Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/278310 / HA ZA 14-350
Vonnis van 31 augustus 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIMA NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. C.M. van der Corput te Veldhoven,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE WAALRE,
zetelend te Waalre,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Jacobse te Middelburg.
Partijen zullen hierna Dima en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 september 2015, waarbij het verzoek van de gemeente tot het openstellen van tussentijds appèl tegen het tussenvonnis van 22 juli 2015 is afgewezen,
- de akte na tussenvonnis tevens akte vermeerdering en vermindering van eis van Dima
- de antwoordakte van de gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vermeerdering en vermindering van eis
2.1.
Dima vordert, na vermeerdering en vermindering van eis, - kort samengevat - dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van € 1.719.104,00, vermeerderd met rente.
2.2.
De gemeente maakt bezwaar tegen de wijziging van eis, omdat zij hierdoor volgens haar wordt bemoeilijkt in het voeren van verweer. De wisselende standpunten ten aanzien van (de omvang van) de schade maakt het volgens de gemeente onmogelijk om daartegen adequaat verweer te voeren. Bovendien loopt het geding onnodige vertraging op door de handelwijze van Dima. Een en ander is in strijd met de eisen van een goede procesorde, aldus de gemeente.
2.3.
De rechtbank staat de vermeerdering en vermindering van eis toe. Naar het oordeel van de rechtbank is deze wijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde, nu de wijziging (mede) voortvloeit uit het tussenvonnis van 22 juli 2015, waarin de rechtbank zich heeft uitgesproken over begin en aanvang van de periode die van belang is voor de berekening van de schade. De gemeente wordt hierdoor niet in haar verdediging geschaad, nu zij in de gelegenheid is gesteld op de nieuwe berekening van Dima te reageren.
3.De verdere beoordeling
3.1.
In het tussenvonnis van 22 juli 2015 is de zaak naar de rol verwezen, zodat Dima zich kon uitlaten over welke schade zij lijdt doordat zij niet op 19 oktober 2011, maar pas op 3 november 2014 over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte. Dima is verzocht daarbij inzichtelijk te maken welke methode van schadeberekening zij daarbij tot uitgangspunt neemt en de door haar beweerdelijk geleden schade te specificeren. De gemeente mocht daarop reageren.
3.2.
Dima heeft naar aanleiding van het tussenvonnis een nieuwe schadeberekening laten maken door Dicop Bouwadvies (hierna: Dicop). Zij heeft deze schadeberekening van 24 september 2015 met bijlagen overgelegd als productie I bij haar akte na tussenvonnis, tevens akte vermeerdering eis en vermindering eis. De schadeberekening van Dicop is gecontroleerd door de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] van Accountantskantoor Witlox Van den Boomen, aldus Dima. Dima wijst erop dat de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] , die inzage heeft gehad in de cijfers en onderleggers alsmede in de jaarstukken, tot de conclusie komt dat de cijfers zoals door Dicop gebruikt in overeenstemming zijn met de financiële administratie van Dima en dat de berekening van de (vertragings)schade zoals vermeld in de rapportage van Dicop d.d. 24 september 2015 juist is.
3.3.
De gemeente legt bij haar antwoordakte na tussenvonnis een rapport van Lengkeek Expertises (hierna: Lengkeek) over, waarin een reactie wordt gegeven op de schadeberekening van Dicop.
Bruikbaarheid rapport van Dicop en daarop uitgevoerde onderzoek van de accountant
3.4.
De gemeente betwist de juistheid van de schadeberekening van Dicop. De gemeente wijst erop dat cruciale gegevens aan de hand waarvan de schadeopstelling van Dima kan worden beoordeeld ontbreken. De gemeente voert voorts aan dat de door de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] uitgevoerde controle niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
De rechtbank is van oordeel dat het rapport van Dicop niet zonder meer kan dienen als bewijs van de door Dima geleden schade, ondanks het feit dat het rapport is gecontroleerd door de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] . Zoals de gemeente terecht opmerkt voldoet de door de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] uitgevoerde controle niet aan de standaard die de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] stelt te hebben toegepast (Standaard 4400). De conclusie van de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] dat de opgenomen berekening van de vertragingsschade zoals vermeld in de rapportage van Dicop Bouwadvies d.d. 24 september 2015 juist is, is in strijd met de Standaard 4400. Ten onrechte vermeldt het rapport niet dat geen controle- of beoordelingsopdracht is uitgevoerd en dat derhalve geen zekerheid wordt verstrekt. Dit had op grond van artikel 18 onder j. van de Standaard 4400 moeten worden vermeld. De rechtbank zal de schadeberekening van Dicop daarom slechts beschouwen als onderbouwing van de vordering van Dima. De rechtbank zal het rapport van Lengkeek (mede) beschouwen als onderbouwing van het verweer van de gemeente. Hierna zal de rechtbank de in de schadeberekening van Dicop genoemde schadeposten en de reactie daarop van de gemeente en/of Lengkeek afzonderlijk bespreken.
Rente over het geïnvesteerde bedrag
3.5.
Volgens Dicop heeft Dima 3 jaar langer rente betaald over het volledige geïnvesteerde bedrag van € 2.257.109,44 (bijlage H bij het rapport van Dicop). De gemiddelde rente heeft volgens Dicop 4,7 % bedragen. Dit resulteert in een totale betaalde rente over 3 jaar van € 318.252.
Het gehanteerde percentage
3.6.
De gemeente wijst erop dat Dima niet heeft aangetoond dat er leningen zijn aangegaan voor de geïnvesteerde bedragen. De gemeente wijst er voorts op dat in het eerste rapport van Dicop werd uitgegaan van een gemiddelde rente van 4,6%. De gemeente betwist dan ook dat het juiste percentage wordt gehanteerd.
3.7.
De rechtbank overweegt als volgt. Lengkeek merkt in haar reactie over het percentage het volgende op:
“Door Dicop wordt een rentepercentage gehanteerd van 4,7%. Hieromtrent rapporteerden wij reeds in ons rapport in ons dossier 373933 als volgt:
“Door Dicop wordt een rentepercentage gehanteerd van 4,7%. Hieromtrent rapporteerden wij reeds in ons rapport in ons dossier 373933 als volgt:
“Tijdens de bespreking van 20 februari 2014 verzochten wij om een nadere onderbouwing van het rentepercentage. Hiertoe ontvingen wij op 26 februari 2014 de navolgende e-mail, welke niet onderbouwd is met documenten:
“Met betrekking tot het rentepercentage zijn er in 2006 twee leningen afgesloten: een lening ad € 950.000,00 tegen een rente van 4,85% en een lening ad € 800.000,00 tegen een rente van 4,55%. Al het overige is betaald via de rekening courant. De gemiddelde rente van de financiering is berekend op 4,6%. Zoals vermeld in de bespreking opteren wij nu voor deze rente van 4,6%.”
Bij deze gegevens merken wij
(Lengkeek,rb.) op dat het gemiddelde percentage van deze beide leningen 4,71 bedraagt.”
(Lengkeek,rb.) op dat het gemiddelde percentage van deze beide leningen 4,71 bedraagt.”
Hiermee lijkt een rentepercentage van 4,7% juist te zijn. … Indien uitgegaan wordt van de totale investeringskosten per 19 oktober 2011 minus de management fees en de juridische kosten bedraagt de grondslag voor de renteberekening maximaal € 1.633.057,19 (zie bijlage). In dat geval lijken de hiervoor genoemde financieringen (totaal € 1.750.000,00) de gemaakte kosten af te dekken. …”
Weliswaar is Lengkeek van mening dat Dima nader zou dienen aan te tonen welke leningen specifiek voor het onderhavige project zijn aangegaan, maar Lengkeek merkt ook op dat uit de jaarrekeningen van Dima blijkt dat er meer langlopende schulden zijn. De rechtbank neemt dan ook aan dat Dima leningen heeft afgesloten voor het onderhavige project. Nu het aan de gemeente is toe te rekenen dat Dima pas op 3 november 2014 en niet al op 19 oktober 2011 over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte, is de gemeente aansprakelijk voor de door Dima in genoemde periode betaalde rente over het door haar geïnvesteerde bedrag (voor zover het een bij de berekening van de totale investering terecht meegerekend bedrag is, zoals hierna nog zal worden overwogen). Gelet op hetgeen Lengkeek in haar reactie opmerkt over het percentage van 4,7%, is de betwisting door de gemeente van het door Dima gehanteerde percentage onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal daarom het renteverlies over het geïnvesteerde bedrag waarvoor de gemeente aansprakelijk is begroten op 4,7%.
Investering terecht of onterecht meegerekend?
Architectkosten € 64.864,80
3.8.
De gemeente voert aan dat de kosten voor inschakeling van de architect niet in verband gebracht kunnen worden met het besluit van 22 april 2008, nu Dima deze kosten heeft gemaakt ruim voordat het college voornoemd besluit nam althans vallen onder de Schuttersduin-exceptie.
3.9.
De rechtbank zal de architectkosten meenemen bij de berekening van het renteverlies. Deze kosten zijn volgens bijlage H bij het rapport van Dicop gemaakt in de periode oktober 2006 tot januari 2008. Om de voor de bouwaanvraag benodigde tekeningen te maken heeft Dima een architect ingeschakeld, zo blijkt ook uit de stellingen van de gemeente in de conclusie van antwoord onder 16. Er kan dan ook niet gezegd worden dat Dima deze kosten “te vroeg” heeft gemaakt. Het leerstuk van het arrest Schuttersduin is daarom niet van toepassing. Lengkeek maakt ook geen opmerkingen over de hoogte van het bedrag.
Juridische kosten € 112.836,01 (Anita, foutje in mijn lijst. Dit is inclusief de kosten van Nunc van € 105.154,10)
3.10.
De gemeente betwist dat het voor Dima noodzakelijk was juridische kosten te maken. Lengkeek is van mening dat niet kan worden beoordeeld in hoeverre deze kosten betrekking hebben op het project en of deze kosten voldoen aan de “dubbele redelijkheidstoets”.
3.11.
De rechtbank zal de juridische kosten niet meenemen bij de berekening van het renteverlies. De diverse bedragen zijn slechts summier gespecificeerd en de post “Nunc Advocaten” ter hoogte van € 105.154,10 in het geheel niet. Dima onderbouwt voorts op geen enkele wijze waarom zij kosten tot een bedrag van € 112.836,01 heeft moeten maken.
Constructeur € 11.200,00
3.12.
De gemeente voert aan dat de kosten voor inschakeling van de constructeur niet in verband gebracht kunnen worden met het besluit van 22 april 2008, nu Dima deze kosten heeft gemaakt ruim voordat het college voornoemd besluit nam althans vallen onder de Schuttersduin-exceptie.
3.13.
De rechtbank zal de kosten van de constructeur meenemen bij de berekening van het renteverlies. Deze kosten zijn volgens bijlage H bij het rapport van Dicop gemaakt in de periode oktober tot en met december 2007. Om de voor de bouwaanvraag benodigde constructieve berekeningen te maken heeft Dima een constructeur moeten inschakelen, zo blijkt ook uit de stellingen van de gemeente in de conclusie van antwoord onder 16. Er kan dan ook niet gezegd worden dat Dima deze kosten “te vroeg” heeft gemaakt. Het leerstuk van het arrest Schuttersduin is daarom niet van toepassing. Lengkeek maakt ook geen opmerkingen over de hoogte van het bedrag.
Leges € 53.168,25
3.14.
De gemeente voert aan dat de leges niet in verband gebracht kunnen worden met het besluit van 22 april 2008, nu Dima deze kosten heeft gemaakt ruim voordat het college voornoemd besluit nam althans vallen onder de Schuttersduin-exceptie.
3.15.
De rechtbank zal de leges meenemen bij de berekening van het renteverlies. Het is evident dat Dima leges heeft moeten betalen voor de indiening van de bouwaanvraag. Er kan dan ook niet gezegd worden dat Dima deze kosten “te vroeg” heeft gemaakt. Het leerstuk van het arrest Schuttersduin is daarom niet van toepassing. Lengkeek maakt ook geen opmerkingen over de hoogte van het bedrag.
Verkoopkosten € 11.706,15
3.16.
De gemeente is van mening dat de verkoopkosten voor rekening en risico van Dima moeten blijven, omdat deze kosten zijn gemaakt voordat Dima over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte. Bovendien heeft Dima geen nadere stukken overgelegd, zodat niet verifieerbaar is of deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, aldus de gemeente.
3.17.
De rechtbank verwerpt het verweer dat (het renteverlies over) de verkoopkosten voor rekening en risico van Dima moet blijven. Dima heeft bij gelegenheid van de comparitie van partijen van 2 april 2013 immers met stukken onderbouwd gesteld dat de gemeente zich in 2008 actief opstelde in het verkooptraject en zelfs inspraak wilde in de advertentieopzet. Dit is door de gemeente niet, althans onvoldoende onderbouwd weersproken. De gemeente kan Dima dan niet tegenwerpen dat Dima verkoopkosten heeft gemaakt voordat zij over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte. Het door Dima terzake opgevoerde bedrag komt de rechtbank niet onredelijk voor. De rechtbank zal de verkoopkosten meenemen bij de berekening van het renteverlies.
Asbest, sloop, hekwerk € 91.104,50
3.18.
De gemeente voert aan dat de kosten van de sloop en asbestsanering verband houden met de op 26 november 2007 door het college afgegeven sloopvergunning. Dima heeft ervoor gekozen om al eind 2008 gebruik te maken van deze vergunning.
3.19.
De rechtbank verwerpt dit verweer van de gemeente. De gemeente heeft immers zelf bij brief van 3 juni 2008 aan Dima geschreven dat de bouwvergunning zou worden ingetrokken als de sloopwerkzaamheden op 2 december 2008 nog niet zouden zijn gestart. De gemeente kan dan ook niet aan Dima tegenwerpen dat Dima eind 2008 is gaan slopen. De rechtbank zal deze kosten meenemen bij de berekening van het renteverlies, nu Lengkeek over dit bedrag geen opmerkingen maakt.
Grondaankoop € 1.329.746,73
3.20.
De gemeente voert aan dat de aankoopprijs van het perceel met kosten koper niet in verband gebracht kunnen worden met het besluit van 22 april 2008, nu Dima deze kosten heeft gemaakt ruim voordat het college voornoemd besluit nam althans vallen onder de Schuttersduin-exceptie.
Lengkeek verwijst naar rechtsoverweging 4.12 van het tussenvonnis van 22 juli 2015, waarin de rechtbank heeft overwogen dat de eventueel door de mede-eigenaren betaalde koopprijs in mindering dient te komen op de investering door Dima in de grond.
3.21.
De rechtbank overweegt als volgt. Het feit dat Dima de aankoopprijs heeft betaald vóórdat zij beschikte over een onherroepelijke bouwvergunning valt niet onder het leerstuk van het arrest Schuttersduin. Van Dima en de verkoper van het perceel kon niet worden verwacht dat zij zouden wachten met de koop/verkoop totdat Dima over een onherroepelijke bouwvergunning zou beschikken. De koopsom, voor zover voor rekening van Dima gekomen, zal worden meegenomen bij de berekening van het renteverlies.
Blijkens de akte van levering d.d. 15 november 2006, die is gevoegd bij het taxatierapport van taxatiebureau 5X5 (productie 5 bij de dagvaarding) bedroeg de koopsom van het perceel € 1.100.000 plus kosten koper. In bijlage H bij het rapport van Dicop staan drie bedragen genoemd met als bijschrift “Notaris” en “grondaankoop”. Het betreft een bedrag van
€ 1.168.846,73, met daarbij vermeld: “nov-06”, een bedrag van € 1.055,00, met daarbij vermeld “jun-07” en een bedrag van € 159.845,00, met daarbij vermeld “sept-09”. Het totaal van deze drie bedragen is € 1.329.746,73. De rechtbank kan alleen het bedrag van
€ 1.168.846,73 van november 2006 thuisbrengen. Dat zal het aankoopbedrag van
€ 1.100.000 plus kosten koper zijn. Dima geeft niet aan waarop de andere twee bedragen zien. De rechtbank gaat daarom uit van een aankoopbedrag inclusief kosten koper van
€ 1.168.846,73. Nu 1/6 van de grond naderhand is overgedragen aan andere eigenaren en Dima niet heeft gereageerd op rechtsoverweging 4.12 van het tussenvonnis, gaat de rechtbank ervan uit dat die eigenaren in totaal 1/6 van het bedrag van de koopsom van het perceel van € 1.100.000 (€ 183.333,33) aan Dima hebben voldaan. De rechtbank komt dan op een bedrag van € 985.513,40 dat Dima heeft geïnvesteerd in de aankoop van het perceel. Daarmee zal de rechtbank bij de berekening van het renteverlies rekening houden.
Bankgarantie € 25.000,00
3.22.
In bijlage H bij het rapport van Dicop staat een post “Bankgarantie € 25.000” genoemd. Dima geeft geen enkele toelichting op deze post. Als Dima een bankgarantie heeft gegeven voor dit bedrag, betekent dit nog niet dat zij dit bedrag extra heeft geleend en/of geïnvesteerd. De rechtbank zal geen rekening houden met deze post.
Ontwikkelingskosten € 84.547,12
3.23.
In bijlage H bij het rapport van Dicop staat een groot aantal posten genoemd met als bijschrift “Ontwikkelingskosten”. Een deel van deze kosten is min of meer gespecificeerd, doordat daarbij bedrijfsnamen, bedragen en maanden waarin deze kosten zijn gemaakt staan vermeld. In totaal bedraagt dit deel van de post “Ontwikkelingskosten”
€ 84.547,12. Lengkeek is van mening dat deze kosten niet behoren te worden meegenomen. Dima onderbouwt niet waarom deze kosten zijn gemaakt en de rechtbank kan deze kosten ook niet thuisbrengen, behalve de kosten van SAB. SAB is immers het bedrijf dat de ruimtelijke onderbouwing voor Dima heeft opgesteld. De kosten van SAB hebben in totaal
€ 8.934,00 bedragen. De rechtbank zal rekening houden met deze kosten bij de berekening van het renteverlies. Met de overige posten wordt geen rekening gehouden.
Ontwikkelingskosten € 74.215,88
3.24.
Het overige deel van de in bijlage H bij het rapport van Dicop opgenomen posten met als bijschrift “Ontwikkelingskosten” betreft onder meer advieskosten, telefoonkosten, reiskosten, gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. In totaal bedraagt dit deel van de post “Ontwikkelingskosten” € 74.215,88. Lengkeek merkt hierbij op dat toerekening van dit bedrag aan de periode voor 19 oktober 2011 reëel is. Gelet daarop zal de rechtbank rekening houden met dit onderdeel van de ontwikkelingskosten bij de berekening van het renteverlies.
Begeleidingskosten € 398.720,00
3.25.
In bijlage H bij het rapport van Dicop staat een aantal posten genoemd met als bijschrift “Bouwbegeleiding” van € 81.680,00 per jaar van 2007 tot en met 2010 en
€ 72.000 over het jaar 2011. Het totaal bedraagt € 398.720,00.
3.26.
Lengkeek merkt hierover op dat deze kosten in een eerder overzicht nog management fee werden genoemd en zijn gebaseerd op de managementovereenkomst tussen Dima en [naam toenmalig directeur DIMA] d.d. 21 december 2006. De gemeente wijst er op dat deze kosten behoren tot de vaste kosten van Dima. De gemeente betwist dat deze kosten ten behoeve van dit project zijn gemaakt, nu Dima geen stukken aanlevert waaruit blijkt dat de kosten betrekking hebben op dit project.
3.27.
De rechtbank overweegt als volgt. Bij het eerste rapport van Dicop d.d. 30-4-2014 (productie DD bij Conclusie van repliek) is een managementovereenkomst d.d. 21-12-2006 tussen Dima en [naam toenmalig directeur DIMA] gevoegd. Daarin zijn Dima en [naam toenmalig directeur DIMA] overeengekomen dat [naam toenmalig directeur DIMA] leiding zal geven aan de advisering, uitvoering en controle van alle architecturale, bouwkundige en financiële activiteiten met betrekking tot de ontwikkeling van het perceel, startende op 1 januari 2007 en dat [naam toenmalig directeur DIMA] gerechtigd zal zijn voor deze werkzaamheden € 6.800,00 per maand bij Dima te declareren. Lengkeek zegt over de werkzaamheden van [naam toenmalig directeur DIMA] in haar rapport d.d. 19-5-2014 (productie 14 bij Conclusie van dupliek) dat de inzet van [naam toenmalig directeur DIMA] vanaf het begin van het project essentieel was en dat hij de contacten met de gemeente en potentiële kopers onderhield, bepalend was ten aanzien van de uitstraling van het project, toekomstige materiaalkeuze enzovoort. Mede gelet op het feit dat Dima zich bezig houdt met de bouw en exploitatie van bedrijfs onroerend goed, valt het te billijken dat zij het management van het onderhavige project heeft uitbesteed aan [naam toenmalig directeur DIMA] . De rechtbank is van oordeel dat de door Dima aan [naam toenmalig directeur DIMA] betaalde managementfee tot aan het moment waarop de oorspronkelijke bouwvergunning is verleend (22 april 2008) valt te beschouwen als investering in het project, die noodzakelijkerwijs gedaan moest worden voordat een bouwvergunning kon worden verkregen. Uit de overeenkomst tussen Dima en [naam toenmalig directeur DIMA] blijkt genoegzaam dat deze kosten alleen ten behoeve van het onderhavige project zijn gemaakt. Nu de werkzaamheden van [naam toenmalig directeur DIMA] zijn gestart per 1 januari 2007 zijn sindsdien bijna zestien maanden verstreken, voordat de bouwvergunning is verleend. De rechtbank zal bij de berekening van het renteverlies rekening houden met een bedrag van (16 x € 6.800,00 =) € 108.800,00. Voor het overige is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk dat kosten in de aangegeven omvang noodzakelijkerwijs gemaakt moesten worden, zodat het hierover geleden renteverlies voor rekening van Dima dient te blijven.
Conclusie met betrekking tot de vertragingsschade
3.28.
De conclusie is dat de volgende posten worden meegenomen bij de berekening van het renteverlies: architectkosten € 64.864,80, constructeur € 11.200,00, leges
€ 53.168,25, verkoopkosten € 11.706,15, asbest, sloop en hekwerk € 91.104,50, grondaankoop € 985.513,40, SAB € 8.934,00, ontwikkelingskosten € 74.215,88 en begeleidingskosten € 108.800. Het totaal geïnvesteerde bedrag dat wordt meegenomen komt op € 1.409.506,9. 4,7% over dit bedrag is € 66.246,82. Vermenigvuldigd met 3 komt de vertragingsschade uit op een bedrag van € 198.740,46. De rechtbank zal dit bedrag toewijzen.
Juridische kosten oktober 2011 tot en met november 2014 € 44.776,00
3.29.
Volgens Dicop in zijn rapport zijn er juridische kosten gemaakt in de periode oktober 2011 tot en met november 2014. Nu dezelfde procedure nogmaals doorlopen wordt, zijn deze kosten dubbel. De kosten zijn in totaal € 44.776,00 (bijlage A), aldus Dicop.
3.30.
De gemeente voert aan dat uit de specificatie van deze kosten slechts blijkt wanneer de facturen zijn ingediend, maar niet op welke werkzaamheden deze facturen betrekking hebben, zodat niet duidelijk is of ook de onderhavige procedure onderdeel uitmaakt van de opgevoerde kosten. Daarbij komt dat de juridische kosten die samenhangen met de bestuursrechtelijke procedure niet als schadecomponent worden opgevoerd. Deze kosten vallen immers onder het (forfaitaire) stelsel van de daar ontvangen proceskostenveroordeling, aldus de gemeente.
3.31.
De rechtbank is van oordeel dat de advocaatkosten die Dima tussen 19 oktober 2011 en 3 november 2014 in de bezwaar- en beroepprocedure heeft moeten maken door de gemeente aan Dima dienen te worden vergoed (behoudens de kosten die uit hoofde van een proceskostenveroordeling niet voor rekening van Dima zijn gebleven). Als de procedure in één keer goed zou zijn verlopen zou Dima deze kosten namelijk niet hebben hoeven maken. Daarom is de gemeente aansprakelijk voor deze schade. Dima zal in de gelegenheid worden gesteld met gespecificeerde facturen te onderbouwen welke advocaatkosten betrekking hebben op de bezwaar- en beroepprocedure. De advocaatkosten van de onderhavige procedure komen niet voor vergoeding door de gemeente in aanmerking, behoudens voor zover in het eindvonnis bij de proceskostenveroordeling een forfaitaire vergoeding zal worden toegewezen.
De gemeente zal in de gelegenheid worden gesteld te reageren op de kostenspecificatie van Dima en aan te geven welke kosten reeds uit hoofde van een proceskostenveroordeling aan Dima zijn vergoed.
Gemist rendement over geïnvesteerd vermogen € 534.935,00
3.32.
Volgens Dicop had Dima in de jaren 2008 tot en met 2014 een rendement van gemiddeld 12,6 %. Als Dima de drie jaar oponthoud niet had gehad, dan had zij het geïnvesteerde kapitaal drie jaar eerder opnieuw kunnen inzetten. Het rendement zou effectief 7,9 % zijn geweest (12,6 % minus financieringskosten 4,7 %). Totaal is dit € 534.935,00 (bijlage B), aldus Dicop. Volgens de heer [naam accountant Witlox Van den Boomen] in zijn rapport naar aanleiding van de rapportage van Dicop d.d. 24 september 2015, blijkt uit de voorwaarden van de voor het project Hurkervenne afgesloten leningen dat deze leningen zijn afgesloten met als zekerheid de bestaande panden van Dima en dat bij de verkoop van het project geen aflossing van die leningen hoeft plaats te vinden.
3.33.
De gemeente betwist dat Dima het door haar gestelde rendement zou hebben behaald. Dima houdt zich bezig met de bouw en exploitatie van bedrijfs-onroerend goed. Lengkeek heeft op basis van de jaarrekeningen 2007-2014 van Dima een reële berekening gemaakt van het rendement. Dat resulteert in een effectief rendement van slechts 3,69 dan wel 2,36%, aldus de gemeente. De gemeente voert aan dat het project Hurkervenne een project voor de particuliere woningmarkt betreft. Op die markt wordt doorgaans een lager rendement behaald. Daar komt nog bij dat het Dima aan ervaring ontbreekt op deze markt. Bovendien is het maar zeer de vraag of de bank de vrijgekomen financiële middelen zou herinvesteren in een nieuw project van Dima. Na de financiële crisis zijn de voorwaarden voor het verstrekken van een financiering aanzienlijk verscherpt, aldus de gemeente.
3.34.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Dima onvoldoende onderbouwd dat zij enig rendement, laat staan het door haar gestelde rendement zou hebben kunnen behalen met de na realisatie van het project Hurkervenne vrijgekomen investeringen. De bij het rapport van Dicop gevoegde bijlage B betreft een grafiek van gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van bedrijfsruimte. Verdere feitelijke onderbouwing van het door Dicop gestelde rendement ontbreekt. Zij stelt zelfs niet waarin zij had kunnen investeren. Lengkeek heeft aan de hand van de jaarrekeningen van Dima een veel lager behaald rendement berekend. Nu het bovendien geleend geld betreft en het maar zeer de vraag is of Dima alle appartementen zou hebben kunnen verkopen, zoals hierna onder 3.47 nader zal worden overwogen, valt te betwijfelen of de bank ermee zou blijven instemmen dat bij de verkoop van het “project Hurkervenne” geen aflossing zou hoeven plaats te vinden en of Dima het geld had kunnen herinvesteren. De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering afwijzen.
Begeleidingskosten € 94.400,00
3.35.
Volgens Dicop is er van 2012 tot en met 2014 in totaal € 94.400,00 aan begeleidingskosten gefactureerd om ervoor te zorgen dat de procedure wordt begeleid en dat er een schaderapport/ -advies volgt. Dicop verwijst naar de als bijlage C1, C2, C3, C4 en C5 bij het rapport gevoegde facturen.
3.36.
De gemeente voert aan dat de facturen niet voldoen aan de voor facturen geldende eisen. Een BTW-nummer en KvK-nummer ontbreken. De kosten zijn niet gemaakt om de vertraging te beperken. De kosten houden evenmin verband met de vertraging van het project. Daarnaast staat het bedrag niet in verhouding tot de mogelijk verrichte werkzaamheden, temeer nu Dima eveneens juridische kosten vordert, aldus de gemeente.
3.37.
De rechtbank zal de gevorderde vergoeding van de gestelde begeleidingskosten afwijzen. Dima onderbouwt op geen enkele wijze dat zij deze kosten noodzakelijkerwijze heeft moeten maken, laat staan waarom de gemeente aansprakelijk zou zijn voor deze kosten.
Ontwikkelingskosten € 34.000,00
3.38.
Volgens Dicop zijn sinds 2011 het Bouwbesluit, de milieueisen en NEN-normen aangepast. De tekeningen, aanbestedingen, bestek en offertes moeten hieraan worden aangepast en er moeten besprekingen worden gevoerd. Deze werkzaamheden zijn door de architect Jacqueline Slager geoffreerd voor € 34.000,00 (bijlage D).
3.39.
De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering afwijzen. Zoals de gemeente terecht aanvoert, heeft het Bouwbesluit eerbiedigende werking. Dima kan dan ook gebruik maken van de onherroepelijke bouwvergunning zoals die destijds is aangevraagd en het is dus niet nodig om de tekeningen etc. aan te passen.
Verkoopkosten € 11.706,00
3.40.
Volgens Dicop heeft Dima deze verkoopkosten vergeefs gemaakt. Nu dienen opnieuw verkoopkosten gemaakt te worden.
3.41.
De gemeente is van mening dat deze kosten voor rekening en risico van Dima dienen te blijven, nu deze kosten zijn gemaakt vóór het onherroepelijk worden van de bouwvergunning. Bovendien worden geen nadere stukken overgelegd, zodat volgens de gemeente niet verifieerbaar is of deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
3.42.
Zoals de rechtbank hiervoor onder 3.17 heeft overwogen, kan de gemeente Dima niet tegenwerpen dat Dima verkoopkosten heeft gemaakt voordat zij over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte en komt het door Dima terzake opgevoerde bedrag de rechtbank niet onredelijk voor. Deze door Dima in 2007 en 2008 gemaakte kosten leveren thans geen resultaat meer op en zijn dus vergeefs gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit het gevolg is van het feit dat de gemeente op 22 april 2008 een onjuist besluit heeft genomen en daarom aansprakelijk is voor deze door Dima geleden schade. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden toegewezen.
Gemiste huur villa € 61.200,00
3.43.
Volgens Dicop heeft Dima in 2008 van de gemeente de mededeling gekregen dat zij de op het perceel aanwezige villa binnen de gestelde termijn diende te slopen. Deed zij dat niet dan zou de bouwvergunning worden ingetrokken. Dima heeft in 2008 de villa gesloopt. De villa werd verhuurd voor € 850,00 per maand. Deze huurpenningen is Dima kwijtgeraakt. Hierdoor heeft zij volgens Dicop € 61.200,00 aan omzet verloren.
3.44.
De gemeente betwist dat de villa werd verhuurd en dat Dima na de sloop huurpenningen is kwijtgeraakt. Een huurovereenkomst ontbreekt. Bovendien stond in het eerdere rapport van Dicop:
“de villa had verhuurd kunnen worden”.
“de villa had verhuurd kunnen worden”.
3.45.
De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering afwijzen, aangezien het oorzakelijk verband met de vertraagde vergunningverlening ontbreekt. Dima heeft het pand immers gesloopt, omdat zij daartoe naar haar zeggen door de gemeente was verplicht. Daar komt nog bij dat Dima niet aantoont dat de villa werd verhuurd, zoals de gemeente terecht opmerkt.
Daling van de verkoopprijs € 619.835,00
3.46.
Volgens Dicop had Dima drie kopers die een appartement zouden kopen voor het bedrag van € 4.500,00 p/m² verkoopbaar vloeroppervlak. Deze kopers hebben van de koop afgezien, omdat voor 30 juni 2012 niet kon worden aangevangen met de bouw. Inmiddels ligt de prijs per m² voor een goed afgewerkt appartement in Waalre tussen de € 3.000,00 en € 3.500,00. Dit betekent volgens Dicop voor Dima een verlies van (750 m² x € 1.000,00 =) € 750.000,00 inclusief BTW, dat is € 619.835,00 exclusief BTW.
3.47.
De gemeente betwist dat Dima alle appartementen had kunnen verkopen voor de door haar gestelde prijs van € 4.500,00 p/m². In 2008 was er al sprake van crisis. Dima stelt dat zij drie aspirant kopers had. Geen van de geïnteresseerden komt overeen met de kandidatenlijst van de gemeente. De door Dima overgelegde correspondentie is onvoldoende om aan te nemen dat drie koopovereenkomsten zouden zijn gesloten. Het is algemeen bekend dat de woningmarkt aantrekt. Lengkeek concludeert bovendien dat thans een hogere verkoopprijs kan worden gerealiseerd dan op 19 oktober 2011 het geval was, aldus de gemeente.
3.48.
De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering eveneens afwijzen. Dima heeft geen koopovereenkomsten overgelegd, waaruit blijkt dat zij drie kopers had. Uit de stukken die Dima heeft overgelegd blijkt alleen dat zij aan drie aspirant kopers een koopoptie had verleend. Gesteld al dat zij drie kopers had, is het maar zeer de vraag of Dima ook de andere drie appartementen zou hebben kunnen verkopen. In 2008 is immers een economische crisis begonnen, die in 2011/2012 zeker nog niet voorbij was. Het is dus geheel niet zeker dat Dima de door haar gestelde opbrengst had kunnen realiseren en het is evenmin ondenkbaar dat Dima thans een hogere opbrengst kan realiseren. De woningmarkt trekt immers aan, zoals de gemeente terecht opmerkt. De door Dima overgelegde verklaringen van makelaars leggen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht in de schaal.
Extra kosten in verband met lopende procedure
3.49.
Volgens Dicop zullen er nog enkele posten zijn, waaronder juridische bijstand en begeleidingskosten die nog zorgen voor extra kosten in verband met de lopende procedure.
De rechtbank overweegt daarover nu alvast dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, behoudens voor zover in het eindvonnis bij de proceskostenveroordeling een forfaitaire vergoeding van juridische bijstand zal worden toegewezen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hiervoor onder 3.30 en 3.36 al heeft overwogen over de juridische bijstand en begeleidingskosten.
Conclusie tot zover
3.50.
De conclusie tot zover is dat een bedrag van € 198.740,46 aan renteverlies toewijsbaar is, evenals de vergeefs gemaakte verkoopkosten van € 11.706,00. De zaak zal eerst naar de rol worden verwezen, om Dima de gelegenheid te geven zich uit te laten over (alleen) hetgeen hiervoor onder 3.30 is overwogen. Daarna krijgt de gemeente de gelegenheid hierop te reageren. Opmerkingen over andere onderwerpen zullen niet worden meegenomen.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
21 september 2016voor het nemen van een akte door Dima over hetgeen is vermeld onder 3.30, waarna de gemeente op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
21 september 2016voor het nemen van een akte door Dima over hetgeen is vermeld onder 3.30, waarna de gemeente op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.M. Effting-Zeguers en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016.