Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/217821 / HA ZA 10-2063
Vonnis van 21 september 2016
in de zaak van
DE STAAT DER NEDERLANDEN,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiser,
advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem,
2. MR. P.L.J.M. VAN DUN
(voorheen) advocaat te Tilburg, in hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet ten behoeve van de op 25 oktober 2007 overleden heer
[naam] ,
gedaagde q.q.,
advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem,
en tegen:
1.[A] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [B],
wonende te [woonplaats 2] ,
3. [C],
wonende te [woonplaats 2] ,
4. [D],
wonende te [woonplaats 2] ,
5. [E],
wonende te [woonplaats 3] ,
tussengekomen partijen,
advocaat mr. H Zeilmaker te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Staat, [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1), mr. Van Dun q.q. (gedaagde sub 2), de kinderen [bedrijf F] (tussengekomen partijen), en [gedaagde sub 1 en A t/m E] (gedaagde sub 1 [gedaagde sub 1] en de kinderen [bedrijf F] gezamenlijk) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: - het tussenvonnis van 27 mei 2015 - het nader advies van deskundigen van 1 oktober 2015 - het emailbericht van mr. Ten Kate van 16 oktober 2015 aan de voorzitter van de deskundigencommissie, in kopie verzonden aan mr. Zeilmaker, de andere leden van de deskundigencommissie en de rechtbank - het emailbericht van mr. Zeilmaker van 27 oktober 2015 aan de voorzitter van de deskundigencommissie, in kopie verzonden aan mr. Ten Kate, de andere leden van de deskundigencommissie en de rechtbank - de brief met 8 producties (16 t/m 23) van mr. Zeilmaker van 2 november 2015 aan de rechtbank, in kopie verzonden aan de deskundigen en mr. Ten Kate - de brief van mr. Van Heijst, voorzitter van de deskundigencommissie, van
12 november 2015 aan de rechtbank waarbij is toegezonden een afschrift van de brief van de deskundigen van 12 november 2015 aan mrs. Zeilmaker en Ten Kate - de brief van mr. Van Heijst, voorzitter van de deskundigencommissie, van
20 november 2015 aan de rechtbank waarbij is toegezonden een afschrift van de brief van mr. Van Heijst, namens deskundigen, van 20 november 2015 aan mrs. Zeilmaker en Ten Kate, inclusief de daarin genoemde bijlage - de brief van mr. Zeilmaker van 23 november 2015 waarbij de kostenopgave zijdens partij [gedaagde sub 1 en A t/m E] is toegezonden, in kopie verzonden aan mr. Ten Kate - het emailbericht namens mr. Van Heijst aan de rechtbank van 25 november 2015 waarbij een opgave van de kosten van de deskundigencommissie is toegezonden, in kopie verzonden aan mrs. Zeilmaker en Ten Kate - de brief met 6 producties (24 t/m 29) van mrs. Zeilmaker en Hagelaars van
9 maart 2016 aan de rechtbank, in kopie toegezonden aan de deskundigen en mr. Ten Kate - de brief van 16 maart 2016 van mr. Hagelaars namens mr. Zeilmaker waarbij een akte uitlating kosten juridische en andere deskundige bijstand is toegezonden.
12 november 2015 aan de rechtbank waarbij is toegezonden een afschrift van de brief van de deskundigen van 12 november 2015 aan mrs. Zeilmaker en Ten Kate - de brief van mr. Van Heijst, voorzitter van de deskundigencommissie, van
20 november 2015 aan de rechtbank waarbij is toegezonden een afschrift van de brief van mr. Van Heijst, namens deskundigen, van 20 november 2015 aan mrs. Zeilmaker en Ten Kate, inclusief de daarin genoemde bijlage - de brief van mr. Zeilmaker van 23 november 2015 waarbij de kostenopgave zijdens partij [gedaagde sub 1 en A t/m E] is toegezonden, in kopie verzonden aan mr. Ten Kate - het emailbericht namens mr. Van Heijst aan de rechtbank van 25 november 2015 waarbij een opgave van de kosten van de deskundigencommissie is toegezonden, in kopie verzonden aan mrs. Zeilmaker en Ten Kate - de brief met 6 producties (24 t/m 29) van mrs. Zeilmaker en Hagelaars van
9 maart 2016 aan de rechtbank, in kopie toegezonden aan de deskundigen en mr. Ten Kate - de brief van 16 maart 2016 van mr. Hagelaars namens mr. Zeilmaker waarbij een akte uitlating kosten juridische en andere deskundige bijstand is toegezonden.
1.2.
[gedaagde sub 1 en A t/m E] en de Staat hebben vervolgens hun zaak doen bepleiten op 22 maart 2016. Ten pleidooie hebben mr. Zeilmaker en mr. Ten Kate ieder een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
1.3.
Bij emailbericht van 4 april 2016, in kopie ook toegezonden aan mr. Ten Kate, heeft mr. Van Heijst namens de door de rechtbank benoemde deskundigen een gezamenlijke kostenopgave van deskundigen toegezonden en daarin vermeld dat de Staat instemt met die kostenopgave.
Bij akte van 6 april 2016 heeft [gedaagde sub 1 en A t/m E] (nadere) opgave gedaan van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand.
Bij antwoordakte van 20 april 2016 heeft de Staat gereageerd op de kostenopgaven.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De schadeloosstelling
2.1.
De rechtbank volhardt bij hetgeen zij in het vonnis van onteigening van
20 oktober 2010 heeft overwogen en beslist. Nu daarin de onteigening met sequelen reeds vervroegd is uitgesproken, dient thans te worden beslist op de aan [gedaagde sub 1 en A t/m E] (en Van Dun q.q.) toe te kennen schadeloosstelling. In deze zaak is niet gebleken van andere rechthebbenden of derde-belanghebbenden die in verband met de onderhavige onteigening een zelfstandig recht op schadeloosstelling kunnen uitoefenen.
20 oktober 2010 heeft overwogen en beslist. Nu daarin de onteigening met sequelen reeds vervroegd is uitgesproken, dient thans te worden beslist op de aan [gedaagde sub 1 en A t/m E] (en Van Dun q.q.) toe te kennen schadeloosstelling. In deze zaak is niet gebleken van andere rechthebbenden of derde-belanghebbenden die in verband met de onderhavige onteigening een zelfstandig recht op schadeloosstelling kunnen uitoefenen.
2.2.
Blijkens het nader advies van 1 oktober 2015 (na correctie d.d. 12 november 2015) zijn de deskundigen van mening dat de schadeloosstelling als volgt dient te worden begroot:
voor [gedaagde sub 1]:
voor [gedaagde sub 1]:
- waarde pand [adres 1] (inclusief overblijvende) EUR 804.463,00
- waardevermindering van het overblijvende n.v.t.
- overige schade :
* als eigenaresse van het pand [adres 1] 83.083,00
* als vertegenwoordigster van de vennootschappen 464.792,00
* als vruchtgebruikster van het pand [adres 2]
14.056,00
14.056,00
Totaal EUR 1.366.394,00
voor de kinderen [bedrijf F] (tussengekomen partijen 1 t/m 5):
- waarde pand [adres 2]
(inclusief overblijvende) EUR 239.130,00
- waardevermindering overblijvende n.v.t.
- overige schade
18.300,00
18.300,00
Totaal EUR 257.430,00
In de hiervoor genoemde vergoeding voor de waarde van de beide panden is in verband met het bijkomend aanbod van de Staat tot overname van de na onteigening nog resterende perceelsgedeelten als vergoeding voor die perceelsgedeelten begrepen:
- in de waarde van het pand [adres 1] EUR 39.750,00
- in de waarde van het pand [adres 2] EUR 56.850,00
Zijdens partijen is een aantal bezwaren tegen het deskundigenbericht naar voren gebracht. De rechtbank zal de onderwerpen waarop die bezwaren betrekking hebben hierna bespreken.
Het belang van de studio en de schade in verband met het verlies daarvan
2.3.
De rechtbank is, anders dan de Staat, van oordeel dat bij de begroting van de schadeloosstelling als uitgangspunt dient te worden genomen dat het bedrijf [bedrijf F] wordt gereconstrueerd met een eigen studio in het bedrijfspand. De aanwezigheid en het daarmee te allen tijde kunnen beschikken over een eigen geluidsstudio vormt een dusdanig belangrijk element van de onderneming van [gedaagde sub 1 en A t/m E] en is daarmee zodanig verweven dat reconstructie met studio gerechtvaardigd is, ongeacht of de studio op zichzelf een winstgevend element oplevert. Door de aanwezigheid van de studio onderscheidt het bedrijf zich namelijk van andere bedrijven in de branche -welke in overwegende mate geconcentreerd zijn in en nabij de randstad- en kan het bedrijf de artiest een totaalconcept bieden. Dat maakt dat sprake is van een “Unique Selling Point” (USP): het unieke en onderscheidende kenmerk van het bedrijf [bedrijf F] .
Deskundigen hebben dit onderkend en zijn bij de begroting van de schadeloosstelling
-hoewel de bijdrage aan de omzet die direct volgt uit het gebruik van de geluidsstudio relatief beperkt is, en reconstructie van de studio extra schade met zich brengt- dan ook, naar het oordeel van de rechtbank terecht, uitgegaan van reconstructie van de studio.
2.4.
Na het vertrek uit het onteigende heeft het bedrijf [bedrijf F] (tijdelijk) haar intrek genomen in een bedrijfspand zonder studio. Deskundigen begroten de inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio, na aftrek van kosten, op een bedrag van in totaal
€ 20.000,00 per jaar.
€ 20.000,00 per jaar.
De deskundigen begroten de directe inkomsten verband houdend met de aanwezigheid van de studio (in navolging van het bijgestelde advies d.d. 20 november 2015 van de door hen ingeschakelde deskundige de heer [M] ), na aftrek van kosten op een bedrag van
€ 11.659,00 (aanvankelijk € 5.537,00) per jaar. Dit bedrag ziet op de opbrengsten uit royalty’s en verhuur van de studio na aftrek van de aan de studio gelieerde kosten. Bij pleidooi heeft [gedaagde sub 1 en A t/m E] , kort gezegd, aangevoerd zich niet te verzetten tegen de door de deskundigen gehanteerde berekening van de aan de studio gelieerde kosten. [gedaagde sub 1 en A t/m E] stelt dat de deskundigen (in navolging van de door hen ingeschakelde deskundige) ten onrechte geen verband hebben willen zien tussen de provisie-inkomsten van [gedaagde sub 1 en A t/m E] en de aanwezigheid van een eigen studio.
Het bezwaar van [gedaagde sub 1 en A t/m E] tegen de begroting van de inkomensschade in verband met het verlies van de studio spitst zich dan ook toe op de begroting van de indirecte studio-opbrengsten en met name op het verband tussen de provisie-inkomsten van het bedrijf en de aan-/afwezigheid van een eigen studio.
2.5.
[gedaagde sub 1 en A t/m E] stelt zich primair op het standpunt dat uitgegaan moet worden van (gemiste) netto studio-inkomsten van € 169.635,00 per jaar. Subsidiair stelt [gedaagde sub 1 en A t/m E] zich op het standpunt dat de studio-opbrengsten aanmerkelijk hoger zijn dan het bedrag waarop deskundigen die begroten. [gedaagde sub 1 en A t/m E] verwijst voor haar begroting van de inkomensschade met name naar de becijfering van de provisie-opbrengsten door haar accountant (de heer [H] , registeraccountant Baker Tilly Berk accountancy) als opgenomen in diens memo van 18 februari 2015 (prod. 14 bij brief van 19 februari 2015 van mr. Zeilmaker aan de rechtbank, in kopie ook verzonden aan mr. Ten Kate en de voorzitter van de deskundigencommissie).
2.6.
De rechtbank stelt vast dat de deskundigen wel enigszins rekening hebben gehouden met indirecte inkomsten uit de studio. Deskundigen geven aan dat het door hen begrote bedrag van de indirecte inkomsten een inschatting betreft en hebben het totaal bedrag aan (directe en indirecte) schade als gevolg van het gemis van de studio begroot op
€ 20.000,00. Hieraan ligt het navolgende ten grondslag.
Hoewel de door deskundigen ingeschakelde deskundige [M] (accountant bij Lengkeek, Laarman & De Hosson) geen rechtstreeks verband heeft kunnen vaststellen tussen de provisie-opbrengsten en de aan- of afwezigheid van een eigen studio zijn de deskundigen er bij de begroting van de inkomensschade vanuit gegaan dat de aanwezigheid van de studio (als Unique Selling Point) bijdroeg aan het totale bedrijfsresultaat van het bedrijf [bedrijf F] en dat derhalve aannemelijk geacht moet worden dat het verlies van de studio (financiële) gevolgen heeft voor het bedrijf. Een exacte berekening van de gemiste provisie-opbrengsten kan echter niet gemaakt worden omdat er geen ‘harde cijfers’ zijn.
[gedaagde sub 1 en A t/m E] heeft ook erkend dat, zoals door haar accountant (de heer [accountant] voornoemd) is aangegeven, een exacte berekening van de gemiste provisie-inkomsten als gevolg van het verlies van de studio niet gemaakt kan worden.
2.7.
De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat, hoewel geen rechtstreeks verband kan worden vastgesteld tussen de provisie-opbrengsten en de aan- of afwezigheid van een eigen studio, ervan uitgegaan moet worden dat het (tijdelijk) gemis van de studio lijdt tot inkomstenverlies.
Niet ter discussie staat dat concrete ‘harde cijfers’ ter onderbouwing van de omvang van dat verlies ontbreken. [gedaagde sub 1 en A t/m E] baseert haar primaire standpunt op de cijfers van in het verleden behaalde resultaten. De rechtbank is van oordeel dat er niet vanuit gegaan kan worden dat resultaten die in het verleden behaald zijn, ook behaald zouden zijn als [gedaagde sub 1 en A t/m E] wel de beschikking had gehouden over een eigen studio. Die resultaten worden immers beïnvloed door een groot aantal onzekere factoren zoals het economische klimaat, het wel of niet produceren van een talentenshow op tv, het succes van de individuele ‘binnengehaalde’ artiest en de duur en omvang van dat succes. Dat maakt dat bij de begroting van de als gevolg van het gemis van de studio gemiste provisie-opbrengsten niet uitgegaan kan worden van de (gemiddelde) opbrengsten in de periode voorafgaand aan de sluiting van de studio. De cijfers uit het verleden kunnen dan ook niet dienen als aanknopingspunt voor de begroting van het verlies aan inkomsten als gevolg van het gemis van de studio.
Bij gebreke van ‘harde cijfers’ moet ter zake dan ook een inschatting gemaakt worden, zoals de deskundigen hebben gedaan. De rechtbank is echter met [gedaagde sub 1 en A t/m E] van oordeel dat de door deskundigen gemaakte inschatting te laag is. Daartoe wordt het volgende van belang geacht.
2.7.1.
De rechtbank is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat (met name) jonge/nieuwe artiesten en ook producenten van talentenshows juist vanwege de aanwezigheid en voordelen van een ‘eigen’ studio kiezen voor [bedrijf F] in plaats van een soortgelijk bedrijf zonder studio dat centraler in het land en dichter bij branche-gerelateerde bedrijven is gelegen. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat producenten van talentenshows, als dat (onderscheidend) voordeel van een eigen studio wegvalt, eerder voor een ander (gunstiger gelegen) bedrijf zullen kiezen. Een daling van opbrengsten in deze categorieën na het verlies van de studio zal derhalve, naar het oordeel van de rechtbank, in ieder geval deels moeten worden toegeschreven aan dat verlies. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat [bedrijf F] wellicht (zoals door de heer [M] is gesteld) door het inhuren van externe studioruimte kan blijven voldoen aan de overeenkomsten met artiesten waarin is bepaald dat [bedrijf F] verantwoordelijk is voor de totstandkoming van (geluids)opnamen. Mogelijk wegen de besparingen op eigen studiokosten zelfs (grotendeels) op tegen de kosten van externe inhuur, hetgeen [gedaagde sub 1 en A t/m E] overigens betwist. Echter, dit brengt, met name bij de categorie jonge/nieuwe artiesten, het risico met zich dat deze artiesten ‘overlopen’ naar het bij die externe studio behorende (boekings- en management)bedrijf en bij [bedrijf F] weggaan, waardoor [bedrijf F] alsnog provisie-opbrengsten misloopt. Uit de zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] overgelegde cijfers ten aanzien van de provisie-opbrengsten in combinatie gezien met de als productie 18 (bij brief van 2 november 2015 zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] ) overgelegde brief van 28 oktober 2015 van [R] (volgens de (niet betwiste) stelling van [gedaagde sub 1 en A t/m E] de producent van The Voice of Holland), waarin deze aangeeft dat er mede door ‘de onzekerheid over de toekomst van de studio’ destijds (in 2010) is gekozen voor samenwerking met een ander bedrijf, valt in ieder geval af te leiden dat [bedrijf F] een meer dan gerede kans maakte op contracten met de producenten van talentenshows voor de begeleiding van (winnende) deelnemers aan die shows, en het verlies van de studio de (belangrijkste) oorzaak is geweest van het wegvallen van die contracten.
Anderzijds neemt de rechtbank mede in aanmerking dat de heer [M] in zijn rapport stelt dat terugloop een normaal beeld is in de branche terwijl de gemiddelde opbrengst per boeking/optreden en de gemiddelde nominale opbrengst aan provisie per optreden bij het bedrijf stijgt en het gemiddelde provisiepercentage constant blijft en niet is gedaald na sluiting van de studio. Bij pleidooi is zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] aangevoerd dat in deze niet uitgegaan moet worden van gemiddelden maar van opbrengst en percentages per jaar en per categorie. Deze stelling volgt de rechtbank niet nu de cijfers in het rapport van deskundige [M] voldoende fluctuatie laten zien om het uitgaan van gemiddelden te rechtvaardigen.
Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigt het voorgaande een royalere inschatting van de hoogte van het indirecte deel van de inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio dan de deskundigen hebben gedaan. Daar is te meer reden voor nu de deskundigen na de herziening door de heer [M] van de hoogte van de directe inkomensschade van (aanvankelijk) € 5.537,00 per jaar naar € 11.659,00 het totale bedrag aan directe en indirecte inkomensschade ongewijzigd hebben gehandhaafd op € 20.000,00 en daarmee het door hen geschatte aandeel van de indirecte inkomensschade in de totale schadepost in feite hebben verlaagd. Met inachtneming van het voorgaande schat de rechtbank de inkomensschade (direct en indirect) als gevolg van het gemis van de studio op een bedrag van € 40.000,00 per jaar.
De wijze van reconstructie
2.8.
De kern van het bezwaar van [gedaagde sub 1 en A t/m E] op dit punt is dat [gedaagde sub 1 en A t/m E] van mening is dat deskundigen bij de begroting van de schadeloosstelling ten onrechte als uitgangspunt hebben genomen dat [gedaagde sub 1] een (willekeurig) vervangend (beleggings)pand aankoopt en het bedrijf (de vennootschappen) een vervangend bedrijfspand aanhuurt van een derde. [gedaagde sub 1 en A t/m E] stelt zich op het standpunt dat betrokkenen na onteigening zoveel mogelijk in een zelfde situatie gebracht moeten worden als waarin zij vóór onteigening verkeerden en dus tot uitgangspunt genomen moet worden dat [gedaagde sub 1] een vervangend pand koopt of bouwt en dat verhuurt aan de vennootschappen/het bedrijf.
[gedaagde sub 1 en A t/m E] voert daartoe -kort gezegd- het volgende aan.
Deskundigen gaan ervan uit dat het pand [adres 1] werd aangehouden als duurzame belegging. Dat is onjuist: het pand is aangekocht en steeds gebruikt als bedrijfspand voor het bedrijf [bedrijf F] en moet dan ook worden aangemerkt als een bedrijfsmiddel en niet als beleggingsobject. Daarnaast hebben deskundigen onvoldoende rekening gehouden met de bijzondere omstandigheid dat hier sprake is van een familiebedrijf (opgesplitst in meerdere vennootschappen) en een zodanige verwevenheid tussen eigenaar/verhuurder en de huurders/gebruikers dat feitelijk sprake is van één en dezelfde partij. Bovendien volgt uit het nadere rapport van deskundigen van 1 oktober 2015 dat deskundigen er in hun eerdere rapportage ten onrechte vanuit zijn gegaan dat er binnen enkele maanden na de peildatum (te weten op 1 april 2012) een geschikt vervangend huurpand beschikbaar was. In het nadere rapport gaan deskundigen immers uit van een zoekperiode van 4 á 5 jaar na peildatum.
2.9.
De rechtbank is van oordeel dat er voldoende redenen zijn om bij de begroting van de schadeloosstelling, anders dan deskundigen hebben gedaan, als uitgangspunt te nemen dat [gedaagde sub 1] in staat dient te worden gesteld om een vervangend bedrijfspand aan te kopen of te bouwen dat geschikt is (of kan worden gemaakt) voor verhuur aan het bedrijf.
Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.9.1.
Bij de keuze van deskundigen voor het uitgangspunt dat -kort gezegd-
[gedaagde sub 1] (ter vervanging van het pand [adres 1] ) een beleggingspand zou aankopen (en niet zou investeren in een vervangend bedrijfspand) speelde een belangrijke rol dat er op de peildatum (26 november 2010) en de maanden daarna geen adequaat vervangend bedrijfspand te koop was en het bedrijf [bedrijf F] voor de voortzetting van haar activiteiten aangewezen was op het aanhuren van een vervangend pand. In het advies van
28 maart 2012 gingen deskundigen ervan uit dat een geschikt vervangend huurpand per 1 april 2012 beschikbaar zou zijn. In het nader advies van deskundigen van 1 oktober 2015 nemen deskundigen een ander standpunt in: zij geven aan dat in verband met de bestemmingsbeperkingen vanwege de bedrijfsactiviteiten van [bedrijf F] en de krapte op de huurmarkt voor (geschikte) vervangende bedrijfspanden ten tijde van de peildatum uitgegaan moet worden van een (ten opzichte van het advies van 28 maart 2012 veel ruimere) zoekperiode van 4 á 5 jaar (na de peildatum) voor het vinden van een geschikt huurpand.
28 maart 2012 gingen deskundigen ervan uit dat een geschikt vervangend huurpand per 1 april 2012 beschikbaar zou zijn. In het nader advies van deskundigen van 1 oktober 2015 nemen deskundigen een ander standpunt in: zij geven aan dat in verband met de bestemmingsbeperkingen vanwege de bedrijfsactiviteiten van [bedrijf F] en de krapte op de huurmarkt voor (geschikte) vervangende bedrijfspanden ten tijde van de peildatum uitgegaan moet worden van een (ten opzichte van het advies van 28 maart 2012 veel ruimere) zoekperiode van 4 á 5 jaar (na de peildatum) voor het vinden van een geschikt huurpand.
Een redelijk handelend ondernemer maakt, ook naar het oordeel van de rechtbank, uit kostenoogpunt onderscheid tussen huur en koop. Als er op (relatief) korte termijn geen geschikt vervangend bedrijfspand te koop is maar wel een geschikt vervangend pand kan worden gehuurd, ligt het uit kostenoogpunt voor de hand dat gekozen wordt voor het (al dan niet tijdelijk) huren van een bedrijfspand van een (willekeurige) derde. Nu er in dit geval echter van uitgegaan moet worden dat de zoekperiode voor het vinden van een geschikt vervangend huurpand op 4 á 5 jaar moet worden gesteld, ligt aankoop van een willekeurig pand (als beleggingsobject) door [gedaagde sub 1] veel minder voor de hand. In dat geval dient aan de eigenaar/verhuurder een langere termijn gegund te worden voor herinvestering (en reconstructie van het oorspronkelijke bedrijfsconcept) en mag het voor aankoop gereserveerde bedrag langer vast staan. Dit heeft onder meer gevolgen voor de berekening van het voordeel vrijkomend kapitaal.
2.9.2.
Bij het voorgaande is in overweging genomen dat de rechtbank, met [gedaagde sub 1 en A t/m E] , van oordeel is dat bij beantwoording van de vraag of met de voorgestane wijze van reconstructie alle rechthebbenden in een gelijkwaardige positie kunnen worden gebracht als waarin zij zonder onteigening zouden hebben verkeerd, niet uitsluitend de financiële gevolgen van die constructiewijze in aanmerking dienen te worden genomen maar ook bijzondere andere omstandigheden daarbij dienen te worden betrokken. De situatie vóór onteigening was in dit geval zo dat huurder en verhuurder van het pand waarin het bedrijf werd uitgeoefend, beiden deel uitmaakten van hetzelfde familiebedrijf. Dat is naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als een dergelijke bijzondere omstandigheid. Die situatie brengt immers voordelen met zich voor het bedrijf, die bij een louter financiële benadering buiten beschouwing blijven.
Vóór onteigening werd het bedrijf uitgeoefend in een van [gedaagde sub 1] gehuurd pand. Het bedrijf bestaat uit een holding en diverse dochtervennootschappen en zowel [gedaagde sub 1] als vier van de vijf kinderen [bedrijf F] zijn werkzaam in de vennootschappen terwijl de dagelijkse leiding van het bedrijf (in ieder geval op de peildatum) in handen is van [gedaagde sub 1] en twee van de kinderen [bedrijf F] . [gedaagde sub 1] is daarnaast enig bestuurder van de stichting die de aandelen houdt in de holding, welke holding weer houder is van de aandelen in de (dochter)vennootschappen. Dat huurder en verhuurder deel uitmaken van hetzelfde (familie)bedrijf heeft als voordeel dat zij een gezamenlijk doel/belang hebben: het waarborgen van de continuïteit en succes van het bedrijf. Dat doel/belang zal een redelijk handelend eigenaar/verhuurder, die ondernemer is in een familiebedrijf, bij de keuze tussen aankoop van een vervangend pand als beleggingspand of herinvestering van de opbrengst van het onteigende pand in een pand dat geschikt is (te maken) voor verhuur aan het bedrijf (mogen) mee laten wegen. De keuze voor herinvestering in een pand dat geschikt is als vervangend bedrijfspand is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aan te merken als een persoonlijke keuze van [gedaagde sub 1] maar is een keuze in het belang van de continuïteit en succes van het familiebedrijf waarvan zij deel uitmaakt. Het huren van een bedrijfspand van een verhuurder die samen met de huurder deel uitmaakt van hetzelfde (familie)bedrijf brengt immers met zich dat (ook) de investeringen in het pand in beider belang zijn, hetgeen bij huur van een derde partij niet het geval is. In dit geval zien de benodigde investeringen met name op de in- of aanbouw van een studio. Huren van een derde brengt met zich dat het bedrijf [bedrijf F] er rekening mee moet houden dat zij bij het einde van de huur het pand in de oude staat moet terugbrengen, hetgeen aanzienlijke kosten met zich brengt. Voorts zal zij, indien de verhuurder al bereid is (een deel van) de benodigde investeringen voor zijn rekening te nemen, gedurende de hele huurperiode een hogere huurprijs dienen te voldoen, ook na afschrijving van de investeringen in de studio. Dit is een aanzienlijk risico en dat is niet aan de orde als het bedrijf een bedrijfspand huurt van [gedaagde sub 1] zoals in de situatie voor onteigening ook het geval was. Een en ander dient zwaarder te wegen indien, zoals hiervoor overwogen, het vinden van een geschikt vervangend huurpand geen eenvoudige opgave is en een lange zoekperiode gerechtvaardigd wordt geacht.
Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank het standpunt van de Staat dat het uitgangspunt dat [gedaagde sub 1] niet herbelegt in afwachting van het beschikbaar komen van een vervangende locatie voor de onderneming tot zeer aanzienlijke schade leidt, die eenvoudig kan worden vermeden, niet volgt.
2.10.
Het vorenstaande brengt met zich dat deskundigen zal worden opgedragen hun begroting van de schadeloosstelling voor alle betrokkenen te herrekenen met als uitgangspunt dat [gedaagde sub 1] de opbrengst van het pand [adres 1] zal investeren in de aankoop van een voor verhuur aan het bedrijf [bedrijf F] geschikt pand.
Vervangende locatie
2.11.
Zoals reeds overwogen werd er in het rapport van deskundigen van 28 maart 2012 vanuit gegaan dat op of kort na de peildatum een geschikt vervangend bedrijfspand op de huurmarkt te vinden zou zijn. In het nadere rapport van 1 oktober 2015 stellen deskundigen zich op het standpunt dat de zoekperiode voor een geschikt vervangend (huur)pand gesteld moet worden op 4 á 5 jaar na peildatum. Aan de hand daarvan hebben deskundigen nader bezien welke vervangende (bedrijfs)huisvesting als uitgangspunt kan dienen bij het begroten van de schadeloosstelling en zij noemen daarbij drie mogelijkheden:
verplaatsing naar een bestaand vervangend bedrijfspand (inclusief mogelijkheid van studio-inbouw)
verplaatsing naar een nieuw te bouwen bedrijfspand (inclusief studio)
blijven in het huidige bedrijfspand (zonder studio).
Als mogelijk geschikt vervangend (huur)pand (optie a.) noemen deskundigen het voormalig gemeentehuis te Den Dungen en het voormalig politiebureau te Rosmalen. Voor de mogelijkheid van verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand (optie b.) noemen deskundigen de beschikbaarheid van een bedrijfskavel aan de [X] te [woonplaats 4] .
Bij de berekening van de schadeloosstelling bij verplaatsing naar een bestaand vervangend bedrijfspand (optie a.) zijn deskundigen uitgegaan van aanhuur van het oude gemeentehuis in Den Dungen per 1 januari 2016 en, na aanpassing van het pand (inclusief inbouw van de studio), verhuizing van het bedrijf per 1 juli 2016. Bij de berekening van de schadeloosstelling bij een nieuw te bouwen bedrijfspand (optie b.) zijn deskundigen uitgegaan van aankoop van een kavel aan de [X] in [woonplaats 4] (gemeente
’s-Hertogenbosch) per 1 april 2017.
Deskundigen geven voorts aan dat zij van mening zijn dat optie a. als uitgangspunt voor het bepalen van de aan [gedaagde sub 1 en A t/m E] toekomende schadeloosstelling het meest in de rede ligt.
2.12.
Bij pleidooi heeft [gedaagde sub 1 en A t/m E] zich op het standpunt gesteld dat de schadeloosstelling primair moet worden berekend op basis van verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand op de (recent op de markt gekomen) (nieuwbouw)locatie [Y] te ’s-Hertogenbosch, en subsidiair moet worden berekend op basis van verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand op de locatie [W] te ’s-Hertogenbosch. Daartoe is zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] aangevoerd dat het pand in Den Dungen niet als geschikt bedrijfspand is aan te merken, het pand in Rosmalen in beginsel wel geschikt is (te maken) maar inmiddels niet meer beschikbaar is en de bedrijfskavel in [W] , anders dan de door deskundigen aangedragen locatie de [X] , (in beginsel) geschikt is voor het bedrijf [bedrijf F] .
De Staat stelt zich op het standpunt (subsidiair, indien de rechtbank van oordeel is dat reconstructie van de studio als uitgangspunt dient te worden genomen bij de begroting van de schadeloosstelling) dat de schadeloosstelling behoort te worden vastgesteld op basis van de door deskundigen als optie b. (nieuwbouw) gepresenteerde berekening, verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand op de locatie [X] te [woonplaats 4] .
2.13.
De rechtbank is van oordeel dat van een berekening van de schadeloosstelling op basis van verplaatsing naar de locatie [Y] geen sprake kan zijn. Op de eerste plaats omdat deze locatie niet beschikbaar was in de door deskundigen aangehouden zoekperiode van 4 á 5 jaar na peildatum en op de tweede plaats omdat, zoals door [gedaagde sub 1 en A t/m E] zelf wordt gesteld, de hoogte en wijze van investering nog niet duidelijk zijn.
De rechtbank is voorts van oordeel dat bij de berekening van de schadeloosstelling op basis van verplaatsing naar een bestaand pand, het pand in Rosmalen geschikter is dan het pand in Den Dungen en bij de berekening op basis van verplaatsing naar een nieuw te bouwen bedrijfspand, uitgegaan moet worden van de locatie aan [W] in plaats van die aan de [X] .
Daartoe wordt overwogen als volgt.
2.13.1.
Ten aanzien van het pand in Rosmalen staat vast dat de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf [bedrijf F] vallen binnen de ter plaatse geldende bestemming(en), er ruime mogelijkheden zijn voor het aanbouwen van een gelijkwaardige studio, er voldoende parkeergelegenheid is op eigen terrein, en de locatie goed ontsloten is (de afstand tot de A2 en A59 verschilt nauwelijks van die van het oude bedrijfspand tot die snelwegen).
Nu deskundigen ter zitting hebben aangegeven dat het pand in Den Dungen niet alleen te huur is maar ook te koop, wat door [gedaagde sub 1 en A t/m E] overigens is betwist, zou het pand in aanmerking kunnen komen. Echter, vestiging van het bedrijf [bedrijf F] is daar alleen mogelijk indien het college van B&W (van de gemeente Sint Michielsgestel waartoe Den Dungen behoort) meewerkt aan een afwijking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en niet duidelijk is of zij daartoe bereid is. Daarnaast beschikt het pand in Den Dungen slechts over een (zeer) beperkt aantal parkeerplaatsen op eigen terrein en zijn hoge investeringen nodig om het pand geschikt te maken voor de inbouw van een (gelijkwaardige) studio. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de keuze van een redelijk handelend ondernemer in deze omstandigheden op het pand in Rosmalen zou vallen.
Dat het pand in Rosmalen inmiddels niet meer beschikbaar is, laat onverlet dat het in de zoekperiode beschikbaar is geweest. Bij de abstractie van de feitelijke situatie past dat de schadeloosstelling mede aan de hand van de (fictieve) aankoop van een vervangend, in de zoekperiode redelijkerwijs beschikbaar, geschikt pand wordt begroot.
2.13.2.
Ten aanzien van de aangedragen nieuwbouwlocaties stelt de rechtbank vast dat er geen substantieel verschil bestaat tussen de door deskundigen berekende investeringskosten voor aankoop van de locatie aan de [X] (€ 1.271.000,00) en de zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] begrote investeringskosten voor de aankoop van de locatie aan [W]
(€ 1.282.097,00). Of de planologie aan vestiging van het bedrijf [bedrijf F] in de weg staat is in beide gevallen niet geheel duidelijk en onzeker maar [gedaagde sub 1 en A t/m E] geeft de voorkeur aan de locatie [W] en verwacht dat de bestemming ‘kantoor’ op die locatie niet aan vestiging van haar bedrijf in de weg staat. Daarnaast acht [gedaagde sub 1 en A t/m E] deze locatie qua omgeving en situering geschikter (en qua ontsluiting vergelijkbaar met de locatie van het onteigende) dan de locatie aan de [X] . Met name de ligging van de locatie ten opzichte van de nabijgelegen A2 en A59 spelen daarbij een (grote) rol.
De rechtbank is van oordeel dat de locatie aan [W] qua ontsluiting inderdaad beter vergelijkbaar is met de locatie van het onteigende. Bij gebreke aan andere zwaarwegende aanknopingspunten acht de rechtbank het wenselijk dat bij de berekening van de schadeloosstelling op basis van nieuwbouw van een vervangend pand ten behoeve van de verhuur aan het bedrijf [bedrijf F] uitgegaan wordt van de (fictieve) aankoop van het bouwperceel aan [W] .
Resumé
2.14.
De rechtbank is van oordeel dat als uitgangspunt voor de begroting van de schadeloosstelling dient te worden genomen dat reconstructie met studio plaatsvindt door middel van aankoop van een bestaand of een nieuw te bouwen pand door [gedaagde sub 1] ten behoeve van verhuur daarvan aan het bedrijf [bedrijf F] . Nu de thans voorliggende begroting van deskundigen is gebaseerd op een ander uitgangspunt, is deze voor de vaststelling van de schadeloosstelling niet geschikt en heeft de rechtbank behoefte aan een nieuwe begroting. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank deskundigen opdragen de aan alle betrokkenen toekomende schadeloosstelling te begroten op basis van voormeld uitgangspunt en daarbij het voormalig politiebureau te Rosmalen en de locatie aan [W] als rekenmodel voor de aankoop van respectievelijk een bestaand en een nieuw te bouwen pand te hanteren. De rechtbank hecht er aan bij de verstrekking van de aanvullende opdracht te vermelden, dat zij afstand wenst te nemen van de uitlatingen van de raadsvrouwe van [gedaagde sub 1 en A t/m E] bij gelegenheid van het pleidooi voor zover zij daarbij -mede op persoonlijke titel- de integriteit en onpartijdigheid van de door de rechtbank benoemde deskundigen in twijfel heeft getrokken. De rechtbank ziet noch in hetgeen is aangevoerd, noch anderszins aanleiding om te twijfelen aan de integriteit en/of objectiviteit van de deskundigen.
3.De beslissing
3.1.
draagt de reeds benoemde deskundigen op de aan [gedaagde sub 1 en A t/m E] verschuldigde schadeloosstelling te begroten met inachtneming van hetgeen hiervoor (rov. 2.14.) is overwogen;
3.2.
stelt vast als datum waarop het nader advies moet zijn gedeponeerd: 1 december 2016;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, mr. J.K.B. van Daalen en mr. I. Boekhorst en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2016.