Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3016
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. B.L. Meijer).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [agrarisch object] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 529.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 494.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. B. van der Wielen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
G.D. Staal, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar en/of gebruiker van het agrarisch object, een melkveebedrijf met vrijstaande bedrijfswoning. De woning (718 m3) is van 1991 en heeft een aanbouw (5 m3), twee dakkapellen en een garage (45 m2). Bij de woning hoort 815 m2 grond. Het melkveebedrijf omvat verder een ligboxenstal (bouwjaar 1979, 999 m2, type hoog met stenen wanden), een mestkelder (bouwjaar 1979, 700 m3, met betonnen wanden) en twee plaat/sleufsilo’s (bouwjaar 1979, van respectievelijk 500 m2 en 590 m2) en een verhard erf van 1.250 m2. Bij het melkveebedrijf behoren tevens een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 5.185 m2. Verder is 1.248 m2 nog te verwijderen asbest aanwezig.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2015. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting aangegeven in beroep een waarde te bepleiten van € 468.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 494.000) naar de getaxeerde waarde (€ 527.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 12 december 2016 is opgesteld door taxateurs G.D. Staal en S.A. van Eck.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Naar aanleiding van hetgeen in het beroepschrift is aangevoerd en ter zitting van de rechtbank is verklaard, stelt de rechtbank vast dat partijen niet van mening verschillen over de aanwezige objectonderdelen en de daaraan toe te kennen metrages. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport van verweerder beschreven objectgegevens. Wat partijen verdeeld houdt is het antwoord op de vraag of verweerder bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveebranche.
4. Eiser heeft verwezen naar de landelijke ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de taxatiewijzer) met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2016. In bijlage 4 (p. 171) is vermeld dat vergelijking van de geschoonde koopsommen van de voor de marktanalyse gebruikte transacties van melkveehouderijbedrijven met de in TIOX gevonden modelwaarden een gemiddelde afwijking van 13% heeft laten zien. Volgens eiser volgt daaruit dat verweerder de (totale) modelwaarde uit TIOX van het agrarisch object had moeten corrigeren met deze 13%.
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveehouderijbranche. Door de taxateur is immers een extra correctie toegepast op de kengetallen uit de taxatiewijzer voor (met name) de ligboxenstal. Bovendien blijkt uit twee vergelijkingsobjecten, te weten [object 1] en [object 2] , dat de modelwaarde uit TIOX niet hoger is dan de daadwerkelijke verkoopprijs.
6. De rechtbank overweegt als volgt. De taxatiewijzer, zoals door de VNG vastgesteld, kan in beginsel als hulpmiddel dienen bij de waardering van het agrarisch object van eiser. Daarover zijn partijen het ook eens. In de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum
1 januari 2015, zo blijkt uit pagina 22, is reeds rekening gehouden met het feit dat er op de peildatum in de melkveehouderij onzekerheid over de bedrijfseconomische vooruitzichten heerste. De taxatiewijzer wordt elk jaar opnieuw geactualiseerd aan de hand van concrete verkooptransacties en een analyse van die marktgegevens. De getaxeerde waarde van een onroerende zaak staat in zoverre in relatie tot de waarde in het economische verkeer zoals die volgt uit de rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare agrarische objecten waaronder ook verkochte melkveebedrijven.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat in deze zaak de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2015 in geschil is en niet de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016, zodat de taxatiewijzer die ziet op 1 januari 2015 moet worden gehanteerd.
8. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat het feit dat de modelwaarden uit TIOX, blijkens de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum 1 januari 2016, gemiddeld 13% afwijken van de daadwerkelijke transacties, niet betekent dat bij elk agrarisch object dat gewaardeerd wordt met TIOX sprake is van een 13% hogere waarde dan de daadwerkelijke WOZ-waarde. Uit het overzicht van de transacties die zijn gebruikt voor de marktanalyse blijkt immers dat in de meeste gevallen sprake was van een kleinere afwijking en is in één geval ook sprake van een modelwaarde die lager ligt dan de daadwerkelijke transactie. Ook volgt hieruit niet dat in de taxatiewijzer die op 1 januari 2015 ziet, onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie in de melkveehouderij. Zoals hiervoor reeds is overwogen is verweerder terecht uitgegaan van de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum
1 januari 2015. Ten aanzien van die waardepeildatum bleek de gemiddelde afwijking 10% te zijn, waarbij van de 24 transacties in 11 gevallen sprake was van een, soms zelfs aanzienlijk, hogere geschoonde koopsom dan de in TIOX gevonden modelwaarde. In deze taxatiewijzer is opgemerkt dat die uitslag (de gemiddelde afwijking van 10%) als goed kan worden bestempeld en er wordt geconcludeerd dat de kengetallen goed tot zeer goed aansluiten op de markt en een betrouwbare taxatie opleveren.
9. Dat in de taxatiewijzer enkel marktgegevens zijn gebruikt uit de eerste helft van 2015, waardoor referenties uit de tweede helft van dat jaar niet betrokken zijn bij het vaststellen van de kengetallen, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat verweerder ook de taxatiewijzer van het volgende jaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde had moeten toepassen. Ten tijde van het vaststellen van de WOZ-waarde (bij de beschikking van
29 februari 2016) was de taxatiewijzer die op de waardepeildatum 1 januari 2016 ziet, immers nog niet gereed. Bovendien is in de toegepaste taxatiewijzer met waardepeildatum
1 januari 2015 gekeken naar marktgegevens die gelegen zijn binnen een half jaar vóór en een half jaar ná de waardepeildatum. Daarmee zijn de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met verkoopcijfers uit de markt rondom de waardepeildatum.
10. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de waarde van het agrarisch object onderbouwd aan de hand van de in de genoemde taxatiewijzer gevolgde methode, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. In deze taxatiewijzer wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder vanwege de slechte marktsituatie in de melkveehouderij nog een correctie toegepast op deze kengetallen voor (met name) de ligboxenstal, die in plaats van met € 89,02 per vierkante meter met € 60,00 per vierkante meter is gewaardeerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder afdoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveehouderij.
11. Daarnaast heeft verweerder ter onderbouwing van de waarde van het agrarisch object van eiser verwezen naar twee verkoopcijfers van referentieobjecten, te weten [object 1] en [object 2] . Deze referenties onderbouwen, zoals de gemachtigde ter zitting heeft toegelicht, naar het oordeel van de rechtbank inderdaad het standpunt van verweerder dat de modelwaarden uit TIOX niet per definitie hoger zijn dan de daadwerkelijke verkoopcijfers.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.
13. Eiser heeft de door hem ter zitting voorgestane waarde van € 468.000 enkel onderbouwd door te verwijzen naar het verschil van 13% tussen de waarde uit TIOX en de daadwerkelijke marktgegevens, zoals is vermeld in de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum 1 januari 2016. Zoals hiervoor reeds is overwogen, faalt dit betoog. Nu eiser de door hem voorgestane waarde ook anderszins niet heeft onderbouwd, heeft hij deze niet aannemelijk gemaakt.
14. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde niet te hoog is.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.