Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/289
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 november 2014 in de zaak tussen
[eiseres], te [plaats], eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 782.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2013 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans RMT RT.
Overwegingen
FeitenEiseres was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak, een bedrijfsobject uit 2009. Het bedrijfsobject is gelegen op het perceel kadastraal bekend als Gemeente Rosmalen, sectie [sectienummer 1], groot 1.630 m². Tevens is er een aandeel in het mandelige perceel, kadastraal bekend als Gemeente Rosmalen, sectie [sectienummer 2].
Het bedrijfsobject, gelegen in de buurt “Bedrijven Kruisstraat”, bestaat op de begane grond uit een opslagruimte en een kantoorruimte. Op de eerste verdieping zijn eveneens een opslagruimte en een kantoorruimte gelegen. De begane grond en de eerste verdieping zijn verbonden door een trap. De totale bruto vloeroppervlakte (BVO) bedraagt 1.176 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiseres bepleitte aanvankelijk een waarde van € 561.000 en verwees daartoe naar het reeds in bezwaar overgelegde taxatierapport dat op 10 oktober 2013 is opgesteld door taxateur J.B. Verschuren RT, werkzaam bij De Juiste Waarde te Heteren. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 782.000) naar de getaxeerde waarde (€ 863.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 24 maart 2014 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans RMT RT. Ter zitting heeft eiseres haar aanvankelijk bepleite waarde verlaten. Zij staat thans een waarde voor van € 722.000. Voorts heeft eiseres ter zitting te kennen gegeven de door verweerder thans in beroep gehanteerde objectkenmerken, meer in bijzonder de BVO die thans is vastgesteld op
1.176 m² in plaats van de aanvankelijk gehanteerde 924 m², als juist te aanvaarden. Ten slotte is ter zitting door eiseres te kennen gegeven dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde niet langer door haar wordt betwist. De door verweerder gehanteerde huurwaarde van (afgerond) € 78.500 wordt door eiseres als juist aanvaard.
2. Het voorgaande betekent dat thans enkel nog ter beoordeling aan de rechtbank is de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. Verweerder gaat uit van een kapitalisatiefactor van 11,0 en komt vervolgens tot een getaxeerde waarde van
€ 863.000. Dit is een aanzienlijk hoger bedrag dan de vastgestelde waarde. Uitgaande van de door verweerder gehanteerde, en door eiseres als juist aanvaarde, huurwaarde, moet de kapitalisatiefactor 9,9 zijn of lager, wil dit effect hebben op de vastgestelde waarde. Eiseres bepleit ter zitting, rekening houdend met de door haar bepleite eindwaarde, een kapitalisatiefactor van (ongeveer) 9,2. Dit is ook de kapitalisatiefactor die uit het door eiseres ingebrachte taxatierapport volgt. Eiseres heeft deze kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van de zogenaamde bottom-up methode. De rechtbank constateert evenwel dat eiseres in deze berekening nog uitgaat van de door haar –inmiddels verlaten- veel lagere brutohuur.
In zoverre kan reeds daarom aan deze berekening niet de door eiseres gewenste waarde worden gehecht. Dit neemt evenwel niet weg dat primair op verweerder de last rust te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Ter zitting heeft eiseres in dit verband nog een aantal andere argumenten ter betwisting van de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor naar voren gebracht.
In zoverre kan reeds daarom aan deze berekening niet de door eiseres gewenste waarde worden gehecht. Dit neemt evenwel niet weg dat primair op verweerder de last rust te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Ter zitting heeft eiseres in dit verband nog een aantal andere argumenten ter betwisting van de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor naar voren gebracht.
3. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor afgeleid van een viertal verkooptransacties. Het betreft [adres 1], het buurpand, verkocht op 28 februari 2014 voor € 500.000; [adres 2], verkocht op 16 juni 2010 voor € 145.000; [adres 3], verkocht op 31 januari 2013 voor € 121.000 en ten slotte [adres 4], verkocht op 21 juli 2011 voor
€ 475.000. De kapitalisatiefactoren die verweerder uit voorgaande verkooptransacties berekend zijn respectievelijk 9,0; 12,8; 11,3 en 10,9. Verweerder gaat uit van het gemiddelde van deze kapitalisatiefactoren voor de onderhavige WOZ-waarde. Verweerder heeft verder toegelicht dat [adres 1], dat volgens eiseres de beste vergelijking is, een gedwongen verkoop betreft en dat de verkoopsom hierdoor (negatief) is beïnvloed. Aan dit verkoopcijfer en de hieruit berekende kapitalisatiefactor van 9,0 mag daarom volgens verweerder geen doorslaggevende betekenis worden toegekend en verweerder is derhalve uitgegaan van een gemiddelde vanuit meerdere geschikte verkopen. Eiseres neemt ook een zekere invloed aan als gevolg van het feit dat het een gedwongen verkoop betreft; zij neemt immers ook een hogere kapitalisatiefactor aan. Eiseres heeft ter zitting evenwel aangegeven dat zij het effect van de gedwongen verkoop op de verkoopsom minder groot acht dan verweerder. Wat er ook van zij, de rechtbank stelt vast dat verweerder de kapitalisatiefactor van 9,0 in het gemiddelde heeft betrokken en dat dit op de instemming van eiseres kan rekenen. Evenmin is in geschil dat deze factor aan de lage kant is. Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat zij [adres 3] ook een bruikbare transactie vindt. Zij stelt evenwel dat verweerder van de onjuiste objectkenmerken uitgaat. Volgens eiseres is geen sprake van de situatie dat zowel de beneden als bovenverdieping opslagruimte betreft. Eiseres vindt dat de eerste verdieping met een geringe aanpassing is te veranderen in een kantoor en ook niet geschikt is voor gebruik als opslagruimte vanwege het feit dat de verdiepingsvloer van hout is. Dit heeft volgens eiseres tot gevolg dat verweerder van een te laag aantal primaire m² uit gaat en bijgevolg een te hoge kapitalisatiefactor. Eiseres is van mening dat van 324 primaire m² dient te worden uitgegaan en een bedrag van € 25.000 om het casco om te bouwen naar een bruikbare kantoorruimte. Volgens eiseres zou dit dan resulteren in een kapitalisatiefactor van ongeveer 9,1 à 9,2. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat verweerder van onjuiste objectkenmerken uitgaat. De ter zitting door eiseres overgelegde foto’s tonen een cascogebouw zonder voorzieningen. De enkele omstandigheid dat [adres 3] naar zeggen van eiseres ook als kantoor gebruikt kan worden, nog daargelaten de juistheid daarvan, maakt niet dat verweerder daarom aan dit object meer primaire m² zou moeten toekennen, zoals eiseres voorstaat. Verweerder heeft het gebouw bij de huidige stand van zaken terecht als een basale opslagruimte mogen kenmerken. De hieruit voortvloeiende kapitalisatiefactor acht de rechtbank dan ook niet te hoog.
4. Voorts merkt eiseres ten aanzien van de transactie van [adres 4] op dat zij deze vanwege een verschil in bouwjaar niet representatief vindt en dat zij het object [adres 5], aan de hand waarvan verweerder de huurwaarde voor [adres 4] heeft vastgesteld, niet kent omdat zij dit object niet op google maps heeft kunnen aantreffen. Naar het oordeel van de rechtbank vormt het feit dat [adres 4] uit bouwjaar 1995 stamt terwijl het onderhavige object uit 2009 stamt, geen feit waarmee eiseres is benadeeld. Het verschil in bouwjaar vormt daarom geen reden om het object buiten beschouwing te laten. Verder vormt de eerst ter zitting gestelde omstandigheid dat eiseres het object [adres 5] niet op google maps heeft kunnen traceren onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde gegevens. De berekende kapitalisatiefactor heeft verweerder dan ook in zijn gemiddelde mogen betrekken.
5. Eiseres voert verder aan dat de transactie van [adres 2] niet bruikbaar is omdat dit een transactie is tussen gelieerde partijen. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit object evenwel buiten beschouwing worden gelaten zonder dat dit tot de conclusie leidt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Uit het voorgaande volgt immers dat er drie bruikbare kapitalisatiefactoren zijn ([adres 1], [adres 3], en [adres 4]) die tezamen al tot een gemiddelde kapitalisatiefactor van 10,4 leiden. Aangezien het uiteindelijk gaat om de vraag of de vastgestelde waarde niet te hoog is, moet de rechtbank vaststellen dat dat hoe dan ook niet het geval is.
6. Dit betekent dat verweerder erin geslaagd is aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M.L. Wijnen, voorzitter, en mr. J.Y. van de Kraats en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 november 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.