ECLI:NL:RBOBR:2014:8096

• Datum uitspraak: 11 december 2014
• Publicatiedatum: 5 januari 2015
• Zaaknummer: 2690098
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.J. Roeterdink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en servicekosten: geschil over berekeningsmethodiek en uurtarief beheerder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Oost-Brabant is behandeld, heeft de stichting Woonzorg Nederland (hierna: Woonzorg) een vordering ingesteld tegen een huurder met betrekking tot de servicekosten voor het beheer van een huurwoning. De vordering betreft de vaststelling van de betalingsverplichting van de huurder voor de servicekostenpost 'beheerder' over het jaar 2012, alsook de rechtmatigheid van de door Woonzorg gehanteerde berekeningsmethodiek voor het uurtarief van de beheerder. De huurder heeft verweer gevoerd tegen de door Woonzorg gehanteerde berekeningsmethodiek en het uurtarief, en stelt dat de kosten niet correct zijn doorbelast.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de taken van de beheerder in 2012 zijn gesplitst en dat Woonzorg sindsdien een landelijk gemiddeld uurtarief hanteert voor de kosten van de beheerder. De huurder is van mening dat het uurtarief moet worden gebaseerd op het jaarsalaris van de vaste beheerder van het complex. De kantonrechter heeft de argumenten van beide partijen gewogen en geconcludeerd dat de nieuwe berekeningsmethodiek van Woonzorg redelijk is en tot 1 januari 2013 kan worden toegepast. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat de door Woonzorg opgevoerde kostenposten voor de berekening van het uurtarief niet allemaal toelaatbaar zijn, en heeft Woonzorg in de gelegenheid gesteld om op bepaalde kostenposten te reageren.

De uitspraak van de Huurcommissie, die eerder een oordeel heeft gegeven over de servicekosten, heeft in deze procedure geen bindende kracht meer, omdat Woonzorg een rechterlijke uitspraak heeft gevorderd. De kantonrechter heeft de verdere beslissing aangehouden en partijen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op de kostenposten die ter discussie staan. De zaak is van belang voor de rechtspraktijk rondom huurrecht en de doorberekening van servicekosten aan huurders.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton Eindhoven

Zaaknummer : 2690098

Rolnummer : 14-398

Uitspraak : 11 december 2014

in de zaak van:

de stichting Stichting Woonzorg Nederland,

gevestigd in Amstelveen,

eiseres,

gemachtigde: mr. A.M. Langeloo,

t e g e n :

[huurder],

wonend in [woonplaats],

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna worden genoemd “Woonzorg” en “[huurder]”.

1. Het verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding met producties van 6 januari 2014;

b. het mondeling (aanvullend) antwoord met bijlagen van 27 februari 2014;

c. de comparitie na antwoord (mondelinge behandeling) van 26 maart 2014 ten behoeve waarvan [huurder] stukken in het geding heeft gebracht en waarvoor mr. Langeloo (pleit) aantekeningen heeft gebruikt en overgelegd;

d. de conclusie na comparitie 24 april 2014 van de zijde van Woonzorg;

f. de antwoordconclusie na comparitie van 22 mei 2014 van de zijde van [huurder].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2. Het geschil

2.1.

Woonzorg vordert:

 de betalingsverplichting van [huurder] ter zake de servicekostenpost 'beheerder' over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 vast te stellen op € 258,70 per jaar;

 voor recht te verklaren dat de door Woonzorg sinds maart 2011 (kennelijk is bedoeld maart 2012) gehanteerde berekeningsmethodiek ter zake de servicekostenpost 'beheerder' en dan met name de wijze waarop het uurtarief wordt berekend redelijk is en tot 1 januari 2013 door haar kan worden toegepast;

 met veroordeling van [huurder] in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen;

 een en ander bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

Woonzorg legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Zij is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie ter zake van de berekening van het uurtarief van de beheerder. Zij vordert daarom op de voet van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (hierna BW) een uitspraak van de kantonrechter over de afrekening servicekosten 2012 ten aanzien van de berekening van de kostenpost beheerder.

In het Servicekostenbeleid van de Huurcommissie staan duidelijke richtlijnen met betrekking tot de bepaling van de uren die aan de huurders in rekening mogen worden gebracht. Dat geldt echter niet voor het bepalen van het uurtarief van de beheerder. Uit het Servicekostenbesluit dat tot 1 januari 2013 gold, kan niet worden herleid hoe het uurtarief van de beheerder moet worden berekend. Partijen zijn verdeeld over het uurtarief dat in 2012 aan de huurder voor de kosten van de beheerder in rekening mag worden gebracht.

Met ingang van 1 januari 2013 is het Servicekostenbesluit gewijzigd. De kosten die de verhuurder voor de beheerder kan doorberekenen aan de huurder zijn vanaf die datum beperkt tot maximaal € 35,00 per uur.

2.2.

[huurder] voert –zakelijk weergegeven- het volgende verweer.

Hij is het niet eens met het door Woonzorg sinds 2012 gehanteerde landelijk gemiddelde uurtarief van de beheerder en heeft om die reden bezwaar tegen de gewijzigde berekeningsmethodiek ter bepaling van dat uurtarief. Voor de bepaling van de door te berekenen kosten van de beheerder moet het loon van de ter plaatse werkende beheerder tot uitgangspunt worden genomen.

Aan de voorwaarde die het Landelijk Huurders Platform (hierna: LHP) heeft verbonden aan de wijziging, namelijk dat 70% van de huurders moet instemmen met de uit die wijziging voortvloeiende verhoging van de servicekosten, is niet voldaan.

Bovendien worden er ter bepaling van het uurtarief van de beheerder kosten in rekening gebracht die niet behoren tot de kosten van de beheerder en is de urenverantwoording van de medewerker Dienst Klein Onderhoud niet onderbouwd.

3. De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast:

a. Woonzorg richt zich op de verhuur van sociale- en vrije sector woningen aan senioren en mensen met een beperking;

b. Woonzorg is eigenaar van het wooncomplex Cloosterparc in Helmond;

c. sinds 1 juni 2008 verhuurt Woonzorg een woning in het wooncomplex Cloosterparc aan [huurder];

d. tussen Woonzorg en [huurder] zijn aanvullende diensten en leveringen in de zin van artikel 7:237 lid 3 van het BW overeengekomen, waaronder de kosten voor de beheerder die voor een deel aan de huurders worden doorbelast;

e. in maart 2012 zijn de taken van de beheerder gesplitst en ondergebracht bij de bewonersconsulenten en de medewerkers Dienst Klein Onderhoud;

f. de kosten van de bewonersconsulent komen voor 30% voor rekening van de verhuurder en voor 70% voor rekening van de huurders;

g. tegelijk met de splitsing van de taken van de beheerder heeft Woonzorg haar beleid met betrekking tot het bepalen van het uurtarief gewijzigd;

h. Woonzorg hanteert met ingang van 12 maart 2012 een landelijk gemiddeld uurtarief; tot die datum hanteerde zij het daadwerkelijke uurtarief van de betrokken medewerker;

i. voor bestaande huurders geldt een garantieregeling;

j. in het kader van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders heeft Woonzorg haar voornemen tot het wijzigen van de berekeningsmethodiek voorgelegd aan het LHP dat op 15 december 2009 onder voorwaarden daarmee heeft ingestemd;

k. de bewonerscommissie van het wooncomplex Cloosterparc is bij het LHP aangesloten;

l. Woonzorg heeft vooraf alle bewonerscommissies geïnformeerd over de veranderingen in haar werkwijze en daarop een toelichting gegeven;

m. op 19 juni 2013 heeft Woonzorg [huurder] een servicekostenafrekening over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 verstrekt;

n. op 3 juli 2013 heeft [huurder] bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing van de afrekening servicekosten met betrekking tot het uurtarief van de beheerder ingediend;

o. Woonzorg heeft op verzoek van de Huurcommissie informatie verstrekt;

p. ter voorbereiding van de hoorzitting op 30 september 2013 heeft een rapporteur van de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek uitgevoerd en daarvan rapport opgemaakt;

q. de Huurcommissie heeft op 13 november 2013 uitspraak gedaan.

De Huurcommissie heeft ten aanzien van de post beheerder het volgende geoordeeld.

“De commissie is van mening dat verhuurder geen overtuigend uitsluitsel heeft gegeven over het gehanteerde uurtarief. Het door huurder berekende uurtarief komt de commissie niet onredelijk voor. Bij gebrek aan wetenschap over de wijze waarop het uurtarief van de in het complex werkzame beheerder is gebaseerd, gaat de commissie mee met de berekening van de huurder. Huurder stelt ter zitting onweersproken dat de wijziging van de functie niet is besproken met de bewoners van het complex. De commissie zal om die reden ook de redenering van huurder volgen in het door te belasten aantal uren.

Dit betekent dat de totale kosten beheerder als volgt zijn te berekenen:

Het door te belasten bedrag zoals door huurder berekend: € 12.805,56. Dit bedrag wordt nog verhoogd met 1,33% leegstandsderving en 5% administratiekosten. Het totale bedrag is dan € 12.805,56 + € 170,31 (1,33%) + € 640,28 = € 13616,15. Huurders aandeel bedraagt 1/95e deel van € 13.616,15 = € 143,33.”

3.2.

De kantonrechter stelt vast dat Woonzorg de uitspraak van de Huurcommissie binnen acht weken, dus tijdig, aan de kantonrechter heeft voorgelegd. Indien de Huurcommissie een uitspraak op verzoek van huurder of verhuurder heeft gedaan worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Nu Woonzorg hierover een beslissing vordert heeft de uitspraak van de Huurcommissie haar bindende kracht verloren.

3.3.

Het tussen partijen gerezen geschil heeft betrekking op een wijziging in het door Woonzorg gevoerde beleid ten aanzien van de servicekosten. [huurder] heeft daar bezwaar tegen. In dit kader is de Wet op het overleg huurders verhuurders (Wovh) van belang. De Wohv heeft tot doel om het overleg tussen huurders en verhuurder over het beleid en beheer met betrekking tot de huurwoningen volgens vastgestelde regels en verwachtingen en prestaties ten opzichte van elkaar te regelen. Dat maakt het mogelijk dat beide partijen op gelijkwaardige wijze met elkaar kunnen overleggen.

Op grond van de Wovh hebben huurders het recht door hun verhuurder geïnformeerd te worden en met deze te overleggen over het gevoerde beleid en beheer, waarvan het beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten een onderdeel is.

Artikel 5.a. van die wet luidt:

De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/geldigheidsdatum_04-03-2014) slechts uit met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.

Woonzorg heeft haar voornemen tot wijziging van het beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten voorgelegd aan het (door haar zelf ingestelde) Landelijk Huurders Platform (LHP). De bewonerscommissies van alle wooncomplexen van Woonzorg, dus ook wooncomplex Cloosterparc in Helmond, zijn bij het LHP aangesloten. Het LHP heeft op 10 december 2009 haar instemming verleend op het algemene beleidsvoornemen, maar heeft er wel voorwaarden aan verbonden ten aanzien van de uit de veranderingen voortvloeiende verhoging van de servicekosten. Een van die voorwaarden is het per complex verwerven van instemming van 70% van de huurders. Woonzorg heeft weliswaar alle bewonerscommissies geïnformeerd en bewonersbijeenkomsten georganiseerd over de wijziging van haar beleid, maar dat wil niet zeggen dat zij daarmee de benodigde instemming van (70% van) de huurders heeft verkregen. Van Woonzorg mag worden gevergd dat zij de voorwaarden die het LHP aan de instemming heeft verbonden serieus neemt en goed motiveert waarom zij de voorwaarden die het LHP aan de beleidswijziging heeft verbonden naast zich neerlegt. Het alleen maar aanvoeren dat het ondoenlijk voor haar is om van alle complexen de gewenste instemming te verkrijgen, is een wel erg magere motivering. Gesteld noch gebleken is echter dat het LHP heeft verzocht om het voorgenomen beleid op te schorten totdat het verzuim is hersteld (artikel 8 Wohv) zodat er geen reden is om (nog) niet in te gaan op de door Woonzorg gehanteerde methodiek voor het doorberekenen van de kosten (van de beheerder) aan de huurders en op het uurtarief van de kostenpost 'beheerder' waarover partijen principieel van mening verschillen.

3.4.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de gevorderde verklaring voor recht. Daarvoor is de weging van twee verschillende componenten van belang. De berekeningsmethodiek en het uurtarief, en dan in het bijzonder de wijze waarop het uurtarief is opgebouwd. Die componenten worden hierna besproken.

De berekeningsmethodiek

3.4.1.

Woonzorg voert daartoe aan dat de taken van de “beheerder oude stijl” in 2012 zijn gesplitst. Die taken zijn sindsdien ondergebracht bij zowel de bewonersconsulent als de medewerker Dienst Klein Onderhoud (medewerker DKO). In verband met die wijziging hanteert Woonzorg sinds 12 maart 2012 een landelijk gemiddeld uurtarief voor bewonersconsulenten en medewerkers DKO. De bewonersconsulenten en medewerkers DKO zijn nu op meerdere complexen inzetbaar en niet meer gekoppeld aan één complex. Door het loslaten van die koppeling is de berekening van de door te belasten kosten van beheer erg ingewikkeld geworden. In plaats van een berekening van het uurtarief op basis van het inkomen van de betreffende bewonersconsulent(en), hanteert Woonzorg sinds 2012 een landelijk gemiddeld uurtarief voor bewonersconsulenten en medewerkers DKO. Daardoor betalen alle huurders van Woonzorg in heel Nederland hetzelfde gemiddelde tarief. Op basis van de nieuwe berekeningsmethode zijn de beheerskosten voor 2012 voor het complex Cloosterparc lager uitgevallen. [huurder] heeft daarom geen gebruik hoeven te maken van de garantieregeling.

Het tarief wordt sinds de wijziging aan de hand van de nieuwe methode als volgt berekend:

A = direct toerekenbare personeelslasten;

B = totaal gerealiseerde gemiddelde bezetting voor de functie;

C = totaal aantal werkbare uren per jaar.

Het uurtarief is (A/B x C) x 1,04 (wettelijke toegestane toeslag voor ziektevervanging).

3.4.2.

[huurder] heeft bezwaar tegen toepassing van deze berekeningsmethodiek. Volgens hem moet als voorheen worden uitgegaan van het jaarsalaris van de vaste woonconsulent van het betreffende complex te delen door het totaal aantal
gewerkte uren per jaar. Aan de hand daarvan kan het uurtarief worden vastgesteld. Vervolgens moet het aantal
declarabele uren worden vermenigvuldigd met het uurtarief en de uitkomst daarvan levert het door te belasten bedrag op.

3.4.3.

De kantonrechter oordeelt daarover als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de taken van de beheerder “oude stijl” in 2012 zijn gesplitst. Bewonersconsulenten en medewerkers DKO werken tegenwoordig in teams en ze zijn niet meer, zoals voorheen vooral het geval was, gekoppeld aan één complex. Zij werken op meerdere complexen (maximaal negen). Ook de bewonersconsulent Van Aerle die op het complex waar [huurder] woont werkzaam is, werkt op in totaal vijf bewonerscomplexen. Woonzorg heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat die verandering in haar werkwijze het berekenen van de kosten van de bewonersconsulten en medewerkers DKO volgens de “oude” berekeningsmethodiek erg ingewikkeld maakt. Door het hanteren van een gemiddeld uurtarief kunnen die kosten vrij eenvoudig worden berekend. Daarmee ligt het voor de hand dat de kosten van het administreren (aanmerkelijk) lager zullen zijn dan wanneer per complex niet alleen met een variabel aantal declarabele uren maar ook nog met een verschillend uurloon rekening moet worden gehouden. Voldoende aannemelijk is daarom, dat de nieuwe berekeningsmethodiek een besparing van tijd voor Woonzorg oplevert. Het heeft als bijkomend voordeel voor de huurders, dat de kostenpost "beheerder" minder aan wisseling onderhevig (en dus voorspelbaarder) is, doordat deze niet langer wordt beïnvloed door inkomensverschillen tussen de diverse bewonersconsulenten en medewerkers DKO. Bovendien geldt er voor de zittende huurders een garantieregeling. De zittende huurders worden niet geconfronteerd met hogere kosten als gevolg van de nieuwe berekeningsmethode.

De kantonrechter oordeelt daarom dat de nieuwe berekeningsmethodiek ter zake de servicekostenpost "beheerder" redelijk voorkomt en door Woonzorg tot 1 januari 2013 kan worden toegepast. De gevorderde verklaring voor recht kan daarom in zoverre worden toegewezen.

Het uurtarief

3.5.

Partijen zijn het evenmin eens over de berekening van het uurtarief. Daarmee hangt samen de vraag welke kostenposten bij de bepaling van dat uurtarief mogen worden betrokken.

3.5.1.

Woonzorg voert aan dat in plaats van een berekening van het uurtarief op basis van het daadwerkelijke inkomen van de op het betreffende complex werkzame beheerder, na de wijziging een landelijk gemiddeld uurtarief voor bewonersconsulenten en medewerkers DKO wordt gehanteerd. Volgens Woonzorg (noot 1 onder 7. van de dagvaarding) gaat het bij het bepalen van dat uurtarief om de direct toerekenbare personeelslasten: het loon behorende bij de functie van beheerder inclusief de werkgeverslasten, pensioenlasten, reiskosten, verblijfskosten en telefoonkosten.

3.5.2.

[huurder] stelt zich op het standpunt dat ter bepaling van het uurtarief wel de salariskosten en de abonnementskosten van de telefoon mogen worden meegerekend, maar niet de gesprekskosten van de telefoon en de reiskosten.

3.5.3.

De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

Woonzorg is in de gelegenheid gesteld om bij akte na comparitie een cijfermatige onderbouwing en toelichting te verstrekken over de samenstelling van het aan [huurder] doorberekende bedrag van € 258,70 ter zake servicekostenpost beheerder.

[huurder] heeft daarop zeer uitgebreid geantwoord en enkele producties overgelegd. De kantonrechter zal de producties waarop Woonzorg niet heeft kunnen reageren alsmede het stuk “Verweer naar aanleiding van de zitting d.d. 26.03.2014” niet in zijn oordeelsvorming betrekken, omdat het [huurder] na de comparitie slechts was toegestaan om kort te reageren op de akte van Woonzorg. De akte van [huurder] “De opmerkingen n.a.v. akte na comparitie 20-3-2014” worden wel in aanmerking genomen.

3.5.4.

In het servicekostenbeleid van de Huurcommissie, dat ook door de kantonrechter tot uitgangspunt wordt genomen, wordt een opsomming gegeven van kosten die kunnen worden doorberekend aan de huurder:

- brutosalaris, inclusief vakantiegeld en gratificaties;

- werkgeversaandeel van de sociale lasten, inclusief pensioenpremie;

- vrij wonen en/of huur(derving) huismeesterruimte;

- telefoonkosten (uitsluitend abonnementskosten).

Woonzorg heeft ter onderbouwing van de direct toerekenbare personeelslasten bij akte na comparitie onder meer de producties 9 en 10 overgelegd.

In productie 9 wordt een bedrag van € 6.248.246,50 terzake direct toerekenbare personeelslasten opgevoerd. Woonzorg legt dat bedrag als de factor A aan haar berekening van het uurtarief ten grondslag.

De kantonrechter volgt [huurder] in zijn verweer dat in dat bedrag van € 6.248.246,50 kosten zijn opgenomen die daarin niet thuis horen dan wel dat daar vraagtekens bij kunnen worden gezet. Kosten die naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval niet in aanmerking behoren te worden genomen zijn: kosten OR, vergoeding Sport en Bewegen, Opleiding IOB, attentie regeling, Etentje afdeling. Bij de posten: overige netto en bruto vergoedingen, reiskosten en leasekosten worden vraagtekens geplaatst. Zonder nadere toelichting valt niet goed in te zien waarom die kosten als direct toerekenbare personeelslasten aan de huurder mogen worden doorberekend. Wat betreft de reiskosten geldt nog in het bijzonder, dat door Woonzorg (onder de kostenposten 4006 en 4016) tweemaal de kostenpost "reiskosten w/w bruto" wordt opgevoerd. Volgens Woonzorg hebben beide kostenposten betrekking op
werk/werk-verkeer en niet op woon/werk-verkeer. Naar aanleiding van het verweer van [huurder] verzoekt de kantonrechter Woonzorg een verklaring van de accountant in het geding te brengen, waarin deze bevestigt dat de kostenposten 4006 en 4016 inderdaad
geen betrekking hebben op woon/werk-verkeer en dus niet in de berekening van het gemiddeld uurtarief worden betrokken.

Wat de reiskosten-werk/werk betreft oordeelt de kantonrechter het redelijk dat 70% van die kosten kan worden doorbelast aan de huurders en 30% voor rekening van de verhuurder blijft. Deze kosten zijn immers enerzijds een direct gevolg van de door Woonzorg doorgevoerde reorganisatie c.q. opsplitsing van beheerderstaken, anderzijds is aannemelijk dat door deze opsplitsing de serviceverlening aan de huurders kan worden verbeterd en/of efficiënter kan plaatsvinden.

3.6.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich schriftelijk, bij akte, uit te laten over de hierboven genoemde posten waarbij vraagtekens zijn geplaatst. Dat betekent dat zij uitsluitend op die punten mogen reageren en dat het uitdrukkelijk
niet de bedoeling is dat zij weer ingaan op punten die anderszins aan de orde zijn geweest en/of waarop hierboven reeds is beslist.

3.7.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

stelt Woonzorg in de gelegenheid om op de (rol) zitting van 15 januari 2015 bij akte te reageren op de kostenposten: Aanvulling WAO, overige netto en bruto vergoedingen, reiskosten en leasekosten;

bepaalt dat [huurder] vervolgens schriftelijk (bij antwoord-akte) kan reageren.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter in Eindhoven, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2014.