Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/3111
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 juli 2015 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: ing. F.G. Hendrikx),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Someren, verweerder
(gemachtigde: B.M.T. Claassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 520.000. In dit geschrift zijn ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 520.000, en de aanslag OZB gebruiker, naar een grondslag van € 301.000, voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 juli 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend. Verweerder heeft hierop gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het object betreft een melkveebedrijf met bedrijfswoning. De (bedrijfs)woning (met dakkapel uit 1983), een aangebouwde berging/schuur, een vrijstaande schuur en een vrijstaande garage dateren uit 1938. Ook een deel van het bedrijfsgedeelte, verbonden aan de bedrijfswoning, en een jongveestal, verbonden aan de jongveestal/werktuigenberging uit 1989, zijn gebouwd in 1938. Het bedrijf is omstreeks 1983 uitgebreid met een ligboxenstal (met mestkelder) en omstreeks 1989 met een jongveestal (met mestkelder) en een werktuigenberging. Ook omvat het bedrijf erfverharding, plaat-/sleufsilo’s, een mestvaalt en een stal/nachtverblijf. Tot de onroerende zaak behoort een groot aantal percelen, waarvan door verweerder 6.700 vierkante meter in de waardebepaling is betrokken. In verband met de aanwezigheid van asbesthoudende dakbedekking is bij de waardevaststelling een aftrek toegepast.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiser bepleit een waarde van € 420.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 520.000) naar de getaxeerde waarde (€ 547.000), zoals vermeld op de aangepaste taxatiekaart die op 7 mei 2015 naar de rechtbank is gezonden, ter aanvulling op het taxatierapport van 13 november 2014, opgesteld door taxateur F.J.M.G. Kuijpers.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 13 november 2014. Bij deze hertaxatie is de taxateur gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. Daarbij is gebleken dat er een grotere oppervlakte aan erfverharding en, naast een sleufsilo, ook nog twee plaatsilo’s en een mestvaalt aanwezig zijn. Deze deelobjecten zijn aan de taxatie in beroep toegevoegd. Naar aanleiding van de aanvullende beroepsgronden van eiser heeft verweerder op 7 mei 2015 een aangepaste taxatiekaart uitgebracht, ondersteund met een luchtfoto waarop alle objectonderdelen zijn aangeduid. In deze taxatiekaart heeft de taxateur het aantal kubieke meter mestkelders verminderd, met de vermelding van het juiste bouwjaar en de juiste inhoud. Daarnaast heeft de taxateur het aantal vierkante meters voor de asbestaftrek opnieuw berekend en verhoogd. Ten slotte is de kwaliteit van de stal/nachtverblijf verlaagd tot 1 (zeer slecht). De rechtbank voegt daaraan toe dat verweerder, anders dan eiser, ook de dakkapel op de woning in de waardebepaling heeft betrokken. De rechtbank zal bij haar beoordeling uitgaan van de objectonderdelen, zoals vermeld op de taxatiekaart van 7 mei 2015.
4. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 388 vierkante meter voor de aan de woning aangebouwde bedrijfsgebouwen. Volgens eiser bedraagt de oppervlakte hiervan niet meer dan 220 vierkante meter, bestaande uit het traditionele bedrijfsgebouw, dat vast zit aan de woning, inclusief de jongveestal uit 1938. Uit de door verweerder in beroep overgelegde luchtfoto blijkt dat, anders dan eiser meent, de jongveestal uit 1938 niet is verbonden aan de bedrijfswoning, maar aan de verderop gesitueerde werktuigenberging/jongveestal uit 1989. De jongveestal uit 1938 staat op de taxatiekaart van 7 mei 2015 afzonderlijk als objectonderdeel vermeld. Verder valt uit de luchtfoto op te maken dat aan de bedrijfswoning, grenzend aan het traditionele bedrijfsgebouw (in de taxatiekaart aangeduid als ‘deel (traditioneel bedrijfsgebouw)’), ook nog een berging/schuur vastzit. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de berekende oppervlakten van deze objectonderdelen (148 vierkante meter voor ‘deel (traditioneel bedrijfsgebouw)’ en 143 vierkante meter voor de vaste berging/schuur) aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond faalt.
5. Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgrond ten aanzien van de door verweerder gehanteerde asbestaftrek ingetrokken. Het geschil tussen partijen betreft de waarde van de grond bij niet-woning, de verdeling van de grond bij woning/niet-woning, de waarde van de berging/schuur aangebouwd, de waarde van ‘deel (traditioneel bedrijfsgebouw)’, de waarde van de stal/nachtverblijf, het effect van de nieuwe Melkveewet en het effect van het ontbreken van een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998.
6. De rechtbank zal eerst ingaan op de standpunten van eiser ten aanzien van de waarde van de stal/nachtverblijf, het effect van de nieuwe Melkveewet en de waarde van de grond bij niet-woning.
7. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte een waarde heeft toegekend aan het objectonderdeel stal/nachtverblijf uit 1950. De stal verkeert volgens eiser in zeer slechte staat en heeft vanwege de ligging tussen de werktuigenberging en ligboxenstal geen alternatieve aanwendmogelijkheden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat de waarde die hij heeft gehanteerd voor dit objectonderdeel marginaal is (€ 3.312). Niettemin heeft verweerder naar aanleiding van de door eiser ingebrachte foto’s vanwege de slechte staat van de stal/nachtverblijf in de aangepaste taxatiekaart van 7 mei 2015 de kwaliteit verlaagd naar 1 en in verband daarmee een lagere deelwaarde vastgesteld (€ 2.304). Eiser heeft niet onderbouwd dat aanleiding bestaat de waarde van dit objectonderdeel verder te corrigeren tot nihil dan wel op een negatieve waarde te stellen.
8. Eisers stelling dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de nieuwe Melkveewet en de zogeheten fosfaatreferentie, leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot het beoogde resultaat. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat in de onderhavige procedure de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2013 aan de orde is. De door eiser geschetste omstandigheden hebben betrekking op regelgeving die eerst na de inwerkingtreding van die wet op 1 januari 2015 uitwerking zal hebben op melkveebedrijven. Het betreft toekomstige gebeurtenissen waarmee verweerder bij de waardebepaling geen rekening heeft kunnen en behoeven te houden. Een mogelijk waardedrukkend effect zal eventueel zijn weerslag vinden in verkooptransacties die ná 1 januari 2015 plaatsvinden.
9. Ten aanzien van de waarde van de grond bij niet-woning overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder is bij de waardering uitgegaan van de kengetallen in de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ per waardepeildatum 1 januari 2013. Eiser heeft betoogd dat aansluiting dient te worden gezocht bij de gemiddelde grondprijs voor grond bij niet-woning, zoals die uit een onderzoek van de belastingdienst Noord-Brabant volgt. Dit betoog faalt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van de kengetallen in de taxatiewijzer, aangezien daarin een specifiekere gebiedsindeling wordt gehanteerd dan in het onderzoek van de belastingdienst en de aan de kengetallen in de taxatiewijzer onderliggende transacties, in tegenstelling tot die welke aan het onderzoek van de belastingdienst ten grondslag liggen, zijn geanalyseerd. De uit deze transacties volgende kengetallen leveren daarom een nauwkeuriger beeld op van de lokale grondprijzen dan die uit het onderzoek van de belastingdienst.
10. Ten aanzien van de verdeling van de grond bij woning/grond bij niet-woning, de waarde van de berging/schuur aangebouwd, de waarde van ‘deel (traditioneel bedrijfsgebouw)’ en het effect van het ontbreken van een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 overweegt de rechtbank het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of de stellingen van eiser doel treffen, nu aannemelijk is dat daaruit niet volgt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover eiser heeft betoogd dat de grond bij woning/niet-woning zo moet worden verdeeld dat 800 (in plaats van 1.200) vierkante meter grond bij de woning hoort, betekent dat, uitgaande van de door verweerder gehanteerde waarden per vierkante meter, een vermindering van de door verweerder getaxeerde waarde met € 5.100. Het standpunt van eiser ten aanzien van de berging/schuur aangebouwd en ‘deel (traditioneel bedrijfsgebouw)’, komt, uitgaande van de door verweerder gehanteerde waarden per vierkante meter, neer op een vermindering van de getaxeerde waarde met € 10.677. Het standpunt van eiser ten aanzien van effect van het ontbreken van een Natuurbeschermingswetvergunning, dat door verweerder ter zitting niet is betwist, komt neer op een vermindering van de getaxeerde waarde met € 10.000 (uitgaande van eisers schatting). Tezamen komt dit neer op een vermindering van € 25.777. Aangezien het verschil tussen de door verweerder getaxeerde waarde (€ 547.000) en de beschikte waarde (€ 520.000) € 27.000 bedraagt, resulteert een vermindering van de getaxeerde waarde met € 25.777 in een waarde die nog steeds hoger ligt dan de beschikte waarde.
11. Eiser heeft een waarde van € 420.000 bepleit en ter onderbouwing van dit standpunt gewezen op het object [adres 2] (transactieprijs € 360.000 k.k. op 12 december 2012). De rechtbank kent aan die transactie niet de betekenis toe die eiser daaraan toekent. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat deze transactie geen marktconforme prijs betreft. Het object is geruild tegen een andere onroerende zaak. Verweerder heeft ter onderbouwing de ruilingsakte ingebracht. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op deze ruilingsakte, terecht heeft betoogd dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze prijs de waarde van het object in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Eiser heeft weliswaar gesteld dat bij de ruiling een marktconforme prijs is overeengekomen, doch deze stelling onvoldoende onderbouwd. De stelling dat anders sprake zou zijn van een schenking en de vergelijking met de vraagprijs van het object bieden onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat sprake is van een marktconforme prijs. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet anderszins heeft onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
12. Voor zover de door eiser bepleite verdeling van de grond bij woning/niet-woning, wat daar ook van zij, tot een andere grondslag voor de OZB gebruiker zou leiden, overweegt de rechtbank dat eiser daarbij geen belang heeft. De door hem voorgestane verdeling betekent namelijk dat de woondelenvrijstelling afneemt, wat leidt tot een hogere heffingsgrondslag van de OZB gebruikersbelasting. Nog afgezien van het feit dat deze procedure niet tot een verhoging van de van eiser geheven belasting kan leiden, heeft eiser dus geen belang bij een oordeel in de door hem gewenste zin.
13. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de in aanvulling daarop overgelegde taxatiekaart van 7 mei 2015 in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgestelde waarde van € 520.000 en de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaar en gebruiker niet te hoog zijn.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, voorzitter, en mr. J.Y. van de Kraats en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.