Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 2890869/417
Rolnummer : 14-2682
Uitspraak : 10 april 2014
in de zaak van :
Het publiekrechtelijk lichaam de gemeente HAAREN,
zetelende te Haaren,
eiseres,
gemachtigde Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders (A.G.Th.Geene)
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], [gemeente],
gedaagde,
gemachtigde mr. S. Dik.
Partijen worden hierna aangeduid als gemeente Haaren en [gedaagde].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de mondelinge behandeling van 27 maart 2014. De gemachtigden hebben ieder het woord gevoerd aan de hand van een pleitnota met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de navolgende feiten. Deze staan vast omdat ze niet of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
2.1.
De gemeente Haaren is eigenaresse van een strook grond, kadastraal bekend [gemeente], [kadastrale registratie], groot 2.10.08 hectare.
2.2.
[gedaagde] heeft deze strook grond vanaf de jaren ’80 in gebruik als paardenweide.
2.3.
Partijen hebben ten aanzien van deze strook grond op 3/4 augustus 2011 een overeenkomst gesloten, waarin, voorzover van belang, het navolgende staat:
“HUUROVEREENKOMST (REST)STROOK GROND
De Gemeente Haaren (…) hier na te noemen ‘verhuurder’ en de heer [gedaagde], (…) hierna te noemen “huurder”, ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Object, bestemming, gebruik
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder het perceel grond, hierna “het gehuurde” genoemd, gesitueerd aan de [adres] in [woonplaats], groot ongeveer 21.008 m2, kadastraal bekend als [gemeente], kern [woonplaats] [kadastrale registratie] (…)
1.2.
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als paardenweide (…).
Duur, verlenging en opzegging
2.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maand(en), ingaande op 1 januari 2011 en eindigende op 31 december 2011.
(…)
2.4.
Als de in 2.1. genoemde periode verstrijkt zonder opzegging dienovereenkomstig 2.5, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. In dit laatste geval dient de beëindiging eveneens door opzegging overeenkomstig 2.5. plaats te vinden.
2.5.
Opzegging van de overeenkomst kan uitsluitend plaatsvinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen de eerste dag van een kalendermaand, alsmede met inachtneming van een termijn van ten minste 3 maanden.
Betalingsverplichting, betaalperiode
3.1.
De betalingsverplichting van huurder bestaat uit: de huurprijs (…). Per betaalperiode vanaf 1 januari 2011 tot 31 december 2011 bedraagt de huurprijs € 1.165,94. (…)
Onderhuur
7.1.
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.
7.2.
Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. (…)”
2.4.
Bij brief van 2 mei 2013 heeft de gemeente Haaren aan [gedaagde] het volgende bericht:
“Op 4 augustus 2011 heeft de gemeente Haaren met u een huurovereenkomst afgesloten van een (rest)strook grond, kadastraal beken[d] [kadastrale registratie], groot 21.008 m2. Naar aanleiding van deze huurovereenkomst delen wij u het volgende mede.
Besluit
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 21 april 2013 een besluit genomen om bovengenoemde overeenkomst met ingang van 1 januari 2014 te beëindigen. Met inachtneming van de afspraken die zijn gemaakt in de huurovereenkomst.
Reden van opzegging
In september 2006 hebben de Gemeente Haaren en het waterschap de Dommel een afvalwaterakkoord ondertekend. Onderdeel van dit akkoord is de uitvoering van een aantal optimalisatiemaatregelen (OAS). Het gaat om de bouw van een bergbezinkvoorziening en het afkoppelen van onder andere 6,5 ha in [woonplaats]. Conform de gemaakte afspraken zal het regenwater worden opgevangen in een retentievoorziening. In januari 2014 wordt op het perceel [kadastrale registratie] een retentievoorziening aangelegd.
Wat vragen wij van u?
Wij verzoeken u vriendelijk op 1 januari 2014 het aan u te huur gegeven (rest)strookgrond vrij van opstallen, terug te leveren aan de gemeente zoals in het begin van de aangegane huurovereenkomst (…)”
2.5.
Bij brief van 22 juli 2013 heeft de gemeente Haaren aan [gedaagde] het volgende, voorzover van belang, bericht:
“(…) Middels deze brief zeggen wij u, met inachtneming van het bepaalde in art. 2.5. van de huurovereenkomst, met ingang van 1 januari 2014 de huur op van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [kadastrale registratie] (…)”
3.Het geschil
3.1.
De gemeente Haaren vordert dat de kantonrechter bij wege van voorziening ex artikel 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.), uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de strook grond, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [kadastrale registratie], groot 2.10.08 hectare op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2.
De gemeente Haaren legt aan haar vordering ten grondslag dat zij ten aanzien van de onderhavige strook grond met [gedaagde] in augustus 2011 een huurovereenkomst gesloten heeft. Met inachtneming van de desbetreffende bepalingen uit de huurovereenkomst heeft zij de huur bij schrijven van 22 juli 2013 rechtsgeldig opgezegd tegen 1 januari 2014. Daarbij heeft zij de geldende opzegtermijn in acht genomen. De reden van opzegging is gelegen in de omstandigheid dat de gemeente Haaren ter uitvoering van het afvalwaterakkoord met het Waterschap De Dommel een retentievoorziening voor de opvang van het regenwater op de onderhavige strook grond dient aan te leggen.
3.3.
[gedaagde] voert onder meer de navolgende weren:
i. De kantonrechter is niet bevoegd om kennis te nemen van het geschil, aangezien sprake is van een pachtovereenkomst.
ii. De gemeente Haaren heeft geen spoedeisend belang bij ontruiming van de grond. Zij wist al op 4 juni 2013 dat [gedaagde] zich tegen de opzegging verzette. Als de gemeente Haaren werkelijk een spoedeisend belang had gehad, had het op haar weg gelegen tijdig, en niet 9 maanden later, een kort geding te starten om aldus ontruiming voor 1 januari 2014 te bewerkstelligen. Kennelijk is er minder spoed dan de gemeente probeert te suggereren.
iii. Op grond van de dwingendrechtelijke bepaling van art. 7:311 BW dient de onderhavige overeenkomst te worden aangemerkt als een pacht-overeenkomst.
3.4.
Op hetgeen partijen voor het overige nog over en weer hebben aangevoerd zal voor zoveel nodig bij de beoordeling worden ingegaan.
4.De beoordeling
bevoegdheid
4.1.
In art. 1019j Rv. wordt de absolute bevoegdheid van de pachtrechter geregeld. Deze regeling laat echter de algemene mogelijkheid tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening in kort geding uit hoofde van art. 254 Rv. onverlet. Dit betekent dat naast de pachtrechter ook de kantonrechter als voorzieningenrechter bevoegd is tot beoordeling van het onderhavige geschil, wat er verder van het verweer ook zij. Het beroep op onbevoegdheid van de kantonrechter gaat dus niet op.
spoedeisend belang
4.2.
De gemeente Haaren heeft ter zitting voldoende beargumenteerd dat als gevolg van uitbreidingsplannen en overige veranderingen in het omliggende gebied te verwachten is dat de hoeveelheid afvalwater toeneemt, hetgeen de aanleg van de retentievoorziening op de onderhavige strook grond extra urgent maakt. Daarnaast heeft zij onweersproken aangevoerd dat zij ter uitvoering van het afvalwaterakkoord met het waterschap gehouden is deze retentievoorziening aldaar aan te brengen. Daarmee is voldoende gebleken dat de vordering een spoedeisend karakter draagt. Dat de gemeente ook op een eerder moment rechtsmaatregelen had kunnen treffen doet daar, wat daar verder ook van zij, niet aan af.
inhoudelijke beoordeling
4.3.
De gemeente Haaren vordert een voorziening in kort geding, bestaande uit een ontruiming met oplegging van een dwangsom. Met betrekking tot een dergelijke voorziening is terughoudendheid op zijn plaats, nu veroordeling tot ontruiming verstrekkende gevolgen heeft voor de betrokkene. Die voorziening dient daarom slechts te worden toegewezen indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter een overeenkomstige vordering zal toewijzen. Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat dit slechts het geval zal zijn indien de onderhavige overeenkomst zal worden aangemerkt als een huurovereenkomst en niet als een pachtovereenkomst. In het laatstgenoemd geval heeft immers te gelden dat de grondslag aan de vordering is komen te ontvallen, zodat de gevorderde ontruiming niet toewijsbaar is.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat de bodemrechter de onderhavige overeenkomst zal aanmerken als een huurovereenkomst. Daartoe wordt het navolgende overwogen.
4.5.
Art. 7:311 BW bepaalt dat pacht de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Het gebruik van grond voor het fokken en opfokken voor paarden is te scharen onder het begrip landbouw, mits er sprake is van bedrijfsmatige activiteiten in de zin van art. 7:312 BW. Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw en dat voor de vraag of daarvan sprake is in het bijzonder van belang is:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Bij de kwalificatie van de overeenkomst komt het aan op het door deze partijen beoogde gebruik, en niet om het feitelijke gebruik, hetzij bij de aanvang van het gebruik, hetzij later. Volgens art. 7:311 BW gaat het er immers om waartoe partijen zich tegenover elkaar hebben verbonden. Eventueel zal het feitelijk gebruik bij de aanvang van de pacht tot de vaststelling van de partijbedoeling kunnen bijdragen, namelijk in zoverre dat feitelijk gebruik destijds voor de wederpartij kenbaar was. Maar ook dan gaat het om de vaststelling van het gebruik zoals door partijen beoogd. Ter zake van dit beoogde gebruik rust de bewijslast op de partij die zich erop beroept dat van pacht sprake is.
4.6.
In art. 1.2. van de onder r.o. 2.3. aangehaalde overeenkomst staat met zoveel woorden omschreven dat de strook grond gebruikt wordt als paardenweide. Reeds daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat het beoogde gebruik het weiden van paarden is geweest. Dat de overeenkomst slechts een tijdelijke duur had en betiteld werd als huurovereenkomst, kan daar geen verandering in brengen. Ditzelfde geldt evenzeer voor de omstandigheid dat de strook grond in de overeenkomst wordt aangeduid als ‘rest’strook grond. Deze omstandigheden doen allemaal niet af aan het beoogde gebruik als paardenwei.
4.7.
Voorzover de gemeente nog heeft willen aanvoeren dat het feitelijk gebruik afwijkt van het beoogde gebruik, gaat dat betoog niet op. Niet in geschil is dat [gedaagde] het perceel grond onveranderd in gebruik had als paardenwei. Dit geldt zowel voor de periode vóór als na het sluiten van de onderhavige overeenkomst. Ook in het geval ervan uitgegaan moet worden dat [gedaagde] in de periode voor het sluiten van de overeenkomst geen titel had voor het gebruik van het perceel, hetgeen door de gemeente is aangevoerd en door [gedaagde] gemotiveerd is betwist, kan dat niet leiden tot de conclusie dat het voormalig feitelijk gebruik van de strook grond afweek van het beoogde gebruik.
4.8.
Ter beantwoording van de vraag of sprake is van bedrijfsmatig gebruik, neemt de kantonrechter in aanmerking dat door [gedaagde] onweersproken naar voren is gebracht dat hij directeur en enig aandeelhouder is van de agrarische onderneming (paardenfokkerij) De Beemdhoeve B.V., dat daarop 130 paarden worden gehouden, dat de onderneming een omvang heeft van ca. 40 ha. grond en dat de onderneming naast [gedaagde] nog drie werknemers in dienst heeft. Daarnaast heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat hij de onderhavige strook grond, die hoger gelegen is dan zijn overige grond, en in de directe nabijheid van de stallen ligt, nodig heeft voor het uitweiden van jonge paarden in de winter en de strook daarvoor dan ook in gebruik heeft. Daarmee heeft hij op voorhand voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een bedrijfsmatige uitoefening van de grond in de zin van art. 7:312 BW.
4.9.
De gemeente heeft hier nog tegen in gebracht dat de overeenkomst met [gedaagde] in privé is gesloten en heeft in dat verband gewezen op het bepaalde in art. 7.1. van de overeenkomst waarin onder meer bepaald is dat het de huurder niet is toegestaan de huurrechten in te brengen in een rechtspersoon. Gelet op de plaatsing van deze bepaling (te weten onder het kopje “onderhuur”) en de overige bewoordingen daarvan, is daarmee beoogd een verbod op onderhuur te leggen. In art. 7.2. worden vervolgens de gevolgen geregeld van overtreding van dat verbod. Zonder nadere toelichting, die niet wordt verstrekt, valt dan ook niet in te zien dat een overtreding van dat verbod leidt tot het gevolg dat het beoogde gebruik niet als bedrijfsmatig kan worden aangemerkt. Daarbij neemt de kantonrechter nog in aanmerking dat door [gedaagde] onweersproken naar voren is gebracht dat hij als enig bestuurder en aandeelhouder van zijn vennootschap volledig daarmee is te vereenzelvigen. Bovendien was de gemeente Haaren, naar zij zelf ter zitting gesteld heeft, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst er volledig van op de hoogte dat [gedaagde] eigenaar van de Beemdhoeve was.
4.10.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat vooralsnog voldoende aannemelijk is geworden dat de onderhavige strook grond door [gedaagde] gebruikt is voor de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw en dat dit gebruik niet afwijkt van het beoogde gebruik van de grond als paardenweide. Niet in geschil is dat tevens voldaan is aan het overig bepaalde in art. 7:311 BW. Dit betekent dat vooralsnog niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen de onderhavige overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Het gaat immers niet om de benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven (in dit geval: “huurovereenkomst”) maar om de inhoud van de overeengekomen rechten en verplichtingen. Indien partijen rechten en verplichtingen zijn overeengekomen die volgens de definitie van art. 7:311 BW pacht opleveren, is de wettelijke regeling van de pacht van toepassing, onverschillig of zij de toepasselijkheid van die regels gewild hebben. Hetgeen de gemeente Haaren daar nog voor het overige heeft tegen in gebracht, brengt daar geen verandering in. Dit heeft tot gevolg dat de grondslag aan de vordering is komen te ontvallen. Het gevorderde zal worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagde] behoeven geen bespreking meer.
4.11.
De gemeente Haaren zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze worden begroot op € 400,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt de gemeente Haaren in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2014.