Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton Eindhoven
Zaaknummer : 2363785
Rolnummer : 13-12332
Uitspraak : 13 maart 2014
in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Woningbouwvereniging “Sint-Oedenrode”, vanaf 01/09/2005 h.o.d.n. Wovesto,
Woningbouwvereniging “Sint-Oedenrode”, vanaf 01/09/2005 h.o.d.n. Wovesto,
gevestigd te Sint-Oedenrode,
eiseres,
hierna te noemen: Wovesto,
gemachtigde: mr. S.A.A.M. Wentink van Stalman & Rijken Gerechtsdeurwaarders,
t e g e n :
[huurder],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. A.J.G. van Strien van Advocatenkantoor Verkuijlen.
1.De procedure
1.1.
Deze blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van Wovesto van 11 september 2013, met producties;
- de conclusie van antwoord van [huurder] van 14 november 2013, met producties;
- aanvullende producties van Wovesto ten behoeve van de comparitie van partijen, ter griffie ingekomen op 16 januari 2014;
- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de comparitie van partijen van 22 januari 2014.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende
weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast:
a. [huurder] huurt met ingang van 1 april 2001 van Wovesto de woning aan het adres [adres] te [woonplaats];
b. het gehuurde betreft een woning en is gelegen in pand, bestaande uit een blok van zes woningen, die wordt gescheiden met een hal c.q. corridor in het midden;
c. de algemene voorwaarden van Wovesto zijn op de huurovereenkomst van toepassing;
d. in artikel 6 van Pro de algemene voorwaarden staat vermeld dat “
De huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt” en dat
“de huurder ervoor zorg dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt”.
De huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt” en dat
“de huurder ervoor zorg dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt”.
2.2.
Wovesto vordert, kort samengevat, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een bedrag van € 450,-- ter zake vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
2.3.
Wovesto legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
[huurder] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de wet (artikel 7:213 BW Pro) door langdurig - vanaf 2002 - en stelselmatig overlast te veroorzaken in de woonomgeving van het gehuurde. De overlast bestaat uit het slecht onderhouden van zijn tuin en de vervuiling van de woning. Voorts is er sinds 2010 sprake van stelselmatige overlast in de vorm van geluidsoverlast en dreigementen. Dit brengt voor omwonenden serieuze problemen met zich mee. Een en ander wordt mogelijk veroorzaakt door de psychische problemen die [huurder] heeft. [huurder] is niet aanspreekbaar omtrent de overlast, zodat er geen mogelijkheid bestaat om het probleem in der minne op te lossen. De situatie is zodanig geëscaleerd, dat er voor omwonenden nauwelijks tot geen woongenot meer is. Er is sprake van een dusdanige wanprestatie, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Zij heeft zich genoodzaakt gezien de zaak uit handen te geven aan haar incassogemachtigde. [huurder] is een vergoeding van € 450,-- ter zake gemaakte buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
2.4.
[huurder] voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
Hij betwist zich niet als een goed huurder te hebben gedragen, althans hij betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming uit hoofde van de huurovereenkomst. Hij kan zich niet vinden in de door Wovesto en zijn buurtbewoners gestelde overlast. Hij heeft geen goede band met zijn buren. Hij heeft een teruggetrokken bestaan en hij heeft door de tijd te kampen gehad met veel psychische en financiële problemen. Omwonenden maken hem het leven zuur en proberen hem weg te pesten. Hij is een tijdje vrijwillig opgenomen geweest bij de GGZ. Hij betwist dat zijn tuin vervuild en slecht onderhouden is. Er is enkel sprake van af en toe wat onkruid. Hij betwist de noodzaak van het onderhoud, maar indien en voor zover Wovesto problemen heeft met de staat waarin zijn tuin zich vanaf 2002 verkeert, dan heeft Wovesto de situatie ruim 11 jaar laten voortbestaan. Wovesto heeft weliswaar herhaaldelijk verzocht de tuin te onderhouden, maar zij heeft feitelijk niet constructief en adequaat opgetreden. De ernst van de overlast wordt door Wovesto niet onderbouwd; er is slechts sprake van blote stellingen. Zijn belang om in de woning te kunnen blijven wonen, weegt zwaarder dan het belang van Wovesto bij ontruiming. Indien hij uit het gehuurde zou moeten, zou hij op straat komen te staan. Er zijn vele oplossingen denkbaar die de vermeende overlast tot een minimum zouden kunnen beperken. Wovesto moet het complex leefbaar maken. Het is slecht geïsoleerd. De eisen van redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen de ontbinding niet. Wovesto heeft er niet alles aan gedaan om de overlast te voorkomen. Hij maakt bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient te worden afgewezen met veroordeling van Wovesto in de proceskosten inclusief nakosten.
2.5.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna - voor zover voor de beoordeling van belang - nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1.
De (hoofd)vraag is of sprake is van zodanig overlastgevend gedrag van [huurder] dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met al haar gevolgen rechtvaardigt.
3.2.
Wovesto geeft in punt drie van de dagvaarding aan waar de overlast (onder meer) uit bestaat. Dit betreft het volgende:
a. het slecht onderhouden van de tuin die vervuild geraakt is, waar omwonenden last van ondervinden;
b. het in de avonduren hard zetten van de televisie;
c. hard praten in zichzelf, schelden en schreeuwen;
d. het uiten van verscheidene doodsbedreigingen aan omwonenden;
e. aanhoudend geblaf door de hond van gedaagde;
f. vervuiling van de woning c.a., waardoor omwonenden te maken hebben met stankoverlast.
3.3.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [huurder] aldus dat hij betwist dat hij overlast (heeft) veroorzaakt, althans dat hij aanvoert dat de overlastgedragingen niet zo ernstig zijn dat dit de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter zal hieronder puntsgewijs op de door Wovesto gestelde - en door [huurder] betwiste - overlastgedragingen ingaan.
Met betrekking tot de onder overweging 3.2.a gestelde overlast
3.4.
Wovesto stelt dat zij [huurder] reeds vanaf 2002 meerdere malen (dringend) heeft verzocht zijn tuin te onderhouden. Zij heeft ter bewijs van haar stelling bij dagvaarding een aantal brieven overgelegd waaruit dit blijkt. Ter zitting heeft Wovesto aangegeven dat sprake is van veel wildgroei en onkruid die over de schutting heen, zelfs de tuin van de buren in, komt. Verder zouden stoeptegels omhoog komen. Zij heeft ter bewijs van haar stelling dat sprake is van een slecht onderhouden- en overlast veroorzakende tuin foto’s overgelegd (zie productie 6 van de stukken van 16 januari 2014). [huurder] heeft de gemotiveerde onderbouwing van Wovesto aan de hand van de door haar overgelegde foto’s, onvoldoende weerlegd. De kantonrechter merkt op dat [huurder] ter zitting ook heeft erkend dat hij nog werkzaamheden moet verrichten aan de tuin. Naar het oordeel van de kantonrechter is op dit punt voldoende gebleken dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
Met betrekking tot de onder overweging 3.2. d, e en f gestelde overlast
3.5.
Wovesto stelt dat sprake is van “het uiten van verscheidene doodsbedreigingen aan omwonenden”. Voorts zou de overlast bestaan uit “het aanhoudend geblaf door de hond van [huurder]” en “de vervuiling van de woning c.a., waardoor omwonenden te maken hebben met stankoverlast”. [huurder] ontkent de door Wovesto gestelde overlast en heeft deze overlastgedragingen gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Wovesto de gestelde overlastgedragingen (vooralsnog) onvoldoende onderbouwd en bewezen. De door haar overgelegde getuigenverklaringen die melding maken van voornoemde overlastgedragingen, zijn hiertoe onvoldoende.
Met betrekking tot de onder overweging 3.2. b en c gestelde overlast
3.6.
Volgens Wovesto veroorzaakt [huurder] geluidsoverlast in de vorm van “het in de avonduren hard zetten van de televisie” en “het hard praten in zichzelf, schelden en schreeuwen”. Ter onderbouwing van de door haar gestelde geluidsoverlast heeft zij de volgende stukken in het geding gebracht:
- brieven van 20 november 2007, 13 mei 2009, 13 mei 2013 en 14 mei 2013 (zie producties 7, 13, 19 en 20 bij dagvaarding) waarin Wovesto aan [huurder] aangeeft dat zij een klacht van een buurtbewoner dan wel melding van de politie heeft ontvangen van geluidsoverlast.
- getuigenverklaringen van buurtbewoners (zie producties 1 tot en met 3 van haar aanvullende stukken van 16 januari 2014) die (onder meer) melding maken van verscheidene vormen van overlast, zoals hard schreeuwen, harde muziek en hond geblaf.
- een overlastmelding op 8 augustus 2013, die de gemeente [woonplaats] heeft ontvangen van buurtbewoners (zie productie 4 van haar aanvullende stukken van 16 januari 2014)
- een proces-verbaal van bevindingen van 6 januari 2014 waarin verbalisant [naam] onder meer heeft verklaard dat geluidsoverlast in de vorm van hard schreeuwen en muziek door de politie is waargenomen.
[huurder] heeft hiertegen onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd. Dat sprake is van geluidsoverlast door [huurder] in de vorm van harde muziek/televisie en schreeuwen, staat vast gelet op voornoemde stukken, in het bijzonder het proces-verbaal van bevindingen van 6 januari 2014 van verbalisant [naam]. Uit dit proces-verbaal volgt dat vanaf 2011 met enige regelmaat geluidsoverlast (harde muziek en hard schreeuwen) is geconstateerd en dat in 2013 de incidenten ten aanzien van de overlast weer zijn toegenomen. [huurder] heeft ter zitting ook erkend dat hij, voornamelijk in slechte periodes en onder invloed van alcohol, ’s nachts wel eens muziek aan heeft staan en daarbij hard meezingt. Hij stelt echter dat hier recentelijk geen sprake meer van is geweest. De stelling van [huurder] dat buurtbewoners hem het leven zuur maken en hem weg pesten, heeft hij onvoldoende onderbouwd en aangetoond, en kan dan ook geen rechtvaardiging of nuancering vormen voor de door hem veroorzaakte overlast. Ook de stelling dat de woningen slecht geïsoleerd zijn, kan geen rechtvaardiging zijn voor de overlast. Indien sprake is van gehorige woningen, dient men juist extra rekening te houden met elkaar. Naar het oordeel van de kantonrechter is ook op deze punten sprake van een tekortkoming van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
3.7.
De vraag is of sprake is van dusdanige gedragingen dat die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. De kantonrechter merkt op dat een huurovereenkomst kan worden ontbonden indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De ernst van de tekortkomingen die zijn komen vast te staan, dient te worden afgezet tegen het woonbelang van [huurder]. Naar het oordeel van de kantonrechter is de tekortkoming van [huurder] in verband met de door hem veroorzaakte overlast door zijn niet dan wel slecht onderhouden tuin (op zichzelf beschouwd) te gering om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Echter de kantonrechter is van oordeel dat de geluidsoverlast die thans is gebleken en komen vast te staan, mede in samenhang beoordeeld met de tekortkoming aangaande het onderhoud van de tuin een tekortkoming oplevert die de ontbinding rechtvaardigt mede afgezet tegen het belang van [huurder] om in de woning te kunnen blijven wonen. [huurder] heeft weliswaar aangevoerd dat, indien hij de woning moet verlaten, dit ernstige psychische en lichamelijk gevolgen voor hem zal hebben, maar dat ligt in zijn risicosfeer en kan – gezien de ernst van de overlast – niet aan Wovesto worden tegengeworpen. Daarbij betrekt de kantonrechter ook de verklaringen van de buurtbewoners waaruit kan worden afgeleid dat zij veel overlast ervaren. Ter zitting is tevens gebleken dat ondanks de begeleiding die [huurder] krijgt van de GGZ en ook heeft gekregen in 2013 niet heeft kunnen voorkomen dat [huurder] overlast heeft veroorzaakt.
3.8.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden toegewezen.
3.10.
Wovesto vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het is onvoldoende gebleken dat incassowerkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking dienen te komen. De vordering wordt dan ook afgewezen.
3.11.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Wovesto worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats];
veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wovesto te stellen;
veroordeelt [huurder] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Wovesto tot heden begroot op € 94,45 aan explootkosten, € 112,-- aan griffierecht en € 120,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.