Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 14/242, SHE 14/434, SHE 14/437 tot en met SHE 14/439, SHE 14/441 tot en met SHE 14/446 en SHE 14/448
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 november 2014 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hierna volgende onroerende zaken, gelegen te Rosmalen, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 336.000 voor [adres 1]-[adres 1a], € 165.000 voor [adres 2], € 149.000 voor [adres 3], € 248.000 voor [adres 4], € 187.000 voor[adres 5] (niveau 0 en 1), € 276.000 voor [adres 6], € 61.000 voor [adres 7],
€ 90.000 voor [adres 8], [adres 9], [adres 10] en [adres 11] en € 95.000 voor [adres 12]. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 13 december 2013 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2014. Namens eiseres is verschenen B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van G. Gieben. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans RMT RT (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaken. Het betreft een twaalftal bedrijfsobjecten uit ófwel 1978 ófwel 1996, gelegen in de buurt “Bedrijven Kruisstraat” te Rosmalen. De bedrijfsobjecten bestaan op de begane grond uit een opslagruimte en een kantoorruimte met een variërende grootte aan bruto vloeroppervlakte (BVO). Op de eerste verdieping is tevens een kantoorruimte, en bij[adres 5] in plaats daarvan een showroom/opslagruimte, met eveneens een variërende grootte aan BVO. De begane grond en de eerste verdieping zijn verbonden door een trap. De oppervlakte die tot het perceel behoort, is niet in de waardebepaling betrokken.
Geschil en beoordeling
2. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2012 en wat betreft de objecten [adres 1](-[adres 1a]), [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6] naar de toestand op 1 januari 2013.
3. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat bij [adres 1]-[adres 1a] sprake is van een onjuiste objectafbakening omdat vanwege de verhuur van [adres 1a] in de loop van 2012 zich veranderingen hebben voorgedaan als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Door de verhuur van [adres 1a] is immers een nieuw object ontstaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, op grond van de Raffinaderijenarresten van de Hoge Raad van 27 september 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD5341), zich terecht op het standpunt gesteld dat de afbakening van het belastingobject in beroep door de belastingrechter kan worden aangepast, zodanig dat de aanslag of beschikking nog slechts betrekking heeft op één – op de juiste wijze afgebakend – kleiner object. Verweerder heeft het object [adres 1]-[adres 1a] op maat gesneden, zodanig dat de oorspronkelijke WOZ-beschikking en aanslag enkel nog betrekking heeft op [adres 1]. Verweerder staat voor [adres 1] een waarde van € 117.000 voor. Voor [adres 1a] zal, overeenkomstig bovengenoemde arresten, een nieuwe WOZ-beschikking en aanslag dienen te worden opgelegd.
4. Uit het voorgaande volgt dat de bestreden uitspraak voor wat betreft [adres 1]-[adres 1a] niet in stand kan blijven. Het beroep van eiseres is reeds daarom gegrond. De rechtbank stelt vast dat eiseres in beroep tegen de objectafbakening en de objectkenmerken van het nieuw af te bakenen object [adres 1] als zodanig geen gronden naar voren heeft gebracht, wel wordt, zoals hierna zal blijken, de voorgestelde waarde van het nieuwe object door eiseres betwist.
5. Gelet op het verhandelde ter zitting zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [adres 4], [adres 5] (niveau 0 en 1), [adres 6], [adres 7], [adres 8], [adres 9], [adres 10], [adres 11] en [adres 12] niet langer in geschil.
6. Ter beoordeling ligt voor de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [adres 1] (€ 117.000), [adres 2] (€ 165.000) en [adres 3] (€ 149.000). Verweerder verwijst ter onderbouwing van de voor deze onroerende zaken vastgestelde waarden naar de getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport dat op 2 april 2014 is opgesteld door taxateur P.H.R.J. Roijmans. Eiseres bepleit lagere waarden voor deze onroerende zaken. Ter zitting is namens eiseres aangegeven dat de door verweerder bij deze waardebepalingen gehanteerde huurwaarden niet langer worden betwist.
7. Dit betekent dat enkel nog ter beoordeling aan de rechtbank is de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. Verweerder gaat uit van een kapitalisatiefactor van 10,5 en heeft dit in het eerder genoemde taxatierapport onderbouwd met marktgegevens van een drietal referentieobjecten. Verweerder heeft daarmee uitvoering gegeven aan de methode die op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gebruikelijk is. De gerealiseerde transactiecijfers van deze bedrijfsobjecten zijn geanalyseerd. Ofschoon de transactiecijfers van twee objecten verder van de waardepeildatum zijn gelegen, acht de rechtbank ook deze objecten vooral vanwege de ligging ten opzichte van de onroerende zaken goed vergelijkbaar met de onroerende zaken van eiseres. Bovendien heeft verweerder de verkoopsommen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De verkooptransacties zijn in de nabijheid van de onroerende zaken gelegen in de buurt ‘Bedrijven Kruisstraat’. Alle objecten zijn aldus zeker qua ligging, goed vergelijkbaar. Deze transacties vertegenwoordigen verder ook goed het beschikbaar BVO in vergelijking tot de onroerende zaken en zijn verder, elk afzonderlijk, ook goed vergelijkbaar qua indeling in opslag- en kantoorruimte. Op basis van de marktanalyse heeft verweerder vervolgens in beroep een kapitalisatiefactor bepaald voor alle onroerende zaken. In dit geval heeft verweerder de aldus berekende kapitalisatiefactor, in verhouding tot de gemiddelde kapitalisatiefactor die volgt uit deze drie verkooptransacties, te weten 11,5, naar beneden bijgesteld om daarmee te verdisconteren dat de vergelijkingsobjecten minder onderhoudskosten, beheerkosten en leegstandsrisico kennen. Dit heeft er toe geleid dat verweerder voor alle onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 10,5 heeft gebruikt.
Eiseres heeft eerst ter zitting de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor weersproken. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 8,9 aan de hand van een BAR/NAR-berekening maar heeft deze berekening niet in het geding gebracht. Daarmee heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank de onderbouwing door verweerder van de kapitalisatiefactor van 10,5 aan de hand van marktgegevens, onvoldoende weersproken. Voor zover ter zitting door eiseres verzocht is om gelegenheid te worden geboden om deze bottom-up berekening alsnog in te brengen wijst de rechtbank dat verzoek af. Eiseres heeft niet eerder dan ter zitting kanttekeningen geplaatst bij de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor, terwijl eiseres al sinds mei 2014 op de hoogte was van die gehanteerde kapitalisatiefactor. Eiseres heeft daarmee ruim voldoende gelegenheid gehad om de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor gemotiveerd te betwisten en de door haar zelf bepleite kapitalisatiefactor van 8,9 te onderbouwen.
Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank daarom tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast, dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn, is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor [adres 2] en [adres 3] per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarden en de in beroep door verweerder voorgestane waarde van [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, niet te hoog zijn. De rechtbank zal daarom voor wat betreft [adres 1]-[adres 1a] zelf in de zaak voorzien. De rechtbank doet dit door de bestreden uitspraak in zoverre te vernietigen alsmede de primaire beschikking voor [adres 1]-[adres 1a] te wijzigen door het object af te bakenen tot [adres 1] en de waarde per de waardepeildatum voor dit object [adres 1] vast te stellen op € 117.000,-.
8. Omdat de rechtbank het beroep in verband met de objectafbakening van [adres 1] gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals deze luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.460,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met waarde per punt van € 243,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op [adres 1]-[adres 1a];
- wijzigt de WOZ-beschikking voor [adres 1]-[adres 1a] aldus dat deze betrekking heeft op de onroerende zaak [adres 1];
- vermindert de waarde van [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2012 naar
- bepaalt dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 318,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 1.460,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, voorzitter, en mr. M.M.L. Wijnen en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.