Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton Eindhoven
Zaaknummer : 2350817
Rolnummer : 13-12148
Datum : 27 februari 2014
in de zaak van:
de naamloze vennootschap Inbev Nederland N.V.,
gevestigd te Breda,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. B. Poort,
t e g e n,
[verhuurster],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. A. Groenewoud.
Partijen zullen hierna worden genoemd “Inbev” en “[verhuurster]”.
1.Het verloop van het geding
Dit blijkt uit het volgende:
a. de dagvaarding;
b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
c. de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
d. de comparitie van partijen d.d. 27 januari 2014.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.
2.2.
Inbev maakt deel uit van ’s werelds grootste bierbrouwerij.
2.3.
Inbev heeft met ingang van 1 april 1999, voor de duur van vijf jaren, van [verhuurster] een onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan [adres 1] en [adres 2] gehuurd (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is vervolgens verlengd voor een aansluitende periode van vijf jaren. De huurovereenkomst loopt thans voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 38.571,32 (fl. 85.000,-) per jaar exclusief BTW. Behoudens indexering heeft geen nadere vaststelling van de huurprijs plaatsgevonden.
2.4.
Het gehuurde heeft als bestemming horecabedrijf, zodat het gehuurde het karakter heeft van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 sub a BW. Inbev is met [verhuurster] overeengekomen dat zij het gehuurde mag onderverhuren aan ondernemers ten behoeve van een horecaonderneming in het gehuurde. Het oogmerk van Inbev is dat zij daarmee een verkooppunt van haar dranken in het gehuurde realiseert.
2.5.
Inbev heeft vanaf 1 april 1999 het gehuurde onderverhuurd aan [onderhuurder] en [onderhuurster]. [onderhuurder] is reeds overleden, zodat enkel [onderhuurster] het gehuurde nog huurt van Inbev. De onderhuurovereenkomst heeft dezelfde looptijd als de hoofdhuurovereenkomst.
2.6.
Op 18 september 2009 heeft Inbev de kantonrechter te Eindhoven verzocht een deskundige te benoemen ter vaststelling van een redelijke huurprijs op de voet van art. 7:304 BW. De kantonrechter heeft bij beschikking van 4 december 2009 tot deskundigen benoemd drie door de Bedrijfshuuradviescommissie, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Brabant (vestiging Eindhoven), uit haar midden aan te wijzen leden, teneinde onderzoek te doen en van advies te dienen over de huurprijs van het gehuurde.
2.7.
In december 2009 heeft Inbev de BHAC aangeschreven met het verzoek om een huurprijsvaststellingsprocedure te starten. Bij brieven van respectievelijk 16 maart 2010 en 22 juni 2010 ontvangen partijen van BHAC het bericht dat er tot september 2010 geen nieuwe zaken in behandeling worden genomen. Bij brief van 9 december 2010 heeft BHAC aan Inbev bericht dat zij het adviesverzoek nog steeds niet in behandeling kan nemen. Bij brief van 16 februari 2011 stelt de BHAC aan Inbev zelf een viertal alternatieve deskundigen voor die het adviesverzoek in behandeling kunnen nemen. Bij e-mail van 21 maart 2011 heeft Inbev de brief van BHAC doorgezonden aan de raadsman van [verhuurster]. Bij brief van 17 mei 2011 heeft de raadsman van [verhuurster] aan Inbev bericht dat zij niet instemt met één van de vier voorgestelde deskundigen. Bij brief van 17 mei 2011 heeft de raadsman van [verhuurster] aan de BHAC verzocht om de zaak alsnog in behandeling te nemen. Bij brief van 27 mei 2011 heeft Inbev aan de raadsman van [verhuurster] bericht dat zij bereid is de reactie van de BHAC tijdelijk (tot 10 juni 2011) af te wachten, maar dat – bij een negatief antwoord of het uitblijven van een reactie – daarna alsnog aan de kantonrechter zal worden verzocht om een andere deskundige te benoemen.
2.8.
Op 11 januari 2013 heeft Inbev de kantonrechter te Eindhoven opnieuw verzocht een deskundige te benoemen die moet adviseren over de huurprijs van de bedrijfsruimte van het gehuurde. Zij heeft in haar verzoekschrift het voorstel gedaan om als deskundige te benoemen één van de vier deskundigen zoals deze zijn voorgesteld door de inmiddels opgeheven BHAC. Nadat [verhuurster] heeft meegedeeld dat zij kan instemmen met de benoeming van één van de vier door Inbev opgegeven deskundigen, hebben partijen daarover overeenstemming bereikt. Bij beschikking van 19 februari 2013 heeft de kantonrechter tot deskundige benoemd het Bedrijfshuuradviesbureau Limburg (de heer H. Schotanus). De kantonrechter heeft in de beschikking aangegeven dat deze beslissing moet worden aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijke verzoek van 18 september 2009.
2.9.
Het Bedrijfshuuradviesbureau Limburg heeft d.d. 29 april 2013 met partijen afgesproken dat hij zowel een advies uitbrengt per 18 september 2009 als per 11 januari 2013. De heer H. Schotanus heeft op 7 juni 2013 een rapport uitgebracht. In dit rapport wordt op basis van de genoemde vergelijkingspanden voor voormelde bedrijfsruimte per 18 september 2009 een huurprijs van € 29.371 exc. btw per jaar, respectievelijk per 11 januari 2013 een huurprijs van € 31.803,- excl. btw per jaar geadviseerd.
2.10.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een nader vast te stellen huurprijs.
3.De vorderingen
in conventie:
3.1
Inbev vordert, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoer bij voorraad,
I. de huurprijs van het gehuurde, zijnde de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan [adres 1] en [adres 2],
Primair: met ingang van 18 september 2009 nader vast te stellen op € 24.587,63 per jaar exclusief omzetbelasting en te indexeren op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, althans zodanig bedrag dat de geldende huurprijs als in redelijkheid door de rechtbank zal worden beoordeeld;
Subsidiair: met ingang van 18 september 2009 nader vast te stellen op € 29.371,- per jaar exclusief omzetbelasting en te indexeren op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, althans zodanig bedrag dat de geldende huurprijs als in redelijkheid door de rechtbank zal worden beoordeeld;
Meer subsidiair: met ingang van 11 januari 2013 nader vast te stellen op € 26.645,60 per jaar exclusief omzetbelasting en te indexeren op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, althans zodanig bedrag dat de geldende huurprijs als in redelijkheid door de rechtbank zal worden beoordeeld;
Uiterst subsidiair: met ingang van 11 januari 2013 nader vast te stellen op
€ 31.803,- per jaar exclusief omzetbelasting en te indexeren op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst, althans zodanig bedrag dat de geldende huurprijs als in redelijkheid door uw rechtbank zal worden beoordeeld;
II. [verhuurster], indien de rechtbank de huurprijs van het gehuurde vaststelt op een lager bedrag dan de huidige huurprijs, te veroordelen tot betaling aan Inbev van de teveel betaalde huurpenningen, die door de nadere huurprijsvaststelling teveel zijn betaald met ingang van de ingangsdatum van die nieuwe huurprijs tot en met de dag van algehele betaling;
III. [verhuurster] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de vergoeding aan Inbev van de kosten voor het adviesrapport van de deskundige voor een bedrag van € 3.250,- inclusief BTW, welke kosten op grond van art. 7:304 lid 3 BW behoren tot de proceskosten ex art. 237 Rv, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en, voor het geval betaling daarvan niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf die termijn voor voldoening, alsmede te vermeerderen met de nakosten als bedoeld in het liquidatietarief.
in voorwaardelijke reconventie:
3.2.
Indien en voor zover de rechtbank, kamer kantonzaken, de vorderingen van Inbev geheel of gedeeltelijk toewijst, vordert [verhuurster] dat de rechtbank de nieuwe huurprijs laat ingaan per 11 januari 2013 althans een in goede justitie te bepalen tijdstip, in elk geval niet zijnde 18 september 2009, met veroordeling van Inbev in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
De stellingen van partijen zullen, voor zover van belang, hierna aan de orde komen.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
4.1.
De vorderingen in conventie en voorwaardelijke reconventie worden vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandeld.
4.2.
De vordering tot huurprijsvaststelling is gebaseerd op art. 7:303 BW. In het eerste lid van dat artikel is bepaald -kort gezegd en voor zover hier van belang- dat zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter een huurprijs nader zal vaststellen als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De vordering moet op grond van art. 7:304 BW vergezeld gaan van een advies van een deskundige omtrent de nadere huurprijs. Het advies van de door de kantonrechter benoemde deskundige, de heer H. Schotanus, is door Inbev bij dagvaarding overgelegd.
4.3.
De door de kantonrechter benoemde onafhankelijke deskundige van Bedrijfshuuradviesbureau Limburg (BHAB), de heer H. Schotanus, adviseert respectievelijke per 18 september 2009 een huurprijs van € 29.371,- en per 11 januari 2013 een huurprijs van
€ 31.803,- excl. btw per jaar voor de horecabedrijfsruimte met bovenwoning aan [adres 1] te [plaats]. De onafhankelijke deskundige is in zijn advies uitgegaan van het volgende.
De [straat van adres 1] ligt in het historische gedeelte van [plaats] en vormt een (eenrichtings-) uitvalsweg vanaf de pittoreske Markt. De bedrijvigheid in het centrum bestaat uit een mix van horeca, detailhandel en dienstverlening. Het gehuurde betreft een traditioneel gebouwd hoekpand, opgetrokken uit baksteen, met steenachtige- en houten vloeren en een met pannen en bitumen bedekt dak. Het pand is voorzien van de benodigde technische installaties.
Bij de selectie van vergelijkbare bedrijfsruimten op basis van art. 7:303 BW dient men prioriteit te stellen in de vergelijkingscriteria zoals aard van de bedrijfsuitoefening, staat van het onderhoud, de grootte van de bedrijfsruimte en vooral de locatie waar de bedrijfsruimte is gelegen. Het BHAB heeft partijen bij brief van 22 februari 2013 gevraagd mogelijke vergelijkingspanden te noemen en hiervan de benodigde huur- en oppervlaktegegevens te overleggen. Inbev (alsmede onderhuurster) droegen voor: [vergelijkingspand 1], [vergelijkingspand 2], [vergelijkingspand 3], [vergelijkingspand 4], [vergelijkingspand 5] en [vergelijkingspand 6], alle te [plaats]. [verhuurster] stelt als enige tegenoptie voor, het pand [vergelijkingspand 7].
Overwegende de genoemde criteria, standpunten en mogelijkheden zijn door het BHAB uiteindelijk de volgende bedrijfspanden in het rapport meegenomen.
[vergelijkingspand 6]
[vergelijkingspand 1]
[vergelijkingspand 2]
[vergelijkingspand 3]
[vergelijkingspand 4]
[vergelijkingspand 7]
Indien er sprake van is dat aan een vergelijkingspand ten opzichte van de litigieuze bedrijfsruimte qua bouwkundige indeling en staat van onderhoud – voor zover het BHAB dit heeft kunnen beoordelen – een betere gebruikswaarde is toe te kennen, is dit gecorrigeerd. Wegens het ontbreken van enig ander criterium wordt geadviseerd dat de ontwikkeling van de te adviseren huurprijs wordt gekoppeld aan het in het rapport genoemde prijsindexcijfer.
Primair: huurprijs € 24.587,63 per peildatum 18 september 2009
4.4.
Inbev stelt dat uit het rapport blijkt dat de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse lager is dan de thans door Inbev aan [verhuurster] verschuldigde huurprijs.
Inbev stelt zich primair op het standpunt dat de huurprijs per 18 september 2009 dient te worden verlaagd. Inbev stelt dat in het rapport ten onrechte [vergelijkingspand 7] als vergelijkingspand is meegenomen. De deskundige heeft berekend dat bij de peildatum
18 september 2009 de gemiddelde huurprijs per vierkante meter zonder [vergelijkingspand 7] € 216,25 bedraagt. Bij de berekening door de deskundige is rekening gehouden met 113,70 m2. Derhalve vordert Inbev primair om de huurprijs per
18 september 2009 op € 24.587,63 vast te stellen.
4.5.
Primair stelt [verhuurster] zich op het standpunt dat de vordering van Inbev moet worden afgewezen omdat niet van het rapport van de heer Schotanus kan worden uitgegaan. [verhuurster] voert de volgende bezwaren aan tegen het rapport.
a. a) de panden aan [adres 3] en [adres 4] te [plaats] zijn ten onrechte niet als vergelijkingspanden meegenomen;
b) de terrassen bij de panden [vergelijkingspand 7] en [pand] te [plaats] zijn ten onrechte niet meegenomen in de berekening van de huurprijs, terwijl deze van grote invloed zijn op de te realiseren omzet;
c) er is ten onrechte geen rekening gehouden met de brief van Horeca Ondernemers Adviseurs d.d. 18 november 2011. In de brief staat dat [onderhuurster] een huurprijs van € 48.000,- per jaar voldoet en dat zij verzoekt om de huurprijs vast te stellen op € 35.000,- per jaar. Uit de brief blijkt dat [onderhuurster] een dergelijke huurprijs als marktconform bestempelt en dat dit redelijk zou zijn in verband met de omzet welke zij behaalt. Hoewel [verhuurster] meent dat een huurprijs van € 35.000,- geen recht doet aan de huurprijs van het pand ligt de huurprijs in elk geval hoger dan de huurprijs waartoe de heer Schotanus komt, namelijk € 29.371,- of € 31.803,-.
4.6.
Bij de beoordeling van de door partijen geuite bezwaren tegen het door de heer Schotanus uitgebrachte deskundigenadvies stelt de kantonrechter het volgende voorop.
De heer Schotanus is als onafhankelijk deskundige met instemming van beide partijen door de rechter benoemd en zijn rapport is, in tegenstelling tot het rapport van Horeca Ondernemers Adviseurs, tot stand gekomen op basis van de maatstaven van art. 7:303 BW.
Bij de weging van de factoren die voor een huurprijsvaststelling als de onderhavige van belang zijn, zoals het oordeel of bepaalde panden dienen als “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” en het oordeel of bepaalde correctiefactoren bij de vergelijking moeten worden toegepast en zo ja in welke mate, moet groot gewicht worden toegekend aan hetgeen de deskundige van BHAB, de heer Schotanus, dienaangaande heeft geadviseerd. Niet alleen is hij - in tegenstelling tot [onderhuurster] - om zijn specifieke deskundigheid, ervaring en intuitie bij uitstek in staat om dergelijke factoren op hun waarde in te schatten, maar bovendien neemt hij – in tegenstelling tot de door [verhuurster] ingeschakelde deskundige Horeca Ondernemers Adviseurs - in de procedure een onafhankelijke plaats in. De kantonrechter ziet in het rapport van Horeca Ondernemers Adviseurs en de mening van [onderhuurster] dan ook geen aanleiding om het rapport van de onafhankelijke deskundige terzijde te stellen.
[adres 3] en [adres 4] als vergelijkingspanden?
4.7.
Nog daargelaten dat de deskundige aangeeft dat hij pas na het opstellen van het concept advies door [verhuurster] op de hoogte is gesteld van haar wens om [adres 3] en [adres 4] te [plaats] alsnog bij de vergelijking te betrekken, ziet de kantonrechter –evenals de deskundige - geen aanleiding om dit te doen. Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de door de deskundige geselecteerde zes panden een goed en toereikend referentiekader voor het vergelijkingsonderzoek vormen. Daar komt nog bij dat Inbev onweersproken heeft gesteld dat deze panden qua grootte en indeling niet als vergelijkingspanden kunnen worden aangemerkt.
De terrassen
4.8.
De kantonrechter constateert dat [verhuurster] de kritiek met betrekking tot het niet meenemen in de berekening van de terrassen bij de panden[vergelijkingspand 7] en [pand] te [plaats] ook tegenover de deskundige heeft geuit toen hij zijn concept advies had verstrekt.
4.8.1.
De deskundige heeft gereageerd op deze kritiek in zijn definitieve rapport. Hij heeft aangegeven dat het BHAB het standpunt hanteert van de voormalige Bedrijfshuuradvies-commissie (destijds nog KvK Zuid-Limburg), dat terrassen a) doorgaans niet letterlijk tot het gebouwde behoren en b) deze veelal van de gemeente gehuurd worden (precariorecht). Verder is c) exploitatie sterk afhankelijk van de weersomstandigheden en/of d) subjectieve factoren zoals de door de betreffende ondernemer gekozen inrichting, -aangeboden producten en personele bezetting. Het BHAB beoordeelt derhalve sec of er terrassen zijn, om aldus enige gelijkschakeling te beogen. Net als in de 7:303 BW-beoordeling van het bebouwde deel blijven omzet en exploitatie buiten beschouwing, aldus de deskundige.
4.8.2.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om het advies van de deskundige, dat een weerlegging vormt van de daartegen geuite kritiek van [verhuurster], niet te volgen. Dit geldt te meer, nu vast staat dat het terras in eigendom toebehoort aan de gemeente [plaats] en geen deel uitmaakt van het gehuurde.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurster] het advies van de deskundige niet heeft kunnen ontkrachten en dat (voor zover zij daarop doelt) geen aanleiding bestaat tot een nader deskundigenonderzoek. Het primaire verweer van [verhuurster] faalt derhalve.
[vergelijkingspand 7] als vergelijkingspand?
4.10.
Inbev stelt dat de deskundige het pand aan de [vergelijkingspand 7] te [plaats] ([naam]) ten onrechte heeft meegenomen als vergelijkingspand. Zij verwijst daarbij naar HR 11 mei 1990, LJN AC2010, HR 10 mei 1996, LJN ZC2071 en een vonnis van de Rechtbank ‘s-Hertogenbosch d.d. 5 juni 1991, LJN AI8459. Op basis van de berekeningen zoals deze zijn weergegeven op pagina 22 van de rapportage van de deskundige stelt Inbev vast dat de huurprijs van het pand [vergelijkingspand 7] te [plaats] zo extreem uit de pas loopt bij de prijzen van de overige in de vergelijking betrokken panden dat op grond daarvan geconcludeerd dient te worden dat bij de totstandkoming van de huurprijs van dit pand zodanige bijzondere factoren een rol hebben gespeeld dat dat pand geheel of ten dele buiten beschouwing dient te blijven. Tevens kan dit pand niet representatief geacht worden voor het huurprijspeil ter plaatse. Immers, de som van [vergelijkingspand 7]1wijkt ten opzichte van de één na hoogste ruim € 1.000,- per maand af. Ten opzichte van de laagste huurprijs is het verschil zelfs meer dan € 1.300,- per maand.
In het licht van de memorie van toelichting en de aangehaalde rechtspraak dient de som van de huurprijs van [vergelijkingspand 7] niet te worden gehanteerd nu niet voldoende vaststaat dat deze huurprijs deel uitmaakt van een duurzame prijsontwikkeling. Bovendien dient volgens de wetgever tegen te worden gegaan dat een al te krasse stijging van de huurprijzen onmiddellijk doorwerken in de huurprijzen van de lopende overeenkomst. Derhalve dient het pand aan de [vergelijkingspand 7] te [plaats] niet in de vergelijking te worden betrokken. Temeer nu voormeld pand eigendom is van de moeder van [verhuurster], de partij aan wie Inbev feitelijk de huurpenningen voldoet.
4.10.1.
De deskundige heeft gereageerd in zijn rapport op deze kritiek. Hij verwijst daarbij naar pagina 5 van zijn rapport: “Het BHAB heeft de door Inbev aangedragen argumenten afgewogen en ziet vooralsnog geen reden om dit naastgelegen, in voldoende mate vergelijkbare pand buiten beschouwing te laten. Weliswaar is één der partijen hierbij betrokken, maar de betreffende huurovereenkomst met de exploitant is vrij tot stand gekomen.” Verder geeft de deskundige aan dat de citaten uit de aangehaalde rechtspraak zijns inziens onvoldoende voeding geven om zijn standpunt te herroepen. Daarbij merkt de deskundige nog op dat de prijs van [vergelijkingspand 7] [plaats] weliswaar sterk afwijkt van de omliggende panden, maar is – voor zover bekend – tussen betrokken partijen vrij tot stand gekomen. In het kader van de “duurzame prijsontwikkeling en “het tegengaan van al te krasse prijsontwikkeling” verwijst de deskundige verder nog naar een brief d.d. 26 juni 2013 van mr. Van de Ven (namens verhuurster), waarin deze wijst op het feit, dat voor genoemd pand ook een huurprijsprocedure was gestart. Deze is echter afgebroken omdat partijen tot een compromis zijn gekomen. Aangenomen mag worden dat dit voor alle betrokkenen aanvaardbaar was, aldus de deskundige.
4.10.2.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Zoals is overwogen in HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898 r.o. 3.3. zullen panden welke in aanmerking komen om als vergelijkbare bedrijfsruimte in de berekening te worden betrokken, niet zelden een of meer verschillen met het gehuurde vertonen, hetgeen niet behoeft uit te sluiten dat deze panden in aanmerking worden genomen, mits met die verschillen op het in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden.
De stelling van Inbev dat de huurprijs van het pand [vergelijkingspand 7] zo uit de pas loopt bij de huurprijzen van de overige in de vergelijking betrokken panden dat dit pand niet representatief geacht kan worden voor het prijspeil ter plaatse en bij de vergelijking buiten beschouwing dient te blijven, gaat niet op. Bij de keuze van de vergelijkingspanden dienen de huurprijzen van de panden immers buiten beschouwing te blijven (HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670). Het argument dat het pand aan de [vergelijkingspand 7] eigendom is van de moeder van [verhuurster] mist in dit geval betekenis, nu de moeder van [verhuurster] niet de verhuurster is van het pand dat in deze procedure centraal staat.
De stelling dat de huurprijs van vermeld pand aan de [vergelijkingspand 7] geen deel heeft uitgemaakt van een duurzame prijsontwikkeling, hetgeen [verhuurster] betwist, heeft Inbev in het licht van de reactie van de deskundige onvoldoende onderbouwd, zodat de kantonrechter daar aan voorbij gaat.
De kantonrechter is met [verhuurster] van oordeel dat de deskundige het pand aan de [vergelijkingspand 7] terecht in zijn vergelijking heeft betrokken. De primaire vordering van Inbev, waarin voormeld pand in de berekening van de huurprijs buiten beschouwing is gelaten, wordt dan ook afgewezen. In zover treft het verweer van [verhuurster] doel.
4.11.
Dit betekent dat de onder I primaire vordering van Inbev waarin het pand [vergelijkingspand 7] te [plaats] niet in de berekening van de huurprijs is meegenomen, wordt afgewezen. Inbev heeft voor het overige geen feiten en omstandigheden, die indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet terzake dienend wordt gepasseerd.
Subsidiair: huurprijs € 29.371,- per peildatum 18 september 2009
4.12.
Inbev stelt dat, in geval dat de [vergelijkingspand 7] als vergelijkingspand mag worden meegenomen, de deskundige in die situatie komt tot een gemiddelde huurprijs van
€ 258,32 per m2. Inbev vordert op basis daarvan om de huurprijs per 18 september 2009 vast te stellen op € 29.371,- per jaar excl. omzetbelasting en te indexeren op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst.
4.13.
[verhuurster] voert aan dat een nieuwe huurprijs niet eerder kan ingaan dan op 11 januari 2013. Daarbij dient te worden uitgegaan van het advies van de heer Schotanus, waarbij het pand aan de [vergelijkingspand 7] te [plaats] in de vergelijking is betrokken.
De peildatum
4.14.
Met betrekking tot de vraag welke datum (18 september 2009 of 11 januari 2013) als peildatum moet worden aangemerkt stelt de kantonrechter het volgende voorop.
Met betrekking tot deze vraag bepaalt art. 7:303 lid 4 BW voor zover hier van belang het volgende:
“
Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt.”
Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt.”
Artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien de rechter is verzocht een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs, de dag van dat verzoek geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingediend. Uit dit samenstel van bepalingen volgt dat in het onderhavige geval in beginsel 18 september 2009 heeft te gelden als de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs moet ingaan. Dat is immers de dag waarop Inbev de rechter heeft verzocht om een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om de datum, zoals door [verhuurster] bepleit, op een later moment, te weten 11 januari 2013 te leggen. Dit geldt te meer, nu de kantonrechter in zijn beschikking van 19 februari 2013 heeft overwogen dat zijn beslissing met het oog op art. 7:304 lid 2 BW wordt aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijke verzoek van 18 september 2009.
4.14.1.
Naar aanleiding van het standpunt van [verhuurster] dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden (in de zin van art. 7:303 lid 4 BW) op grond waarvan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op 11 januari 2013 moet worden gelegd, stelt de kantonrechter het volgende voorop.
Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:303 lid 4 BW blijkt dat de achtergrond van het opnemen van de uitzondering mede is gelegen in de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden. Verder blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat niet snel (“slechts bij hoge uitzondering”) moet worden aangenomen dat bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in het artikellid zich voordoen (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 NnavV) p.14-15).
Naar het oordeel van de kantonrechter doet deze uitzondering zich in dit geval niet voor.
Op zichzelf is juist dat het geruime tijd heeft geduurd voordat de deskundige op basis van het oorspronkelijke verzoekschrift van Inbev een rapport heeft uitgebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [verhuurster] aan Inbev niet tegenwerpen dat de aanvankelijk benoemde deskundigen BHAC uiteindelijk geen rapport hebben uitgebracht.
Voorts staat vast dat Inbev zich heeft ingespannen dat de BHAC met een voordracht van alternatieve onafhankelijke deskundigen zou komen en dat zij deze lijst aanvankelijk tevergeefs heeft voorgelegd aan [verhuurster]. Nadat Inbev formeel heeft verzocht om een andere deskundige te benoemen, is [verhuurster] alsnog akkoord gegaan met de eerder voorgestelde benoeming van de onafhankelijke deskundige. [verhuurster] verwijt Inbev weliswaar dat zij een veel actievere houding had moeten innemen, maar zij gaat er ten onrechte aan voorbij dat zij de vertraging door haar houding mede zelf heeft veroorzaakt.
Op grond van het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat bij het vaststellen van de huurprijs 18 september 2009 als peildatum moet worden aangemerkt. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat de deskundige niet heeft aangegeven dat het tijdsverloop voor hem een belemmering is geweest bij het opstellen van het rapport per 18 september 2009.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de onder I subsidiaire vordering wordt toegewezen. De voorwaardelijke reconventie wordt derhalve afgewezen.
4.15.
Dit betekent dat de huurprijs per 18 september 2009 op een lager bedrag wordt vastgesteld dan de huidige huurprijs. Aangezien vast staat dat Inbev na 18 september 2009 de geldende huur (en dus meer dat de geadviseerde huurprijs is blijven betalen), maakt zij terecht aanspraak op terugbetaling van het meerdere.
Anders dan [verhuurster] aanvoert, acht de kantonrechter dit in de gegeven omstandigheden, zoals hiervoor onder r.o. 4.14. en 4.14.1. vermeld, niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Voor zover [verhuurster] aanvoert dat dit in strijd is met de bedoeling van de wetgever merkt de kantonrechter het volgende op. Hoewel art. 7:303 lid 4 BW neutraal spreekt over een geleidelijke “aanpassing” voorziet de regeling volgens de minister slechts in een geleidelijke inwerkingtreding van een huurverhoging en niet van een huurverlaging, omdat de 290-regeling ertoe strekt om de huurder te beschermen (Kamerstukken II, 2000/01, 26 932, nr. 5, p.15).
De onder II vermelde vordering van Inbev wordt dus toegewezen.
4.16.
[verhuurster] heeft voor het overige geen feiten en omstandigheden, die indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet terzake dienend wordt gepasseerd.
4.17.
Nu [verhuurster] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, moet zij ook de kosten van het advies en de overige proceskosten in conventie dragen. De gevorderde verschotten worden afgewezen omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten noodzakelijk waren voor de goede verrichting van de ambtshandeling van de deurwaarder.
De gevorderde rente over de proceskosten wordt conform de vordering toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
[verhuurster] wordt in (voorwaardelijke) reconventie als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
stelt de huurprijs van het gehuurde, zijnde de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan [adres 1] en [adres 2] met ingang van 18 september 2009 nader vast op € 29.371,- per jaar exclusief omzetbelasting en te indexeren op basis van de huurbepalingen uit de huurovereenkomst;
veroordeelt [verhuurster] tot betaling aan Inbev van de teveel betaalde huurpenningen, die door de nadere huurprijsvaststelling teveel zijn betaald met ingang van de ingangsdatum van die nieuwe huurprijs tot en met de dag van de algehele betaling;
veroordeelt [verhuurster] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Inbev gevallen en tot heden begroot op € 3.250,- (inclusief btw) zijnde de kosten van de deskundige, € 76,71 aan explootkosten, € 448,- aan griffierecht en € 350,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [verhuurster] in de kosten die na dit vonnis ontstaan begroot op
€ 87,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [verhuurster] net binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;
in voorwaardelijke reconventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt [verhuurster] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Inbev tot op heden begroot op € 175,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.M. van Oorschot, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2014.