Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 12/3981
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. B.M.T. Claassen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente St. Michielsgestel, verweerder
(gemachtigde: P. Sijben).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2012 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Berlicum op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, vastgesteld op
€ 300.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2012 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde verlaagd naar € 247.000 en de proceskosten van eiser vergoed.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2013. Eiser en verweerder hebben zich daar laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting aangehouden, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen naar aanleiding van de ter zitting door de rechtbank gestelde vragen aanvullende informatie te overleggen.
Bij brief van 22 augustus 2013 heeft verweerder uitstel gevraagd voor het overleggen van voormelde aanvullende informatie. De rechtbank heeft dit uitstel bij brief van 26 augustus 2013 verleend.
Bij brief van 9 september 2013 heeft verweerder aanvullende informatie aan de rechtbank toegezonden. Bij brief van 20 september 2013 heeft eiser inhoudelijk gereageerd. Bij brief van 18 november 2013 heeft verweerder een nadere reactie overgelegd.
Nadat partijen daartoe schriftelijk toestemming hebben gegeven, heeft de rechtbank bij brieven van 2 juni 2014 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1.
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
Het object [adres 1] zit onder één kap met [adres 2]. Het object [adres 1] is zonder bouwvergunning gebouwd, doch nadien gelegaliseerd. [adres 2] is een agrarische bedrijfswoning, behorende bij een rundvee- en geitenhouderij. [adres 2] en [adres 1] zijn bij de zoon van eiser in eigendom. Eiser heeft een zakelijk recht van gebruik en bewoning van [adres 1]. [adres 1] heeft een inhoud van 541m³, met een aanbouw van 78m³. In het pand zijn een badkamer, toilet, keuken en woon/slaapkamers aanwezig. Tevens is er een garage/berging van 51m² en een perceel grond van 875m². Het object is bereikbaar via de bedrijfsinrit van [adres 2]. Gelet op de in de Wet WOZ neergelegde objectafbakeningscriteria is [adres 1] op de waardepeildatum in geding een apart WOZ-object.
In het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Michielsgestel’ hebben [adres 2] en [adres 1] de bestemming ‘Agrarisch met waarde’ en de functieaanduiding ‘Geitenhouderij’. In het bouwvlak is één bedrijfswoning toegestaan. Verder is ingevolge het bestemmingsplan inwoning toegestaan, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet is toegestaan.
2.
In geschil is de waarde van [adres 1] op 1 januari 2011. Verweerder bepleit een waarde van € 247.000. Eiser bepleit een waarde van € 215.000.
3.
Volgens verweerder is de mogelijkheid dat het object [adres 1] ooit apart verkocht gaat worden, gezien de ligging op het agrarische erf van [adres 2], vrijwel uitgesloten. Er zijn volgens verweerder twee mogelijkheden: het object wordt één geheel met [adres 2] of het wordt verhuurd. Voor de waardering is verweerder uitgegaan van de eerstgenoemde mogelijkheid. Verweerder verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het taxatierapport van 28 februari 2013, opgesteld door P.F. Sijben RT. Daarin zijn [adres 2] en [adres 1] als één grote vrijstaande luxe bedrijfswoning uit 1995 gewaardeerd. Omdat het object [adres 1] deel uitmaakt van een agrarisch object, is aansluiting gezocht bij de agrarische taxatiewijzer geldend voor waardepeildatum 1 januari 2011. Na het samenvoegen is de inhoud weer gesplitst. Hetzelfde geldt voor de aanbouw. Voor de ondergrond en de tuin gaat verweerder uit van een volledig zelfstandige woning, liggend op een apart kadastraal perceel, met een andere eigenaar dan het bedrijf. Verweerder merkt [adres 1] voor de waardering dus aan als tweede bedrijfswoning. Volgens verweerder zou [adres 1] ook apart verhuurd kunnen worden, omdat het niet reëel zou zijn om zelfstandige bewoning ineens niet meer te gedogen.
4.
Eiser is het met verweerder eens dat samenvoegen van [adres 2] en [adres 1] de meest reële optie is, omdat [adres 1] niet apart van [adres 2] verkocht zal kunnen worden. Volgens eiser is verhuren van [adres 1] echter, vanwege het ter plaatse geldende bestemmingsplan, geen reële optie. Er is enkel sprake van een gedoogconstructie of persoonlijk recht voor wat betreft de bewoning. Ook de in het bestemmingsplan geboden mogelijkheid van inwoning biedt geen soelaas, omdat ook dit gegeven niet zal maken dat [adres 1] als apart object verkocht zal kunnen worden. De waarde in het economisch verkeer kan daarom nooit gelijk zijn aan die van een tweede agrarische bedrijfswoning. Eiser is van mening dat bij de waardering moet worden uitgegaan van de toegevoegde waarde die [adres 1] heeft ten opzichte van [adres 2] in geval van een verkoop. Deze meerwaarde is volgens eiser beperkt. In de door eiser ter onderbouwing van zijn standpunt overgelegde berekening zijn de aanbouwen in de woning opgenomen en ook de grond is samengevoegd.
5.
De rechtbank overweegt als volgt.
6.
Partijen zijn het erover eens dat [adres 1] niet apart van [adres 2] zal worden verkocht, waardoor voor de waardering dient te worden uitgegaan van [adres 2] en [adres 1] als één geheel. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen in dit standpunt niet te volgen. Dat betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van de zaak dit uitgangspunt zal hanteren. Het geschil tussen partijen spitst zich vervolgens toe op de vraag of het object [adres 1] een met andere (tweede) agrarische bedrijfswoningen vergelijkbare WOZ-waarde heeft. Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend. Verweerder beantwoordt deze vraag bevestigend en wijst ter onderbouwing van dit standpunt op de mogelijkheid het object aan derden te verhuren. Zelfstandige bewoning van [adres 1] door een potentiële koper is volgens verweerder mogelijk.
7.
De rechtbank stelt voorop dat het object [adres 1] een zelfstandig WOZ-object is. Dat betekent dat bij de waardering van de overdrachtsfictie als neergelegd in artikel 17 van Pro de Wet WOZ moet worden uitgegaan, met dien verstande dat daarbij met de specifieke omstandigheid rekening moet worden gehouden dat [adres 1] niet apart van [adres 2] verkocht zal worden.
8.
Met eiser is de rechtbank van oordeel dat, gelet op het ter plaatse op de waardepeildatum geldende bestemmingsplan, verhuren van [adres 1] geen optie is. Dat verweerders gemeente het persoonlijk recht van eiser om [adres 1] te bewonen gedoogt, doet hieraan niet af. Iedere potentiële koper heeft ermee rekening te houden dat de gemeente het bestemmingsplan jegens hem zal willen handhaven (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 8 augustus 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD9490). Ook de in het bestemmingsplan geboden mogelijkheid van inwoning biedt geen soelaas, aangezien daarmee geen zelfstandig recht van bewoning zoals bijvoorbeeld in geval van verhuur, ontstaat. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat volgens het bestemmingsplan ter plaatse slechts één bedrijfswoning is toegestaan. Eiser concludeert derhalve terecht dat [adres 1] niet zelfstandig door een potentiële koper bewoond mag worden en dat hiervan een dusdanige waardedruk uitgaat dat [adres 1] niet als tweede bedrijfswoning kan worden gewaardeerd.
9.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 247.000 niet te hoog is. Verweerder is daarbij namelijk uitgegaan van de – naar nu blijkt verkeerde – veronderstelling dat zelfstandige bewoning van [adres 1] door een potentiële koper mogelijk is. Uit het door verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt overgelegde taxatierapport blijkt weliswaar dat rekening is gehouden met het gegeven dat [adres 1] ten opzichte van [adres 2] een lagere waarde heeft, maar daaruit blijkt niet dat rekening is gehouden met het gegeven dat een potentiële koper [adres 1] op de waardepeildatum niet zal mogen bewonen/laten bewonen. Het beroep is dus gegrond.
10.
De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 215.000 aannemelijk heeft gemaakt. Eiser gaat bij de waardering terecht uit van de meerwaarde die [adres 1] ten opzichte van [adres 2] zal hebben in geval van verkoop op de waardepeildatum. Met de bij brief van 20 september 2013 overgelegde berekening heeft eiser voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de door hem bepleite waarde tot stand is gekomen. Verweerder heeft het aldus door eiser gestelde onvoldoende weersproken. In zijn reactie van 10 november 2013 heeft verweerder namelijk slechts, onder verwijzing naar het reeds door hem ingenomen standpunt, herhaald dat aan [adres 1] wel een zelfstandige status kan worden toegekend. Daarmee heeft verweerder de door eiser bepleite waarde onvoldoende betwist.
11.
Gelet op het voorgaande vernietigt de rechtbank de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarin de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag van [adres 1] zijn vastgesteld en laat deze uitspraak op bezwaar voor het overige in stand. De rechtbank herroept de primaire beschikking, stelt de WOZ-waarde van [adres 1] te Berlicum per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, vast op € 215.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig. Voorts bepaalt de rechtbank dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
12.
De rechtbank gelast verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
13.
Voorts ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank stelt de kostenvergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vast op in totaal € 974 (1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift; 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 487, wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Ter voorlichting van eiser wijst de rechtbank erop dat de proceskosten die eiser in de bezwaarfase heeft gemaakt reeds bij de bestreden uitspraak op bezwaar aan hem zijn vergoed. De rechtbank heeft de bestreden uitspraak op bezwaar enkel vernietigd voor zover daarbij door verweerder over de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag is beslist.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover daarin de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag van [adres 1] zijn vastgesteld en laat deze voor het overige in stand;
- herroept de primaire beschikking;
- stelt de WOZ-waarde van [adres 1] te Berlicum per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, vast op € 215.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast verweerder aan eiser het griffierecht van € 42 te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser, ten bedrage van € 974.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, rechter, in aanwezigheid van mr. P.D.H. Selhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.