de waarde van de opstallen zonder de grond, te bepalen in onderling overleg of, bij gebreke van dien, door drie deskundigen, te benoemen door de kantonrechter te Boxmeer, op verzoek van de meest gerede partij.

2.5.

Op 7 mei 2003 is het recht van erfpacht op het perceel (voor het laatst) overgedragen aan Vloet. Blijkens de leveringsakte bevond zich destijds een sportcomplex met toebehoren op het perceel.

2.6.

Vloet heeft het sportcomplex verbouwd tot een sport- en fitnesscomplex (hierna: het complex).

2.7.

Sinds 5 maart 2007 wordt het complex feitelijk geëxploiteerd door FitnessAndMore B.V., handelend onder de naam All4Fit Boxmeer (hierna: All4Fit).

2.8.

In verband met het naderende einde van de erfpacht per 2 november 2017 heeft overleg plaatsgevonden tussen de Gemeente en de (indirect) bestuurders van All4Fit: de heer [naam bestuurder 1] , tevens bestuurder van Vloet (hierna [naam bestuurder 1] ) en de heer [naam bestuurder 2] (hierna: [naam bestuurder 2] ). Hierbij is onder meer de mogelijkheid van koop van het perceel door All4Fit ter sprake gekomen. Ook is de mogelijkheid besproken van vestiging van een nieuw recht van erfpacht. Partijen hebben over geen van beide mogelijkheden overeenstemming bereikt.

2.9.

Bij brief van 21 juni 2016 heeft de Gemeente onder meer het volgende aan Vloet geschreven:

“Op grond van artikel 11 van de erfpachtakte is de gemeente bij het einde van de erfpacht een vergoeding verschuldigd voor ‘de door [de erfpachter] gestelde opstallen’, ‘gelijk aan de waarde der opstallen’. De hoogte van de vergoeding wordt volgens artikel 11 bepaald in onderling overleg of, bij gebreke daarvan door drie deskundigen te benoemen door ‘de kantonrechter’.

Gelet op het voorgaande stelt de gemeente een vergoeding voor van € 355.000. De gemeente baseert voormeld bedrag op een rapport van Berk & Kerkhof uit 2014. Ingeval All4Fit niet bereid is om de onroerende zaak te kopen en Vloet niet om een nieuwe erfpachtovereenkomst met betrekking tot die zaken aan te gaan, verneem ik graag binnen twee weken na deze brief schriftelijk van u of Vloet in het kader van het einde van de erfpacht instemt met een vergoeding van € 355.000. Ingeval Vloet daar niet mee instemt, verzoek ik Vloet binnen voormelde termijn schriftelijk een tegenvoorstel te doen, …”

2.10.

Bij brief van 14 september 2016 heeft Vloet een tegenvoorstel gedaan van

€ 2.645.000,00.

2.11.

Bij brief van 2 november 2016 heeft de Gemeente het tegenvoorstel van Vloet van de hand gewezen en aan Vloet doen weten dat het complex op 1 november 2017 dient te worden ontruimd.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De Gemeente vordert na vermeerdering van eis samengevat –

op de voet van artikel 11 van de erfpachtakte drie deskundigen te benoemen ter bepaling van de in dat artikel bedoelde vergoeding gelijk aan de waarde der opstallen zonder de grond,

te bepalen dat de hoogte van de vergoeding als bedoeld onder 1 en in artikel 11 van de erfpachtakte € 355.000,00 bedraagt, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag,

te bepalen dat de kosten van de drie deskundigen door beide partijen, ieder voor de helft, worden gedragen.

3.2.

De Gemeente legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.

Nu tussen partijen geen overeenstemming is bereikt omtrent de hoogte van de door de Gemeente aan Vloet te betalen vergoeding voor de opstallen, dienen drie deskundigen te worden benoemd. Het kantongerecht te Boxmeer is inmiddels opgeheven. Een andere kantonrechter is op grond van artikel 93 Rv niet bevoegd om van de vordering kennis te nemen. Vloet heeft niet willen meewerken aan het aanwijzen van een andere kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 96 Rv. Daarom is de rechtbank Oost-Brabant bevoegd om de deskundigen te benoemen.

De erfpachtakte dient zo te worden uitgelegd dat op basis van artikel 11 tevens gevorderd kan worden dat de rechtbank de hoogte van de in artikel 11 van de erfpachtakte bedoelde vergoeding bepaalt en de Gemeente tot betaling daarvan veroordeelt.

3.3.

Vloet voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

Vloet vordert na vermeerdering van eis samengevat –

1. primair

te bepalen dat de door de rechtbank te benoemen drie deskundigen bij het bepalen van de waarde van de opstallen in de zin van artikel 11 van de erfpachtakte dienen uit te gaan van de marktwaarde van de opstallen (zonder de grond) en dat deze moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode, waarbij de waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische en functionele veroudering,

subsidiair

te bepalen dat de door de rechtbank te benoemen drie deskundigen bij het bepalen van de waarde van de opstallen in de zin van artikel 11 van de erfpachtakte dienen uit te gaan van de marktwaarde van de opstallen (zonder de grond) en dat deze moet worden vastgesteld aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en voorts dat hierbij rekening moet worden gehouden met het feit dat het bebouwde grond betreft,

2. te bepalen dat de kosten van de drie deskundigen voor rekening van de Gemeente komen,

3. de Gemeente te veroordelen binnen twee weken na het vonnis aan Vloet te betalen de vergoeding in de zin van artikel 11 van de erfpachtakte, zulks ter grootte van € 2.504.375,00 althans € 1.930.000,00 althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag, vermeerderd met rente,

4. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.6.

Vloet legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.

1. primair

Het gaat om een leisure-complex dat op gemeentegrond is gelegen. Het aantal geschikte referentiepanden is zeer beperkt. In de taxatieleer is de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode bij het bepalen van opstalvergoedingen in de zin van artikel 5:99 BW bij objecten als de onderhavige onroerende zaak gebruikelijk.

1. Subsidiair

Hermens Vastgoed Advisering heeft de marktwaarde tevens op basis van de huurwaarde-kapitalisatiemethode berekend. Daarbij zijn gedifferentieerde huurpijzen voor de verschillende ruimtes van de onroerende zaak gehanteerd. Daardoor is de huurwaarde zo zorgvuldig mogelijk berekend.

Op grond van de erfpachtakte is de Gemeente aansprakelijk voor de betaling van een opstalvergoeding. De benoeming van de deskundigen strekt slechts tot het vaststellen van de hoogte van deze vergoeding. Vloet is dan ook van mening dat de kosten van de deskundigen voor rekening van de Gemeente moeten komen.

Uit het door Vloet als productie 1 overgelegde taxatierapport van Hermens Vastgoed Advisering blijkt dat de marktwaarde van de onroerende zaak (de grond met opstallen) op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode € 2.645.000,00 bedraagt. Hierop moet de grondwaarde in mindering worden gebracht en wel de waarde van de grond in bebouwde staat. Uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de grond in bebouwde staat 50% bedraagt van de waarde van de grond in onbebouwde staat, die op € 90,00/m² wordt getaxeerd. De waarde van het perceel bedraagt dus € 140.625,00 en de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen € 2.504.375,00.

De totale huurwaarde bedraagt volgens Hermens Vastgoed Advisering € 192.444,00 per jaar. Op basis wordt de marktwaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.948.06,00. Indien hierop de grondwaarde van € 140.625,00 in mindering wordt gebracht, resteert een opstalwaarde van € 1.807.435,00.

3.7.

De Gemeente voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Vloet voert geen verweer tegen benoeming van drie deskundigen door deze rechtbank, zoals door de Gemeente gevorderd. De rechtbank zal daarom een deskundigenbericht bevelen, uit te brengen door drie deskundigen. Ter comparitie van partijen is afgesproken dat er deskundigen moeten worden gezocht die verstand hebben van erfpachtrecht en verstand hebben van commercieel/maatschappelijk vastgoed, die bekend zijn met de fitnessbranche en de regio. Daarbij wordt gedacht aan deskundigen die geregistreerd zijn in het Nederlands register van vastgoedtaxateurs (NRVT) en eventueel RICS-gecertificeerd. De rechtbank zal na deze beslissing op zoek gaan naar dergelijke deskundigen en bij afzonderlijke beslissing overgaan tot benoeming van de deskundigen.

vragen

4.2.

Nu er in de erfpachtakte niet is opgenomen welke waarderingsmethode zou moeten worden gehanteerd, bestaat er geen rechtsgrond voor het vooraf door de rechtbank bepalen daarvan, zoals de Gemeente terecht aanvoert. De rechtbank is van oordeel dat de beantwoording van de vraag welke waarderingsmethode moet worden gehanteerd bij het bepalen van de waarde van de opstallen zonder de grond bij uitstek thuis hoort bij de deskundigen. De rechtbank zal daarom geen bepaalde waarderingsmethode aan de deskundigen opleggen. Aan de deskundigen zullen de in de beslissing vermelde vragen worden voorgelegd.

kosten

4.3.

De rechtbank zal bepalen dat elk van partijen de helft van het voorschot dient te voldoen. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt. De benoeming van de deskundigen vloeit voort uit de rechtsverhouding tussen partijen, meer in het bijzonder uit artikel 11 van de erfpachtakte. De benoeming van deze deskundigen is noodzakelijk, nu partijen niet in onderling overleg overeenstemming hebben bereikt over de hoogte van de door de Gemeente aan Vloet te betalen opstalvergoeding. De benoeming is in het belang van beide partijen. De rechtbank is van oordeel dat in deze omstandigheden de kosten van de te benoemen deskundigen door partijen ieder bij helfte dienen te worden voldaan.

4.4.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

beveelt een onderzoek door drie deskundigen ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Welke waarderingsmethode dient er naar uw mening te worden gehanteerd bij het bepalen van de waarde van de opstallen (zonder de grond), die staan op het perceel aan de Sportlaan 1 te Boxmeer?

1a. Kunt u het antwoord op vraag 1 toelichten?

2. Welke waarde kent u toe aan de opstallen (zonder de grond), die staan op het perceel aan de Sportlaan 1 te Boxmeer aan de hand van de door u in het antwoord op vraag 1 genoemde waarderingsmethode?

3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

5.2.

bepaalt dat de deskundigen bij afzonderlijk vonnis worden benoemd,

het voorschot

5.3.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:

de nog te benaderen deskundigen zullen een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten
de griffie zal de opgave van de deskundigen vervolgens toezenden aan partijen
partijen kunnen desgewenst
indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundigen reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundigen begrote bedrag
indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing,

5.4.

bepaalt dat partijen ieder de helft van het voorschot dienen over te maken
binnen twee wekenna de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

het onderzoek

5.5.

bepaalt dat de Gemeente haar procesdossier in afschrift aan de deskundigen dient te doen toekomen,

5.6.

bepaalt dat de deskundigen het onderzoek zelfstandig zullen instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

5.7.

wijst de deskundigen er op dat:

de deskundigen voor aanvang van het onderzoek dienen kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
de deskundigen het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dienen aan te vangen,
de deskundigen het onderzoek onmiddellijk dienen te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
de deskundigen partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dienen te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundigen dit onderzoek niet mogen uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundigen hierop hebben gereageerd,

5.8.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundigen dienen te verstrekken indien deze daarom verzoeken, de deskundigen toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundigen ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,

het schriftelijk rapport

5.9.

draagt de deskundigen op om binnen de in de volgende beslissing vast te stellen termijn een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,

5.10.

wijst de deskundigen er op dat:

uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundigen is gebaseerd,
de deskundigen een concept van het rapport aan partijen moeten toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundigen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundigen in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundigen daarop moeten vermelden,

overige bepalingen

5.11.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
4 april 2018,

5.12.

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen zodra drie deskundigen bereid zijn gevonden de benoeming als deskundige te aanvaarden,

5.13.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.B. van Daalen en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2017.