Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/307333 / HA ZA 16-309
Vonnis van 23 november 2016
in de zaak van
[eiser 1],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. F.G. van der Geld te Eindhoven,
tegen
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE BERNHEZE,
zetelend te Heesch,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING HEESCH WEST,
zetelend te Oss,
gedaagden,
advocaat mr. H.A. Pasveer te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eiser 2] , de gemeente en Gemeenschappelijke Regeling Heesch West genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2016
- het proces-verbaal van comparitie van 10 oktober 2016 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 2] was eigenaar van de landbouwgronden en gebouwen gelegen aan de [adres] .
2.2.
In opdracht van [eiser 2] heeft mr. [de onteigeningsdeskundige] (hierna: [de onteigeningsdeskundige] ), onteigeningsdeskundige in dienst van Agriteam makelaars, in juli 2003 een taxatierapport uitgebracht van de gronden en gebouwen. In dat taxatierapport staat, voorzover van belang, het volgende:
“(…) Waarschijnlijk is, dat het totaal van 27.68.17 ha in de uitbreiding bedrijventerrein zal vallen. Er is een kleine kans dat de percelen F 367 en F763nietin de uitbreiding vallen, zijnde totaal 8.68.27 ha. Bij de berekening wordt uitgegaan van de totale hoeveelheid grond in de uitbreiding. Bij de berekening wordt uitgegaan van een minimale opbrengst grond van € 15,88 (=f 35,00) per m2.
Reden van de taxatie
Op termijn zal het bedrijf van [eiser 2] mogelijk vallen in de ontwikkeling van een bedrijventerrein van de gemeente Bernheze. In dit verband is eventuele verkoop aan een derde mogelijk.
Basis van de taxatie
Bepaling van:
-de vermogenswaarde van de gebouwen met 1 ha bouwblok
-de waarde van de gronden
-de herinvesteringsschade
-de bijkomende kosten.
A. bepaling van de vermogenswaarde
(…)
Totale vermogenswaarde: € 712.000,00
Waarde van de gronden: totaal 2768,17 ha minus 1 ha bouwblok is 26.68.17 ha x € 15,88 =
€ 4.238.000,00
Totaal vermogenswaarde incl. grond: € 4.950.000,00
B. Bepaling herinvesteringsschade(op basis van nieuwbouw inclusief BTW)
(…)
Totale vermogenswaarde (incl. grond) : € 4.950.000,00 -/- totale herinvesteringschade:€ 2.317.000,00.
Derhalve is de herinvesteringsschade nihil
D. Bijkomende kosten(…) € 250.000,00
Recapitulatie schadeloosstelling: vermogensschade (…) € 4.950.000,00 + herinvesteringsschade (…) nihil + bijkomende kosten (…) € 250.000,00 : totaal€ 5.200.000,00.
Indien 8.68.27 ha niet in de uitbreiding valt zal de schadeloosstelling aanzienlijk lager zijn, namelijk 8.68,27 x € 11,80 = ca. € 1.025.000,00.”
2.3.
[eiser 2] heeft zijn gronden met gebouwen bij overeenkomst van 24 september 2003 verkocht aan [B] & [B] B.V. (hierna: [B] ) en [A] Vastgoed [C] B.V. (hierna: [A] ). De onderhandelingen daarover heeft [eiser 2] laten voeren door [de onteigeningsdeskundige] , die ook het taxatierapport had opgemaakt, en een tweede adviseur.
2.4.
In de koopovereenkomst staat het navolgende:
“(…) Betaling
Artikel 3.
(…)
2. Kopers zijn verplicht de verschuldigde koopprijs te voldoen door creditering van de bank-en/of girorekening (en) van de notaris, enwel als volgt:
-een gedeelte, groot € 1.588.231,00 op 1 december 2003,
-een gedeelte, groot € 1.134.451,00 (…) uiterlijk op 1 december 2007,
- een gedeelte groot € 1.361.341,00 binnen een maand na gedeeltelijke –danwel algehele onherroepelijke bestemmingsplan-wijziging van het gebied waarin het verkochte is gelegen. De omvang van het in het kader van die bestemmingsplan-wijziging aan te wijzen gebied is geheel voor risico van kopers.
(…)
Bijzondere voorwaarden
Artikel 18
(…)
9. Betaling van de eerste en tweede termijn van de koopsom is niet afhankelijk van de bestemmingsplan-wijziging van het gebied waarin de bij deze verkochte gronden zijn gelegen.
10. Indien na vijftien jaar, te rekenen vanaf 1 december 2003, er geen bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, zoals hiervoor bedoeld, dan vervalt de verplichting tot betaling van de derde termijn, tenzij op dat moment een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan aanhangig is. Indien de alsdan lopende procedure niet leidt tot bestemmingswijziging, vervalt de verplichting tot betaling van de derde termijn.”
2.5.
In een interne adviesnota aan het College van B&W aan de gemeente van 25 september 2003 met als onderwerp ‘aankoop boerderij met bijbehorende gronden [adres] ’ staat het navolgende:
“ De gelegenheid doet zich voor tot aankoop van de boerderij met bijbehorende gronden (…) voor een totale koopsom van € 4.475.000,-. De bedoelde gronden zijn gelegen binnen het gebied hetwelk binnen de aan de raad ter vaststelling aangeboden StructuurvisiePlus wordt genoemd als mogelijke locatie voor een bovenlokaal bedrijventerrein. Na aankoop zullen deze ingebracht kunnen worden in het beoogde samenwerkingsverband met de gemeenten Den Bosch, Oss en Maasdonk ten behoeve van de gezamenlijke exploitatie van dat bedrijventerrein.
Toelichting
Enkele weken geleden werden wij benaderd door de heren [A] en de [B] , [C] , die aankondigden deze aankoop te kunnen plegen maar te kennen gaven dit direct ten behoeve van/in samenspraak met de gemeente te willen doen, met name omdat men gezien de omvang van de koop het risico niet (alleen) voor zichzelf wilde dragen. De verkoper had al nadrukkelijk te kennen gegeven (overigens om onbekende redenen) geen zaken te willen doen met de gemeente. Op dat moment lag er een taxatierapport van € 5.200.000,-. (…) Inmiddels hebben zij overeenstemming bereikt en daadwerkelijk aangekocht voor€ 4.084.021,- met een gefaseerde betaling ( € 1.588.231,- op 1.12.03; € 1.134.451,- (…) uiterlijk 1 december 2007; € 1.361.341,- bij onherroepelijke bestemmingsplanwijziging). Ondertussen is met de heren [A] /de [B] in principe overeenstemming bereikt over een (door-)verkoop aan de gemeente – onder gelijke voorwaarden en bepalingen- voor€ 4.475.000,-. Onze eigen taxateur [D] ( [Bureau E] ) heeft eerder aangegeven dat deze aankoop zeer interessant is. Weliswaar ligt de prijs momenteel ruim boven de waarde van agrarische grond, maar met de verdergaande planontwikkeling van [naam] stijgt de economische waarde van deze grond bijna per dag. Volgens zijn inschatting zal de economische waarde van deze gronden binnen enkele weken (zeker al direct na de invoering van het Wvg-voorkeursrecht) al duidelijk boven de eerder genoemde taxatiewaarde van € 5,2 miljoen liggen. In principe een erg goede deal dus. Het risico lijkt beperkt. Voor 1/3e deel wordt de prijs pas actueel wanneer de nieuwe (bedrijfs-)bestemming onherroepelijk wordt. Voor het overige deel bestaat het risico uit het gedeelte hetwelk de agrarische waarde zou overstijgen voor het geval de nieuwe bestemming om welke reden dan ook niet gerealiseerd zou kunnen worden.(…)
Consequenties
juridische
De gemeente wordt eigenaresse van opstal en gronden (…) en zal deze in kunnen brengen in de gezamenlijke exploitatie van het beoogde regionale bedrijventerrein.”
2.6.
De overeenkomst is op 6 oktober 2003 overgenomen door de gemeente.
2.7.
Bij akte van levering van 17 oktober 2005 heeft [eiser 2] aan de gemeente het verkochte geleverd.
2.8.
In de akte van levering is de navolgende bepaling opgenomen met betrekking tot betaling van de derde termijn van de koopsom:
“het aldus nog resterende gedeelte, groot een miljoen driehonderd eenenzestigduizend driehonderd eenenveertig euro (€ 1.361.341,00) zal door koper aan verkoper worden voldaan binnen een maand na gedeeltelijke –danwel algehele onherroepelijke bestemmingsplan-wijziging van het gebied waarin het verkochte is gelegen. Indien na vijftien jaar, te rekenen vanaf 1 december 2003, er geen bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, zoals hiervoor bedoeld, dan vervalt de verplichting tot betaling van de derde termijn, tenzij op dat moment een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan aanhangig is. Indien de alsdan lopende procedure niet leidt tot bestemmingswijziging, vervalt de verplichting tot betaling van de derde termijn. De omvang van het in het kader van die bestemmingsplan-wijziging aan te wijzen gebied is geheel voor risico van koper.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser 2] vordert samengevat - veroordeling van de gemeente tot betaling van € 1.373.341,00 te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
De gemeente voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De zaak tegen de gemeenschappelijke regeling Heesch West
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeenschappelijke regeling Heesch West geen partij is geweest bij de overeenkomst. De vordering tegen deze gedaagde is daarom niet toewijsbaar.
De zaak tegen de gemeente
4.2.
[eiser 2] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de gemeente tekort is geschoten in haar verbintenis tot betaling van de derde termijn van de koopprijs. Hij heeft daartoe gesteld dat het bestemmingsplan van het gebied waarin het verkochte is gelegen is gewijzigd, zodat de gemeente ingevolge de overeengekomen bepaling, die is neergelegd in de akte van levering, verplicht is de derde termijn te betalen.
4.3.
De gemeente heeft betwist dat zij gehouden is de derde termijn te betalen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat uitsluitend bij een (onherroepelijke) bestemmingsplanwijziging in
bedrijfsbestemmingeen recht op bijbetaling bestaat. Verder heeft zij het verweer gevoerd dat er überhaupt geen sprake is van wijziging van het bestemmingsplan.
bedrijfsbestemmingeen recht op bijbetaling bestaat. Verder heeft zij het verweer gevoerd dat er überhaupt geen sprake is van wijziging van het bestemmingsplan.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat aan de verplichting van de gemeente tot betaling van de derde termijn een voorwaarde was verbonden. Deze voorwaarde is aan te merken als een opschortende voorwaarde. De voorwaarde is weergegeven in art. 3 van de koopovereenkomst (aangehaald in r.o. 2.4) en, gelijkluidend, in de notariële akte (zie r.o. 2.8.). Partijen verschillen van mening over de vraag of de voorwaarde in vervulling is gegaan. Op [eiser 2] rusten de stelplicht en de bewijslast van het in vervulling gegaan zijn van de voorwaarde, omdat hij degene is die zich op de nakoming van de verbintenis onder opschortende voorwaarde beroept. Ook rust op hem de bewijslast van de inhoud van de voorwaarde.
is het bestemmingsplan gewijzigd ?
4.5.
De rechtbank zal allereerst ingaan op de vraag of het bestemminsplan gewijzigd is. [eiser 2] heeft ter onderbouwing dat daarvan wel sprake is, het volgende aangevoerd. Voor het gebied waarin de verkochte gronden liggen is een gewijzigd bestemmingsplan vastgesteld. Dat is het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze, dat op 8 oktober 2014 onherroepelijk is geworden. Het gebied heeft de volgende gewijzigde bestemmingsplanomschrijving gekregen: ‘Gebiedsaanduiding groep: wro-zone-woonwerkontwikkelingsgebied.’ Door het vaststellen van die bestemmingsplanwijziging heeft de gemeente mogelijkheden gecreëerd om in dat gebied over te gaan tot de ontwikkeling van zowel bedrijven als woningen, waar voorheen het gebied een louter agrarische bestemming had. [eiser 2] verwijst naar de toelichting op het plan, waarin staat dat de gemeente bereid is onder voorwaarden de volgende ruimte te bieden: 1. Het oprichten van (een) woning(en); 2. Het toestaan van een ander soort bedrijfsvoering; 3. Het toestaan van structurele huisvesting van arbeidsmigranten ter plaatse van voormalige agrarische bedrijfslocaties; 4. Het toestaan van woningsplitsing wanneer er geen sprake is van cultuurhistorisch waardevolle panden. Verder heeft [eiser 2] zeven bestemmingsplankaartjes in het geding gebracht waaruit de nieuw geldende bestemming van het desbetreffende gebied zou blijken. Bovendien heeft volgens hem ook een materiële bestemmingsplanwijziging plaatsgevonden, nu op een deel van het verkochte de nieuwe bestemming ‘burgerwoning’ is komen te liggen. Het in het oude bestemmingsplan aangeduide ‘bouwvlak’ met de bestemming ‘agrarische bedrijfsdoeleinden’ (AB) en met de bestemmingsplanaanduiding ‘één bedrijfswoning toegestaan’ (1 BW) is daarmee geheel komen te vervallen.
4.6.
De gemeente heeft ter onderbouwing van haar verweer dat het bestemmingsplan niet is gewijzigd naar voren gebracht dat de door [eiser 2] verkochte gronden in het nieuwe bestemmingsplan dezelfde bestemming hebben gekregen als die onder het voorgaande bestemmingplan. In beide bestemmingsplannen zijn deze gebieden namelijk bestemd als agrarisch. De locatie valt in het nieuwe plan wel binnen de ‘Gebiedsaanduiding wro-zone- woonwerkontwikkelingsgebied’, maar dat is geen wijziging van
bestemmingsregel(de bestemmingen staan in hoofdstuk 2 van de planregels) maar betreft een algemene
aanduidingsregel(de regels voor deze gebiedsaanduiding staan in hoofdstuk 3 van de planregels). De vraag is wat de rechtgevolgen zijn van het feit dat de door [eiser 2] verkochte gronden in deze gebiedsaanduiding vallen. Het antwoord op die vraag staat in planvoorschrift 27.15, waarin nadere specifieke regels van toepassing worden verklaard op die gebiedsaanduiding. Deze regels hebben echter allemaal geen direct rechtsgevolg gehad voor de gronden van [eiser 2] . Alleen de, soms beperkte, mogelijkheid wordt geopend om vrijstelling te geven van het bestemmingsplan of om het bestemmingsplan door het College van B&W te laten wijzigen. Voor de daadwerkelijke inhoud van het bestemmingsplan is deze gebiedsaanduiding irrelevant, zeker zolang er nog geen gebruik is gemaakt van de vrijstellings-of wijzigingsbevoegdheid. Omdat de bestemming voor het overige agrarisch is gebleven, is er geen wijziging van het bestemmingsplan. De zeven kaartjes die [eiser 2] in het geding heeft gebracht betreffen allemaal technische aanpassingen die te maken hebben de mogelijkheid tot een aanleggen van een geluidswal, het aanbrengen van een waterstaat en dergelijke. Wel is het gebied in plaats van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning nu bestemd voor een burgerwoning. De reden daarvan was echter dat na levering van het verkochte de gemeente het bedrijf van [eiser 2] antikraak heeft laten bewonen en zij volgens de geldende jurisprudentie verplicht was die grond bij de eerstvolgende bestemmingsplanwijziging positief te bestemmen tot burgerwoning.
bestemmingsregel(de bestemmingen staan in hoofdstuk 2 van de planregels) maar betreft een algemene
aanduidingsregel(de regels voor deze gebiedsaanduiding staan in hoofdstuk 3 van de planregels). De vraag is wat de rechtgevolgen zijn van het feit dat de door [eiser 2] verkochte gronden in deze gebiedsaanduiding vallen. Het antwoord op die vraag staat in planvoorschrift 27.15, waarin nadere specifieke regels van toepassing worden verklaard op die gebiedsaanduiding. Deze regels hebben echter allemaal geen direct rechtsgevolg gehad voor de gronden van [eiser 2] . Alleen de, soms beperkte, mogelijkheid wordt geopend om vrijstelling te geven van het bestemmingsplan of om het bestemmingsplan door het College van B&W te laten wijzigen. Voor de daadwerkelijke inhoud van het bestemmingsplan is deze gebiedsaanduiding irrelevant, zeker zolang er nog geen gebruik is gemaakt van de vrijstellings-of wijzigingsbevoegdheid. Omdat de bestemming voor het overige agrarisch is gebleven, is er geen wijziging van het bestemmingsplan. De zeven kaartjes die [eiser 2] in het geding heeft gebracht betreffen allemaal technische aanpassingen die te maken hebben de mogelijkheid tot een aanleggen van een geluidswal, het aanbrengen van een waterstaat en dergelijke. Wel is het gebied in plaats van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning nu bestemd voor een burgerwoning. De reden daarvan was echter dat na levering van het verkochte de gemeente het bedrijf van [eiser 2] antikraak heeft laten bewonen en zij volgens de geldende jurisprudentie verplicht was die grond bij de eerstvolgende bestemmingsplanwijziging positief te bestemmen tot burgerwoning.
4.7.
Op 26 juni 2012 heeft de raad van de gemeente het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze vastgesteld. Dat bestemmingsplan is op 8 oktober 2014 onherroepelijk geworden. De verkochte gronden liggen binnen het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft. De vraag is of dit bestemmingsplan ten aanzien van de verkochte gronden wijzigingen bevat ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan. De rechtbank is van oordeel dat dat inderdaad het geval is. Weliswaar is de agrarische bestemming niet gewijzigd ten opzichte van het voorgaande plan, maar dat alleen is niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag. Naar [eiser 2] onweersproken gesteld heeft, is op een deel van de verkochte gronden de bestemming “burgerwoning” komen te liggen in plaats van het daarvoor geldende “bouwvlak” met de bestemming “agrarische gronden” en met de bestemmingsplanaanduiding “één bedrijfswoning toegestaan”, en daarmee is wel degelijk een wijziging gerealiseerd. Dat de gemeente tot een dergelijke wijziging gehouden was op grond van recente jurisprudentie van de Raad van State in verband met het antikraak laten bewonen van de bedrijfswoning, maakt dat niet anders. Bovendien is, hetgeen ook blijkt uit de stellingen de gemeente, voor de nieuwe gebiedsaanduiding (“wro-zone-woonwerkontwikkelingsgebied”) waarbinnen de gronden liggen, een ander planologisch regime gaan gelden ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan. Daarbij zijn ruimere bevoegdheden in het leven geroepen zoals een binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid en verscheidene wijzigingsbevoegdheden. Dat die bevoegdheden feitelijk niet gerealiseerd zijn, doet daar niet aan af. Dit alles maakt dat er wel degelijk een wijziging van het bestemmingsplan is. Dit verweer van de gemeente moet daarom worden verworpen.
uitleg van het beding
4.8.
Volgens [eiser 2] leidt de enkele omstandigheid dat het bestemmingsplan is gewijzigd tot een betalingsplicht van de gemeente van het derde deel van de koopsom. In het desbetreffende beding staat immers dat dat deel wordt voldaan na gedeeltelijke dan wel algehele onherroepelijke bestemmingsplanwijziging en er is geen enkele materiële eis gesteld aan de bewuste bestemmingsplanwijziging. Bovendien blijkt uit de bewoordingen “gedeeltelijke danwel algehele onherroepelijke bestemmingsplanwijziging” dat ook een gedeeltelijke bestemmingsplanwijziging volstaat. Daar komt nog bij dat de clausule wordt afgesloten met de afspraak dat “de omvang van het in het kader van de bestemmingsplanwijziging aan te wijzen gebied geheel voor risico van koper is” waarmee [eiser 2] heeft uitgesloten dat een debat over de aard en de omvang van de bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zou zijn.
De desbetreffende afspraak was opgenomen in de koopovereenkomst tussen [eiser 2] en [B] / [A] en is daarna neergelegd in de notariële akte. De gemeente heeft destijds bij de overname van die overeenkomst geen enkele opmerking gemaakt over die afspraak en heeft zich aldus volledig akkoord verklaard met de volledige inhoud van zowel de koopovereenkomst als de akte waarin deze clausule is neergelegd. Dit alles volgens [eiser 2] .
4.9.
De gemeente heeft gesteld dat de betreffende bepaling in de akte niet anders begrepen kan worden dan dat er alleen een recht op bijbetaling ontstaat bij een onherroepelijke bestemmingswijziging tot bedrijfsbestemming. Voor beide partijen bij de koopovereenkomst ( [eiser 2] , al dan niet bij monde van diens adviseurs, enerzijds en [B] / [A] anderzijds) was duidelijk dat met bestemmingswijziging bedoeld werd een bestemmingswijziging van agrarisch naar bedrijventerrein. De wens van de gemeente om een bedrijventerrein aan te leggen, was immers de reden van verkoop van de gronden aan [B] / [A] . De koopsom was gebaseerd op de toekomstige bestemming ‘bedrijventerrein’ Dit is ook zo door [B] / [A] aan de gemeente meegedeeld, hetgeen blijkt uit de interne adviesnota aan het college van B&W van de gemeente. De bedoeling van partijen blijkt ook uit het taxatierapport. Daarin is immers als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde de
wijziging van de agrarische bestemming in bedrijfsbestemming genomen. Dat rapport is in opdracht van [eiser 2] opgesteld en de opsteller van het rapport ( [de onteigeningsdeskundige] ) heeft tevens namens [eiser 2] de onderhandelingen gevoerd. Bovendien is de stelling van [eiser 2] dat élke bestemmingswijziging tot bijbetaling leidt onhoudbaar, omdat de gemeente wettelijk verplicht is om om de tien jaar een nieuw bestemmingsplan vast te stellen, en een dergelijk plan leidt wegens gewijzigde eisen en wetgeving per definitie tot gewijzigde planvoorschriften. Ten slotte is de letterlijke uitleg die [eiser 2] geeft in strijd met de letterlijke tekst van de akte. Met het woord “omvang” in de akte wordt bedoeld dat er ook recht is op bijbetaling indien een
deelvan de verkochte gronden een bedrijfsbestemming krijgt, en niet dat elke bestemmingsplanwijziging ongeacht de
aardleidt tot een bijbetalingsverplichting.
deelvan de verkochte gronden een bedrijfsbestemming krijgt, en niet dat elke bestemmingsplanwijziging ongeacht de
aardleidt tot een bijbetalingsverplichting.
4.10.
De rechtbank overweegt het navolgende. [eiser 2] gaat ervan uit dat bij de uitleg van de afspraak die in de notariële akte is neergelegd uitsluitend de "objectieve uitleg" aan de orde is. Dit is de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dat uitgangspunt volgt de rechtbank hem niet. Een dergelijke beperkte uitleg van notariële akten is aan de orde als er belangen van derden in het geding zijn. Die moeten voor de bepaling van hun rechtspositie op de juistheid van ingeschreven feiten kunnen vertrouwen. Bij de in de akte neergelegde bepaling over de bijbetalingsplicht gaat het echter om een obligatoire overeenkomst die slechts van belang is tussen de partijen zelf en die de rechten van derden niet raakt. Dan komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Dus ondanks dat de afspraak in een notariële akte is neergelegd, dient toch de bedoeling van partijen voorop te staan bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen.
4.11.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [eiser 2] de bewijslast draagt van de door hem gestelde bedoeling van partijen, die inhoudt dat het recht op betaling van de derde termijn ontstaat bij een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging van het gebied waarop de grond van [eiser 2] geheel of gedeeltelijk lag, ongeacht de aard van die wijziging. De vraag is of hij dat bewijs voorshands heeft geleverd, gezien de inhoud van het beding dat is vastgelegd in een notariële akte. Dat aan een notariële akte dwingende bewijskracht toekomt, is bij de beantwoording van die vraag niet doorslaggevend, nu die dwingende bewijskracht niet wegneemt dat het beding moet worden uitgelegd. Wel komt aan de tekst van dat beding en de grammaticale uitleg een belangrijke betekenis toe. Dat komt omdat het hier gaat om een commercieel contract dat is uitonderhandeld met behulp van (juridische) adviseurs. Nu in het beding geen enkele materiële eis is gesteld aan de aard van de wijziging van het bestemmingsplan, zou dat op zichzelf tot de conclusie kunnen leiden dat [eiser 2] voorshands in dat bewijs geslaagd moet worden geacht. In dit geval ligt het echter voor de hand dat de overeenkomst gesloten is met het oog op de komende bedrijfsbestemming en dat de opschortende voorwaarde in dat licht moet worden bezien. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het taxatierapport, dat uitging van een bedrijfsbestemming (r.o. 2.2.), uit de omstandigheid dat de taxateur die dat rapport heeft opgesteld de onderhandelingen namens [eiser 2] heeft gevoerd, en uit de toelichting bij de adviesnota van de gemeente waarbij ook als uitgangspunt wijziging naar bedrijventerrein is genomen. (r.o. 2.5.). Daarom is [eiser 2] toch niet op voorhand in het bewijs geslaagd, ondanks de letterlijke tekst van het beding. [eiser 2] draagt daarom de volle bewijslast van zijn stelling. Hij zal dan ook worden opgedragen tot het bewijs van zijn stelling dat het recht op betaling van de derde termijn ontstaat bij een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging van het gebied waarop de gronden van [eiser 2] geheel of gedeeltelijk lagen, ongeacht de aard van die wijziging.
5.De beslissing
De rechtbank
in de zaak tegen de gemeenschappelijke regeling Heesch West:
5.1.
wijst het gevorderde af,
in de zaak tegen de gemeente:
5.2.
draagt [eiser 2] op tot het bewijs van zijn stelling dat het recht op betaling van de derde termijn ontstaat bij een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging van het gebied waarop de gronden van [eiser 2] geheel of gedeeltelijk lagen, ongeacht de aard van die wijziging,
5.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
7 december 2016voor uitlating door [eiser 2] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
7 december 2016voor uitlating door [eiser 2] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.4.
bepaalt dat [eiser 2] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.5.
bepaalt dat [eiser 2] , indien hij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op maandagen, dinsdagen en donderdagen in de maanden januari tot en met maart 2017 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op maandagen, dinsdagen en donderdagen in de maanden januari tot en met maart 2017 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.6.
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M.E. Bartels in het gerechtsgebouw te 's-Hertogenbosch aan de Leeghwaterlaan 8,
5.7.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2016.