ECLI:NL:RBOBR:2017:4834

• Datum uitspraak: 14 september 2017
• Publicatiedatum: 13 september 2017
• Zaaknummer: 5784907 \ CV EXPL 17-2440
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M.J. Godrie
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting van verhuurder tot onderhoud van rookgasafvoer in huurcontract

In deze zaak heeft de besloten vennootschap Restaurant de Steenoven B.V. (hierna: Steenoven) een vordering ingesteld tegen haar verhuurder, [verhuurder], met betrekking tot de kosten van renovatie van een rookgasafvoer. Steenoven huurt sinds 1 januari 2002 een onroerende zaak in Helmond, bestemd voor de uitoefening van een restaurant. In de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst is bepaald dat de kosten voor onderhoud en vervanging van bepaalde installaties voor rekening van de verhuurder komen, tenzij het gaat om geringe en dagelijkse reparaties. Steenoven stelt dat de rookgasafvoer een constructief onderdeel van het gehuurde is en dat de kosten voor de renovatie, die medio januari 2017 heeft plaatsgevonden, daarom voor rekening van de verhuurder dienen te komen. De verhuurder betwist dit en stelt dat de rookgasafvoer geen onderdeel is van de constructie en dat hij niet verplicht is tot herstel. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de rookgasafvoer bij aanvang van de huurovereenkomst al een kenmerkend onderdeel van het gehuurde was en dat de renovatie niet kan worden beschouwd als een geringe reparatie. De vordering van Steenoven tot vergoeding van de renovatiekosten is toegewezen, terwijl de vordering tot huurprijsvermindering is afgewezen, omdat onvoldoende bewijs is geleverd van daadwerkelijk nadeel of omzetverlies door het niet kunnen gebruiken van de open haard.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zaaknummer: 5784907 \ CV EXPL 17-2440

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 5784907 \ CV EXPL 17-2440

Vonnis van 14 september 2017

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Restaurant de Steenoven B.V.,

gevestigd te Helmond,

eiseres,

gemachtigde: ARAG SE.

tegen:

[verhuurder],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas.

Partijen worden hierna genoemd “Steenoven” en “[verhuurder]”.

1. Het verdere verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

- het vonnis van 4 mei 2017 waarbij een zitting (
“comparitie van partijen” ) is gelast;

- de aanvullende productie van de zijde van Steenoven;

- de aanvullende producties van de zijde van [verhuurder];

- de aantekening van de griffier van de zitting op17 augustus 2017 waarbij mr. M. Siebers als vervanger van mr. E.H.H. Schelhaas is verschenen;

1.2.

Tot slot is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken het volgende vast.

2.2.

Steenoven huurt van [verhuurder] met ingang van 1 januari 2002 een onroerende zaak gelegen aan de Steenovenweg 21 te Helmond, welke bestemd is voor de uitoefening van een restaurant en een zalencentrum (hierna: het gehuurde).

2.3.

In de algemene voorwaarden zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen;

“(…) Onderhoud en instandhouding

Voor rekening van de verhuurder

9.1.

Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (artikel 7A:1619 BW) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege huurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurd, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen en dergelijke. Ter zake van rioleringen geldt onverminderd het onder 9.2.4. gestelde;

c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de lift, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallatie;

d. buitenschilderwerk

Voor rekening van huurder

9.2.1.

Voor rekening van huurder zijn alle overige onderhoud, herstel en vernieuwingen zoals:

a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet (artikel 7A:1619 BW, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld onder 9.1, een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;

b. onderhoud, herstel, en vernieuwing van hang- en sluitwerk, spiegel-/venster- en andere ruiten, zowel binnen als buiten;

c. onderhoud, herstel ne vernieuwing van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;

d. onderhoud herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verplichting (inclusief armaturen), vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, sanitair;

e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of de hoofdkraan met al wat daartoe behoort, behoudens vernieuwing wegens normale slijtage;

f. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen alsmede het tuinonderhoud en onderhoud van het erf;

g. het dagelijks onderhoud en herstel (en vernieuwing van kleine onderdelen) van de eventueel tot het gehuurde behorende technische installaties. (…)”

2.4.

In een van de zalen, de Ringzaal, bevindt zich, sinds de verbouwing in 1980, een open haard. Er is geconstateerd dat het rookkanaal van de open haard dringend onderhoud nodig heeft. Door [verhuurder] is dit op 21 september 2016 per e-mail aan Steenoven medegedeeld. Tevens is medegedeeld dat het rookkanaal niet meer gebruikt mag worden waardoor de open haard in de Ringzaal ook niet meer gebruikt mag worden totdat er onderhoud heeft plaatsgevonden.

2.5.

Steenoven heeft door schoorsteenbouw- en renovatiebedrijf “De Aarde” het rookkanaal medio januari 2017 laten renoveren. Sindsdien kan de haard ook weer gebruikt worden.

3. Het geschil

3.1.

Steenoven vordert, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen tot:

• betaling van alle reparatiekosten ad. € 6.780,50 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
• tot vermindering van de door Steenoven aan [verhuurder] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde van thans € 8.591,00 inclusief BTW per maand, met een aan het verminderde huurgenot evenredig bedrag zijnde € 859,10 per maand, ingaande op 1 november 2016 tot en met medio januari 2017;
• tot betaling van de somma van € 2.140,25 zijnde de huurvermindering over de periode 1 november 2016 tot en met 15 januari 2017;
• in de kosten van dit geding te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de tweede dag na betekening van het vonnis;
• tot betaling van het nasalaris ad. € 100,00.

Steenoven legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag. Art. 9.1 van de voornoemde algemene voorwaarden zijn van toepassing. Hij is van mening dat het afvoerkanaal een constructief onderdeel van het gehuurde betreft. Het kanaal is immers in of omstreeks 1980 aangebracht. Dergelijke afvoerleidingen maken hoe dan ook onderdeel uit van het casco van het gehuurde. Een afvoerkanaal als deze kan immers onder een afvoerleiding worden geschaard. Het is in constructief opzicht afgestemd op de ruimte en het is niet mogelijk om het kanaal te verwijderen zonder schade te veroorzaken aan het casco van het gehuurde. Als gevolg van de gebreken is een vermindering van het huurgenot van Steenoven van het gehuurde opgetreden nu zij de Ringzaal waarin de open haard gesitueerd is niet goed heeft kunnen gebruiken voor feesten en partijen. Steenoven heeft [verhuurder] van deze gebreken behoorlijk kennis gegeven, waardoor er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [verhuurder] en waardoor zij aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs tot aan de dag waarop de gebreken zijn verholpen.

[verhuurder] heeft ondanks daartoe in de gelegenheid gesteld te zijn de gebreken niet hersteld waardoor Steenoven de zeer noodzakelijke werkzaamheden heeft moeten laten uitvoeren. Deze kosten dienen voor rekening van [verhuurder] te komen.

3.2.

[verhuurder] voert het volgende verweer. De rookgasafvoer valt niet aan te merken als een onderdeel dat in art. 9.1 van de algemene bepalingen wordt genoemd en waarvan het herstel van gebreken voor rekening van de verhuurder komt. Het is geen constructief onderdeel, geen installatie en het gaat niet om buitenschilderwerk. Daarnaast kan de afvoer niet gelijk gesteld worden met een “leiding” zoals in de algemene bepalingen wordt aangegeven. [verhuurder] is dus ook niet verplicht tot het herstellen hiervan. Daarnaast is hij van mening dat Steenoven geen recht heeft op huurprijs vermindering. De afvoer heeft vanaf 1980 tot en met 2015 zonder problemen gefunctioneerd. Bewist wordt dan ook dat de afvoer bij aanvang van de huurovereenkomst gebrekkig was. De haard en de afvoer hebben altijd naar behoren gewerkt. Daarnaast is de haard niet noodzakelijk om de Ringzaal te gebruiken. Dat is ook gebleken want gedurende de periode dat de haard buiten gebruik was heeft Steenoven de Ringzaal wel gewoon gebruikt.

Hij concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen. Mocht de vordering met betrekking tot de herstelkosten toch worden toegewezen dan heeft Steenoven geen recht op vergoeding van de kosten met betrekking tot het geluiddempend systeem. Dit was niet noodzakelijk om de rookgasafvoer te herstellen. De kosten kunnen daarom niet meer bedragen dan € 2.360,00 exclusief BTW. De BTW is aftrekbaar en komt niet voor vergoeding in aanmerking.

4. De beoordeling

4.1.

Ter zitting heeft Steenoven nog aangevoerd dat er vóór de renovatie van het kanaal sprake was van een enkelwandige pijp die door het hele pand liep en die uitkwam op het dak waar een afzuiginstallatie was geïnstalleerd. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat het niet tot de constructie behoort. Het laten vervangen van de bestaande situatie kostte aanmerkelijk veel meer dan de optie waar Steenoven nu voor gekozen heeft. Er is nu een nieuw afvoerkanaal aangelegd, een rechte pijp omhoog waarbij het aanbrengen van geluidsbeperkende maatregelen noodzakelijk is. Omdat het om een complexe operatie gaat kan dit alleen door een professional uitgevoerd worden.

Gedurende de periode dat de haard niet in gebruik was heeft Steenoven partijen moeten afzeggen. De Ringzaal wordt voornamelijk geboekt vanwege de aanwezigheid van de haard. Zonder de haard kan de zaal bijna niet verhuurd worden. Er is daarom sprake van substantiële inkomstenderving wat uitkomt op een huurprijs vermindering van 10%.

4.2.

Ter zitting heeft [verhuurder] nog aangevoerd dat uit art. 9.1 van de algemene voorwaarden blijkt dat het afvoerkanaal niet tot de constructie behoort. Omdat de pijp zo lang is moet er een afzuiger in, deze zit er inmiddels niet meer in. Ook al zou het een installatie zijn dan valt het nog niet onder art. 9.1 sub c omdat het in deze bepaling gaat om installaties die nodig zijn om het pand te gebruiken. Dat is hier niet het geval.

Wat betreft de huurprijsvermindering geldt dat niet van enige schade gebleken is. De boekingen zijn gewoon doorgegaan in de periode dat de haard buiten gebruik was. Er is nog geen begin van bewijsvoering getoond wat betreft de afname van boekingen.

4.3.

De kantonrechter constateert dat partijen het eens zijn met elkaar over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of de renovatie van de rookgasafvoer op grond van deze algemene voorwaarden voor rekening van Steenoven of [verhuurder] dient te komen. Vast staat dat de haard en het afvoerkanaal al een kenmerkend onderdeel van het gehuurde uitmaakten bij aanvang van de huurovereenkomst. Het betreft dus geen zaken die door Steenoven zijn aangebracht binnen het gehuurde. Tevens kan worden vastgesteld dat de afvoer in de oude situatie door het gehele gebouw liep en er een afzuiginstallatie op het dak stond. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de rookgasafvoer – zoals die was en hersteld moest worden - gezien moest worden als een installatie als bedoeld in art. 9.1 onder c. Tevens kunnen de werkzaamheden die verricht zijn niet beschouwd kunnen worden als geringe en dagelijkse reparaties. Hierbij is ook meegewogen dat de werkzaamheden door een professionele partij uitgevoerd dienen te worden. Er is in dit geval geen sprake van een van de in art. 9.2.1. van de algemene voorwaarden genoemde gevallen die voor rekening van de huurder dienen te komen omdat de onder sub e genoemde leidingen slechts beperkt zijn tot gas, water en elektriciteit.

Bovendien moet ervan uitgegaan worden dat [verhuurder] zijn instemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de aanpassingen; temeer nu er zoals tevoren [verhuurder] bekend is gemaakt, een dakdoorvoer is gemaakt en [verhuurder] hier niet tegen heeft geprotesteerd. Tevens heeft Steenoven kostenbeperkend gehandeld nu zij gelet op de ter zitting gegeven toelichting en de overgelegde offertes gekozen heeft voor de optie die kostentechnisch gezien de meest gunstige is.

De vordering tot vergoeding van de repartiekosten zal dan ook in haar geheel worden toegewezen.

4.4.

Wat betreft vorderingen met betrekking tot de huurprijsvermindering geldt dat deze worden afgewezen. Zoals de vermindering berekend is, zou het de kwaliteit van het gehuurde betreffen en dat is te ver verwijderd te achten van een gebrek in die zin, hoewel de Ringzaal eventueel wel minder aantrekkelijk zal zijn geweest door het niet kunnen gebruiken van de open haard. Het gebruik van de Ringzaal als zodanig is ook niet in het geding. Tevens geldt dat Steenoven niet althans onvoldoende heeft onderbouwd dat zij en zo ja, welk(e) daadwerkelijk nadeel, minder omzet en/of boekingen heeft gehad.

4.5.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4.6.

[verhuurder] wordt als de (in overwegende mate) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen nadat gedaagde partij schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.

5. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [verhuurder] om aan Steenoven te betalen de som van € 6.780,50, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

veroordeelt [verhuurder] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Steenoven tot heden begroot op € 83,51 aan explootkosten, € 470,00 aan griffierecht en € 500,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen nadat gedaagde partij schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.;

veroordeelt [verhuurder] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 100,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis.

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2017.