ECLI:NL:RBOBR:2016:880

• Datum uitspraak: 24 februari 2016
• Publicatiedatum: 1 maart 2016
• Zaaknummer: C-01-296285 - HA ZA 15-511
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.H. Kobussen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Eigendom en natrekking van een tijdelijk schoolgebouw in het kader van huurovereenkomst

In deze zaak heeft de Vereniging Onderwijs Huisvesting Voortgezet Onderwijs Breda en Omstreken (hierna: de Vereniging) een verklaring voor recht gevorderd dat zij door natrekking eigenaar is geworden van een semipermanente schoolgebouw. Dit schoolgebouw is in 2011 gerealiseerd door [naam BV] in opdracht van de Stichting tot bevordering van Internationaal onderwijs in Zuidwest Nederland (ISB). De Vereniging is eigenaar van het perceel waarop het schoolgebouw staat en ISB is lid van de Vereniging. De huurovereenkomst tussen [naam BV] en ISB is in 2011 gesloten voor een periode van vijf jaar. In 2013 heeft [naam BV] het schoolgebouw verkocht aan [naam BV 2], die de huurpenningen sindsdien ontvangt. De Vereniging stelt dat het schoolgebouw duurzaam met de grond is verenigd en dat zij daardoor eigenaar is geworden. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat de Vereniging niet heeft aangetoond dat het schoolgebouw als onroerend goed moet worden aangemerkt. De rechtbank heeft de Vereniging opgedragen bewijs te leveren dat het schoolgebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. De zaak is aangehouden voor verdere bewijslevering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/296285 / HA ZA 15-511

Vonnis van 24 februari 2016

in de zaak van

de vereniging

ONDERWIJS HUISVESTING VOORTGEZET ONDERWIJS BREDA EN OMSTREKEN,

gevestigd te Breda,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel.

Partijen zullen hierna de Vereniging en [naam BV 2] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 9 september 2015,
• de akte rectificatie van [naam BV 2] van 23 september 2015,
• de conclusie van antwoord in reconventie van 29 december 2015,
• de akte vermeerdering van eis in reconventie 12 januari 2016,
• de nagezonden producties 5 en 6 van gedaagden in conventie en eisers in reconventie ontvangen op resp. 7 en 8 januari 2016,
• het proces-verbaal van comparitie van 12 januari 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 2011 heeft [naam BV] op het perceel [adres] (kadastraal bekend [kadastraal nummer] ) in opdracht van de Stichting tot bevordering van Internationaal onderwijs in Zuidwest Nederland (hierna: ISB) een schoolgebouw gerealiseerd.

2.2.

De Vereniging is eigenaar van bovengenoemd perceel. De vereniging voorziet in huisvesting van haar leden. ISB is lid van de Vereniging.

2.3.

[naam BV] heeft met ISB op 6 juli 2011 een huurovereenkomst gesloten voor het schoolgebouw voor een periode van vijf jaar. Het gebouw staat omschreven als semipermanente huisvesting. De overeengekomen huurprijs bedraagt op jaarbasis € 277.667,00 (excl. BTW). In artikel 8.0 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten (€ 148.000,00 excl. Btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of ingebruikname. De afvoerkosten (€60.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst.

Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl btw) en de bouwrentecomponent € 16.313,00 excl. Btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert. (productie 3 bij productie 1 cva).

2.4.

In 2013 heeft [naam BV] veertien tijdelijke schoolgebouwen waaronder het onderhavige gebouw verkocht aan [gedaagden] , handelend onder de naam [naam BV 2] ( [naam BV 2] ). Bij brief van 4 april 2013 heeft [naam BV] aan haar huurders laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij [naam BV 2] . ISB betaalt sindsdien de huur aan [naam BV 2] .

2.5.

Bij e-mail van 4 september 2013 wordt aan [naam BV] toestemming gevraagd om “
in aansluitend op de door jullie in eigendom en verhuurde gebouw van het ISB een viertal bestaande lokalen in 2 lagen tegen het gebouw van [naam BV] te plaatsen ”. (productie 20 bij productie 1 cva). Bij brief van 12 september 2013 geeft [naam BV 2] toestemming onder voorwaarden, om tot uitbreiding van het gehuurde gebouw over te gaan (productie 26 bij productie 1 cva).

2.6.

Op 11 november 2014 is [naam BV] failliet verklaard.

2.7.

Het schoolgebouw is bedoeld als tijdelijke huisvesting voor de internationale school. Er zijn plannen om in augustus van dit jaar te starten met de bouw van een permanente school.

2.8.

ISB heeft bij de gemeente Breda een tijdelijke omgevingsvergunning gevraagd en verkregen. In het begeleidend schrijven is vermeld dat voor het bouwwerk een beperkte instandhoudingstermijn geldt tot en met 10 mei 2016 en dat het gebouw na afloop van deze termijn dient te worden afgebroken.

2.9.

De belastingdienst merkt het schoolgebouw aan als een roerend goed bij de overdracht waarvan geen overdrachtsbelasting is verschuldigd (productie 10 bij productie 1 cva).

2.10.

Vanaf maart 2015 heeft ISB de betaling van huurpenningen aan [naam BV 2] op grond van artikel 6:37 BW opgeschort. De Vereniging heeft ISB gesommeerd geen huurpenningen af te dragen aan [naam BV 2] , omdat volgens haar niet [naam BV 2] maar zij eigenaar is van de school.

2.11.

Bij vonnis van 23 juli 2015 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, de vordering van [naam BV 2] tegen ISB tot betaling van de huurpenningen afgewezen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

De Vereniging vordert een verklaring voor recht dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw aan de [adres] en te verklaren voor recht dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen [naam BV] als verhuurder en ISB als huurder per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op de Vereniging met veroordeling van [naam BV 2] in de kosten van het geding, de beslagkosten ad € 894,11 en de nakosten, en de kosten van de advocaat daaronder begrepen.

3.2.

[naam BV 2] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

[naam BV 2] vordert te verklaren voor recht dat de Vereniging verplicht is tot betaling van de door [naam BV 2] geleden en nog te lijden schade, als gevolg van het verwerven door de Vereniging van de eigendom van het litigieuze schoolgebouw op grond van natrekking, welke schade nader dient te worden bepaald bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van de Vereniging in de kosten van het geding in reconventie daaronder nadrukkelijk te verstaan het salaris van de advocaat van [naam BV 2] .

3.5.

De Vereniging voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

de eigendom van het schoolgebouw

4.1.1.

De Vereniging heeft zich op het standpunt gesteld dat het schoolgebouw als onroerend goed in de zin van artikel 3:3 BW dient te worden aangemerkt. Zij zou doordat het gebouw duurzaam met de grond is verenigd, als eigenaar van de grond ook eigenaar van het gebouw zijn geworden. Zij wijst erop dat geen recht van opstal is gevestigd. Zij heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar het zogenaamde Portacabin-arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997, NJ 1998, 97. Het gebouw is naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. De tijdelijkheid van het gebouw, maakt het nog niet tot een roerende zaak en evenmin dat het gebouw na het verstrijken van de huurovereenkomst verwijderd moet worden. Nu de Vereniging altijd eigenaar is geweest van het schoolgebouw, heeft [naam BV] nooit de eigendom kunnen overdragen aan [naam BV 2] .

4.1.2

[naam BV 2] wijst erop dat het de bedoeling van partijen was en is dat het schoolgebouw slechts tijdelijk wordt gebruikt en dat het schoolgebouw geen onderdeel uitmaakt van een schoolgebouwencomplex en dat bij het schoolgebouw “
ook visueel duidelijk sprake is van een afwijking van de bestaande (school)gebouwen in de directe omgeving, niet alleen qua constructie, maar ook qua uitstraling ”. En “
daarnaast zijn deze schoolgebouwen ook naar de verkeersopvattingen te beschouwen als roerend en dus niet onroerend.” (cva onder 31). Het gebouw is binnen 500 uur te demonteren en te verwijderen, om welke reden de fiscus het gebouw ook als roerend aanmerkt. Het gebouw is aangesloten op nutsvoorzieningen, maar dat geldt voor alle tijdelijke gebouwen, omdat ook als tijdelijk bedoelde gebouwen zonder die voorzieningen niet naar de maatstaven van de huidige tijd kunnen worden gebruikt.

4.1.3.

De rechtbank overweegt als volgt.

Uit de artikelen 3:3 BW en 5:20 BW vloeit voort, dat de Vereniging als eigenaar van de grond ook eigenaar van het schoolgebouw is, indien het schoolgebouw duurzaam met de grond is verenigd. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (het hierboven genoemde zogenaamde Porta Cabin arrest en HR 25 oktober 2002, NJ 2003, 241) is het voor het antwoord op de vraag of een gebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, van belang wat de
bedoeling van de bouwer en de opdrachtgever is
voor zover die naar buiten toe kenbaar is .

De rechtbank stelt vast, dat het uitdrukkelijk de bedoeling was (en nog steeds is) om het gebouw bij het einde van de huur te demonteren en elders her te gebruiken. Buiten geschil is ook dat het de bedoeling van de opdrachtgever, van ISB, van de bouwer en ook van de Vereniging was om een tijdelijk schoolgebouw te plaatsen.

ISB als opdrachtgever van de bouw wilde in 2011 starten met een internationale school, maar het was toen nog onduidelijk of een dergelijke school levensvatbaar zou zijn. Om die reden kon er geen subsidie worden verstrekt en voor ISB was het financieel niet mogelijk de eigendom van de school te verkrijgen. [naam BV] was bereid de school te bouwen in de veronderstelling dat zij de eigendom behield en de school aan ISB kon verhuren. Ook de Vereniging is daar destijds vanuit gegaan.

Daarnaast heeft [naam BV 2] onbetwist gesteld dat het schoolgebouw visueel te onderscheiden is van andere (school)gebouwen) en ook volgens verkeersopvattingen als roerende zaak heeft te gelden. Gelet op het voorgaande is de rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de Vereniging door natrekking eigenaar is geworden van het schoolgebouw.

De Vereniging heeft voor de onderbouwing van haar stelling, volstaan met een verwijzing naar het hierboven genoemde Porta Cabin-arrest en de niet nader onderbouwde stelling dat het gebouw naar aard en inrichting is bestemd duurzaam te plaatse te blijven. Nu zij bewijs heeft aangeboden voor haar stelling, zal zij daartoe in de gelegenheid worden gesteld.

Onder aanhouding van iedere verdere beslissing wordt beslist als volgt.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

draagt de Vereniging op te bewijzen dat het schoolgebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven in die zin dat partijen de bedoeling hadden een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
9 maart 2016 voor uitlating door de Vereniging of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat de Vereniging, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat de Vereniging, indien zij
getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op dinsdagen, woensdagen en donderdagen in de maanden april tot en met mei 2016 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M.H. Kobussen in het paleis van justitie te 's-Hertogenbosch aan de Leeghwaterlaan 8,

5.6.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2016.