ECLI:NL:RBOBR:2015:761

• Datum uitspraak: 11 februari 2015
• Publicatiedatum: 13 februari 2015
• Zaaknummer: 3754065
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.H. Kobussen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woning op basis van huurovereenkomst en wanbetaling

In deze zaak heeft de Rechtbank Oost-Brabant op 11 februari 2015 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Zayaz en een gedaagde huurder. Zayaz vorderde ontruiming van de woning van de gedaagde wegens wanbetaling van huur. De huurovereenkomst was gebaseerd op de Leegstandwet en was opgezegd vanwege de slechte betalingshistorie van de gedaagde. De gedaagde voerde verweer door te stellen dat de huurovereenkomst niet tussentijds opzegbaar was, omdat deze voor bepaalde tijd was gesloten en gekoppeld aan een gemeentelijke vergunning. De kantonrechter oordeelde echter dat de opzegging rechtsgeldig was, omdat de Leegstandwet de mogelijkheid biedt tot tussentijdse opzegging. De rechter concludeerde dat de gedaagde sinds 8 december 2014 zonder recht of titel in de woning verbleef en dat de vordering tot ontruiming moest worden toegewezen. Daarnaast werden de overige vorderingen van Zayaz, waaronder de betaling van onbetaalde huurpenningen en proceskosten, eveneens toegewezen. De kantonrechter benadrukte dat de gedaagde zich bewust had moeten zijn van de tijdelijke aard van de huurovereenkomst en dat hij niet aan zijn betalingsverplichtingen had voldaan. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton ‘s-Hertogenbosch

Zaaknummer: 3754065

Rolnummer: 15-390

Vonnis in kort geding van 11 februari 2015

in de zaak van:

Stichting Zayaz,

gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,

eiseres,

gemachtigde: mr. G.J. Scholten,

t e g e n

[gedaagde],

wonende[woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. G.B.J.C. Maton.

Partijen zullen hierna worden genoemd “Zayaz” en “[gedaagde]”.

1. Het verloop van het geding

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding;

b. de mondelinge behandeling op 3 februari 2015 waar partijen zijn verschenen bijgestaan door hun gemachtigden en waarvoor de gemachtigde van [gedaagde] een tweetal producties heeft ingediend.

2. Het geschil

2.1.

Zayaz vordert

• [gedaagde] te veroordelen om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis ontruimd en verlaten te hebben met al hetgeen zich vanwege [gedaagde] daarin of daarop bevindt en onder afgifte van alle sleutels de woning ter vrije beschikking van Zayaz te stellen;
• [gedaagde] te veroordelen om aan Zayaz te voldoen de onbetaalde huurpenningen en het voorschot ter zake van de bijkomende leveringen en diensten ter zake van de periode van 1 november 2014 tot en met 8 december 2014, alsmede een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs en het voorschot ter zake van de bijkomende leveringen en diensten ter zake van de periode vanaf 8 december 2014 tot de datum waarop de woonruimte daadwerkelijk zal zijn ontruimd en aan Zayaz ter beschikking zal zijn gesteld;
• althans een zodanige beslissing te nemen al de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
• [gedaagde] te veroordelen in de nakosten, aan de zijde van Zayaz, begroot op € 131,00 zonder dat betekening van het vonnis zal plaatshebben, vermeerderd met een bedrag van € 68,00 indien en voor zover [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling zal voldoen en het vonnis om die reden betekend zal dient te worden, voorts vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten van € 131,00 vanaf de vijftiende dag na aanschrijving van [gedaagde], alsmede in geval van betekening van het vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten van € 68,00 vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis, telkens tot de dag der volledige betaling;
• met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

Zayaz legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Zayaz heeft de huurovereenkomst conform de Leegstandwet rechtsgeldig opgezegd tegen 20 november 2014 nu het bepaalde van artikel 7:262 BW niet van toepassing is en [gedaagde] zich als slecht huurder heeft gedragen.

2.2.

[gedaagde] voert het volgende verweer.

De huurovereenkomst is ook in het kader van de Leegstandwet niet tussentijds opzegbaar, omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. De huurovereenkomst is gekoppeld aan de gemeentelijke vergunning en daarom een overeenkomst voor bepaalde tijd, omdat de einddatum niet afhankelijk is van de wil van één van beide partijen. Verwezen is naar de uitspraak van de kantonrechter te Groningen van 15 november 2012 WR 2013/85.

3. De beoordeling

De feiten

Zayaz is eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).

Met ingang van 19 juni 2012 geldt tussen partijen een huurovereenkomst inzake de woning. De huurovereenkomst bevat het opschrift: Tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 15 Leegstandwet. In de huurovereenkomst is opgenomen dat deze is aangegaan op 19 juni 2012 en van rechtswege eindigt, dus zonder dat daartoe een opzegging nodig is, wanneer de vergunning op grond van de Leegstandwet haar geldigheid verliest. De hiertoe benodigde vergunning is laatstelijk verstrekt op 17 maart 2014 en loopt tot 10 mei 2015.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt wanneer de vergunning op grond van de Leegstandwet haar geldigheid verliest (artikel 3). In artikel 4 is bepaald dat de zowel huurder als verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn en met dien verstande dat de huurovereenkomst minimaal voor zes maanden moet zijn aangegaan. De opzegtermijn is in artikel 5 voor de huurder bepaald op één maand en in artikel 6 voor de verhuurder op drie maanden.

De huurprijs bedraagt € 439,57 en het voorschotbedrag aan servicekosten € 51,77 per maand.

In juni 2014 hebben partijen een afbetalingsregeling getroffen voor de op dat moment bestaande huurachterstand. [gedaagde] is deze regeling niet nagekomen.

Bij brief van 20 augustus 2014 is de huur met ingang van 20 november 2014 opgezegd Als reden is het volgende aangevoerd:

“
in verband met het feit dat u ( [gedaagde]
) bij herhaling uw afbetalingsafspraken niet nakomt en de huurbetalingsachterstand maandelijks verder oploopt ”.

7. Op verzoek van [gedaagde] heeft Zayaz bij mail van 20 november 2014 de ontruimingstermijn verlengd tot 8 december 2014.

8. Bij mail van 2 december 2014 verzoekt [gedaagde] de ontruimingstermijn nogmaals met drie maanden te verlengen tot 8 maart 2015. Daarbij geeft hij aan dat hij de gronden waarop Zayaz baseert dat hij de woning moet verlaten, niet juist acht.

Spoedeisendheid

De spoedeisendheid van de vordering is door [gedaagde] betwist, omdat hij inmiddels een groot deel van de huurachterstand heeft voldaan.

Zayaz heeft hiertoe aangevoerd dat Zayaz rechtsgeldig heeft opgezegd en dat [gedaagde] zonder recht of titel sindsdien gebruik maakt van het gehuurde, terwijl hij zich bovendien nog steeds als slecht huurder gedraagt door niet en niet tijdig te betalen. Bij de mondelinge behandeling heeft Zayaz hier aan toegevoegd, dat zij bovendien op korte termijn een aantal woningen nodig heeft voor onderzoek asbest in verband met de in 2016 voorziene sloop van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

De kantonrechter is van oordeel dat in hetgeen Zayaz heeft aangevoerd voldoende spoedeisend belang is gelegen voor ontvankelijkheid van de vordering. Dat de huurachterstand inmiddels is teruggebracht naar twee of drie maanden doet aan de door Zayaz aangevoerde argumenten niet af. Ook duurt het slecht huurderschap van [gedaagde] voort. [gedaagde] heeft immers nog steeds een forse huurachterstand bestaat.

In de onderhavige procedure, strekkende tot het treffen van een voorlopige voorziening, dient de vordering slechts te worden toegewezen indien aannemelijk is dat de kantonrechter een overeenkomstige vordering in de bodemprocedure zal toewijzen.

Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.

Afwijking huurbeschermingsbepalingen

Gesteld noch aannemelijk is geworden dat niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet is voldaan. Dit betekent dat van de normale huurbeschermingsartikelen kan worden afgeweken.

Opzegbaarheid van de overeenkomst

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst niet opzegbaar is, omdat het hier een overeenkomst voor bepaalde tijd betreft.

De kantonrechter passeert dit verweer, omdat het systeem van de Leegstandwet juist uitgaat van verhuur voor bepaalde tijd en van de mogelijkheid van tussentijds opzeggen. Bovendien is in dit geval, anders dan in de casus die bij de kantonrechter te Groningen voorlag, geen einddatum van de overeenkomst genoemd in de huurovereenkomst. In de overeenkomst is bepaald, dat de overeenkomst van rechtswege eindigt bij de in de vergunning genoemde termijn evenals een mogelijkheid van tussentijds opzeggen.

Slecht huurderschap als opzeggingsgrond?

Voorts is bij de mondelinge behandeling aan de orde geweest de vraag of de bevoegdheid tot opzegging van de huurovereenkomst ook kan worden ingeroepen op een grond die geen verband houdt met de reden waarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet is gegeven. In dit geval is de vergunning voor tijdelijke verhuur gegeven omdat de woning op de nominatie staat gesloopt te worden, terwijl de opzegging van de huurovereenkomst is gebaseerd op slecht huurderschap vanwege wanbetaling.

De kantonrechter stelt vast dat op basis van een vergunning ingevolge de Leegstandwet en indien voldaan is aan de (strikte) formele eisen die de Leegstandwet stelt, afwijking van de huurbeschermingsbepalingen mogelijk is. [gedaagde] is zich daar ook steeds van bewust geweest, althans had zich daarvan bewust kunnen zijn. Met een opzegging op een termijn van drie maanden heeft hij steeds rekening moeten houden.

Dit leidt ertoe dat de overeenkomst ook kan worden opgezegd op een andere grond dan een grond die verband houdt met de vergunning ingevolge de Leegstandwet.

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

De opzegging is niet rechtsgeldig, als de opzegging naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is echter niet aangevoerd.

De kantonrechter voegt aan het vorenstaande toe dat, zoals hierboven reeds is gesteld, [gedaagde] zich van de tijdelijkheid van de huurovereenkomst bewust had moeten zijn. Zayaz heeft de ontruimingstermijn ook nog verlengd na verzoek daartoe van [gedaagde]. Daarnaast acht de kantonrechter het van belang dat uit het door Zayaz overgelegde en door [gedaagde] niet betwiste betalingsoverzicht blijkt dat [gedaagde] in de periode dat hij de woning van Zayaz huurt, niet één keer de huur tijdig heeft betaald. Verder is Zayaz (via haar beheerder Ad Hoc), toen er een huurachterstand bestond van zes maanden, akkoord gegaan met een coulante betalingsregeling die [gedaagde] vervolgens niet nakomt. In november 2014 voldoet hij dan de huurachterstand van zes maanden, maar vervolgens betaalt hij de huur van november niet en betaalt hij de huur van december 2014 pas op 7 januari 2015. De huur van januari 2015 zou op 2 februari 2015 zijn voldaan. Dat maakt dat er nog een steeds een betalingsachterstand van twee maanden huur bestaat.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter sinds 8 december 2014 zonder recht of titel in de woning verblijft en dat de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen.

Tegen de overige vorderingen is geen verweer gevoerd en ook deze vorderingen worden toegewezen.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de[adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis ontruimd en verlaten te hebben met al hetgeen zich vanwege [gedaagde] daarin of daarop bevindt en onder afgifte van alle sleutels de woning ter vrije beschikking van Zayaz te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan Zayaz te voldoen de onbetaalde huurpenningen en het voorschot ter zake van de bijkomende leveringen en diensten voor de periode van 1 november 2014 tot en met 8 december 2014, alsmede een schadevergoeding van € 491,34 per maand, een bedrag gelijk aan de huurprijs en het voorschot in ter zake van de bijkomende leveringen en diensten voor de periode vanaf 8 december 2014 tot de datum waarop de woonruimte daadwerkelijk zal zijn ontruimd en aan Zayaz ter beschikking zal zijn gesteld;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van Zayaz begroot op een bedrag van € 95,82 vanwege explootkosten, € 116,00 vanwege griffierecht en € 400,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 100,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis en met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag der voldoening.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen, en in het openbaar uitgesproken op bovengenoemde datum.