ECLI:NL:RBOBR:2016:2353 - Rechtbank Oost-Brabant - Rechtbank stelt hogere WOZ-waarde woning vast en vernieti...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 15/2975

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 mei 2016 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Best, verweerder

(gemachtigde: G.J. Vliem).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op
[bedrag] . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.

Verweerder is bij brief van 4 februari 2016 verzocht aan te geven of de wijzigingen per 1 oktober 2015 in artikel 29 van Pro de Wet WOZ aanleiding geven zijn standpunt te wijzigen.

Bij brief van 8 februari 2016 heeft verweerder zijn reactie ingebracht. Bij brief van

10 februari 2016 heeft eiser hierop gereageerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2016. Eiser is verschenen, bijgestaan door [persoon A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een woning uit 1993. De woning bestaat uit hoofdbouw met inpandige garage en een tuinhuis/blokhut. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.021 m².

Geschil en beoordeling

1. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van zijn woning ( [bedrag] ) en de daarop gebaseerde aanslag OZB, omdat hij van mening is dat die waarde te laag is. In de bestreden uitspraak heeft verweerder het bezwaar ontvankelijk geacht en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

2. Eiser handhaaft in beroep zijn standpunt dat de waarde van zijn woning te laag is. Eiser stelt belang te hebben bij een hogere waarde omdat zijn hypotheekverstrekker bij het afsluiten van de hypotheek is uitgegaan van een in het verleden opgestelde waardetaxatie van de woning. De thans vastgestelde WOZ-waarde is veel lager en kan in de toekomst voor hem tot nadelige financiële gevolgen leiden. Hij dreigt “onder water” te komen.

3. Verweerder stelt zich in zijn verweerschrift op het standpunt dat hij het bezwaar ten onrechte ongegrond heeft verklaard en niet-ontvankelijk had moeten verklaren. Ter zitting heeft verweerder zijn standpunt toegelicht dat hij niet zozeer bestrijdt dat wellicht in nieuwe procedures vanwege de wijzigingen in de Wet WOZ per 1 oktober 2015 een hogere WOZ-waarde kan worden voorgestaan, maar dat die wijzigingen geen betekenis hebben voor reeds aanhangige procedures als die van eiser. Eiser heeft geen fiscaal belang bij een hogere vastgestelde waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van dit standpunt in zijn verweerschrift naar jurisprudentie van gerechtshof 's-Gravenhage van 9 februari 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105).

4. De rechtbank ziet zich bij de beoordeling van het beroep allereerst voor de vraag gesteld of eiser procesbelang had bij zijn bezwaar (en beroep).

5. De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding anders te oordelen dan de meervoudige kamer van de rechtbank heeft gedaan in haar tussenuitspraak van 17 maart 2016 (ECLI:NL:RBOBR:2016:1179). Onder verwijzing naar de relevante overwegingen van die uitspraak, met name rechtsoverwegingen 4 tot en met 8, waarvan de inhoud als hier ingelast wordt beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat het gewijzigde artikel 29 van Pro de Wet WOZ, zoals dat luidt per 1 oktober 2015, van toepassing is in deze zaak. Voor eiser als eigenaar van de woning is voor het aannemen van procesbelang voldoende dat hij een andere (hogere) waarde bepleit dan verweerder voorstaat in beroep.

6. Dit betekent dat verweerders standpunt over de niet-ontvankelijkheid van het bezwaar wordt verworpen. Dat neemt niet weg dat verweerder bij zijn heroverweging in bezwaar het bezwaar inhoudelijk heeft behandeld. Dat verweerder in beroep geen aanvullend subsidiair standpunt heeft ingenomen met betrekking tot de waarde van de woning in het geval dat de rechtbank zijn primaire standpunt over de ontvankelijkheid van het bezwaar niet zou volgen, komt voor rekening en risico van verweerder. De rechtbank heeft immers uitdrukkelijk verweerder bij brief van 4 februari 2016 daartoe in de gelegenheid gesteld. De rechtbank beoordeelt daarom of de bij de bestreden uitspraak gehandhaafde waarde de rechterlijke toets kan doorstaan.

7. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiser bepleit een waarde van [bedrag] . Verweerder stelt zich in de bestreden uitspraak op het standpunt dat die waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 juist is vastgesteld op
[bedrag] . Verweerder verwijst naar het overzicht van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zoals opgenomen in de bestreden uitspraak, en ondersteund door het in bezwaar opgestelde taxatieverslag.

8. Nu eiser een hogere waarde bepleit dan is vastgesteld rust op verweerder de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder bij de bepaling van de waarde is uitgegaan van een onjuiste bruto inhoud van de woning. Verweerder heeft dit ter zitting erkend. Uit een nieuwe berekening blijkt dat de inhoud niet 850 m³ bedraagt, maar 975 m³. Verder staat vast dat verweerder bij de waardebepaling van de woning ten onrechte niet een tweede dakkapel heeft betrokken. Dit betekent dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat een gewijzigde inhoud en het toevoegen van de dakkapel tot een aanzienlijke verhoging van de waarde zal leiden. De rechtbank concludeert dat reeds om die reden de waarde te laag is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. Omdat partijen verdeeld blijven over de hoogte van de waarde van de woning zal de rechtbank de overige beroepsgronden beoordelen.

10. Eiser voert verder aan dat verweerder geen goede vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. Deze vergelijkingsobjecten wijken sterk af van eisers woning qua inhoud, oppervlakte en andere waardebepalende factoren.

11. Aan verweerder kan worden toegegeven dat voor de onderbouwing van de waarde de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn bij een woning als die van eiser, niet identiek aan de woning hoeft te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning. Dat neemt echter niet weg dat verweerder zich wel voldoende rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak vermeld dat geen betere vergelijkbare verkooptransacties beschikbaar zijn, maar heeft naar het oordeel van de rechtbank op geen enkele wijze inzicht geboden op welke wijze rekening is gehouden met die verschillen. Daarbij springt vooral in het oog dat de inhoud van eisers woning aanzienlijk afwijkt van die van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft verweerder slechts van één vergelijkingsobject ( [vergelijkingsobject] ) een (kleine) overzichtsfoto verstrekt, zodat het niet mogelijk is vast te stellen of de gehanteerde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn. Uit de door eiser in beroep verstrekte foto’s, afkomstig van Google Maps Streetview, valt echter op te maken dat eiser er terecht op heeft gewezen dat zijn woning een veel luxere uitstraling heeft dan de vergelijkingsobjecten en ook qua liggingsaspecten niet goed vergelijkbaar zijn met de eisers woning. Daar komt nog bij dat de perceelgrootte van eisers woning aanzienlijk afwijkt van die van de vergelijkingsobjecten. Zonder concrete toelichting van verweerder, die ontbreekt, valt niet met voldoende zekerheid een conclusie te trekken over de gehanteerde grondwaarde. De rechtbank concludeert dat verweerder in de bestreden uitspraak voor de bestaande en significante verschillen wat betreft inhoud, kwaliteit en perceelgrootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geen verduidelijking heeft gegeven. Uit het overzicht in de bestreden uitspraak valt niet af te leiden of en op welke wijze in de gehanteerde m³-prijzen en m2-prijzen hiermee rekening is gehouden. Ook ter zitting heeft verweerder daarover geen nadere toelichting kunnen verstrekken.

12. De rechtbank concludeert dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is ook daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

13. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser evenmin er in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Eiser heeft allereerst gewezen op een aantal te koop staande woningen. Aan eiser kan worden toegegeven dat vraagprijzen wellicht enige indicatie kunnen vormen voor het waardeniveau, maar voor de toepassing van de Wet WOZ zijn rondom de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van belang. Dit betekent dat vraagprijzen niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Bovendien ontbreken specifieke objectgegevens. Eiser heeft verder nagelaten de door hem bepleite waarde te onderbouwen met concrete transactiecijfers, vervat in bijvoorbeeld een taxatierapport dat voldoet aan de vereisten van de Wet WOZ.

14. Voor zover eiser in beroep een waardering van zijn woning voorstaat op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, kan dit niet als juist worden aanvaard. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Regeling Instructie Waardebepaling, dient de waardebepaling van een woning als die van eiser te geschieden door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De gecorrigeerde vervangingswaarde, met uitzondering van woningen in aanbouw, is dan ook niet de voor woningen als die van eiser geëigende methode om de waarde te bepalen.

15. De rechtbank zal de waarde van de woning in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, en wat partijen over en weer hebben gesteld ter zitting stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op [bedrag] (waardepeildatum 1 januari 2014). Verweerder zal ook worden opgedragen de aanslag OZB dienovereenkomstig te verhogen.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

17. Eiser heeft op het formulier proceskosten een bedrag van € 50 vermeld voor de kosten die [persoon A] heeft gemaakt voor het nameten van de inhoud van eisers woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de vergoeding van deze kosten. Daarbij acht de rechtbank van belang dat eiser geen stukken heeft overgelegd waaruit de specifieke deskundigheid van [persoon A] blijkt. Evenmin heeft eiser een factuur overgelegd waaruit blijkt dat [persoon A] deze gestelde kosten ook aan eiser in rekening heeft gebracht.

18. De rechtbank veroordeelt verweerder wel in de reiskosten die eiser en [persoon A] hebben moeten maken in verband met het bijwonen van de zitting. De rechtbank stelt deze kosten, met inachtneming van artikel 1, aanhef en onder c, van het Bpb, vast op € 24,10 (kosten openbaar vervoer met bus/trein, 2e klasse, van Best
–'s-Hertogenbosch vice versa). Gesteld noch gebleken is van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van [de woning] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op [bedrag] , en verhoogt de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 24,10.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.W.A. Verrijt, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2016.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.