ECLI:NL:RBOBR:2016:5829

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/304858 / HA ZA 16-154

Vonnis van 26 oktober 2016(bij vervroeging)

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE HAAREN,

zetelend te Haaren,

eiseres,

advocaat mr. E. Beele te Tilburg,

tegen

de stichting

STICHTING CELLO,

gevestigd te Vught,

gedaagde,

advocaat mr. K.W.H. Albert te Boxtel.

Partijen zullen hierna de gemeente en Cello genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 1 juni 2016
het proces-verbaal van comparitie van 19 september 2016, en de daarin genoemde processtukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Cello is eigenaar van Landgoed Haarendael, gelegen in de gemeente Haaren.

2.2.

Bij besluit van 3 juni 2013 heeft (de raad van) de gemeente Haaren krachtens art. 4 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (hierna: Wvg) het gebied aan de Raamse Akkers (het eigenlijke Landgoed Haarendael) aangewezen als onroerende zaak, waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn.

2.3.

Dit besluit heeft formele rechtskracht gekregen met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 april 2015.

2.4.

Bij brief van 15 april 2014 heeft Cello op grond van art. 11 van de Wvg aan de gemeente kenbaar gemaakt dat zij in beginsel bereid is om landgoed Haarendael aan de gemeente te vervreemden tegen nader overeen te komen voorwaarden. Cello heeft in die brief landgoed Haarendael aan de gemeente te koop aangeboden tegen een bedrag van
€ 3.250.000,-.

2.5.

Bij brief van 20 mei 2014 heeft de gemeente in antwoord daarop te kennen gegeven in beginsel bereid te zijn landgoed Haarendael tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen.

2.6.

Bij brief van 1 juli 2014 aan de gemeente heeft Cello te kennen gegeven het aanbod in de brief van 15 april 2014 te handhaven. Cello heeft daarin tevens geschreven:
“Naar onze mening is het moment genaderd dat wij in alle redelijkheid duidelijkheid van u kunnen verlangen over acceptatie van ons aanbod en de daarbij gestelde verkoopvoorwaarden. Onder verwijzing naar art. 13 Wvg verzoeken wij u dan ook om binnen vier weken na heden aan de Rechtbank Oost-Brabant te verzoeken een oordeel te geven over de door ons gevraagde koopsom van € 3.250.000,-.”

2.7.

Op 23 juli 2014 heeft de gemeente het verzoekschrift als bedoeld in art. 13 Wvg bij de rechtbank ingediend. In het verzoekschrift onder punt 9 staat:
“Het college merkt terzake op dat de gemeente Haaren inderdaad niet bereid is om voor het geheel, dat haar in de brief van 15 april 2014 te koop aangeboden is, een dergelijk bedrag (dit is de vraagprijs van€ 3.250.000,-, opmerking rechtbank) te betalen nu dit bedrag (kennelijk) zijn grondslag vindt in de koopovereenkomst die de Stichting Cello is aangegaan met de heer [naam] .”In punt 12 van het verzoekschrift verwijst de gemeente naar de taxatiewaarde van landgoed Haarendael van € 2.600.000,-, die is vastgesteld door bureau [naam bureau] .

2.8.

Bij de zitting van 22 september 2014 is de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven de problematiek alsnog in overleg op te lossen. Betrokkenen hebben niet in der minne tot een oplossing kunnen komen. De rechtbank heeft de mondelinge behandeling op 6 januari 2015 voortgezet en bij beschikking van 9 januari 2015 drie deskundigen benoemd om advies uit brengen over de prijs.

2.9.

Op 25 februari 2015 is de hoorzitting van de Commissie van Deskundigen geweest. In het verslag daarvan staat dat de raadsman van de gemeente als standpunt naar voren heeft gebracht dat de door [naam bureau] getaxeerde waarde van € 2.600.000,- wat de gemeente betreft de bovengrens is.

2.10.

Op 18 september 2015 hebben de deskundigen het advies uitgebracht om de prijs van het landgoed Haarendael vast te stellen op € 3.200.000,-.

2.11.

Daarna hebben burgemeester en wethouders de raad voorgesteld om tegen de achtergrond van dit deskundigenadvies het aanbod van Cello tot verkoop van het landgoed Haarendael aan de gemeente voor een bedrag van € 3.250.000,- te aanvaarden. Dit voorstel is behandeld in de openbare raadsvergadering die op 19 november 2015 plaatsvond en vervolgd werd op 23 november 2015. De raad heeft op 23 november 2015 met dit voorstel ingestemd. Diezelfde avond heeft de gemeente dit bij monde van de gemeentesecretaris de heer [naam gemeentesecretaris] , aan de heren [naam medewerker Cello 1] en [naam medewerker Cello 2] van Cello meegedeeld. [naam medewerker Cello 1] en [naam medewerker Cello 2] hebben daarop niet positief gereageerd. De ochtend daarop heeft de advocaat van Cello, mr. Albert, te kennen gegeven dat Cello dit als een nieuw aanbod van de gemeente aanmerkt en dat zij dit aanbod verwerpt. Op diezelfde dag heeft de mondelinge behandeling van de verzoekschriftprocedure plaatsgevonden.

2.12.

Bij beschikking van 11 december 2015 heeft de rechtbank de prijs van het landgoed Haarendael bepaald op de door de deskundigen geadviseerde prijs van

€ 3.200.000,-, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de deskundigen ten bedrage van € 91.562,81 en in de kosten van rechtsbijstand van Cello die de rechtbank bepaald heeft op € 57.521,60 (en met veroordeling van de gemeente in de overige proceskosten begroot op € 613,00 aan griffierechten).

2.13.

De rechtbank heeft daarbij het navolgende overwogen:

“4.1. De gemeente heeft zich primair op het standpunt gesteld dat zij op 23 november

2015 het aanbod van Cello van 15 april 2014 tot (ver)koop van landgoed Haarendael voor

een bedrag van € 3.250.000,00 heeft aanvaard. Daarmee is volgens de gemeente een

definitieve koopovereenkomst tot stand gekomen tussen de gemeente en Cello met

betrekking tot landgoed Haarendael voor een bedrag van € 3.250.000,00. Dit betoog faalt omdat het in strijd is met de feiten en in strijd met het recht, in het bijzonder hetgeen in het

Burgerlijk Wetboek is bepaald omtrent de totstandkoming van overeenkomsten.

4.2.

Indien al moet worden aangenomen dat Cello de gemeente op 15 april 2014 een

onvoorwaardelijk aanbod tot (ver)koop heeft gedaan (van de zijde van Cello wordt dit

betwist en is aangevoerd dat de brief van 15 april 2014 moet worden aangemerkt als een

uitnodiging aan de gemeente om in onderhandeling te treden), dan geldt in de eerste plaats

dat dit aanbod in de brief van de gemeente aan Cello d.d. 20 mei 2014 niet met zoveel

woorden is aanvaard. De gemeente heeft Cello in die brief, die een antwoord was op de brief van Cello d.d. 15 april 2014, immers uitgenodigd om met het College van Burgemeester en Wethouders in onderhandeling te treden over de vervreemdingsvoorwaarden, waaronder met name, doch niet uitsluitend, begrepen de prijs. Voor wat de door Cello genoemde prijs van € 3.250.000,00 betreft stelt de gemeente dat de reactie van de gemeente in het toenmalige stadium van de procedure niet verder behoefde te reiken dan de verklaring dat de gemeente in beginsel bereid is hetgeen aangeboden wordt te verkrijgen. Voorts wordt in de brief uitdrukkelijk vermeld dat het gegeven dat het College Sanering Zorginstellingen eerder met de prijs van € 3.250.000,00 zou hebben ingestemd niet ter zake doet en dat de gemeente de bedragen die de heer Vugts (met wie Cello eerder een koopsom van €3.250.000,00 was overeengekomen) in het verleden gesteld had te willen betalen door de gemeente geen onderwerp van de onderhavige discussie werd geacht, vanwege de ontbindende voorwaarden die met [naam] waren overeengekomen. Met geen mogelijkheid valt in de brief van 20 mei 2014 een aanvaarding door de gemeente van de vraagprijs van € 3.250.000,00 te lezen. Hier is geen sprake van een schriftelijk aanbod van Cello dat door de gemeente binnen redelijke termijn is aanvaard, zodat het reeds door de brief van 20 mei 2014 als verworpen kan gelden (artikel 6:221 BW).

4.3.

In de brief van 1 juli 2014 valt echter te lezen, zoals de gemeente heeft opgemerkt,

dat Cello haar aanbod om landgoed Haarendael voor € 3.250.000,00 aan de gemeente te

verkopen in beginsel gestand doet. Duidelijk is echter ook dat Cello in die brief de gemeente

vraagt om duidelijkheid op korte termijn, bij gebreke waarvan de procedure ex artikel 13

Wvg ware in te leiden. Hierop is toen geen aanvaarding door de gemeente gevolgd.

4.4.

Wat van dat alles ook zij, het door gemeente gestelde aanbod door Cello van 15

april 2014 is door de gemeente ondubbelzinnig verworpen in het verzoekschrift van 23 juli

2014 (artikel 6:221, lid 2, BW). In het verzoekschrift onder punt 9 heeft de gemeente met

zoveel woorden gesteld:“Het college merkt terzake op dat de gemeente Haaren inderdaad

niet bereid is om voor het geheel, dat haar in de brief van 15 april 2014 te koop aangeboden

is, een dergelijk bedrag te betalen nu dit bedrag (kennelijk) zijn grondslag vindt in de

koopovereenkomst die de Stichting Cello in 2013 is aangegaan met de heer [naam] .”

Als deze passage nog niet volstrekt duidelijk is, beargumenteert de gemeente in het

verzoekschrift onder 10 en 11 ook nog waarom volgens haar het eerder genoemde bedrag

van € 3.250.000,00 in het kader van de onderhavige procedure zonder enige betekenis is en

volstrekt irrelevant is. Aan deze inhoud van een processtuk waarmee de gemeente zich tot de rechter heeft gewend in een procedure tegen Cello, welke procedure specifiek betrekking

heeft op het landgoed Haarendael, mag Cello betekenis toekennen.

4.5.

Mocht het gestelde aanbod van Cello d.d. 15 april 2014, zoals voor een korte tijd

gestand gedaan op 1 juli 2014, na de stellige afwijzende reactie van de gemeente in het

verzoekschrift van 23 juli 2014 nog niet morsdood zijn geweest, dan geldt dat zeker nu de

gemeente en Cello elkaar niet hebben kunnen vinden op de prijs na de eerste mondelinge

behandeling op 22 september 2014, waarin de zaak was aangehouden mede om te trachten

alsnog een prijs in der minne te vinden. Daar zijn zij toen niet uitgekomen.

4.6.

De verklaring van de gemeente in de late avond van 23 november 2015, dat zij het

aanbod van Cello van 15 april 2014 alsnog wil aanvaarden, heeft daarmee (hoogstens) te

gelden als een nieuw aanbod. Nu niet in geschil is dat dit nieuwe aanbod van 23 november

2015 door Cello niet is aanvaard, moet worden aangenomen dat tussen Cello en de

gemeente geen definitieve koopovereenkomst met betrekking tot landgoed Haarendael tot

stand is gekomen.”

2.14.

In de daaropvolgende overwegingen heeft de rechtbank beoordeeld wat de hoogte van de prijs moest zijn.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert samengevat - veroordeling van Cello om de eigendom van het landgoed Haarendael voor een koopsom van € 3.250.000,-, kosten koper over te dragen aan de gemeente onder verbeurte van een boete van € 100.000,- per dag, met veroordeling van Cello in de kosten van dit geding.

3.2.

De gemeente heeft daartoe gesteld dat zij het aanbod van Cello tot verkoop van het landgoed Haarendael aan de gemeente voor een bedrag van € 3.250.000,-, zoals omschreven in de brief van Cello van 15 april 2014, aanvaard heeft, zodat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die Cello tot levering van het landgoed Haarendael aan de gemeente verplicht.

3.3.

Cello heeft weersproken dat tussen haar en de gemeente een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij heeft zich op de eerste plaats op het gezag van gewijsde van de beschikking van de rechtbank van 11 december 2015 beroepen. Blijkens de rechtsoverwegingen 4.1 t/m 4.6. is ook de rechtbank van oordeel dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. De betreffende rechtsoverwegingen maken deel uit van de gehele beschikking en het dictum daarvan wordt door die overwegingen mede gedragen. Nu de gemeente geen rechtsmiddel heeft ingesteld tegen de beschikking, is die in volle omvang onherroepelijk geworden en hebben ook de betreffende overwegingen gezag van gewijsde gekregen. Daarnaast bestrijdt Cello op inhoudelijke gronden dat er tussen haar en de gemeente een overeenkomst tot stand is gekomen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal allereerst ingaan op de vraag of hetgeen de rechtbank in haar beschikking van 11 december 2015 over (het ontbreken van) de totstandkoming van de overeenkomst heeft overwogen, gezag van gewijsde heeft gekregen.

4.2.

Ingevolge art. 236 Rv. hebben beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis in een ander geding tussen partijen bindende kracht. Dit geldt naar analogie ook voor beschikkingen. Gezag van gewijsde komt echter niet toe aan alle beslissingen in de beschikking over de rechtsbetrekkingen in geschil. Dit is alleen het geval met beslissingen die de eindbeslissing op het verzochte dragen.

4.3.

Een prijsvaststellingsprocedure zoals de onderhavige is gericht op het verkrijgen van een rechterlijk oordeel over de prijs van het aangewezen goed. In dit geval echter moest de rechtbank, alvorens hierover een inhoudelijk oordeel te geven, noodzakelijkerwijs de (voor)vraag beantwoorden of tussen partijen reeds een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Bij een bevestigend antwoord op die vraag zou een verder vervolg van die procedure immers geen zin meer hebben gehad. Die kwestie kwam min of meer toevallig aan bod omdat de gemeente pas de avond vóór de mondelinge behandeling van de zitting besloten had hetgeen zij als aanbod van Cello kwalificeerde, te aanvaarden. Na de vraag of een overeenkomst tot stand was gekomen ontkennend te hebben beantwoord, is de rechtbank overgegaan tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil en heeft zij de prijs vastgesteld. Op die (inhoudelijke) overwegingen heeft de rechtbank de in r.o. 2.12 aangehaalde beslissingen, zoals neergelegd in het dictum van die beschikking, gebaseerd. Hetgeen de rechtbank heeft beslist over de totstandkoming van de overeenkomst is niet dragend geweest voor de vaststelling van de prijs, zodat alleen al daarom daaraan geen gezag van gewijsde toekomt.

4.4.

Bovendien gelden voor de prijsvaststellingsprocedure afwijkende procesregels. Zo leent de aard van die procedure zich niet voor het leveren van bewijs omtrent het geschilpunt van de totstandkoming van de overeenkomst, en staat die procedure ook niet open voor hoger beroep, maar alleen voor beroep in cassatie. Ook die omstandigheid staat in de weg aan het toekennen van gezag van gewijsde aan hetgeen in de beschikking over de totstandkoming van de overeenkomst is beslist.

4.5.

Dit betekent dat de rechtbank in deze procedure zelfstandig zal moeten beoordelen of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook naar het oordeel van deze rechtbank is dat niet het geval geweest. Daartoe overweegt zij het navolgende.

4.6.

Ook al zou hetgeen Cello in haar brieven van 15 april en 1 juli 2014 gekwalificeerd moeten worden als een aanbod aan de gemeente tot verkoop van het landgoed Haarendael voor een bedrag van € 3.250.000,-, hetgeen door Cello wordt betwist, dan leidt dat nog niet tot totstandkoming van de overeenkomst. Gelet op het bepaalde in art. 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Op grond van 6:221 lid BW vervalt een aanbod, wanneer het niet binnen een redelijke termijn wordt aanvaard, of doordat het wordt verworpen.

4.7.

De gemeente heeft, voorafgaand aan haar aanvaarding van 24 november 2015 van het aanbod, meerdere malen te kennen gegeven dat zij het niet eens was met de vraagprijs. In punt 9 en 12 van het verzoekschrift (aangehaald in r.o. 2.7.) stelt zij niet bereid te zijn de vraagprijs te betalen en verwijst naar de door [naam bureau] getaxeerde waarde van
€ 2.600.000,-. Bij de hoorzitting van 25 februari 2015 van de Commissie van Deskundigen was het standpunt van de gemeente dat de waarde van € 2.600.000,- de bovengrens is. Dergelijke stellingen hebben te gelden als mededelingen aan de wederpartij, ook al zijn zij in het kader van een procedure gedaan. Deze stellingen kunnen niet anders worden uitgelegd dan als een verwerping van de vraagprijs van Cello. Nu de prijs als een van de essentialia van de koopovereenkomst geldt, heeft de gemeente daardoor het aanbod van Cello verworpen.

4.8.

De gemeente heeft betoogd dat gelet op het specifieke systeem van de Wvg het bepaalde in art. 6:221 BW niet van toepassing is. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de gemeente op grond van de Wvg slechts behoefde te laten weten dat zij in beginsel bereid was tot koop onder nader overeen te komen voorwaarden, zodat de omstandigheid dat er nog geen prijsovereenstemming bestond, niet betekent dat het aanbod moet geacht te zijn vervallen. Met haar verzoek om de prijs door de rechtbank te laten vaststellen heeft Cello haar aanbod gestand gedaan. Uit het systeem van de wet volgt dat een aanbod onder de Wvg tijdens de prijsvaststellingsprocedure alleen als vervallen moet worden beschouwd als dit door de eigenaar uitdrukkelijk kenbaar wordt gemaakt. Als er immers geen sprake meer zou zijn van een aanbod, had de gehele prijsvaststellingsprocedure met alle daarmee gepaard gaande kosten, niet behoeven te worden gevolgd. Cello had haar aanbod dienen te herroepen om de gemeente in staat te stellen de procedure te beëindigen in plaats van haar voor de kosten daarvan te laten opdraaien. Het kan niet zo zijn dat de procedure wordt aangewend voor het verkrijgen van een gratis prijsadvies voor de vervreemder. Dit is ook zo verwoord in de Memorie van Toelichting op dit punt. Een aanbod, dat gedaan wordt onder de bepalingen van de Wvg en gericht is op de in artt. 12, 13 en 14 Wvg omschreven rechtsgevolgen, is dan ook een aanbod in de zin van art. 6:217 BW tweede lid ter fine. Dit aanbod strekt er krachtens art. 10 Wvg toe de gemeente in de gelegenheid te stellen het goed te verkrijgen. Daarbij past niet dat het aanbod van Cello hangende de prijsvaststellingsprocedure als vervallen zou moeten worden beschouwd. Het rechtskarakter van een aanbod dat uit hoofde van de Wvg wordt gedaan, wordt beheerst door het principe dat de vervreemder de gemeente in de gelegenheid moet stellen het goed te verkrijgen. Dit alles aldus de gemeente.

4.9.

Het standpunt van de gemeente komt erop neer dat onder vigeur van de Wvg de eigenaar ook na verwerping van de aangeboden prijs door de overheid nog steeds aan zijn aanbod gebonden blijft, tenzij hij dat aanbod uitdrukkelijk herroept. Dat standpunt vindt geen steun in het recht. De Wvg verschaft de overheid weliswaar een instrument om beperkingen op te leggen aan het eigendomsrecht van de eigenaren, maar reikt niet zo ver dat de overheid de eigenaar kan dwingen aan haar zijn goed te verkopen en te leveren. Daarvoor is immers de onteigeningsprocedure met speciaal daarbij behorende waarborgen in het leven geroepen. De strekking van de Wvg is dat het de eigenaar niet vrijstaat om zijn grond aan derden te verkopen zolang daarop een gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd. De eigenaar heeft dus steeds de vrijheid om al dan niet tot vervreemding te beslissen, ook al loopt een prijsvaststellingsprocedure. Dit is slechts anders indien (naar regels van burgerlijk recht) inmiddels een overeenkomst tot stand is gekomen. In dat geval ontstaat er wel een verbintenis tot levering van het goed, maar dan uit hoofde van die koopovereenkomst. Ook de verwijzing naar de Memorie van Toelichting treft geen doel. Het moge zo zijn dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om de eigenaar een gratis prijsadvies te verschaffen, maar ook dit kan niet leiden tot het rechtsgevolg dat de eigenaar daarom verplicht is het goed aan de gemeente te verkopen. Overigens heeft de Wvg in die ongewenste situatie voorzien door de rechter de ruimte te bieden om in een dergelijk geval de kosten geheel of gedeeltelijk te compenseren. Dit alles leidt tot de conclusie dat de Wvg de bepalingen in het burgerlijk wetboek over aanbod en aanvaarding, met inbegrip van art. 221 BW, niet buitenspel zet. Nu de gemeente de aangeboden prijs van Cello heeft verworpen, is daarmee het aanbod vervallen, zodat aanvaarding daarvan niet meer tot het rechtsgevolg van totstandkoming van de overeenkomst leidt.

4.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde van de gemeente moet worden afgewezen.

4.11.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Cello worden begroot op:

- explootkosten € 0,00

- griffierecht 619,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)

Totaal € 7.041,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van Cello tot op heden begroot op € 7.041,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2016.